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  1. hurricane

    hurricane Ospite

    Salve.

    Mio padre ha un grande appartamento di sua proprietà da dividere tra i suoi due figli. Creare due appartamenti da uno solo richiede delle spese di ristrutturazione tale per cui risulta necessario chiedere un mutuo ciascuno.

    Per agevolare la richiesta di mutuo, un geometra ha già accatastato le due particelle come se fossero già divise (il tutto regolarmente accompagnato da progetto approvato, e le tasse dovute sono già state pagate), tanto che sui documenti NON risulta più un unico appartamento, ma due appartamenti divisi (anche se in realtà ancora non è così).

    Alla richiesta di mutuo ci è stato obiettato che non potevamo ipotecare i nostri appartamenti (da creare) in quanto ancora inesistenti fisicamente. Si può mettere ipoteca sugli stessi solo al termine dei lavori, che a loro volta non possono iniziare se non ci viene erogato il mutuo.

    La mia domanda è la seguente: non basta che per il Comune, e quindi ufficialmente, gli appartamenti siano già due come risulta dai documenti? E' necessario richiedere che siano FISICAMENTE già divisi?

    L'istituto bancario ci ha addirittura suggerito di "tornare indietro", ossia riaccatastare di nuovo l'appartamento come unico, prendere un unico mutuo per i due fratelli, e fare nuovamente la divisione al catasto al termine dei lavori.

    E' giusto quanto ci stanno suggerendo?
     
  2. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se voi fate un mutuo per ristrutturazione, fornendo copia della DIA, dei preventivi dei lavori e dovrebbero finanziarvi i lavori .. in un unica soluzione... anche se questo dipende da quanto chiedete. mi sembra ...
    domanda: i due appartamenti oggi sono di vostro padre ma domani non li andrete ad acquistare?
     
  3. hurricane

    hurricane Ospite

    Questo è un altro grande dubbio: non sappiamo se è meglio chiedere un mutuo per ristrutturazione oppure se chiederlo per acquistare gli appartamenti.

    Però per l'acquisto ci sono alcune problematiche dovute al fatto che, in questo caso, deve poi esserci un movimento reale di liquidità, dai nostri conti a quelli di mio padre. E' proprio il rapporto padre/figlio a creare (ovvi) dubbi di un prezzo "di favore" ...
     
  4. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    intanto se posso consultatevi con il vostro notaio. Io non farei un mutuo su un bene di mio padre. Io acquisterei il bene e poi lo ristrutturerei. Le imposte le calcolate sul valore catastale . Il prezzo .... siamo in libero mercato.... sicuramente più alto del mutuo... e se siete solo due i figli ... non penso che ci possano essere problemi in futuro...
    domanda : il babbo dove andrà ad abitare ?
     
  5. hurricane

    hurricane Ospite

    E' importante sapere dove andrà ad abitare papà? Anche la Banca continua a chiederlo, oltre a volerlo come garante in quanto attualmente proprietario dell'immobile.

    Per quanto riguarda l'acquisto preventivo, ci hanno bocciato pure questo. Hanno detto che NON si possono fare prezzi di favore. Se da perizia l'immobile è valutato TOT, bisogna pagare esattamente TOT (o comunque con poca differenza). E ovviamente non è possibile pagare l'intero valore dell'appartamento. Anche se, ovviamente, poi quella cifra ci verrà restituita, comunque non siamo in possesso della liquidità per provvedere al "passaggio" di soldi tra i nostri rispettivi conti e quello di nostro padre.

    P.S. Dimenticavo: mio padre andrà a vivere nella mansarda (abitabile). Ha una villa attualmente tutta di sua proprietà.
     
