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giorgig2

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Privato Cittadino
In gennaio sottoscrivevo presso istituto di credito alla presenza di notaio una vendita di appartamento con saldo derivante da mutuo che il venditore si impegnava sottoscrivere nella stessa giornata (sono stato più volte rassicurato da parte della banca sul buon esito del pagamento e sull'irrevocabilita' del pagamento mediante bonifico irrevicabile).dopo i giorni stabiliti dietro mio sollecito la banca mi informava che non poteva procedere all'emissione del bonifico in quanto l'acquirente aveva fatto pervenire diffida denunciando a suo dire gravi vizi strutturali.
Dietro mio reclamo la banca mi informava che avendo sottoscritto un mutuo acquisto più ristrutturazione tale mutuo prevede la sottoscrizione di due atti uno per la registrazione dell'ipoteca e l'altro successivamente per il pagamento della mia spettanza e che quindi essendo arrivata nel frattempo la diffida dell'acquirente la banca non poteva pro cedere al pagamento senza assenso del venditore di questo doppio atto io non ero stato mai messo a conoscenza vorrei chiedervi se questa è una procedura corretta e come fare ad avere il pagamento visto che le motivazioni del venditore sono assolutamente pretestuose
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Vai da un avvocato di corsa.
Non capisco come sia possibile che tu abbia consegnato la casa senza aver assistito all'atto di mutuo ( come solitamente succede), e quindi senza nessuna garanzia che l'acquirente avrebbe avuto il finanziamento.
Poi la diffida alla banca dovrebbe essere preceduta da una contestazione formale fatta a te venditore.
O non hai spiegato tutto, o c'è qualcosa di molto strano.
Anche il notaio mi pare si sia mosso in maniera non corretta, ma anche tu forse hai agito con leggerezza, dando troppa fiducia.
Quale sarebbe il grave vizio strutturale ?
C'era stata la perizia ?
 

giorgig2

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Premetto che non sono un esperto avendo avuto solo quell'immobile, il mutuo come da rogito di cui allego stralcio è stato sottoscritto nello stesso giorno nella sede della banca e alla presenza del notaio infatti dopo le firme ho aspettato in altra stanza che perfezionassero il mutuo , ho imparato a posteriori che prevedeva due atti come da risposta della banca allegata, l'acquirente dopo una settimana dall'acquisto ha manifestato le lamentele sostenendo che vi era pericolo di crollo il giorno dopo mi è arrivata una lettera da un avvocato, mi sono rivolto ad un legale il quale ha chiesto di poter visionare l'immobile con un nostro tecnico ci hanno messo più di due settimane per farci entrare, il giorno stesso della visita hanno inviato la diffida alla banca senza alcuna perizia, il nostro tecnico ha riscontrato solo lievi danni a delle travi l'immobile ha oltre 70 anni (lavori per circa 1500€) ci siamo detti anche disponibili ad eseguire questi semplici lavori ma non abbiamo avuto risposta. Temo che il tutto sia stato fatto con premeditazione per costringermi ad accettare una forte riduzione del prezzo oppure che abbiano incassato parte del mutuo e che a questo punto non onorino neanche il pagamento con la banca in quanto sono settimane che non mettono piede nell'appartamento dopo aver smantellato nei primi giorni quando mi avevano già inviato la lettera dell'avvocato il bagno e il pavimento e i rivestimenti.
Ripeto sia il funzionario della banca più volte il giorno del rogito mi hanno rassicurato sull'irrevocabilità del pagamento e sulla mancanza di rischi forse avrei dovuto accettare solo il pagamento con un assegno ma avevo letto che quella del pagamento posticipato con bonifico irrevocabile era una modalità in uso e che non prevedeva particolari rischi.
 

Allegati

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
sono basito nel leggere questa discussione, e al tempo stesso preoccupato, visto che a breve dovrei rogitare con bonifico bancario irrevocabile. A quanto ne so, il bonifico parte direttamente dalla banca a nome del venditore, e non dall'acquirente come sembra nella risposta che ti ha dato la banca. Ma scusa, il notaio in tutto questo che dice? nello stralcio di rogito che hai allegato non è riportata espressa menzione della quietanza di pagamento... mi sembra strano, e mi preoccupa parecchio, che basti una diffida dell'acquirente per sospendere tutto... in pratica hai venduto casa, non sei più proprietario e non hai i soldi.. anche io ti consiglio di seguire al più presto il consiglio di Francesca, perchè come giustamente hai detto ci vedo molta premeditazione.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Senz'altro la situazione non e' tra le piu' simpatiche.
Tuttavia la questione non e' poi di cosi' difficile gestione.
Mancando un requisito fondamentale che e' il pagamento, l'atto puo' essere ritenuto nullo, come non fosse mai esistito, direttamente d'ufficio, per effetto dell'autorita' giudiziaria.

