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  1. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Negli Stati Uniti, a differenza dell’Italia, la stragrande maggioranza delle transazioni immobiliari avviene attraverso una o più agenzie. Mentre in Italia, una casa su due viene venduta per trattativa privata, negli Stati Uniti la percentuale delle vendite private è scesa a meno del 10% nel 2010 e continua a scendere.


    I modi per acquistare o vendere case in America

    Questo significa che se siete un investitore straniero e pensate di comperare o vendere casa in uno qualsiasi dei 50 stati dovrete quasi sicuramente usare un broker. Ma qual è la differenza sostanziale tra Stati Uniti e Italia? La presenza del Multiple Listing Service, un’enorme banca dati che contiene quasi tutte le case in vendita proposte da broker accreditati presso la National Association of Realtors.

    Anche in Italia si parla di MLS, ma la versione italiana dell’MLS non ha quasi nulla a che vedere con l’originale americano quindi non lasciatevi sviare. L’accesso all’MLS statunitense è governato da una singola associatione, la National Association of Realtors, a cui partecipano quasi obbligatoriamente tutti gli agenti immobiliari nei 50 Stati. Per diventare Realtor bisogna prima conseguire la licenza di agente immobiliare dal proprio Stato e poi bisogna depositare la propria licenza presso un Broker (il titolare di un’agenzia con comprovata esperienza) che sia già un Realtor a sua volta, frequentare alcuni corsi aggiuntivi e pagare una quota annuale per i servizi forniti dalla NAR che includono anche l’accesso alla sezione locale dell’MLS.

    Nel mio caso, ad esempio, ho accesso all’MLS della Florida. Solo un Realtor certificato può inserire una proprietà sull’MLS e deve seguire criteri molto rigorosi per assicurarsi che le informazioni fornite siano accurate e soprattutto complete. Chi sbaglia viene estromesso, molto semplicemente. :applauso::applauso::applauso:Chiunque comperi o venda casa diventa quindi incentivato a passare dall’MLS, che è visibile al pubblico sul sito Realtor.com, perché così non deve girare tra cento agenzie diverse.

    Se siete un investitore, dovete quindi necessariamente lavorare con un Realtor, ma in compenso avete a vostra disposizione l’intero mercato. Non è come in Italia dove ogni singola agenzia vi proporrà soltanto gli immobili che vende direttamente oppure quelli venduti da un’agenzia amica. Negli Stati Uniti potete scegliere liberamente e lavorare con un solo Realtor che via assista in tutto, ma ci sono quattro modi per farlo, per lo meno in Florida, nettamente diversi l’uno dall’altro. E pochi sanno scegliere quello migliore.

    La modalità più comune

    Il modo più semplice è di comperare o vendere casa è di contattare un Realtor o broker (il suo capo) e farvi fare una stima per la vendita oppure chiedergli di proporvi qualche immobile da comperare. Nel momento in cui avviene il contatto, se voi non dite nulla, si crea un rapporto di Transaction Broker. L’agente e il broker hanno una serie di doveri limitati nei vostri confronti: vi devono trattare con onestà, rendere conto di eventuali fondi ricevuti come deposito o caparra, informarvi di vizi materiali sulla proprietà di cui siano a conoscenza, usare diligenza nella transazione. Hanno doveri di lealtà limitata nei vostri confronti, vale a dire che non lavorano per voi e possono tacervi tutta una serie d’informazioni che per voi potrebbero essere importanti (vedi l’articolo “Come scucire la bocca al vostro Realtor”).

    La modalità peggiore

    Quando avete a che fare con Realtor che rappresentano una banca o che hanno vincoli di rappresentanza molto stretti con il venditore oppure con l’acquirente (nel caso siate voi a vendere) si crea una relazione di No Brokerage Relationship. Questo significa che sostanzialmente siete da soli. Il Realtor lavora per la controparte e nei vostri confronti ha semplicemente il dovere di agire in modo onesto, di rendere conto dei soldi ricevuti e di rivelare eventuali difetti a lui noti. NON è tenuto ad usare cura o diligenza nella transazione, in fondo non lavora per voi. Sta a voi fare un’analisi accurata della proprietà per decidere se vale la pena di acquistare o fare una valutazione attenta dell’acquirente per decidere se vendere a lui oppure a qualcun altro.

