Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Le differenze tra il real estate americano e l’immobiliare italiano, dal punto di vista di un agente del settore, sono notevoli. Alcune sono sostanziali, altre meno. Alcune sono di carattere prettamente normativo e legislativo, altre puramente culturale. Avendo avuto una lunga esperienza nel campo immobiliare italiano ed essendo da quasi due anni e mezzo realtor in California, ed avendo ottenuto ad agosto 2017 la licenza di Broker, ne ho individuate almeno 10 ed ho cercato di esaminarle una per una, confrontando il modello USA con quello Italia.


1. Ruolo e “peso” dell’agente:
Negli USA
, l’agente, o realtor, lavora specificamente per una delle parti. Quasi mai, infatti, lo stesso agente opera contemporaneamente per venditore (seller) ed acquirente (buyer) nella vendita di una proprieta’. Il venditore lavora con il listing agent e l’acquirente con il buyer agent. Secondo la normativa americana, l’agente, pur rispettando il codice deontologico che gli impedisce di compiere comportamenti scorretti, fa gli interessi fondamentalmente di una delle parti. Piu’ del 95% delle transazioni avviene tramite agenti che sono una figura imprescendibile in una compravendita.
In Italia, invece, l’agente immobiliare e’ un intermediario che in maniera imparziale mette in connessione le due parti, venditore ed acquirente, per la conclusione dell’affare. Molte volte egli opera per entrambi contemporaneamente. In proporzione, il numero di transazioni utilizzando l’assistenza di un agente e’ ancora molto basso rispetto agli USA. Credo, purtroppo, che l’agente immobiliare italiano non goda del massimo apprezzamento agli occhi della gente. Non so cio’ da cosa derivi, ma posso sicuramente affermare che in Italia esistono fior fiore di professionisti di cui poter fare totale affidamento.

2. Licenze ed agenzie:
Negli USA
esistono due licenze di real estate: il realtor che ha la licenza di salesperson presso lo stato in cui vive, ed il broker, che normalmente e’ il proprietario dell’agenzia. Il realtor lavora presso di un broker, ma e’ essenzialmente autonomo e guadagna un’alta percentuale dai suoi affari conclusi. Negli States esistono da un lato grandi agenzie e franchising, come la “mia” Keller Williams, formate ognuna anche da piu’ di 100 realtors, e dall’altro, piccole o piccolissime agenzie locali, con staff molto ridotti. In California (ma un po’ dappertutto credo sia lo stesso) per poter fare l’esame e prendere la licenza di broker, bisogna lavorare per almeno due anni consecutivi come realtor presso di un’agenzia del proprio stato. Per diventare realtor, invece, bisogna frequentare un corso, superare l’esame di stato e poi iscriversi al NAR, National Association of Realtors. Quasi tutte le agenzie e le associazioni locali, organizzano frequentamente corsi di aggiornamento e seminari. Le locazioni vengono trattate principalmente dai Property Management, specializzati nel gestire un grande numero di appartamenti. Non esistono casi di chi si improvvisa agente e opera senza averne il titolo.
In Italia, la licenza e’ unica ed e’ quella di agente di affari di mediazione immobiliare. Anche qui devi frequentare un corso e superare l’esame, scritto ed orale. Ci sono vari gruppi e franchising, ma direi che la maggioranza delle agenzie sono piccole e composte anche da un unico agente. Quasi tutti gli agenti si occupano anche di locazioni. Non sono rari i casi di chi opera senza averne il titolo, soprattutto tra i giovanissimi alle prime armi mascherati di giacca e cravatta.

3. Esclusivita’:
Negli Usa
quasi sempre si lavora con incarico in esclusiva. L’agente che ottiene l’incarico dal venditore, viene chiamato listing agent. Spesso l’esclusivita’ non si limita solo al rapporto venditore-agente, ma si estende anche al rapporto acquirente-agente, con quest’ultimo chiamato buyer agent. E’ nella loro cultura affidarsi solo ad un unico agente.
In Italia, invece, la musica e’ tutt’altra. Prendere un incarico in esclusiva scritto e’ molto complicato ed i colleghi italiani lo sanno benissimo. Il venditore, molte volte, preferisce affidare il proprio immobile a piu’ agenzie, con l’idea, a mio avviso errata, che piu’ agenti aumentino le probabilita’ di vendita. Per non parlare, poi, del compratore. Magari lo segui per mesi, mostrandogli una serie infinita di proprieta’ ed alla fine scopri che ha comprato con un altro agente. Ed a volte, nemmeno ti avvisa!

4. Provvigione:
Negli USA,
la prassi e’ che la provvigione venga pagata solamente dal seller, cioe’ colui che vende. L’acquirente, ovvero il buyer, non paga niente. Il seller corrisponde, normalmente, tra il 5% ed il 6% del prezzo di vendita. Questa percentuale viene poi splittata tra il listing agent ed il buyer agent, ma non sempre in parti uguali. Il pagamento avviene al closing, 20-40 giorni dopo l’accettazione della proposta. Chi gestice l’escrow (che vedremo nel punto 9) trattiene la commissione, che andra’ ai due agenti. dal prezzo di vendita che verra’ poi trasferito al venditore. A mio parere, diversamente dell’Italia, dove la prassi e’ che la provvigione venga pagata sia dal venditore che dall’acquirente (la media va dal 2% al 3%), il fatto che paghi solamente il venditore, fa si’ che negli States sia rarissimo o inverosimile il tentativo di “scavalcare”, cioe’ sorpassare l’agente. Al compratore conviene certamente avere il supporto professionale di un realtor (che ricordo per lui e’ gratis). ed inoltre, il seller e’ molto probabilmente legato da un incarico scritto di esclusiva. Nei miei 13 anni di attivita’ immobiliare fiorentina e’ capitato di avere avuto il forte sospetto di essere stato scavalcato da accordi privati tra compratore ed acquirente per risparmiare sulla mediazione. E credo, che ad ogni agente italiano, nel corso della propria carriera, sia capitata la stessa cosa.
Il pagamento della commissione in Italia, dovrebbe avvenire al compromesso e comunque non oltre il rogito, ma non e’ gestito dal Notaio come con l’escrow.

5. MLS:
Negli USA,
quasi tutti gli immobili sul mercato vanno sul Multiple Listing Service, che e’ un servizio a pagamento. E’ una grande banca dati, dove ogni listing agent, colui che ha l’incarico in esclusiva, inserisce il proprio immobile tra i listings locali. La cosa davvero interessante, per chi come me fa il realtor, e’ che ogni agente dello stato, e nel mio caso della California, puo’ essere il buyer agent per vendere qualsiasi immobile presente sul mercato. Il MLS, inoltre, consente di risalire a tutte le informazioni relative all’immobile in vendita, dalla sua costruzione ai giorni attuali, seguendo passo per passo le varie operazioni e trasferimenti, nonche’ gli agenti che sono stati coinvolti nella vendita nel corso degli anni. Il MLS ti fornisce il CMA, Comparative Market Analysis, ovvero la comparazione di immobili simili, sia venduti che sul mercato attuale. Col MLS e con altri strumenti che noi realtors usiamo, puoi indagare sulla situazione fiscale della proprieta’, su eventuali ipoteche, pesi, gravami, etc. Gli immobili quando vengono messi sul mercato sono pronti per essere immediatamente venduti e trasferiti al nuovo proprietario.
In Italia sono presenti sporadicamente alcune versioni di MLS locale, ma che non sono lontanamente paragonabili al modello americano. E’ piu’ una sorta di collaborazione di una rete di agenzie desiderose di aumentare le possibilita’ di vendita. La peculiarita’ italiana e’ che non raramente gli immobili vengono messi sul mercato senza che possano essere considerati “commerciabili”. A volte presentano irregolarita’ e abusivismi che andranno sanati (quando possibile) e che portera’ nel migliore dei casi a tempi lunghissimi per la conclusione della vendita. Ma d’altronde, c’e’ anche da dire, che da noi esistono case che sono nate ancor prima della scoperta dell’America..., pertanto a volte, risalire ai progetti orginari, verificare le variazioni e le modifiche apportate nei secoli, e’ quasi impossibile. Negli USA, invece, e’ tutto facilmente verificabile online.