Senz'altro il guadagnare tempo, pare uno tra gli obbiettivi della parte acquirente, probabilmente al fine di utilizzarlo per girare l'alloggio a terzi, lavorandoci e speculandoci sopra.

Per poi presentarsi da te con il saldo come se niente fosse accaduto.
Se e' cosi', purtroppo ti sei imbattuto in professionisti speculatori, tra i piu' spregiudicati.

Sarebbe interessante, conoscere le dinamiche, su come ne sei venuto in contatto e quali e quante le fasi, che hanno preceduto tutte le ritualita' legate all'acquisto.

Duole dirlo, perche' non dovrebbe mai accadere, ma' come diceva Francesca, di corsa dall'avvocato e dall'autorita' giudiziaria, senza perdere nemmeno un secondo.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
più che altro secondo me sarebbe anche da capire meglio il comportamento della Banca... un bonifico irrevocabile, da quanto ho avuto modo di leggere, può essere discrezionalmente bloccato dalla sola Banca per problemi legati al consolidamento dell'ipoteca, non per questioni "private" tra i contraenti. Infatti in questo caso, il venditore aveva giustamente diritto a ricevere il saldo prezzo, poi era necessaria una causa tra le due parti coinvolte, per far valere i propri diritti in merito ai problemi strutturali della casa. Mi sembra strano il comportamento della Banca, che non esegue l'ordine di pagamento sulla base di una segnalazione dell'acquirente, peraltro senza alcuna perizia allegata come riportato da giorgig2. Veramente una situazione atipica e quindi necessaria di approfondimenti, sia legali che da parte dell'autorità giudiziaria.
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
In gennaio sottoscrivevo presso istituto di credito alla presenza di notaio una vendita di appartamento con saldo derivante da mutuo che il venditore si impegnava sottoscrivere nella stessa giornata (sono stato più volte rassicurato da parte della banca sul buon esito del pagamento e sull'irrevocabilita' del pagamento mediante bonifico irrevicabile).dopo i giorni stabiliti dietro mio sollecito la banca mi informava che non poteva procedere all'emissione del bonifico in quanto l'acquirente aveva fatto pervenire diffida denunciando a suo dire gravi vizi strutturali.
Dietro mio reclamo la banca mi informava che avendo sottoscritto un mutuo acquisto più ristrutturazione tale mutuo prevede la sottoscrizione di due atti uno per la registrazione dell'ipoteca e l'altro successivamente per il pagamento della mia spettanza e che quindi essendo arrivata nel frattempo la diffida dell'acquirente la banca non poteva pro cedere al pagamento senza assenso del venditore di questo doppio atto io non ero stato mai messo a conoscenza vorrei chiedervi se questa è una procedura corretta e come fare ad avere il pagamento visto che le motivazioni del venditore sono assolutamente pretestuose
problemone da legale e non da forum
ps ma tutti quelli che dicevano che il pagamento con bonifico irrevocabile è sicuro e senza problemi dove sono??
@PyerSilvio @RobertodaBangkok e compagnia bella siete ancora vivi??
di sicuro ci sarà da pagare un legale , da fare una causa e da pagare anche la variazione con un notaio , non si annulla tutto con le parole
 

