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  1. onilleva

    onilleva Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve ho firmato una proposta di acquisto e relativo compromesso per una casa che ha un balcone abusivo(terrazza di 20mq) sanabilie in base art.36 e ho proposta e compromesso alla sanabilità dello stesso. IL rogito è stato fissato per giugno 2010. Volevo sapere se nel frattempo potevo già muovermi per il mutuo o devo aspettare che la pratica sia completamente finita . Su 190000 mi servono 150000 di mutuo la casa è 80mq più il terrazzo 20mq . In pratica mi è stato detto che la stima il perito la fa non considerando il balcone quindi per i 150000 non ci sono problemi..
     
  2. Roberto Uslenghi

    Roberto Uslenghi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buon giorno, in teoria e sottolineo in teoria, non passa nessuna perizia se esistono abusivismi. Quindi il mio suggerimento è di procedere con la pratica di mutuo, solo una volta che è stato sanato l'abuso e quando si hanno in mano le relative documentazioni che attestano questo. Mi auguro tra l'altro tu abbia sottoscritto un compromesso con condizione sospensiva, in relazione all'abuso....
     
  3. buroimmo

    buroimmo Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Mutuo per una casa con balcone abusivo in corso di sanabilit

    Domanda: il perito nella valutazione non può "pesare" quell'abuso? ovvero valuta meno l'immobile per questa difformità?

    Estendendo il concetto: qualora il cliente sia perfettamente edotto della situazione e accetti di acquistare l'immobile con la difformità (so che non è il caso del nostro amico/a Onilleva), il Notaio può eseguire il rogito?

    Nella mia esperienza professionale è successo che in un caso del genere il Notaio abbia allegato al rogito una scrittura privata in cui le parti dichiaravano di essere entrambe a conoscenza del fatto che vi fosse una difformità, e in cui la parte acquirente liberava da ogni responsabile quella venditrice circa l'abuso.
    Del resto la presenza dell'abuso aveva permesso all'acquirente di ottenere un ottimo sconto nella trattativa.
     
  4. onilleva

    onilleva Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si ovviamente ho vincolato sia la proposta d'aquisto che il compromesso alla sanabilità del balcone. IL geometra ha fatto i calcoli e inoltrato la pratica al comune. Ora si tratta solo di aspettare i tempi tecnici del comune( per il rogito a giugno non ci dovrebbero essere problemi) . Ora non so se però muovermi già per il mutuo o aspettare. Anche perchè ero interessato al variabile con cap _MPS e chissa se nel 2010 sarà ancora proposto...
     
  5. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    :shock:
    Un immobile con un abuso in realtà sarebbe inalienabile. La vendita può avvenire lo stesso se la difformità viene taciuta al Notaio. Per cui la scrittura privata che è stata redatta, a mio avviso, lascia veramente il tempo che trova...
    D'accordo con Roberto Uslenghi nell'attendere tutta la documentazione prima di inoltrare la richiesta alla Banca per l'apertura delle pratica di mutuo.
     
  6. Roberto Uslenghi

    Roberto Uslenghi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Completamente d'accordo con quello che dice Diego.
     
  7. onilleva

    onilleva Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte certo e paure non sono state calmate anzi... in tutto questo l'agenzia si fa pagare al compromesso....comunque per il vincolo da me posto nel caso in cui al rogito non ho ottenuto il mutuo perchè ancora non è stato sanato il balcone ho diritto al doppio della caparra che il proprietario ha intascato al compromesso? se si sarebbe difficile da ottenerla (tempi- eventuali cause ecc...)
     
  8. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Un po' di tensione per l'acquisto è plausibile, più che normale. Non si compra mica casa tutti i giorni!!
    Ma paura no! Hai vincolato il preliminare, ti sei tutelato alla grande. Se la pratica edilizia non dovesse passare non corri rischio alcuno. ;)
     
  9. onilleva

    onilleva Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta immediata riguardo al mutuo mi consigli di aspettare che tutto sia sanato o posso già rivolgermi alla banca per il mutuo? eventualmente si gli dico subito come stanno le cose?

    le mie paure (anche stress) derivano oltre alla paura di perdere la casa dei miei sogni, scaturiscono dal fatto che al compromesso 30000 euro tra caparra e agenzia li ho già spesi .. e non sono pochi per me
     
  10. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Avevo capito male... generalmente se una proposta o un preliminare vengono vincolati ad un qualche evento, finchè quell'evento non si realizza nessuna somma viene data al venditore!
    Per quel che riguarda la tua prima domanda, il mio consiglio era quello di aspettare tutta la documentazione. Ora però che ho acquisito nuovi particolari (hai sborsato un po' di soldini), forse inizierei a muovermi. O meglio, se per il mutuo ti sei rivolto alla Banca dove sei già cliente e perciò conosciuto, potresti anche già sottoporre la tua situazione al Direttore, senza nascondergli nulla, magari anticipando la documentazione al momento in tuo possesso, anche se non ancora definitiva. Se ti sei rivolto ad un nuovo Istituto, invece, meglio attendere. Non vorrei che andassi a pregiudicare la pratica ancor prima di imbastirla.
     
  11. Oris

    Oris Ospite

    Attenzione, esiste abuso e abuso.

