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  1. anaheim

    anaheim Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Considerato che il prezzo al metroquadro degli appartamenti diminuisce sensibilmente con l'ingrandirsi dell'estensione dello stesso, ho deciso con un amico di comprare un appartamento di grandi dimensioni (diciamo di 250 mq) e di dividerlo successivamente in 2 unità immobiliari.

    Adesso sto cercando di capire come affrontare l'acquisto dal punto di vista giuridico-amministrativo.
    Il problema nasce nel momento in cui non si voglia cointestare il mutuo per l'acquisto dell'immobile, ma fare due mutui distinti, uno per ciascuna unità da ricavare. Tuttavia, siccome al momento dell'acquisto l'immobile è unico, non credo si possa procedere all'accensione di due mutui.

    Avete idea di come si possa procedere?
    Avevo anche pensato alla costituzione di una cooperativa che abbia il fine di garantire un regime fiscale agevolato per l'acquisto dell'immobile da suddividere tra i due proprietari.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve scusa ma mi permetto di consigliarti di pensare su alcune cose:
    1 -
    Perfetto e vero ma questo se vai su tipologie di 50/60 metri quadri se tu compri un appartamento di 250 mq e lo dividi avrai sempre 2 appartamenti grandi con più o meno lo stesso prezzo a mq , queste operazioni si fanno di solito su immobili dai 120 / 140 mq e tralaltro da ristrutturare totalmente, in modo che nelle spese di ristrutturazione ci rientrino anche quelle di divisione, perchè tieni presente che per avere 2 immobili , dovrai rifare 2 impianti idrici, 2 impianti elettrici, 2 impianti di riscaldamento, almeno 2 bagni ( e devi vedere se c'è la possibilità tecnica a poterlo fare ), quindi è anche da escludere un immobile che non sia in pessimo stato.
    Quì a parer mio , nasce il problema ma ripeto a parer mio, io di solito non consiglio in generale di effettuare questa forma di investimento se si deve ricorrere al mutuo, alla fine tra spese di ristrutturazione , divisione, mutuo ed altre piccolezze , con l'aggiunta del rischio di non vendere comunque in tempi brevi, come si suol dire " la spesa non vale l'impresa " anche perchè acquistare in contanti e velocissimamente ( max un mese ) ti consentirebbe di fare un offerta più bassa... di poco, caso mai , ma in casi del genere anche 10.000 € possono significare molto, mentre nel caso di acquisto con la partecipazione del mutuo devi calcolare, tranquillamente, almeno 3 mesi ( a voler essere buoni, ma con i tempi che corrono un pò in più è realistico ) e questo ti mette nella condizione di non poter " tirare" sul prezzo più di tanto e di conseguenza perdere una fetta di guadagno.
    Altro problema relativo alla tua domanda, tieni presente che per poter acquistare l'immobile con il mutuo ( cointestarlo o meno non fa differenza ) devi accendere sull'immobile ipoteca di 1° grado a favore della Banca, ipoteca che viene accesa sulla singola unità immobiliare, ora nel momento in cui sei / siete diventati proprietari dovresti con l'ausilio di un tecnico creare una sub particella e dividere catastalmente in due unità distinte e separate l'unita immobiliare che hai/avete acquistato.... La banca non ve lo farà fare.
    Potresti/potreste aggirare la cosa ( relativamente ) facendo fare a vostre spese ed a nome del proprietario la suddivisione in sub dell'immobile ( lo dovrà fare il proprietario perchè è l'unico autorizzato per legge ) una volta che l'immobile è diventato sdoppiato , quindi 2 unità distinte e separate potreste a questo punto accendere un mutuo ognuno per un'unità immobiliare, beninteso posto che siate in due anche in questo caso però risolverete il problema relativamente perchè poi avreste il problema della plusvalenza ( vendendo prima dei 5 anni ) che vi costerebbe soldi o artifici che oggi è meglio non pensare neanche.
    Operazioni di investimento del genere si fanno , in generale, con i contanti ed avendo un assetto giuridico ( società di costruzione, società di gestione immobiliare o similari ) la tipologia te la consiglierà il commercialista sulla base degli interventi che vorrete porre in essere, oltre ad essere del mestiere o comunque in grado di valutare se l'immobile avrà mercato e con che valutazione, dopo gli interventi che si faranno... altrimenti si rischia di prendere una bella botta. Fabrizio
     
    A Diego Antonello piace questo elemento.

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