    La modalità migliore

    Pochissimi la usano, eppure è il salvagente dell’investitore: la Single Agent Relationship vincola il Realtor a lavorare unicamente per voi e a informarvi di qualsiasi notizia sia utile per concludere la tratattiva a vostro vantaggio. Deve seguire esattamente le vostre richieste e lavorare nel vostro interesse (cosa che nelle altre due modalità non è tenuto a fare), quindi siete molto protetti. E’ chiaro che in questo tipo di relazione il Realtor chiederà un compenso diverso, ma ne vale assolutamente la pena.

    La modalità mista

    Vale solo per chi vende e può essere una soluzione per mettere la casa sull’MLS risparmiando sulle commissioni. Si tratta della modalità No Representation. In pratica il Realtor pubblica a vostro nome la casa sull’MLS, però non s’impegna a venderla. Toccherà a voi trattare con gli acquirenti e concludere la trattativa. Dovrete pagare una tariffa fissa per l’inserimento della casa nell’MLS, ma con i soldi risparmiati nella commissione potrete fare campagne di marketing che controllate direttamente voi. Questa è la modalità tipicamente scelta dagli investitori già esperti.


    Fonte Roberto Mazzoni Realtor in Florida
     
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  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie andrea, ti dispiace se quando mi rivolgerò a te non ti inserirò tra gli agenti immobiliari? Tu oramai non lo sei più, almeno nel senso italico del temine.
     
  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ah I thynk...non hai idea di come vorrei che fosse vero:triste: , ma sopratutto la cosa che piu' mi "ammazza " e' vedere che non si vuol capire che il nostro lavoro si sta ormai trasformando enon siamo assolutamente pronti.:disappunto::disappunto:
     
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusate, ma perchè insistete con il sistema "americano" che secondo me non ci deve insegnare niente :ok:
    Ci siamo dimenticati cosa è successo negli stati uniti? lo scandalo delle banche e dei mutui è andato avanti proprio per questo sistema che faceva e fà interessi solo delle banche!
    Scusate, ma io proprio non vedo niente di buono, e basta con gli stati unti sono sempre avanti a Noi, che dobbiamo copiare dai loro sistemi e altro.... esempio la Chrysler salvata da un manager italiano :applauso: :ok:
     
  5. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La resistenza al cambiamento è in italia molto diffusa, in modo direttamente proporzionale alla mancanza di capacità di cavalcarlo e anticiparlo, a proprio vantaggio, abbandonando convinzioni vetuste e preistoriche.

    Aggiunto dopo 1 :

    Scusa ma è demagogia vuota, cosa c'entra con il mondo della compravendita immobiliare e del sistema che invece a differenza di quanto dici, funziona? La bolla immobiliare e la leva mutuo facile l'avete sfruttata anche qua.
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esempio rappresentativo MLS americano,

    Cute West Tampa Block Home (710524) ( FORCLOSURE ...case all'asta,ma con possibilita' di trattare direttamente con la banca, ma che comunque girano su MLS e che tutti gli Agenti Immobiliari possono trattare e proporre )

    non sono UFO, concettualmente sono soluzioni praticabili immediatamente anche in Italia, nonostante i suoi campanili e campanilismi.

    Aggiunto dopo 1 :

    Antonio, stiamo parlando d'altro...di metodi operativi,di comunicazione,di professionalita',di mercato globale e non dell'orticello:disappunto::disappunto:

    Aggiunto dopo 1 :

    ...e alla grande,ma si fa finta che non sia successo.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    :shock:...ma cosa c'entra con l'operativita' nell'immobiliare? ma leggi i numeri azzarola...nel 2010 negli USA meno del 10% delle transazioni sono state veicolate aldifuori del sistema Agenti Immobiliari:disappunto::disappunto:, E NON VOGLIAMO capire che ormai siamo preistoria
     
  7. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io, tu ..noi siamo mediatori :ok:
    Negli stati uniti non esiste la mediazione :ok:
    Ecco la differenza sostanziale!