6. Sign e Lockbox:
Negli States,
quando si riesce ad ottenere il tanto sospirato incarico, si usa inserire nei pressi della proprieta’ un Sign for Sale, ovvero un grosso cartello inserito nella siepe, dove si pubblicizza il listing acquisito. Una volta venduto, si aggiunge la scritta SOLD, o PENDING, se e’ nella fase tra il post accettazione ed il closing.Per gli immobili vacanti, ovvero non abitati ne’ dal proprietario, ne’ da inquilini, il listing agent inserisce il lockbox alla porta. In molte contee californiane usiamo il lockbox elettronico, ed attraverso un’applicazione sul telefonino, otteniamo la combinazione per entrare nella proprieta’. Questo favorisce vistosamente il numero di appuntamenti degli agenti, che potranno recarsi direttamente all’immobile senza dover attendere il listing agent o il proprietario. Inoltre, con il lockbox elettronico, l’agente che ha l’incarico puo’ sapere chi sta visitando la casa e questo copre, da una parte, anche i rischi che qualche altro agente o i suoi clienti, possano recare, in qualche modo, dei danni.
In Italia esistono quei piccoli e colorati cartelli Vendesi che vengono inseriti nei pressi delle abitazioni. Non e’ raro notare piu’ cartelli di agenzie diverse per lo stesso immobile, ed onestamente, non e’ un gran bel vedere. Per quanto riguarda il lockbox, che io sappia, non credo esista questa usanza tra gli agenti. Spesso, per gli immobili ristrutturati o nuovi, o comunque vacanti, il proprietario lascia le chiavi presso di un bar vicino o in un luogo ben preciso.

7. Open House:
Nel real estate americano
gli Open House sono un vero cult. Vengono fatti, normalmente, nel week end, tra le 13.00 e le 16.00, e sono gestiti dal listing agent o da altri agenti della sua stessa agenzia. Chiunque, in quella fascia oraria, puo’ visitare l’immobile. Sono la forma pubblicitaria piu’ efficiente e probabilmente anche meno costosa per qualsiasi agente. Rappresentano il miglior modo per creare new leads, ossia nuovi contatti.
In Italia credo una sorta di Open House ci sia solo per presentazioni di nuove costruzioni o ristrutturazioni di complessi importanti.

8. Preparazione e Home Staging:
Negli USA
, prima di mettere un immobile sul mercato, listing agent e proprietario preparano insieme la strategia per la vendita. Fotografie professionali, video ben fatti, uso del drone quando merita. Ma prima bisogna imbiancarlo, risistemare il giardino, fare le opportune riparazioni e rifiniture per renderlo il piu’ appetibile possibile. Infine una pratica che si usa spesso: l’home staging. Viene allestito un arredamento che puo’ anche essere a tema per ogni ambiente o camera, e viene dato enfasi anche ai piu’ piccoli particolari. Una buona “acconciatura” della proprieta’, prima di essere lanciata sul mercato, potrebbe apportare anche un profitto sorprendente, soprattutto in questo momento dove il real estate americano e’ cosi vivace e dinamico.
In Italia qualche venditore, soprattutto tra i costruttori, e qualche agente con incarico in esclusiva, usa fare l’Home Staging. In generale, pero’, c’e’ da dire che si cerca di arrangiarsi alla meno peggio, con poca cura ed attenzione alla preparazione. A mio avviso, questa e’ la fase piu’ importante e cruciale di tutto il processo di vendita.

9. Escrow e Home Inspection:
Negli States
, subito dopo che la proposta viene accettata dal seller, la palla passa all’Escrow che ha una durata che va dai 20 ai 40 giorni, a seconda che l’acquisto venga effettuato in cash o accendendo un mutuo. Negli USA, l’Escrow e’ svolto dalle Title Company, che sono in un certo senso come i notai italiani. Sono neutrali tra il seller ed il buyer ed hanno varie mansioni: custodiscono i depositi dell’acquirente a favore del venditore, verificano il titolo e la presenza di ipoteche, controllano che tutti gli accordi presi alla proposta vengano rispettati, ed alla fine trasferiscono la proprieta’ al nuovo owner. Un importante momento dell’escrow e’ l’Home Inspection, che viene fatta qualche giorno dopo l’accettazione e nel quale il compratore si riserva il diritto di potersi ritirare dall’accordo, senza perdere il deposito, se si accorge che la proprieta’ presenti difetti o danni non preventivati in fase di proposta.
In Italia, il Notaio e’ il pubblico ufficiale designato per trasferire la proprieta’ e di eseguire dei preventivi controlli per verificare la presenza o meno di eventuali ipoteche o trascrizioni sull’immobile. E’ molto importante anche la conformita’ urbanistica e/o la relazione tecnica (a seconda delle citta’) redatta da un geometra o da un architetto. Ultimamente poi, e’ stata introdotta anche l’APE, un’attestazione di prestazione energetica, che onestamente, non credo serva a tanto. In Italia, dall’accettazione della proposta al rogito, passando dal compromesso, i tempi possono variare molto da transazione a transazione, con attese che potrebbero raggiungere anche i 12 mesi, se non piu’.

10. Referrals:
Terminiamo con i referrals americani. Letteralmente il termine referral significa rinvio, e nel gergo immobiliare, si riferisce al passarti un cliente che potrebbe essere un venditore o un compratore. Negli USA, lavorando solitamente in grandi gruppi o franchising, e facendo parte di specifiche designazioni e/o specializzazioni, come le mie CIPS (Certified International Property Specialist) e GPS (Global Property Specialist), entrambe internazionali, si ha modo di ricevere o inviare referrals. Per esempio io ricevo spesso, da agenti di Canada e USA, referrals di venditori che hanno proprieta’ in Italia che vogliono vendere, o di potenziali acquirenti interessati sempre all’Italia, oppure di acquistare a Santa Cruz, dove risiedo. Ovviamente ogni referral viene retribuito con una percentuale sulla provvigione percepita, che in media e’ del 25%. Il tutto viene regolamentato con appositi accordi scritti disciplinati dal NAR.
In Italia, esiste per lo piu’ la collaborazione tra due o piu’ agenti, che operano contemporaneamente per la vendita di un immobile: colui che ha il venditore e colui che ha il compratore. Ma uno scambio di referrals all’americana, credo sia raro o presente solamente in qualche franchising radicato nella penisola.