RobertodaBangkok

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
problemone da legale e non da forum
ps ma tutti quelli che dicevano che il pagamento con bonifico irrevocabile è sicuro e senza problemi dove sono??
@PyerSilvio @RobertodaBangkok e compagnia bella siete ancora vivi??
di sicuro ci sarà da pagare un legale , da fare una causa e da pagare anche la variazione con un notaio , non si annulla tutto con le parole
Calma calma....se la parola irrevocabile ha un senso anche la parola "calma" deve AVERLO. Semplicemente i fatti sono mal spiegati. La Banca non e' giudice...eroga quanto previsto e POI l acquirente fara causa per vizi occulti chiedendo un risarcimento in sede civile. ORBENE..salvo...salvo ( consolidamento si ) MA...per esempio ERRORE MACROSCOPICO del perito emerso all improvviso... Mi spiego...il perito valuta 100 PERCHE non si accorge che sotto un tappeto c e una voragine di 50 metri con dentro 4 pompieri cubani con in mano un foglio dove si dichiara la casa inabitabile. ..ma come il fatto puo avere assunto rilevanza ? Peppe o' spione ? Inoltre dovrebbe accadere nell immediatezza..e prima ancora che il notaio depositi il rogito..e prima che EVENTUALMENTE tenga in custodia la somma..Siamo gia in fantascienza o quasi. Qui manca qualche elemento. Quindi CALMA Lino che ora vediamo nhe...e nel pomeriggio mi leggo bene il carteggio..

più che altro secondo me sarebbe anche da capire meglio il comportamento della Banca... un bonifico irrevocabile, da quanto ho avuto modo di leggere, può essere discrezionalmente bloccato dalla sola Banca per problemi legati al consolidamento dell'ipoteca, non per questioni "private" tra i contraenti. Infatti in questo caso, il venditore aveva giustamente diritto a ricevere il saldo prezzo, poi era necessaria una causa tra le due parti coinvolte, per far valere i propri diritti in merito ai problemi strutturali della casa. Mi sembra strano il comportamento della Banca, che non esegue l'ordine di pagamento sulla base di una segnalazione dell'acquirente, peraltro senza alcuna perizia allegata come riportato da giorgig2. Veramente una situazione atipica e quindi necessaria di approfondimenti, sia legali che da parte dell'autorità giudiziaria.
Si esattamente..ho forse aggiunto sotto ben poco a quanto tu ben dici. Semplicemente c e qualche dettaglio che nn e' stato illustrato. Leggo ora infatti...( avevo un po lasciat indietro la cosa in assenza di carteggio..) si ...gia mi e piu chiaro.. Nell pomeriggio do un occhiata alle carte. C e qualcosa che nn mi torna e troppe implicazioni che non quadrano. Per esempio..non si dice se il notaio ha depositato il rogito...no perche. scritto cosi come scritto..non vi sarebbe quietanza.Di conseguenza..Vorrei leggere l atto completo..GRAZIE.Schermata 2020-04-01 alle 12.18.09.png
 
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giorgig2

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, grazie per le risposte fin qui avute, cerco di aggiungere alcuni elementi,
il notaio ha depositato il rogito in quanto ai primi solleciti la banca ha addebitato i ritardi al mancato arrivo della documentazione, arrivata la documentazione la banca ci comunica per la prima volta che occorreva ancora una firma dell'acquirente e del notaio e che avevano fissato l'appuntamento nel frattempo è arrivata la diffida.
Ho richiesto la documentazione bancaria alla banca ma mi ha risposto che era custodita dal notaio pubblico ufficiale, ho chiamato il notaio lamentando la scarsa tutela avuta e lui mi ha detto che le firme che l'acquirente doveva apporre sono state apposte tutte il giorno del rogito e comunque non mi avrebbe potuto consegnare la documentazione bancaria, ho presentato reclamo alla banca la risposta l'ho allegata in precedenza, ora anche in considerazione del fatto che nel rogito è specificato che l'immobile versava in cattivo stato di manutenzione credo che riuscirei a riavrei la proprietà dell'immobile ma in quali tempi e a che prezzo?
Attualmente hanno praticamente demolito tutte le opere interne esistenti e credo siano persone che non abbiano molto da perdere.
Io vorrei capire se in qualche modo potrei costringere la banca a pagare nonostante la risposta avuta considerando anche la mancata trasparenza nei mie confronti e se questi abbiano intascato parte del mutuo perchè ho il sospetto che abbiano fatto tutto questo per sparire con quello già intascato.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Io vorrei capire se in qualche modo potrei costringere la banca a pagare
Come ti ha scritto la banca, anche se non pare una risposta "ufficiale", tu non hai nessun rapporto contrattuale con la banca, che quindi non ti deve nulla.
Anzi, sembra che la somma sia stata già erogata; tutta la vicenda non è chiara, e non hai postato tutto il rogito, ne la contestazione.
In ogni caso , visto che hai già un avvocato, procedi come ti indica, sperando che sia esperto di diritto immobiliare. Altrimenti cambialo, ti ci vuole uno tosto, e probabilmente costoso.