    Andrea quello che dici tu è un metodo di lavoro, un semplice modo di lavoro, e che non c'entra niente con la professionalità e preparazione e Noi non siamo secondi a nessuno :ok:

    i clienti sono pronti a questo cambiamento? o preferiscono il vecchio sensale?
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mi concedi che vorrei essere qualcosa di piu' e di meglio?
    Meno male..ma per loro non per noi sfortunatamente
    Eccome se c'entra...i loro standard sono enormemente piu' alti dei nostri, gli errori se pacchiani ( come la maggior parte di quelli che vengono qui segnalati ) non permettono replica, sei fuori ...punto. E se sono in malafede vai davanti a un giudice, e nella migliore delle ipotesi ti tolgono la licenza nella peggiore vai in galera.
    La nostra preparazione? Antonio ci sono Agenti Immobiliari ventennali o ancor di piu' che non sanno cos'e' un corso d'aggiornamento, corsi spinti a livello regionale dove faticano a tirar su 100 iscritti. Il Custode ( che il buon Dio ce lo conservi:D ) sono mesi che cerca di organizzare un corso gratuito sull'uso di Facebook nel campo immobiliare e siamo a malapena in 30. Noi secondi? ma dai siamo seri...il livello medio e' meno che medio, questa e' la realta'.

    Questo e' il problema principe, capire e mettere in pratica che non siamo noi a dover subire il mercato, ma dobbiamo indirizzarlo, verso quella strada che permette all'utente finale di avere certezze ( in ogni sfacettatura dello stesso ), e concedimelo nel 81 ( quando iniziai ) non mi sentivo sensale figurati se posso esserlo ora:affermazione:
     
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  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    questo per capire un pochino la differenza...

    2711 S Ocean Drive, Suite 3002

    ti danno indirizzo numero civico e l'interno dell'appartamento, dopodiche' chi e' bravo, chi e' conosciuto, chi ha un background professionale di qualita' sara' scelto di seguire la transazione...vedete voi:occhi_al_cielo:
     
  10. brave

    brave Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buonasera a tutti...io non so se l'america è davanti a noi oppure no...però sto cercadno di capire questo lavoro (che faccio da poco più di anno) e mi sembra che ci siano molte cose da migliorare...

    Oggi ho ascoltato un venditore della frimm che non mi ha parlato direttamente di mls (non ha cercato di vendermi nulla, almeno apparentemente) però nel suo discorso ha citato questa modalità operativa mentre parlava del valucasa (che ho provato e mi è sembrato molto interessante)....allora sto cercando di capire cosa vuol dire mls e come può funzionare in Italia...su internet si leggono tante cose e la confusone regna....

    Mi rivolgo direttamente a lei Sig. Boschini...lei crede veramente che qui in Italia (io lavoro vicino Roma) possa attecchire questo mls e se la risposta è affermativa quale mi suggerisce di provare?

    Ringrazio lei e chiunque mi vorrà dare una risposta!

    Andrea
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Niente...LEI...nel forum ci diamo tutti del TU;)...in merito alla questione ad oggi non vedo grandi cose con L'MLS italiano ,sia per come e' strutturato sia per la mancanza di regole e paletti precisi.
    Vedo molto meglio ( perche' piu' facilmente attuabili e finche' il sistema MLS non sara' ben fatto ) dei consorzi provinciali con banche dati comuni e condivisione immobiliare totale.
    A mio parere..naturalmente;)
     
  12. brave

    brave Membro Junior

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano: grazie Collega!

    Ho letto molte cose sul MLS in Italia...e devo dire che regna la confusione...così come ora sono confuso io!

    Pare che negli ultimi anni ne siano nati molti...non faccio nomi ma tanto credo che li conoscano tutti...e penso che questo sia un chiaro sintomo dei tempi che cambiano!