Conclusione: il realtor americano ha piu’ strumenti ed ha un ambiente di lavoro molto piu’ favorevole, rispetto ad un agente italiano. La situazione economica dei due paesi e’ completamente differente e l’andamento dei due mercati immobiliari, oggi, non e’ per nulla paragonabile. Quello americano naviga a gonfie vele col vento in poppa e quello italiano e’ ancora arenato in una secca. Quello americano lavora con tutte le informazioni rintracciabili online, quello italiano impiega piu’ tempo e fatica! Ma sono convinto che: se spostassimo il miglior realtor americano ad operare in Italia, considerando che sappia parlare perfettamente o quasi la nostra lingua e conosca bene le leggi immobiliari italiane, il realtor cambierebbe lavoro o tornerebbe a casa dopo una settimana. Il perche’? Negli USA e’ tutto piu’ regolato e lineare. In generale, sono rare le transazioni che presentino problematiche tali da dover uscire dai binari della consuetudine, anche perche’ e’ un paese “giovane”, con pochi secoli di vita e gran parte delle abitazioni sono di recente costruzione. Negli USA, forse e’ piu’ complicata la parte iniziale. E’ forse piu’ arduo prendere un incarico o trovare un potenziale acquirente che voglia lavorare con te in esclusiva, anche perche’ la concorrenza e’ spietata. Potrebbe risultare molto stressante, nel mercato attuale di forte richiesta e di multi-proposte, far accettare la proposta del tuo cliente/acquirente. Ma poi, una volta accettata la proposta, tutto il resto, va quasi da se’ ed in breve tempo si ha il closing. In Italia, invece, ogni singola transazione e’ diversa dall’altra. Il piu’ delle compravendite, anche quelle che appaiono le piu’ chiare e semplici, presentano quasi sempre delle particolarita’ o eccezioni tali da dover trovare soluzioni appropriate e specifiche. Per non parlare poi della seccante burocrazia e dell’abitudine dei clienti italiani a trattare sempre, sia sul prezzo offerto che sulla provvigione. Fino al rogito qualcosa puo’ sempre accadere.
Ne sono certo, gli agenti americani andrebbero in tilt in Italia, mentre noi italiani siamo abituati a navigare anche nei mari piu’ in tempesta.

FONTE: blog Piero Lorenzo realtor
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Le differenze tra il real estate americano e l’immobiliare italiano, dal punto di vista di un agente del settore, sono notevoli. Alcune sono sostanziali, altre meno. Alcune sono di carattere prettamente normativo e legislativo, altre puramente culturale. Avendo avuto una lunga esperienza nel campo immobiliare italiano ed essendo da quasi due anni e mezzo realtor in California, ed avendo ottenuto ad agosto 2017 la licenza di Broker, ne ho individuate almeno 10 ed ho cercato di esaminarle una per una, confrontando il modello USA con quello Italia.


1. Ruolo e “peso” dell’agente:
Negli USA
, l’agente, o realtor, lavora specificamente per una delle parti. Quasi mai, infatti, lo stesso agente opera contemporaneamente per venditore (seller) ed acquirente (buyer) nella vendita di una proprieta’. Il venditore lavora con il listing agent e l’acquirente con il buyer agent. Secondo la normativa americana, l’agente, pur rispettando il codice deontologico che gli impedisce di compiere comportamenti scorretti, fa gli interessi fondamentalmente di una delle parti. Piu’ del 95% delle transazioni avviene tramite agenti che sono una figura imprescendibile in una compravendita.
In Italia, invece, l’agente immobiliare e’ un intermediario che in maniera imparziale mette in connessione le due parti, venditore ed acquirente, per la conclusione dell’affare. Molte volte egli opera per entrambi contemporaneamente. In proporzione, il numero di transazioni utilizzando l’assistenza di un agente e’ ancora molto basso rispetto agli USA. Credo, purtroppo, che l’agente immobiliare italiano non goda del massimo apprezzamento agli occhi della gente. Non so cio’ da cosa derivi, ma posso sicuramente affermare che in Italia esistono fior fiore di professionisti di cui poter fare totale affidamento.

2. Licenze ed agenzie:
Negli USA
esistono due licenze di real estate: il realtor che ha la licenza di salesperson presso lo stato in cui vive, ed il broker, che normalmente e’ il proprietario dell’agenzia. Il realtor lavora presso di un broker, ma e’ essenzialmente autonomo e guadagna un’alta percentuale dai suoi affari conclusi. Negli States esistono da un lato grandi agenzie e franchising, come la “mia” Keller Williams, formate ognuna anche da piu’ di 100 realtors, e dall’altro, piccole o piccolissime agenzie locali, con staff molto ridotti. In California (ma un po’ dappertutto credo sia lo stesso) per poter fare l’esame e prendere la licenza di broker, bisogna lavorare per almeno due anni consecutivi come realtor presso di un’agenzia del proprio stato. Per diventare realtor, invece, bisogna frequentare un corso, superare l’esame di stato e poi iscriversi al NAR, National Association of Realtors. Quasi tutte le agenzie e le associazioni locali, organizzano frequentamente corsi di aggiornamento e seminari. Le locazioni vengono trattate principalmente dai Property Management, specializzati nel gestire un grande numero di appartamenti. Non esistono casi di chi si improvvisa agente e opera senza averne il titolo.
In Italia, la licenza e’ unica ed e’ quella di agente di affari di mediazione immobiliare. Anche qui devi frequentare un corso e superare l’esame, scritto ed orale. Ci sono vari gruppi e franchising, ma direi che la maggioranza delle agenzie sono piccole e composte anche da un unico agente. Quasi tutti gli agenti si occupano anche di locazioni. Non sono rari i casi di chi opera senza averne il titolo, soprattutto tra i giovanissimi alle prime armi mascherati di giacca e cravatta.

3. Esclusivita’:
Negli Usa
quasi sempre si lavora con incarico in esclusiva. L’agente che ottiene l’incarico dal venditore, viene chiamato listing agent. Spesso l’esclusivita’ non si limita solo al rapporto venditore-agente, ma si estende anche al rapporto acquirente-agente, con quest’ultimo chiamato buyer agent. E’ nella loro cultura affidarsi solo ad un unico agente.
In Italia, invece, la musica e’ tutt’altra. Prendere un incarico in esclusiva scritto e’ molto complicato ed i colleghi italiani lo sanno benissimo. Il venditore, molte volte, preferisce affidare il proprio immobile a piu’ agenzie, con l’idea, a mio avviso errata, che piu’ agenti aumentino le probabilita’ di vendita. Per non parlare, poi, del compratore. Magari lo segui per mesi, mostrandogli una serie infinita di proprieta’ ed alla fine scopri che ha comprato con un altro agente. Ed a volte, nemmeno ti avvisa!