    Casa mia per esempio è abusiva, perchè una parete è 3 centimetri più piccola di quanto denunciato (un abuso al contrario), nonostante abbia pagato con soldi veri e precisi il tecnico che ha curato la pratica... :disappunto:

    La cosa è sicuramente sanabile, visto che permangono tutte le normali caratteristiche e requisiti aeroilluminanti ecc., ma è un "abuso".

    PEr il vincolo del contratto, giusto definirlo e precisarlo nel preliminare, anche se comunque in presenza di un preliminare dove si promette un immobile ben descritto (e quindi terrazza compresa) e dove si promette che lo stesso deve "essere in regola con la 47/85 e succ. modificazioni" ecc., è palese che la difformità ne fa decadere la validità, anche se non viene scritta alcuna condizione sospensiva.

    Inoltre, la condizione sospensiva la vedo poco adatta a questo caso, io ci vedrei una risolutiva, al massimo accordandosi con l'agente che dovrà riscuotere solo dal venditore in caso l'abuso rimanga.

    Per come la vedo io, da quanto posso leggere, l'agente ha fatto il suo dovere in tutto e per tutto, quindi sta al venditore adempiere alle promesse e alla legge, questi dovrà anche rispondere dell'eventuale mancato guadagno dell'agente in caso non riesca a sanare la terrazza.

    Ecco perchè la sospensiva la trovo assolutamente non giusta nei confronti del collega, visto che se il venditore non adempie l'unico a rimetterci è proprio lui, non riscuotendo il giusto guadagno, meritato.

    L'agente immobiliare NON è il garante della buona fede ne del buon esito delle pratiche che non fdipendono direttamente dalle sue mansioni, poteri e volontà.
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Oris secondo te il venditore accetterebbe un prelimianre sottoposto a clausola risolutiva ( bisonga poi spiegargli al differenza tra la risolutiva e la sospensiva) dopo aver spiegato in fase di incarico all'AI che c'è un abuso e che non vende nulla se non si sana?

    Io ho i miei dubbi.
     
  13. Oris

    Oris Ospite

    Secondo me è l'Ai che avrebbe dovuto spiegargli che non vende se non sana ;) avvertendolo con la famosa frase "io non lavoro gratis, ti consiglio di sistemare tutto subito, perché se si conclude io i dindi li voglio"

    Certamente, non è raro (anzi direi che è frequente) che il proprietario aspetti l'acquirente per rendere operativo il proprio tecnico... spesso addirittura tali costi vengono conteggiati in trattativa, non è raro che ad esempio, l'onere se lo accolli l'acquirente con il proprio tecnico, con la collaborazione del proprietario (se non firma lui..), certamente non prima di essersi accertati preso il comune della fattibilità della cosa.

    Per questo da noi o si fa le rtn prima o si fa proposta non vincolante-> controlli->compromesso.

    Per chi fa mercato di sostituzione come me queste cose sono all'ordine del giorno... vedessi quante case di 2,695 cm si trova... ;) e quindi via le piastrelle incollate sul vecchio pavimento! E tutto magicamente torna a posto... ma quei 5mila euro chi se li accolla? E allora, facciamo 3mila lui e 2mila te, ok? e via andare così...

    MA tu ste cose le sai di sicuro. ;)
     
  14. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    :confuso: :confuso: :confuso: :confuso:
    Scusa Oris, ma... cos'è il mercato di sostituzione??!!??
    Mi sa che io mica lo faccio... :?
     
  15. Oris

    Oris Ospite

    Io vendo casa->compro altra casa (sempre non nuove).
     
  16. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'avevo immaginato... io chiamo queste operazioni (per comodità, ma erroneamente) permute. Ti giuro che "mercato di sostituzione" non l'avevo mai sentito! Grazie per la delucidazione.
     
  17. Oris

    Oris Ospite

    No no, permuta è un'altra cosa.

    La permuta è uno scambio basato principalmente su beni immobili, e non bei "fungibili"... io do una casa a te e te mi dai due box e un negozio... :D = permuta (lo dico per i non AI non per te).

    Il mercato di sostituzione (il temine non è mio, l'ho assorbito non saprei dove) è quel mercato dove una famiglia si trova, visto le mutate condizioni, a dover cambiare casa, vendendo la propria, e spesso, almeno dalle mie parti, non si rivolge al mercato del nuovo ( e spesso a parere mio fanno più che bene).

    Non è solo mercato di basso livello, anzi spesso è anche per immobili di prestigio o comunque di lusso.

    Il presupposto è che si trattano immobili vecchi, almeno in una fase (si vende l'immobile vecchio per acquistare il nuovo, sia quest'ultimo di nuova costruzione o solo un immobile con caratteristiche diverse).

    In questo mercato, si incontrano spesso difformità e abusi di vario genere, da valutare attentamente primae non è raro ch eci si trovi nella situazione di cui si parla.
     
  18. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
  19. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. perchè, esiste anche un altro mercato oltre a quello di sostituzione? :shock: :shock:

    Per dire, nella zona di Roma dove abito l'unico fazzoletto di terra disponibile è stato utilizzato per costruire un palazzone (fra l'altro in modo scandaloso, con denunce al TAR e blocco dei lavori :? ) che si stanno vendendo ad 8000 euro al mq! :disappunto: :disappunto:

    ;)
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Re: Mutuo per una casa con balcone abusivo in corso di sanabilit

    Beh, sesiste(va) il mercato dove una coppia si sposava e comprava la sua prima casa senza venderne altre :D
     

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