Mutuo impossibile per immobile all'asta

[H&F]

quasi tutti!!!

Comunue potrebbe essere solo che la banca vuole pagata la perizia anche a vuoto. Nel senso che ti preparano, a costo tuo, la delibera. Se non la usi ci rimetti i soldi. Io non criticherei la banca se il ragionamento è questo.

 

[quattrofrecce]

La normativa applicabile alle aste immobiliari introdotta dalla legge 80/2005 e successive modifiche ha rivisto la disciplina dell’acquisto di immobili attraverso le Aste Giudiziarie, mediante, tra l’altro, la possibilità di ottenere mutui regolamentati da convenzioni stipulate tra i Tribunali e gli Istituti di Credito . Nei Tribunali ove tali convenzioni sono gia state definite, e ricorrendo alle Banche che hanno aderito al convenzionamento, la concessione dei mutui sarà disciplinata dai singoli accordi stipulati (informativa da ottenere dalla Banca), negli altri casi di inesistenza di accordi -purtroppo ancora frequenti- sarà indispensabile tenere presente che:
Ai sensi dell’art.38 del D.Lgs. N.385 dell’1/09/93 , il Credito Fondiario ha per oggetto la concessione di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili;
dovendo inoltre consentire una iscrizione ipotecaria per ottenere il finanziamento, occorrerà essere proprietario dell’immobile.
Entrambi tali requisiti mancano però acquistando da una procedura esecutiva, perché certamente sull’immobile esistono formalità pregiudizievoli per iscrizione/i e/o trascrizione/i, la proprietà verrà trasferita con decreto solo dopo l’effettuazione del saldo prezzo, ed il decreto è il titolo che consentirà la cancellazione delle formalità già iscritte.
Dunque …… per pagare occorre il mutuo ……. ma per avere il mutuo bisogna prima aver pagato ……(?) Ed allora....,
prima di partecipare ad un’asta, se non si dispone della liquidità monetaria necessaria per effettuare il saldo prezzo in caso di aggiudicazione ma occorre avvalersi di un finanziamento, è indispensabile rivolgersi alla Banca scelta per chiedere il mutuo ottenendo assicurazioni sull’applicazione della convenzione, oppure –in assenza– per chiedere non semplicisticamente un mutuo, bensì sottolineando….
la inderogabile necessità di ottenere prima della stipula del contratto di mutuo l‘intera somma sotto forma di prefinanziamento, che avrà la destinazione assolutamente garantita in quanto se ne chiederà la disponibilità sotto forma di assegni circolari intestati alla procedura esecutiva e da utilizzarsi per il saldo prezzo, quindi per intestare l’immobile all’aggiudicatario gs. emissione del decreto di trasferimento, che ordinerà anche la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, che peraltro -proprio a fronte del versamento del saldo prezzo suddetto- diverranno automaticamente di fatto “cartolari”, così come “di fatto” l’immobile si potrà considerare di proprietà del richiedente il mutuo (Ai fini della valutazione dell’immobile sarà opportuno invitare la Banca ad utilizzare la perizia già stilata dal CTU e non ricorrere ad una nuova perizia fatta da un tecnico di loro fiducia, come talvolta accade. Ciò non solo ai fini dei costi ma anche e soprattutto per la difficoltà spesso incontrata per fissare un sopralluogo all’immobile per questo scopo).
Ovviamente, per il legale verificarsi delle suddette condizioni (proprietà e liberazioni da vincoli pregiudizievoli) e quindi possibilità di stipulare il contratto di mutuo, occorrerà attendere la firma del Decreto di trasferimento da parte del G.E., la sua registrazione, trascrizione, formalità presso l’Agenzia del Territorio, con un tempo valutabile mediamente in alcuni mesi, nei quali dovrà restare il vita il prefinanziamento (con eventuali proroghe) a condizioni possibilmente allineate con quelle dell’operazione a lungo termine. Dovrà inoltre essere stabilito non l’importo mutuato, ma “l’importo massimo” di mutuo erogabile, valutato dalla Banca in base al “merito creditizio” del cliente, che permetta così di sapere “fino a dove arrivare” in caso di offerte al rialzo.
Indispensabile inoltre conoscere la “percentuale” di massima finanziabilità consentita dalla Banca e “dove” è calcolata tale percentuale:
sul solo valore dell’immobile od anche ponendo un limite sul prezzo di aggiudicazione? (es:80%-100%-nessuno) – [Ancora ai sensi dell'art.38 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, l'importo del finanziamento non può eccedere l'80 per cento del valore dei beni immobili offerti in garanzia ipotecaria (“limite di finanziabilità”, come fissato dalla Banca d'Italia conformemente alle deliberazioni del CICR del 22 Aprile 1995. Possono però esserci ulteriori e diversi limiti posti dalle Banche per loro interne “scelte operative”.] -
E’ opportuno avere una conferma scritta della Banca di disponibilità a concedere il finanziamento, con indicazione dei limiti massimi consentiti.
Non dimenticare inoltre di calcolare preventivamente la spesa TOTALE da sopportare in caso di aggiudicazione, tenendo conto degli oneri conseguenti e dipendenti: imposte e costi di trasferimento, cancellazione delle formalità pregiudizievoli, condoni edilizi, spese condominiali arretrate, spese connesse all’ottenimento di mutuo, onorari a professionisti, ecc.
(Spesa TOTALE –[meno] mutuo concedibile [attenzione! Non sempre uguale all’importo massimo concedibile] =[risulta] disponibilità monetarie proprie da possedere).