4. Provvigione:
Negli USA,
la prassi e’ che la provvigione venga pagata solamente dal seller, cioe’ colui che vende. L’acquirente, ovvero il buyer, non paga niente. Il seller corrisponde, normalmente, tra il 5% ed il 6% del prezzo di vendita. Questa percentuale viene poi splittata tra il listing agent ed il buyer agent, ma non sempre in parti uguali. Il pagamento avviene al closing, 20-40 giorni dopo l’accettazione della proposta. Chi gestice l’escrow (che vedremo nel punto 9) trattiene la commissione, che andra’ ai due agenti. dal prezzo di vendita che verra’ poi trasferito al venditore. A mio parere, diversamente dell’Italia, dove la prassi e’ che la provvigione venga pagata sia dal venditore che dall’acquirente (la media va dal 2% al 3%), il fatto che paghi solamente il venditore, fa si’ che negli States sia rarissimo o inverosimile il tentativo di “scavalcare”, cioe’ sorpassare l’agente. Al compratore conviene certamente avere il supporto professionale di un realtor (che ricordo per lui e’ gratis). ed inoltre, il seller e’ molto probabilmente legato da un incarico scritto di esclusiva. Nei miei 13 anni di attivita’ immobiliare fiorentina e’ capitato di avere avuto il forte sospetto di essere stato scavalcato da accordi privati tra compratore ed acquirente per risparmiare sulla mediazione. E credo, che ad ogni agente italiano, nel corso della propria carriera, sia capitata la stessa cosa.
Il pagamento della commissione in Italia, dovrebbe avvenire al compromesso e comunque non oltre il rogito, ma non e’ gestito dal Notaio come con l’escrow.

5. MLS:
Negli USA,
quasi tutti gli immobili sul mercato vanno sul Multiple Listing Service, che e’ un servizio a pagamento. E’ una grande banca dati, dove ogni listing agent, colui che ha l’incarico in esclusiva, inserisce il proprio immobile tra i listings locali. La cosa davvero interessante, per chi come me fa il realtor, e’ che ogni agente dello stato, e nel mio caso della California, puo’ essere il buyer agent per vendere qualsiasi immobile presente sul mercato. Il MLS, inoltre, consente di risalire a tutte le informazioni relative all’immobile in vendita, dalla sua costruzione ai giorni attuali, seguendo passo per passo le varie operazioni e trasferimenti, nonche’ gli agenti che sono stati coinvolti nella vendita nel corso degli anni. Il MLS ti fornisce il CMA, Comparative Market Analysis, ovvero la comparazione di immobili simili, sia venduti che sul mercato attuale. Col MLS e con altri strumenti che noi realtors usiamo, puoi indagare sulla situazione fiscale della proprieta’, su eventuali ipoteche, pesi, gravami, etc. Gli immobili quando vengono messi sul mercato sono pronti per essere immediatamente venduti e trasferiti al nuovo proprietario.
In Italia sono presenti sporadicamente alcune versioni di MLS locale, ma che non sono lontanamente paragonabili al modello americano. E’ piu’ una sorta di collaborazione di una rete di agenzie desiderose di aumentare le possibilita’ di vendita. La peculiarita’ italiana e’ che non raramente gli immobili vengono messi sul mercato senza che possano essere considerati “commerciabili”. A volte presentano irregolarita’ e abusivismi che andranno sanati (quando possibile) e che portera’ nel migliore dei casi a tempi lunghissimi per la conclusione della vendita. Ma d’altronde, c’e’ anche da dire, che da noi esistono case che sono nate ancor prima della scoperta dell’America..., pertanto a volte, risalire ai progetti orginari, verificare le variazioni e le modifiche apportate nei secoli, e’ quasi impossibile. Negli USA, invece, e’ tutto facilmente verificabile online.

6. Sign e Lockbox:
Negli States,
quando si riesce ad ottenere il tanto sospirato incarico, si usa inserire nei pressi della proprieta’ un Sign for Sale, ovvero un grosso cartello inserito nella siepe, dove si pubblicizza il listing acquisito. Una volta venduto, si aggiunge la scritta SOLD, o PENDING, se e’ nella fase tra il post accettazione ed il closing.Per gli immobili vacanti, ovvero non abitati ne’ dal proprietario, ne’ da inquilini, il listing agent inserisce il lockbox alla porta. In molte contee californiane usiamo il lockbox elettronico, ed attraverso un’applicazione sul telefonino, otteniamo la combinazione per entrare nella proprieta’. Questo favorisce vistosamente il numero di appuntamenti degli agenti, che potranno recarsi direttamente all’immobile senza dover attendere il listing agent o il proprietario. Inoltre, con il lockbox elettronico, l’agente che ha l’incarico puo’ sapere chi sta visitando la casa e questo copre, da una parte, anche i rischi che qualche altro agente o i suoi clienti, possano recare, in qualche modo, dei danni.
In Italia esistono quei piccoli e colorati cartelli Vendesi che vengono inseriti nei pressi delle abitazioni. Non e’ raro notare piu’ cartelli di agenzie diverse per lo stesso immobile, ed onestamente, non e’ un gran bel vedere. Per quanto riguarda il lockbox, che io sappia, non credo esista questa usanza tra gli agenti. Spesso, per gli immobili ristrutturati o nuovi, o comunque vacanti, il proprietario lascia le chiavi presso di un bar vicino o in un luogo ben preciso.

7. Open House:
Nel real estate americano
gli Open House sono un vero cult. Vengono fatti, normalmente, nel week end, tra le 13.00 e le 16.00, e sono gestiti dal listing agent o da altri agenti della sua stessa agenzia. Chiunque, in quella fascia oraria, puo’ visitare l’immobile. Sono la forma pubblicitaria piu’ efficiente e probabilmente anche meno costosa per qualsiasi agente. Rappresentano il miglior modo per creare new leads, ossia nuovi contatti.
In Italia credo una sorta di Open House ci sia solo per presentazioni di nuove costruzioni o ristrutturazioni di complessi importanti.

8. Preparazione e Home Staging:
Negli USA
, prima di mettere un immobile sul mercato, listing agent e proprietario preparano insieme la strategia per la vendita. Fotografie professionali, video ben fatti, uso del drone quando merita. Ma prima bisogna imbiancarlo, risistemare il giardino, fare le opportune riparazioni e rifiniture per renderlo il piu’ appetibile possibile. Infine una pratica che si usa spesso: l’home staging. Viene allestito un arredamento che puo’ anche essere a tema per ogni ambiente o camera, e viene dato enfasi anche ai piu’ piccoli particolari. Una buona “acconciatura” della proprieta’, prima di essere lanciata sul mercato, potrebbe apportare anche un profitto sorprendente, soprattutto in questo momento dove il real estate americano e’ cosi vivace e dinamico.
In Italia qualche venditore, soprattutto tra i costruttori, e qualche agente con incarico in esclusiva, usa fare l’Home Staging. In generale, pero’, c’e’ da dire che si cerca di arrangiarsi alla meno peggio, con poca cura ed attenzione alla preparazione. A mio avviso, questa e’ la fase piu’ importante e cruciale di tutto il processo di vendita.

