Mandato vendita immobile/quote società

[Utente Cancellato 73837]

Non vedo cosa cambi il valore nell'impostare un incarico di vendita. È un valore congruo per le consistenze. La domanda è semplice e non verte sul fatto che ne valga la pena o meno, tantomeno se sono in grado o meno di gestirla o no e neppure circa le difficoltà.
Semplicemente su come può essere impostato un incarico del genere tenendo presente quanto indicato (se qualcosa non è chiaro posso provare a spiegarmi meglio).

Chiedo (anche) qui per avere "input" dal momento che già mi sono confrontato con altri colleghi e consulenti; in effetti c'è questo "problema". Se si vogliono fare le cose come vanno fatte. Se si vuol fare tutto "ad mentula canis" penso che basti un bell'incarico sulla carta del formaggio e una stretta di mano con lo sputo. Così si può dire di essere ben fermo sulle gambe, fino a che non prendi le provvigioni...

 

[-csltp-]

Fai un incarico per l’immobile e nelle note scrivi che la proprietà vuole cedere le quote anziché effettuare una vendita.

tu sei tutelato, i proprietari hanno ciò che vogliono.

 

[RobertodaBangkok]

Non vedo cosa cambi il valore nell'impostare un incarico di vendita. È un valore congruo per le consistenze. La domanda è semplice e non verte sul fatto che ne valga la pena o meno, tantomeno se sono in grado o meno di gestirla o no e neppure circa le difficoltà.
Semplicemente su come può essere impostato un incarico del genere tenendo presente quanto indicato (se qualcosa non è chiaro posso provare a spiegarmi meglio).

Chiedo (anche) qui per avere "input" dal momento che già mi sono confrontato con altri colleghi e consulenti; in effetti c'è questo "problema". Se si vogliono fare le cose come vanno fatte. Se si vuol fare tutto "ad mentula canis" penso che basti un bell'incarico sulla carta del formaggio e una stretta di mano con lo sputo. Così si può dire di essere ben fermo sulle gambe, fino a che non prendi le provvigioni...

Sai cosa...ti saluto ho finito il Cohiba e per fortuna che lo stavo fumando..credimi.. .Non te lo faccio un incarico qui, tra parentesi GRATIS comprendi si ? Come non te lo ha ancora fatto nessuno di coloro a quali hai simpaticamente scassxxx la xxxx gratis. Chiama la tua associazione """come si chiama""" e glielo chiedi vedrai che saran lieti di assisterti. ( teoricamente son li apposta). Ciaoneeeeeeeee

 

[PyerSilvio]

OSSIGNUR....ma un bell incarico di una maledetto trilocale in centro mai eh ??????

ALLORA...i furboni vorrebbero pagare imposte sulla "cessione di quota" e non sulle plusvalenza derivate dalla rivendita che sono molto piu alte. Hanno certamente in mente di allineare il valore delle quote a quello commerciale ( il prezzo ),versando imposta sostitutiva che non dovrebbe essere cara, quel punto niente plusvalenza.
Faranno in modo che il valore dell immobile coincida con quello della societa' in modo che Tizio comprando quella compri anche la casa che essa possiede.

FIN QUI CI SIAMO ? ( ho semplificato al massimo )

Deve essere conveniente anche per l acquirente... perche sono grane..Dovrai verificare la costituzione della Snc lo statuto che si sono dati, tutti i bilanci precedenti, tutte le varie visure societarie sino a quelle di esecuzione immobiliare. Quindi competente il tribunale.

IL rischio di stare comprando una scatola con dentro una mela marcia e' gia' una grana. IN AGGIUNTA occhio che non abbiano costituito una Snc APPOSITAMENTE per questa operazione perche in questo caso l accertamento arriva come un missile a meno che il TRUCE non ci mette la zampa. Si parla pero di societa offshore . Non e questo il caso e da come scrivi un po di acqua deve ancor passare sotto il tuo ponte.

