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  1. SergioBru

    SergioBru Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    sono nuovo del forum e vorrei avere delucidazioni in merito alla prassi dell'estinzione di ipoteca contestuale al rogito.
    Ho acquistato un appartamento come prima casa e come scritto nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, l'appartamento sarebbe stato "libero al rogito", Mi era stato detto dalla mia banca presso la quale ho stipulato un mutuo per acquisto prima casa, che avrei pagato tutto con assegni circolari.
    Il giorno del rogito, eravamo presenti in banca io (acquirente), venditore, notaio e direttore della mia banca. Il notaio aveva preventivamente calcolato gli importi da versare al venditore e alla banca di quest'ultimo per estinguere il mutuo restante e svincolare l'immobile che stavo acquistando dall'ipoteca.
    Per eseguire il pagamento il direttore della mia banca ed il notaio, non mi hanno fatto eseguire un assegno circolare intestato alla banca del venditore, bensì hanno preteso che eseguissi un "bonifico bancario urgente" intestato alla banca del venditore, in modo che sarebbe potuto essere incassato il giorno stesso. Tale operazione mi è costata 152.00 Euro di commissione che il notaio ha detto che erano a carico mio e non del venditore.
    Mi è stato inoltre detto da notaio e direttore della mia banca che se avessi pagato con un assegno circolare, la banca del venditore non avrebbe estinto l'ipoteca il giorno stesso del rogito, pertanto
    - la mia banca non mi avrebbe erogato mutuo richiesto
    - sarebbero cambiati i dietimi e quindi non era possibile scrivere gli importi esatti nell'atto

    I miei dubbi sono i seguenti:

    1) essendo il venditore impegnatosi a liberare l'immobile venduto da ipoteche al giorno del rogito, è normale che le spese del bonifico sono state a carico mio?
    2) il mio notaio, avrebbe dovuto avvisarmi di questa modalità e delle relative spese?
    3) era possibile seguire un'altra prassi più conveniente ed economica per l'acquirente?
    4) visto che il problema dell'estinzione dell'ipoteca sulla casa oggetto della compravendita era del venditore, per quale motivo ho dovuto accollarmi io le spese necessarie affinchè la sua banca potesse estinguerla nei tempi richiesti?

    Vi ringrazio anticipatamente per i consigli e i vostri pareri, ormai ho rogitato ma almeno vorrei sapere se il mio notaio ha proceduto nella maniera corretta o si poteva fare diversamente per provare a chiedere un risarcimento o evitare di commettere lo stesso errore in futuro.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tutto questo è accaduto secondo me, prima ipotesi non sono stati chiesti i conteggi di estinzione in tempo, e il giorno del rogito sono arrivati impreparati.
    Il venditore avrebbe dovuto comunicare per tempo la data fissata per il rogito alla banca richiedendo i conteggi di estinzione del mutuo con i dietimi. L'acquirente avrebbe dovuto preparare l'assegno circolare di quell'importo.
    Seconda ipotesi la banca del venditore non era disposta a far uscire un funzionario che tra l'altro ha un costo, e con il notaio hanno preferito rogitare con il bonifico urgente.

    Ora non stiamo parlando di grosse cifre, ma doveva essere gestita diversamente per evitare spese aggiuntive per l'acquirente.
     
    A Avv Luigi Polidoro e Bagudi piace questo messaggio.
  3. SergioBru

    SergioBru Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Rosa,
    grazie mille per la risposta. In effetti il venditore aveva preparato i conti e i dietimi alla data del rogito, e anche lui credeva di procedere con assegni circolari, non considerando i tempi di accredito necessari per poter incassare l'assegno. Io e il venditore non siamo professionisti del settore, ma credo che agente immobiliare, direttore della banca e notaio soprattutto avrebbero dovuto conoscere la prassi e organizzarsi preventivamente, quantomeno informando le parti.
    In merito alla banca del venditore che doveva estinguere l'ipoteca, si tratta di Barclay e a dire del notaio queste banche online pretendono il bonifico urgente e non altri strumenti di pagamento.
    Il mio dubbio è sempre che per "colpa" ed esigenze del venditore:
    - scelta della banca barclay
    - impossibilità di estinguere il mutuo anticipatamente

    i costi dell'operazione sono gravati su di me.
    Ho anche chiesto al notaio di poter dividere le spese necessarie al bonifico ma mi ha detto che spettavano tutte alla mia parte (acquirente).

    Mi sembra di capire che non ho tanti margini per poter rivalermi sul notaio o quantomeno fargli presente una condotta della pratica poco conveniente e poco a favore del suo cliente (acquirente)?

    Grazie
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Stando così le cose avresti potuto chiedere al venditore ( il notaio poco c'entra) il rimborso di quella spesa in quanto non era una spesa dipendente dall'acquisto e da te. Il saldo era previsto con assegni circolari e tu non avresti dovuto sopportare altre spese.
     
  5. SergioBru

    SergioBru Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo,
    ci ho provato ma poi sono stato bloccato dal direttore della mia banca che mi ha detto che anche se ci fossero stati i conti dei dietimi a 2/3 giorni (tempo di valuta del circolare) non mi avrebbe erogato mutuo su un'immobile cui gravava ipoteca. A quanto ho capito è un circolo vizioso:

    - il venditore ha bisogno di estinguere l'ipoteca con i soldi dell'acquirente - l'acquirente per erogare quei soldi ha bisogno del mutuo della propria banca - la banca dell'acquirente non eroga mutuo su immobile su cui grava ipoteca.

    Grazie per i consigli, ho un ultima domanda: nell'atto ho inserito una penale di 50Euro per ogni giorno di ritardo nella consegna delle chiavi. Il mio notaio mi ha riferito che è probabile che l'agenzia delle entrate richieda una tassa su tale penale di importo pari a 200.00 Euro. Eventualmente al momento della registrazione dell'atto l'agenzia delle entrate richiederà tale somma, il notaio si rivarrà su di me chiedendomene il pagamento. E' corretto?


    Grazie ancora per la disponibilità
    saluti
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma che cavolo di notaio hai scelto ?
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  7. SergioBru

    SergioBru Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho scelto il notaio consigliato dall'agenzia, ahimè trovandomi in una città che non conosco è difficile scegliere senza sapere quali sono i problemi che possono insorgere. Ma quali sono gli errori o le superficialità commesse dal mio notaio e che un professionista migliore non avrebbe commesso? Giusto per capire dove il notaio non ha agito nei miei interessi e almeno farglielo presente.
    Grazie
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non è probabile, è così chiede € 200 più l'imposta di bollo che mi sembra sia di € 45,00.
     

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