9. Escrow e Home Inspection:
Negli States
, subito dopo che la proposta viene accettata dal seller, la palla passa all’Escrow che ha una durata che va dai 20 ai 40 giorni, a seconda che l’acquisto venga effettuato in cash o accendendo un mutuo. Negli USA, l’Escrow e’ svolto dalle Title Company, che sono in un certo senso come i notai italiani. Sono neutrali tra il seller ed il buyer ed hanno varie mansioni: custodiscono i depositi dell’acquirente a favore del venditore, verificano il titolo e la presenza di ipoteche, controllano che tutti gli accordi presi alla proposta vengano rispettati, ed alla fine trasferiscono la proprieta’ al nuovo owner. Un importante momento dell’escrow e’ l’Home Inspection, che viene fatta qualche giorno dopo l’accettazione e nel quale il compratore si riserva il diritto di potersi ritirare dall’accordo, senza perdere il deposito, se si accorge che la proprieta’ presenti difetti o danni non preventivati in fase di proposta.
In Italia, il Notaio e’ il pubblico ufficiale designato per trasferire la proprieta’ e di eseguire dei preventivi controlli per verificare la presenza o meno di eventuali ipoteche o trascrizioni sull’immobile. E’ molto importante anche la conformita’ urbanistica e/o la relazione tecnica (a seconda delle citta’) redatta da un geometra o da un architetto. Ultimamente poi, e’ stata introdotta anche l’APE, un’attestazione di prestazione energetica, che onestamente, non credo serva a tanto. In Italia, dall’accettazione della proposta al rogito, passando dal compromesso, i tempi possono variare molto da transazione a transazione, con attese che potrebbero raggiungere anche i 12 mesi, se non piu’.

10. Referrals:
Terminiamo con i referrals americani. Letteralmente il termine referral significa rinvio, e nel gergo immobiliare, si riferisce al passarti un cliente che potrebbe essere un venditore o un compratore. Negli USA, lavorando solitamente in grandi gruppi o franchising, e facendo parte di specifiche designazioni e/o specializzazioni, come le mie CIPS (Certified International Property Specialist) e GPS (Global Property Specialist), entrambe internazionali, si ha modo di ricevere o inviare referrals. Per esempio io ricevo spesso, da agenti di Canada e USA, referrals di venditori che hanno proprieta’ in Italia che vogliono vendere, o di potenziali acquirenti interessati sempre all’Italia, oppure di acquistare a Santa Cruz, dove risiedo. Ovviamente ogni referral viene retribuito con una percentuale sulla provvigione percepita, che in media e’ del 25%. Il tutto viene regolamentato con appositi accordi scritti disciplinati dal NAR.
In Italia, esiste per lo piu’ la collaborazione tra due o piu’ agenti, che operano contemporaneamente per la vendita di un immobile: colui che ha il venditore e colui che ha il compratore. Ma uno scambio di referrals all’americana, credo sia raro o presente solamente in qualche franchising radicato nella penisola.

Conclusione: il realtor americano ha piu’ strumenti ed ha un ambiente di lavoro molto piu’ favorevole, rispetto ad un agente italiano. La situazione economica dei due paesi e’ completamente differente e l’andamento dei due mercati immobiliari, oggi, non e’ per nulla paragonabile. Quello americano naviga a gonfie vele col vento in poppa e quello italiano e’ ancora arenato in una secca. Quello americano lavora con tutte le informazioni rintracciabili online, quello italiano impiega piu’ tempo e fatica! Ma sono convinto che: se spostassimo il miglior realtor americano ad operare in Italia, considerando che sappia parlare perfettamente o quasi la nostra lingua e conosca bene le leggi immobiliari italiane, il realtor cambierebbe lavoro o tornerebbe a casa dopo una settimana. Il perche’? Negli USA e’ tutto piu’ regolato e lineare. In generale, sono rare le transazioni che presentino problematiche tali da dover uscire dai binari della consuetudine, anche perche’ e’ un paese “giovane”, con pochi secoli di vita e gran parte delle abitazioni sono di recente costruzione. Negli USA, forse e’ piu’ complicata la parte iniziale. E’ forse piu’ arduo prendere un incarico o trovare un potenziale acquirente che voglia lavorare con te in esclusiva, anche perche’ la concorrenza e’ spietata. Potrebbe risultare molto stressante, nel mercato attuale di forte richiesta e di multi-proposte, far accettare la proposta del tuo cliente/acquirente. Ma poi, una volta accettata la proposta, tutto il resto, va quasi da se’ ed in breve tempo si ha il closing. In Italia, invece, ogni singola transazione e’ diversa dall’altra. Il piu’ delle compravendite, anche quelle che appaiono le piu’ chiare e semplici, presentano quasi sempre delle particolarita’ o eccezioni tali da dover trovare soluzioni appropriate e specifiche. Per non parlare poi della seccante burocrazia e dell’abitudine dei clienti italiani a trattare sempre, sia sul prezzo offerto che sulla provvigione. Fino al rogito qualcosa puo’ sempre accadere.
Ne sono certo, gli agenti americani andrebbero in tilt in Italia, mentre noi italiani siamo abituati a navigare anche nei mari piu’ in tempesta.

FONTE: blog Piero Lorenzo realtor
Una volta, tanti anni fa (forse 20), in Fimaa a Torino, provai a dire che questa formula poteva essere interessante anche in Italia, perchè trovavo corretto formalmente e legalmente ma non moralmente che l'acquirente dovesse per forza utilizzare e pagare l'agente immobiliare scelto dal venditore. Ero tra colleghi e pensavo di poter fare un discorso "tra noi" raffinato e progressista. Mi hanno trattato come un povero autolesionista.
 

Slartibartfast

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Le differenze tra il real estate americano e l’immobiliare italiano, dal punto di vista di un agente del settore, sono notevoli. Alcune sono sostanziali, altre meno. Alcune sono di carattere prettamente normativo e legislativo, altre puramente culturale. Avendo avuto una lunga esperienza nel campo immobiliare italiano ed essendo da quasi due anni e mezzo realtor in California, ed avendo ottenuto ad agosto 2017 la licenza di Broker, ne ho individuate almeno 10 ed ho cercato di esaminarle una per una, confrontando il modello USA con quello Italia.


1. Ruolo e “peso” dell’agente:
Negli USA
, l’agente, o realtor, lavora specificamente per una delle parti. Quasi mai, infatti, lo stesso agente opera contemporaneamente per venditore (seller) ed acquirente (buyer) nella vendita di una proprieta’. Il venditore lavora con il listing agent e l’acquirente con il buyer agent. Secondo la normativa americana, l’agente, pur rispettando il codice deontologico che gli impedisce di compiere comportamenti scorretti, fa gli interessi fondamentalmente di una delle parti. Piu’ del 95% delle transazioni avviene tramite agenti che sono una figura imprescendibile in una compravendita.
In Italia, invece, l’agente immobiliare e’ un intermediario che in maniera imparziale mette in connessione le due parti, venditore ed acquirente, per la conclusione dell’affare. Molte volte egli opera per entrambi contemporaneamente. In proporzione, il numero di transazioni utilizzando l’assistenza di un agente e’ ancora molto basso rispetto agli USA. Credo, purtroppo, che l’agente immobiliare italiano non goda del massimo apprezzamento agli occhi della gente. Non so cio’ da cosa derivi, ma posso sicuramente affermare che in Italia esistono fior fiore di professionisti di cui poter fare totale affidamento.