Onestamente non capisco come hai potuto fidarti delle rassicurazione circa il bonifico irrevocabile, senza avere in mano l'ordine di quel bonifico.
E' come dire "fidati del mio assegno circolare", ma l'assegno circolare non è stato consegnato, e magari nemmeno emesso.

Certo l'impressione che sia una qualche truffa ben congegnata c'è...
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
non sono veramente convinto che la banca non entri nella transazione e che non abbia responsabilità, anche se occorre giustamente capire tutta la vicenda. Il bonifico irrevocabile, per sua dicitura prevede che non possa mai essere revocato, salvo problemi che impediscano alla banca di iscrivere ipoteca (se ovviamente il mutuo è stato deliberato e la casa periziata). Quindi ancora trovo difficile credere che la banca possa non dar credito al pagamento di quanto convenuto in sede di rogito (l'estratto allegato significa poco, occorrerebbe vedere le parti in merito consegna immobile e immissione in possesso) sulla base di uno stop fornito dall'acquirente, senza alcuna perizia allegata ma solo su una diffida. Se questo fosse vero, TUTTI I PAGAMENTI CON BONIFICI IRREVOCABILI avrebbero una grande alea, mentre come sto vedendo (sopratutto in questa fase di pandemia) sono sempre più le banche che si stanno orientando verso questa forma di pagamento. Purtroppo rinnovo il consiglio di affidarsi a un legale, che prenda contatto con notaio e banca. Per gli acquirenti secondo me c'è poco da fare, ci vedo molta premeditazione nella loro attività.
 

Sodis

Membro Ordinario
Professionista
non sono veramente convinto che la banca non entri nella transazione e che non abbia responsabilità, anche se occorre giustamente capire tutta la vicenda. Il bonifico irrevocabile, per sua dicitura prevede che non possa mai essere revocato, salvo problemi che impediscano alla banca di iscrivere ipoteca (se ovviamente il mutuo è stato deliberato e la casa periziata). Quindi ancora trovo difficile credere che la banca possa non dar credito al pagamento di quanto convenuto in sede di rogito (l'estratto allegato significa poco, occorrerebbe vedere le parti in merito consegna immobile e immissione in possesso) sulla base di uno stop fornito dall'acquirente, senza alcuna perizia allegata ma solo su una diffida. Se questo fosse vero, TUTTI I PAGAMENTI CON BONIFICI IRREVOCABILI avrebbero una grande alea, mentre come sto vedendo (sopratutto in questa fase di pandemia) sono sempre più le banche che si stanno orientando verso questa forma di pagamento. Purtroppo rinnovo il consiglio di affidarsi a un legale, che prenda contatto con notaio e banca. Per gli acquirenti secondo me c'è poco da fare, ci vedo molta premeditazione nella loro attività.
hai la distinta del bonifico irrevocabile? Il numero identificativo dell’operazione? Se il bonifico irrevocabile è stato fatto e poi revocato ingiustamente penso che tu possa anche chiamare in causa la banca, ma se non è mai stato effettuato è un problema tra te e l’acquirentr
 

giorgig2

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io non ho niente perché la documentazione è custodita dal notaio da quello che ho capito il problema è che il mutuo si doveva sviluppare in due atti naturalmente a mia insaputa
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
non sono veramente convinto che la banca non entri nella transazione
Il contratto di vendita è tra venditore e acquirente.
Il contratto di mutuo è tra acquirente e banca.
La banca non ha alcun rapporto con il venditore,e nessun obbligo.
E' il notaio che non dovrebbe trascrivere la vendita, se non è stato emesso l'ordine di bonifico ( a meno di accordi diversi).
Il bonifico irrevocabile, per sua dicitura prevede che non possa mai essere revocato,
Si, ma non sappiamo se davvero esiste tale bonifico irrevocabile; se ci fosse, penso che dovrebbe essere indicato a rogito , con tanto di dati identificativi.
Io non ho niente perché la documentazione è custodita dal notaio da quello che ho capito il problema è che il mutuo si doveva sviluppare in due atti naturalmente a mia insaputa
Probabilmente avresti dovuto posticipare la consegna al momento dell'incasso effettivo .
Ora , come detto, la vicenda è molto più seria, e ti serve avvocato con attributi.
 