  6. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. ripeto parlatene con il vostro notaio.... cui illustrerete il tutto in forma riservata e non pubblica come qui ( non è che tutti devono per forza sapere gli affari vostri ). poi... cambiate banca.....
    sapere dove abiterà il babbo era per essere sicuri che gli acquirenti abitino gli alloggi e che non ci siano squilibri tra i due fratelli.
    tempistica:
    1 scia o pdc per fare i lavori di frazionamento
    2 accatastamento in 2 unità in corso di definizione
    3 fai l'atto
    4 completi i lavori e accatasti il tutto come da progetto
    il mutuo ? per l'acquisto al momento dell'atto con cui pagherete vostro padre.
     
  7. hurricane

    hurricane Ospite

    Scusami, ma credo di non aver capito.

    I documenti relativi all'immobile sono già tutti pronti: c'è un progetto già approvato dal Comune, c'è la DIA, c'è un accatastamento (ancora devo capire se provvisorio o definitivo). Il problema, per la Banca, è che nonostante tutto questo l'appartamento (attualmente UNICO) è ancora di proprietà di nostro padre e che, essendo attualmente unico, non si possono porre due ipoteche su di esso (una per me, una per mio fratello).

    Comunque a questo punto credo che la situazione non sia molto comune ... spero che un notaio potrà chiarire il tutto. Anche perchè, per far partire i lavori, mancano solo i soldi derivanti dal mutuo (con i quali pagheremmo anche gli atti con cui gli appartamenti diverrebbero nostri).
     
  8. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    lo so che la dia è ok .
    devi solo
    fare un accatastamento provvisorio, in quanto quello finale ... ad oggi non corrisponde con lo stato di fatto.
    poi paga papà con i soldi del mutuo fatto per l'acquisto , acquisto di un bene in corso di ristrutturazione....
    se la banca non ti da i soldi ....non c'è problema ... banche ce ne sono tante.
     
    A hurricane piace questo elemento.
  9. hurricane

    hurricane Ospite

    Quindi io precisamente, quando vado in banca cosa devo chiedere? Un mutuo per acquisto o per ristrutturazione?

    Anche se credo di non poterlo chiedere per ristrutturazione, dato che attualmente non ho nulla da ristrutturare.
    Quindi mi rimane l'acquisto.

    Ma QUESTA specifica banca non me lo concede, in quanto non vuole come ipoteca un appartamento che attualmente non esiste (o meglio, ne esiste uno molto più grande che deve essere diviso). E' un problema di banca, o anche le altre mi faranno le stesse obiezioni?
     
  10. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un mutuo per acquisto o per ristrutturazione?
    per l'acquisto di un alloggio in ristrutturazione
    Ma QUESTA specifica banca non me lo concede, in quanto non vuole come ipoteca un appartamento che attualmente non esiste (o meglio, ne esiste uno molto più grande che deve essere diviso).
    - accatastamento in 2 unità in corso di definizione che non vuol dire che i due alloggi non valgano .... dei bei soldini ...
    una banca che non dovrebbe fare storie aveva un AD profumato.....ahahahahah
     
  11. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sono in una situazione molto simile: devo comprare un appartamento attiguo al mio, di cui però una parte verrà accorpata al mio appartamento (e quindi la comprerei come prima casa) menre un'altra parte la comprerei per poi affittarla o venderla (come seconda casa). Per fare questo doppio acquisto l'attuale proprietaria dovrebbe dividere (solo catastalmente) l'immobile in modo da avere le rendite catastali separate delle due parti. La banca online con coi volevo fare il mutuo mi ha detto che non le basta l'accatastamento, deve essere fatta e chiusa la DIA! Però mi ha anche detto che loro, e in genere le banche online, non lo fanno,ma che probabilmente qualche banca fisica sul territorio me lo può concedere, e poi magari fare la surroga verso di loro dopo poco. Quindi vuol dire che non è una "legge" o una regola bancaria!
     
  12. creavalore

    creavalore Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    èciao GeoManera, stavo leggendo le tue utili indicazioni. Sono un neofita e volevo farmi un'idea e dell'esperienza prima di effetuare un acquisto+ristrutturazione+rivendita. Cosa è una SCIA o PDC?

    Grazie
     

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