2. Licenze ed agenzie:
Negli USA
esistono due licenze di real estate: il realtor che ha la licenza di salesperson presso lo stato in cui vive, ed il broker, che normalmente e’ il proprietario dell’agenzia. Il realtor lavora presso di un broker, ma e’ essenzialmente autonomo e guadagna un’alta percentuale dai suoi affari conclusi. Negli States esistono da un lato grandi agenzie e franchising, come la “mia” Keller Williams, formate ognuna anche da piu’ di 100 realtors, e dall’altro, piccole o piccolissime agenzie locali, con staff molto ridotti. In California (ma un po’ dappertutto credo sia lo stesso) per poter fare l’esame e prendere la licenza di broker, bisogna lavorare per almeno due anni consecutivi come realtor presso di un’agenzia del proprio stato. Per diventare realtor, invece, bisogna frequentare un corso, superare l’esame di stato e poi iscriversi al NAR, National Association of Realtors. Quasi tutte le agenzie e le associazioni locali, organizzano frequentamente corsi di aggiornamento e seminari. Le locazioni vengono trattate principalmente dai Property Management, specializzati nel gestire un grande numero di appartamenti. Non esistono casi di chi si improvvisa agente e opera senza averne il titolo.
In Italia, la licenza e’ unica ed e’ quella di agente di affari di mediazione immobiliare. Anche qui devi frequentare un corso e superare l’esame, scritto ed orale. Ci sono vari gruppi e franchising, ma direi che la maggioranza delle agenzie sono piccole e composte anche da un unico agente. Quasi tutti gli agenti si occupano anche di locazioni. Non sono rari i casi di chi opera senza averne il titolo, soprattutto tra i giovanissimi alle prime armi mascherati di giacca e cravatta.

3. Esclusivita’:
Negli Usa
quasi sempre si lavora con incarico in esclusiva. L’agente che ottiene l’incarico dal venditore, viene chiamato listing agent. Spesso l’esclusivita’ non si limita solo al rapporto venditore-agente, ma si estende anche al rapporto acquirente-agente, con quest’ultimo chiamato buyer agent. E’ nella loro cultura affidarsi solo ad un unico agente.
In Italia, invece, la musica e’ tutt’altra. Prendere un incarico in esclusiva scritto e’ molto complicato ed i colleghi italiani lo sanno benissimo. Il venditore, molte volte, preferisce affidare il proprio immobile a piu’ agenzie, con l’idea, a mio avviso errata, che piu’ agenti aumentino le probabilita’ di vendita. Per non parlare, poi, del compratore. Magari lo segui per mesi, mostrandogli una serie infinita di proprieta’ ed alla fine scopri che ha comprato con un altro agente. Ed a volte, nemmeno ti avvisa!

4. Provvigione:
Negli USA,
la prassi e’ che la provvigione venga pagata solamente dal seller, cioe’ colui che vende. L’acquirente, ovvero il buyer, non paga niente. Il seller corrisponde, normalmente, tra il 5% ed il 6% del prezzo di vendita. Questa percentuale viene poi splittata tra il listing agent ed il buyer agent, ma non sempre in parti uguali. Il pagamento avviene al closing, 20-40 giorni dopo l’accettazione della proposta. Chi gestice l’escrow (che vedremo nel punto 9) trattiene la commissione, che andra’ ai due agenti. dal prezzo di vendita che verra’ poi trasferito al venditore. A mio parere, diversamente dell’Italia, dove la prassi e’ che la provvigione venga pagata sia dal venditore che dall’acquirente (la media va dal 2% al 3%), il fatto che paghi solamente il venditore, fa si’ che negli States sia rarissimo o inverosimile il tentativo di “scavalcare”, cioe’ sorpassare l’agente. Al compratore conviene certamente avere il supporto professionale di un realtor (che ricordo per lui e’ gratis). ed inoltre, il seller e’ molto probabilmente legato da un incarico scritto di esclusiva. Nei miei 13 anni di attivita’ immobiliare fiorentina e’ capitato di avere avuto il forte sospetto di essere stato scavalcato da accordi privati tra compratore ed acquirente per risparmiare sulla mediazione. E credo, che ad ogni agente italiano, nel corso della propria carriera, sia capitata la stessa cosa.
Il pagamento della commissione in Italia, dovrebbe avvenire al compromesso e comunque non oltre il rogito, ma non e’ gestito dal Notaio come con l’escrow.

5. MLS:
Negli USA,
quasi tutti gli immobili sul mercato vanno sul Multiple Listing Service, che e’ un servizio a pagamento. E’ una grande banca dati, dove ogni listing agent, colui che ha l’incarico in esclusiva, inserisce il proprio immobile tra i listings locali. La cosa davvero interessante, per chi come me fa il realtor, e’ che ogni agente dello stato, e nel mio caso della California, puo’ essere il buyer agent per vendere qualsiasi immobile presente sul mercato. Il MLS, inoltre, consente di risalire a tutte le informazioni relative all’immobile in vendita, dalla sua costruzione ai giorni attuali, seguendo passo per passo le varie operazioni e trasferimenti, nonche’ gli agenti che sono stati coinvolti nella vendita nel corso degli anni. Il MLS ti fornisce il CMA, Comparative Market Analysis, ovvero la comparazione di immobili simili, sia venduti che sul mercato attuale. Col MLS e con altri strumenti che noi realtors usiamo, puoi indagare sulla situazione fiscale della proprieta’, su eventuali ipoteche, pesi, gravami, etc. Gli immobili quando vengono messi sul mercato sono pronti per essere immediatamente venduti e trasferiti al nuovo proprietario.
In Italia sono presenti sporadicamente alcune versioni di MLS locale, ma che non sono lontanamente paragonabili al modello americano. E’ piu’ una sorta di collaborazione di una rete di agenzie desiderose di aumentare le possibilita’ di vendita. La peculiarita’ italiana e’ che non raramente gli immobili vengono messi sul mercato senza che possano essere considerati “commerciabili”. A volte presentano irregolarita’ e abusivismi che andranno sanati (quando possibile) e che portera’ nel migliore dei casi a tempi lunghissimi per la conclusione della vendita. Ma d’altronde, c’e’ anche da dire, che da noi esistono case che sono nate ancor prima della scoperta dell’America..., pertanto a volte, risalire ai progetti orginari, verificare le variazioni e le modifiche apportate nei secoli, e’ quasi impossibile. Negli USA, invece, e’ tutto facilmente verificabile online.

6. Sign e Lockbox:
Negli States,
quando si riesce ad ottenere il tanto sospirato incarico, si usa inserire nei pressi della proprieta’ un Sign for Sale, ovvero un grosso cartello inserito nella siepe, dove si pubblicizza il listing acquisito. Una volta venduto, si aggiunge la scritta SOLD, o PENDING, se e’ nella fase tra il post accettazione ed il closing.Per gli immobili vacanti, ovvero non abitati ne’ dal proprietario, ne’ da inquilini, il listing agent inserisce il lockbox alla porta. In molte contee californiane usiamo il lockbox elettronico, ed attraverso un’applicazione sul telefonino, otteniamo la combinazione per entrare nella proprieta’. Questo favorisce vistosamente il numero di appuntamenti degli agenti, che potranno recarsi direttamente all’immobile senza dover attendere il listing agent o il proprietario. Inoltre, con il lockbox elettronico, l’agente che ha l’incarico puo’ sapere chi sta visitando la casa e questo copre, da una parte, anche i rischi che qualche altro agente o i suoi clienti, possano recare, in qualche modo, dei danni.
In Italia esistono quei piccoli e colorati cartelli Vendesi che vengono inseriti nei pressi delle abitazioni. Non e’ raro notare piu’ cartelli di agenzie diverse per lo stesso immobile, ed onestamente, non e’ un gran bel vedere. Per quanto riguarda il lockbox, che io sappia, non credo esista questa usanza tra gli agenti. Spesso, per gli immobili ristrutturati o nuovi, o comunque vacanti, il proprietario lascia le chiavi presso di un bar vicino o in un luogo ben preciso.