    Mi impegno a fornire il mio contributo sul tema MLS non appena avrò raccolto le informazioni necessarie: fin da ora però sono in accordo con te circa la necessità di regole chiare altrimenti la legge della giungla non verrà mai superata!

    Riguardo ai consorzi locali...fin'ora ho ricevuto pareri contrastanti, soprattuto sul tema delle regole che essi sono stati in grado di darsi nella mia realtà...e poi ho sentito parlare di strumenti di collaborazione all'interno delle federazioni ed un collega dell'agenzia vicino alla mia mi dice che l'anno scorso ha concluso una mediazione con collega di Torino senza la minima incertezza.....insomma c'è di che studiare!


    Buona giornata e buon lavoro a tutti!

    Andrea
     
  13. brave

    brave Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Non so perchè ma non vedo più il post che ho lasciato questa mattina...comunque...

    Questa mattina avevo tre appuntamenti in collaborazioni con le agenzie storicamente legate alla nostra....e mentre aspettavamo i clienti abbiamo chiaccherato sull'argomento MLS...nessuno di noi ancora lo usa...però tutti ne siamo incuriositi (nonchè assillati dai venditori di questa o di quella società!)

    per farla breve oggi alle 15 nell'agenzia di un collega si è tenuta una presentazione di uno di questi sistemi ed ho voluto ovviamente partecipare attivamente! Abbiamo fatto molte domande (alcune anche sensa senso-ndr) al venditore...e devo dire che le rispsote fornite mi sono piaciute...quello che mi ha colpito è:

    - ha delle regole chiare di collaborazione
    - ha delle forme di autotutela
    - ha delle forme di tutela gestite dal fornitore del servizio
    - ha un fondo di garanzia che copre eventuali danni nascenti dalla collaborazione
    - nonostante sia molto caro si può essere estromessi/espulsi se non si rispettano le regole.

    Ora non vi dico il nome perchè non mi piace fare pubblicità (specie se è una cosa che ancora non ho provato personalmente) ma credo che molti di voi lo avranno conosciuto (il venditore che ce lo ha presentato avrà chiamato almeno una decina di volte nell'ultimo anno!)

    Dato che nella nostra agenzia vogliamo provare un mls stiamo valutando quale scegliere insieme al titolare ed ai colleghi...peccato che in quello di cui vi ho parlato sopra non fanno prove gratuite!

    Voi quali conoscete che hanno le carattteristiche elencate (essenziali econdo me affinchè si possa collaborare serenamente)?

    Andrea
     
  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In teoria tutti hanno regole...e' l'applicarle e farle applicare il nodo del discorso, comunque che piaccia o no e' il futuro:affermazione:
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    rileggevo questo post vecchio di 3 anni...in quei tempi sembravano parole di un UFO, oggi non esiste pagina sull'immobiliare in FB , o blog di guru specializzati, che non ne parli come la panacea dei nostri "dolori"...eccomemai???
    PS Peccato che IThink non mi risponda piu'
     
  16. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao Andrea, risultati di fb?
    Mi spiego, sembrava che non essere su fb fosse un suicidio, è veramente cosi? Personalmente e parlando con colleghi il riscontro è misero,.
     
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  17. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    come risultati..poca roba, sul fatto dell'esserci lo trovo importante
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Fb è uno spazio ludico :) Esserci va bene, ma in modo ludico. :)
     
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  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    punti di vista... ma siamo OT :D
     
  20. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In effetti, in un corso su Facebook che ho seguito (organizzato dall'MLS più famoso di tutti :risata:) ci hanno spiegato che mettere gli annunci su FB è come parlare di lavoro all'Happy Hour .... con FB ti devi far conoscere per quello che sei e che fai (magari l'attore dilettante :^^:) così che, quando serve un AI, pensino a te!
    Ed ora vengo in topic ... vorrei chiedere ad Andrea, che conosce l'America, se pensa che i suggerimenti di Mike Ferry, opportunamente adattati, funzionino qui da noi.
     
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