ORBENE..

CASO A ) si tratta di un immobile di gran pregio e potrebbe anche essere che sia IL TRUCE incaricato di condurre la trattativa di acquisto. In questo caso prima ancora che tu dica BAU ti chiederei una fidejussione con validita pluriennale, almeno 10 anni, tanto cosi in caso venisse poi fuori qualcosetta.dopo....e se la cosa e fatta da dilettanti...viene fuori secco secco...Sei in grado di gestire senza farti venire mal di testa una trattativa con IL TRUCE, figliolo ?

CASO B) si tratta di un immobile popolare. Glielo spieghi TU a Ciro Lopescio ( eh pensavate di disfarvene eh....un Lopescio c'e' SEMPRE e vi aspetta...) che NON sta comprando una casa ma una societa di persone ? Sai che mal di testa ti viene...vero ? Ah poi ci vai tu in banca a spiegare la cosa: il che suppone che tu abbia rapporti quasi incestuosi col direttore..e che ci arrivi con un fascicolo piu da zaino che non da The Bridge.

Fai una bella cosa figliolo mio....MANDALI A XXXXXXXX oppure se proprio vuoi un mal di testa..parla con il loro commercialista e che ti prepari TUTTO il fascicolo.

Per quanto riguarda i casi ut supra visti...Nel caso A ti vedo un po malfermo sulle gambe ...nel caso B prevedo un bagno di sangue.

Per il mandato ? Stai vendendo una SnC . Tutto qui.

Che Lo Pescio sia con te.



IL TRUCE.

Comunque.

Io di quello che hai scritto non ci ho capito fico secco.

Societa' offshore da societa' di nomi comuni.
Poi prima puo' essere un appartamento di pregio.
Poi uno popolare.

Bah...

Prima carne e poi pesce.

Ma sei sicuro che ti fumi i cohiba oppure ti fumi qualcos'altro?

 

[PyerSilvio]

ha fatto i conti con i suoi consulenti e ha recepito che se vendesse le quote della società (intestataria solo dei cespiti in vendita) risparmierebbe un po' di soldi, fiscalmente parlando.

Intanto, probabilmente, il tuo cliente e' mal consigliato.

Per il semplice motivo, che resta impossibile, determinare la convenienza di un'azione e la sua scelta rispetto ad un'altra, sulla base di dati che non esistono, se non puramente pronosticati.

Chiaro, che una vendita in cessione di quote sociali, con tutti i rischi che comporta, financo penali, attirerà clientele tra i piu' speculatori.

A meno che il tuo cliente e i suoi gai consiglieri, non siano convinti che un padre di famiglia o un normale privato che compera una casa, la vada comperando per consuetudine, attraverso l'acquisizione di quote, tanto per fargli risparmiare un po' di tasse.
Considerato, che nella stragrande maggioranza dei casi, tasse ed imposte versano a totale carico della parte acquirente.

Circostanza logica, con la quale il tuo cliente dovra' fare i conti, scegliendo tra una tassazione piu' mite o un violento abbattimento del prezzo.

Detto cio', se la domanda riguarda il contratto di intermediazione, basta identificarci sopra la natura dell'affare con il relativo compenso.

Se invece la domanda, verte sulla conclusione dell'affare, ti muovi su un pavimento di vetri.

Posto che e' la societa' a conferirti l'incarico, con l'intervento di o degli amministratori, societa' e soci, resteranno sempre soggetti giuridici diversi tra loro.

Non appena o se ti capitera', di reperire un soggetto interessato, le parti dovranno confrontare, facendo giuocoforza intervenire i fiscalisti di parte, che l'operazione non ricada nei reati di simulazione.

il rischio di restare fuori dai giochi facendo da passacarte a titolo gratuito e' assaialto.

Fossi in te non avrei tanta fretta di prendere questo incarico.

Lascia che il tuo cliente ci sbatta prima il muso da solo.