7. Open House:
Nel real estate americano
gli Open House sono un vero cult. Vengono fatti, normalmente, nel week end, tra le 13.00 e le 16.00, e sono gestiti dal listing agent o da altri agenti della sua stessa agenzia. Chiunque, in quella fascia oraria, puo’ visitare l’immobile. Sono la forma pubblicitaria piu’ efficiente e probabilmente anche meno costosa per qualsiasi agente. Rappresentano il miglior modo per creare new leads, ossia nuovi contatti.
In Italia credo una sorta di Open House ci sia solo per presentazioni di nuove costruzioni o ristrutturazioni di complessi importanti.

8. Preparazione e Home Staging:
Negli USA
, prima di mettere un immobile sul mercato, listing agent e proprietario preparano insieme la strategia per la vendita. Fotografie professionali, video ben fatti, uso del drone quando merita. Ma prima bisogna imbiancarlo, risistemare il giardino, fare le opportune riparazioni e rifiniture per renderlo il piu’ appetibile possibile. Infine una pratica che si usa spesso: l’home staging. Viene allestito un arredamento che puo’ anche essere a tema per ogni ambiente o camera, e viene dato enfasi anche ai piu’ piccoli particolari. Una buona “acconciatura” della proprieta’, prima di essere lanciata sul mercato, potrebbe apportare anche un profitto sorprendente, soprattutto in questo momento dove il real estate americano e’ cosi vivace e dinamico.
In Italia qualche venditore, soprattutto tra i costruttori, e qualche agente con incarico in esclusiva, usa fare l’Home Staging. In generale, pero’, c’e’ da dire che si cerca di arrangiarsi alla meno peggio, con poca cura ed attenzione alla preparazione. A mio avviso, questa e’ la fase piu’ importante e cruciale di tutto il processo di vendita.

9. Escrow e Home Inspection:
Negli States
, subito dopo che la proposta viene accettata dal seller, la palla passa all’Escrow che ha una durata che va dai 20 ai 40 giorni, a seconda che l’acquisto venga effettuato in cash o accendendo un mutuo. Negli USA, l’Escrow e’ svolto dalle Title Company, che sono in un certo senso come i notai italiani. Sono neutrali tra il seller ed il buyer ed hanno varie mansioni: custodiscono i depositi dell’acquirente a favore del venditore, verificano il titolo e la presenza di ipoteche, controllano che tutti gli accordi presi alla proposta vengano rispettati, ed alla fine trasferiscono la proprieta’ al nuovo owner. Un importante momento dell’escrow e’ l’Home Inspection, che viene fatta qualche giorno dopo l’accettazione e nel quale il compratore si riserva il diritto di potersi ritirare dall’accordo, senza perdere il deposito, se si accorge che la proprieta’ presenti difetti o danni non preventivati in fase di proposta.
In Italia, il Notaio e’ il pubblico ufficiale designato per trasferire la proprieta’ e di eseguire dei preventivi controlli per verificare la presenza o meno di eventuali ipoteche o trascrizioni sull’immobile. E’ molto importante anche la conformita’ urbanistica e/o la relazione tecnica (a seconda delle citta’) redatta da un geometra o da un architetto. Ultimamente poi, e’ stata introdotta anche l’APE, un’attestazione di prestazione energetica, che onestamente, non credo serva a tanto. In Italia, dall’accettazione della proposta al rogito, passando dal compromesso, i tempi possono variare molto da transazione a transazione, con attese che potrebbero raggiungere anche i 12 mesi, se non piu’.

10. Referrals:
Terminiamo con i referrals americani. Letteralmente il termine referral significa rinvio, e nel gergo immobiliare, si riferisce al passarti un cliente che potrebbe essere un venditore o un compratore. Negli USA, lavorando solitamente in grandi gruppi o franchising, e facendo parte di specifiche designazioni e/o specializzazioni, come le mie CIPS (Certified International Property Specialist) e GPS (Global Property Specialist), entrambe internazionali, si ha modo di ricevere o inviare referrals. Per esempio io ricevo spesso, da agenti di Canada e USA, referrals di venditori che hanno proprieta’ in Italia che vogliono vendere, o di potenziali acquirenti interessati sempre all’Italia, oppure di acquistare a Santa Cruz, dove risiedo. Ovviamente ogni referral viene retribuito con una percentuale sulla provvigione percepita, che in media e’ del 25%. Il tutto viene regolamentato con appositi accordi scritti disciplinati dal NAR.
In Italia, esiste per lo piu’ la collaborazione tra due o piu’ agenti, che operano contemporaneamente per la vendita di un immobile: colui che ha il venditore e colui che ha il compratore. Ma uno scambio di referrals all’americana, credo sia raro o presente solamente in qualche franchising radicato nella penisola.

Conclusione: il realtor americano ha piu’ strumenti ed ha un ambiente di lavoro molto piu’ favorevole, rispetto ad un agente italiano. La situazione economica dei due paesi e’ completamente differente e l’andamento dei due mercati immobiliari, oggi, non e’ per nulla paragonabile. Quello americano naviga a gonfie vele col vento in poppa e quello italiano e’ ancora arenato in una secca. Quello americano lavora con tutte le informazioni rintracciabili online, quello italiano impiega piu’ tempo e fatica! Ma sono convinto che: se spostassimo il miglior realtor americano ad operare in Italia, considerando che sappia parlare perfettamente o quasi la nostra lingua e conosca bene le leggi immobiliari italiane, il realtor cambierebbe lavoro o tornerebbe a casa dopo una settimana. Il perche’? Negli USA e’ tutto piu’ regolato e lineare. In generale, sono rare le transazioni che presentino problematiche tali da dover uscire dai binari della consuetudine, anche perche’ e’ un paese “giovane”, con pochi secoli di vita e gran parte delle abitazioni sono di recente costruzione. Negli USA, forse e’ piu’ complicata la parte iniziale. E’ forse piu’ arduo prendere un incarico o trovare un potenziale acquirente che voglia lavorare con te in esclusiva, anche perche’ la concorrenza e’ spietata. Potrebbe risultare molto stressante, nel mercato attuale di forte richiesta e di multi-proposte, far accettare la proposta del tuo cliente/acquirente. Ma poi, una volta accettata la proposta, tutto il resto, va quasi da se’ ed in breve tempo si ha il closing. In Italia, invece, ogni singola transazione e’ diversa dall’altra. Il piu’ delle compravendite, anche quelle che appaiono le piu’ chiare e semplici, presentano quasi sempre delle particolarita’ o eccezioni tali da dover trovare soluzioni appropriate e specifiche. Per non parlare poi della seccante burocrazia e dell’abitudine dei clienti italiani a trattare sempre, sia sul prezzo offerto che sulla provvigione. Fino al rogito qualcosa puo’ sempre accadere.
Ne sono certo, gli agenti americani andrebbero in tilt in Italia, mentre noi italiani siamo abituati a navigare anche nei mari piu’ in tempesta.