Ultima modifica:

Sodis

Membro Ordinario
Professionista
Io non ho niente perché la documentazione è custodita dal notaio da quello che ho capito il problema è che il mutuo si doveva sviluppare in due atti naturalmente a mia insaputa
scusa, non ho esperienza diretta di pagamenti al rogito con bonifico, ma indiretta, nello specifico l’ultima casa che ho comprato è stata pagata dal precedente acquirente a mezzo bonifico, e quindi guardando l’atto di provenienza ho visto questa cosa è visto anche che era riportato a rogito il numero dell’operazione di bonifico, per poter identificare il pagamento. Ciò è stato fatto nel tuo caso? Nel rogito non dovrebbero essere specificati i dettagli del pagamento? Il pagamento con mutuo non esiste, il mutuo è come l’acquirente ottiene i soldi, ma il come paga è poi il bonifico piuttosto che il circolare, e gli estremi di tutti i pagamenti in genere che io sappia sono riportati nel rogito, anche gli assegni bancari dati come acconto piuttosto che i bonifici ordinari eseguiti allo stesso scopo. Nel tuo rogito cosa è specificato dove si parla del pagamento?
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
ma scusate il notaio come fa ad aver dichiarato concluso il rogito senza gli estremi del bonifico irrevocabile. Dallo stralcio allegato, sembra che abbia ritenuto sufficiente l'indicazione di un saldo prezzo con bonifico bancario e che la contabile dello stesso avrebbe rappresentato quietanza. Ma scusate la domanda, il numero di Cro si ha sempre in qualsiasi condizione e rappresenta un titolo di credito valido? Perchè penso ai casi delle banche che prevedono erogazione differita, con emissione del bonifico irrevocabile dopo il consolidamento di ipoteca... in questo caso penso che il giorno del rogito non si abbia alcun cro, ma solo la promessa di effettuare il pagamento. Ma se così fosse, secondo quanto riportato, qualsiasi acquirente potrebbe bloccare il pagamento entro questo termine e si troverebbe proprietario della casa senza aver sborsato nulla. Mi sembra lecito porsi qualche dubbio
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
ps ma tutti quelli che dicevano che il pagamento con bonifico irrevocabile è sicuro e senza problemi dove sono??
...non mi sono MAI espresso su questa materia.
Perche' la evito sempre.

Ti sfido a trovare anche una virgola mia in favore di questa prassi.
 

giorgig2

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ma scusate il notaio come fa ad aver dichiarato concluso il rogito senza gli estremi del bonifico irrevocabile. Dallo stralcio allegato, sembra che abbia ritenuto sufficiente l'indicazione di un saldo prezzo con bonifico bancario e che la contabile dello stesso avrebbe rappresentato quietanza. Ma scusate la domanda, il numero di Cro si ha sempre in qualsiasi condizione e rappresenta un titolo di credito valido? Perchè penso ai casi delle banche che prevedono erogazione differita, con emissione del bonifico irrevocabile dopo il consolidamento di ipoteca... in questo caso penso che il giorno del rogito non si abbia alcun cro, ma solo la promessa di effettuare il pagamento. Ma se così fosse, secondo quanto riportato, qualsiasi acquirente potrebbe bloccare il pagamento entro questo termine e si troverebbe proprietario della casa senza aver sborsato nulla. Mi sembra lecito porsi qualche dubbio
Era il primo rogito che facevo ma credo anche io che in un'erogazione di mutuo il cro si può avere solo dopo la registrazione dell'atto sul rogito si parla di mutuo sottoscritto nella stessa data e in effetti io ho aspettato in banca in altra sala che espletassero le formalità secondo me il problema è sorto perchè essendo un mutuo per acquisto e ristrutturazione prevedeva due fasi come spiegato nella risposta della banca ma se non lo specifica il funzionario bancario (eravamo presso la loro filiale) e il notaio parla di mutuo sottoscritto in contemporanea al rogito io come facevo a saperlo?
Secondo me ci devono essere le condizioni per obbligare la banca a effettuare il pagamento altrimenti tutti i venditori in questa casistica potrebbero essere ostaggi degli acquirenti.
 

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