Quando sara' frollo ti farai conferire un incarico classico.

 

[Bastimento]

Sui risvolti giuridici legati alla formulazione del mandato, non so dire nulla.
Quanto ai commenti a latere sul fatto che oggetto della compravendita sia una Snc anziché un immobile non vedo nulla di strano.
Certamente occorre verificare cosa prevede lo statuto societario al riguardo. Poi vengono i controlli sulla sua salute ma questo vale per qualunque compravendita.
Mi sono trovato in una situazione forse paragonabile.
Mia moglie era socia al 50% di una s.s. Che possedeva un immobile di famiglia.
Il valore nominale delle quote era irrisorio: le quote originarie erano 4 (genitori e 2 figlie) e si erano per successione consolidate sulle due figlie.
Lo statuto escludeva l’ingresso di nuovi soci per successione: mia moglie, consapevole della evoluzione della malattia, ha donato con il consenso della sorella , la nuda proprietà della sua quota a nostro figlio, riservandosi l’usufrutto, trasmissibile al coniuge.
Per raggiungere questo obiettivo è stato redatto dal notaio un atto di modifica dello statuto e di cessione conforme delle quote.
Fiscalmente posso dire cosa è successo.
Il valore capitale societario era ed è di lire 400.
In tutte le successioni precedenti è stato dichiarato il valore catastale dell’immobile, che tra l’altro non cumula sull’asse ereditario.
Anche in questo atto si è confermato il medesimo valore. La parcella notarile pur non trascurabile, comprensiva di imposte, escluderei abbia contemplato imposte di registro ed ipocatastali. Stop.
ps: Da quanto ho potuto capire, il problema fiscale è rinviato al momento della liquidazione della società: è nella attribuzione fisica dei beni ai soci che si configurerà una vera e propria cessione immobiliare, con le tradizionali imposte.
Ps: Non so se questa esperienza sia utile al postante. Comunque buon approfondimento

 

[Utente Cancellato 73837]

Fai un incarico per l’immobile e nelle note scrivi che la proprietà vuole cedere le quote anziché effettuare una vendita.

tu sei tutelato, i proprietari hanno ciò che vogliono.

Si, è quello che pensavo di fare. Il problema è che la società e i soci sono soggetti diversi.

 

[Umberto Granducato]

Essendo un agente immobiliare, dovresti saperlo. Non vorrei offenderti ma sembri abbastanza incompetente...

Trattasi di domanda che un agente immobiliare fa ai colleghi, visto che qui siamo in un forum immobiliare. Invece di tacciarlo di incompetenza, sarebbe opportuno dargli una risposta concreta, questo è lo scopo del forum.
Oltretutto quello che chiede non è una banalità quindi magari contiamo fino a cento prima di dare certe risposte

 

[-csltp-]

Si, è quello che pensavo di fare. Il problema è che la società e i soci sono soggetti diversi.

Non cambia nulla. I soci ti incaricano di vendere e in caso di problemi risponderanno dell’incarico come persone e non come società. Forse è anche meglio

 

[RobertodaBangkok]

Ossignur...cme lasi tira lunga. Posto che sono grane dove occorre capacita specifica ( ma l ho gia detto piu volte sopra ) posto che si voglia semplificare al massimo se fossi nei SUOI panni ( nei SUOI e NON nei miei ) scriverei sull incarico il valore del bene e nelle clausole il modus operandi ( tramite cessione quote) La snc 'e societa di persone Se son tutti d accordo e gia un passo avanti. Cambieranno le verifiche da fare prima di iniziare a venderlo e tutto andra spiegato al cliente Lopescio che prendera' cautele supplementari rispetto all usuale. E anche di queste ho gia parlato. Per la mediazione l ho gia scritto. Delle problematiche ne ho gia parlato. Direi basta no ? Auguri. Caffe' e Cohiba Siglo. Un salutone a tutti