FONTE: blog Piero Lorenzo realtor
Intanto grazie per il “documentario”. Conferma l’impressione di un paese decisamente più evoluto e business friendly.
Orari di lavoro? Riesci anche ad avere il tempo per vivere o sei sempre sul pezzo?
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Zona Costa del Pacifico ... come per magia la Costa Atlantica ( seppur distante 4.000 km ) non cambia nulla .

Nord America.

Un piccolo "remember" non guasta

Cos'è l'MLS e in che modo ti avvantaggia?
Il Multiple Listing Service (MLS), è il più potente sistema di marketing immobiliare del Paese ( USA e Canada ) .
Le informazioni sul mercato immobiliare provenienti da MLS sono state a lungo riconosciute come i dati più affidabili e completi disponibili per coloro che desiderano acquistare o vendere una casa.
La forza di questo sistema vecchio di oltre 65 anni risiede nella qualità e accuratezza delle informazioni.
Governo, economisti, istituzioni finanziarie, periti e altri si affidano tutti ai dati MLS. Questo perché gli agenti immobiliari che inviano le informazioni sulla quotazione e il personale MLS presso i consigli immobiliari che effettuano il controllo di qualità, sono formati e istruiti sulle complessità del settore immobiliare.
"Il sistema MLS offre un'esposizione impareggiabile alle proprietà in vendita", ha affermato Colette Gerber, presidente del consiglio immobiliare della Greater Vancouver (REBGV). “Se vendi la tua casa, un annuncio su MLS verrà condiviso con oltre 13.700 agenti immobiliari per la più ampia distribuzione possibile. Se stai acquistando una casa, MLS avrà il più ampio pool di case tra cui scegliere ".
L'MLS inoltre convalida e aumenta l'accuratezza del nostro sistema di tassazione delle proprietà fornendo informazioni affidabili, supportate da responsabilità professionale, agli enti governativi responsabili delle valutazioni nella nostra provincia.
Gli agenti immobiliari sanno come descrivere accuratamente una proprietà e quali informazioni devono essere divulgate in un elenco MLS. Ad esempio, se c'è una restrizione all'uso di una proprietà, qualcosa chiamato servitù, questa informazione deve apparire nell'elenco MLS.
Esistono molti sistemi e servizi alternativi per acquistare e vendere case e tutti competono per i clienti.
L'MLS è l'opzione dell'agente immobiliare.

Come funziona MLS?
Gli agenti immobiliari competono tra loro per la tua attività, ma allo stesso tempo collaborano per aiutarti a comprare o vendere proprietà. Quel concetto unico di cooperare durante la competizione ha portato alla creazione della MLS da parte della professione immobiliare.
L'MLS è fondamentalmente un sistema di marketing cooperativo che aiuta il pubblico a comprare e vendere immobili. È un sistema per la condivisione di informazioni tra agenti immobiliari sulle case in vendita.
“Attraverso il sistema MLS, l'agente immobiliare che rappresenta un venditore invita tutti gli altri agenti immobiliari a offrire quella casa in vendita ai propri acquirenti. I venditori hanno quindi tutti gli agenti immobiliari nella loro comunità in cerca di acquirenti per le loro case. Per gli acquirenti, è un'esperienza di acquisto unica ", ha affermato Gerber.
"Facendo accettare agli agenti immobiliari di condividere il loro inventario tra loro, viene creato un mercato più efficiente", ha detto Gerber.
Per partecipare all'MLS, gli agenti immobiliari devono soddisfare i requisiti di sviluppo professionale e aderire a un codice etico e regole di cooperazione. Devono anche, tra le altre cose, portare un'assicurazione per errori e omissioni e seguire una serie rigorosa di pratiche commerciali.
Il processo di arbitrato per agenti immobiliari è un esempio di come il framework MLS metta il pubblico al primo posto. In caso di controversia sulle commissioni pagate o su altri problemi tra agenti immobiliari, il processo riconosce che il cliente dovrebbe ottenere prima ciò che desidera e che eventuali problemi persistenti tra gli agenti immobiliari che collaborano devono essere giudicati in seguito.

E se il sistema MLS non esistesse?
Se il sistema MLS non esistesse, i venditori dovrebbero scegliere un intermediario immobiliare individuale per elencare la loro casa e solo quell'agenzia di intermediazione avrebbe le informazioni al riguardo e la capacità di mostrarlo e venderlo.
Se il sistema MLS non esistesse, gli acquirenti dovrebbero passare da agente immobiliare ad agente immobiliare per visualizzare gli elenchi di ogni singola intermediazione. ( Che e' quanto accade da noi italici )
MLS ha creato un mercato più sicuro ed efficiente per acquirenti e venditori di case per GENERAZIONI.
Fonte rbgv.org
 
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IL TRUCE

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Agente Immobiliare
@Umberto Granducato carissimo ti illustro il motivo della mia preferenza "Francese"
L amica sorellina collega parigina e' agente immobiliare come in italiana
Differenza
  • In italia il patentino e' quasi intoccabile
  • In Francia si tratta di una licenza Prefettizia..ritirabile in ogni momento.

Resultato : Clarisse ci sta molto attenta.

Clarisse procede con l operazione e il suo adorato Truce acquista la bicocca..ma se tutto si arenasse per problemi di "io credevo-lui diceva - non sapevo " ?

Differenza
  • In Italia se va male si va in causa, se va bene si perde l affare: risarcimenti DOPO.
  • Clarisse ha 600.000 euro di beni personali SUOI + 5 mil ad operazione di polizza: risarcimento SUBITO.

L ASSICURAZIONE risarcisce subito e poi si rivale immediatamente sul patrimonio personale si Clarisse o ( a scelta o ambedue ) versera' premi atroci per anni a venire.

Tizio non hai 600.000 euro , ossia uno e' un barbone ?
Nessun problema !!!
Andra' da Clarisse a fare il dipendente !
Clarisse ne rispondera' anche per cosa pensa...

Risultato:
L' ottanta per centro delle transazioni francesi passa attraverso i vari "Clarisse" .
Voleva da me il 6% la ribalda..poi ammorbidita al 5%..poi passata al 4% sotto lo sguardo sanguinario di Trucida che le prendeva gia le misure per il tavolo operatorio.

Riflessione: finche avremo gente con scooter casco e mani nere ed attaccare cartelli sui lampioni...Clarisse stara' a Parigi.
Noi pure.

Poi ne avrei una da dire..ma non la dico...
Me la tengo come bonus..
 

Maurosalfo

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Utente Espulso
Buon giorno a tutti,
Se può interessare, ora esiste la possibilità di abilitarsi presso la NAR anche in Italia.
Per maggiori informazioni visitate il sito:
*****************
Il presidente è Diego Caponigro ed il formatore, Antonello Malgeri.
Io ho già preso 3 delle 4 abilitazioni fino ad ora disponibili.
Se volete sapere la mia esperienza, contattatemi pure al *************
Grazie e buon lavoro a tutti.
Mauro
 
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