Fare un mutuo per una casa con piano superiore abusivo

[mauro160985]

Salve,

Sto concludendo l'acquisto di una casa di 90 mq a Roma per il valore di 225.000,00 Euro, per la quale è già avvenuto il compromesso con pagamento del 20% della somma, e rogito fissato a fine Aprile.
L'appartamento inoltre, contiene un piano superiore di ulteriori 36 mq + un terrazzo che il venditore, al momento del compromesso, non voleva cedere, per motivi a me ignoti (parte che resta quindi di proprietà del venditore). Il tutto, senza alcun mutuo, con pagamento in contanti + un piccolo prestito.

Dopo il compromesso, invece, ho trovato l'accordo col venditore per il piano superiore, alla cifra di 85.000,00 che dovrei pagare tramite mutuo. Tuttavia, non so se posso concluedere tale accordo perchè tale parte superiore non è stata sanata, ed è ancora abusiva. Come posso ottenere il mutuo dalla banca per l'acquisto di una cosa abusiva? E' possibile effettuare la richiesta di sanatoria e che la banca mi conceda il mutuo anche se la data della prossima sanatoria non si conosce ancora? Oppure, potrei ottenere il mutuo motivandolo all'acquisto dell'appartamento (la parte regolare) anche se il compromesso è già avvenuto?
E' possibile fare qualcosa o devo per forza rinunciare all'acquisto del piano superiore?
Grazie!
Mauro

 

[Antonio Troise]

semplicemente, richiedendo il mutuo sull'immobile che hai già promesso di acquistare!
L'unica soluzione se vuoi acquistare il piano superiore!

 

[mauro160985]

si, ma mi è stato detto che avendo già effettuato il compromesso (ma non ancora il rogito) è troppo tardi per richiedere il mutuo! E' così?
Inoltre, qualcuno sa quando ci dovrebbe essere la prossima sanatoria, e a quanto potrebbe ammontare tenuto conto che il piano di questione è un'area di 36 mq?
Grazie a tutti

 

[Antonio Troise]

perchè, avendo effettuato un compromesso e l'atto a fine aprile, non puo richiedere un mutuo?
Chi lo dice, il fruttivendolo o il giornalaio?

Perchè ci sarà un'altra sanatoria?

 

[elio lucarini]

la prossima sanatoria non la conosce nemmeno berlusconi,figuriamoci noi, come detto da antonio,fai ancora in tempo a chiedere un mutuo più alto con l'immobile in regola, trova il modo di cambiare banca, anzichè 225.000€. dichiari di averlo pagato 300.000, tanto al rogito fra privati paghi sempre sul valore catastale, sucuramente non ti finanzieranno il 100%, ma un buon prestito l'otterrai. se non ce la fai per aprile, parli al venditore, magari gli dai un'altro acconto e vedrai che ti aspetterà un'altro mese, magari pagando un piccolo interesse, saluti elio

 

[smoker]

Caro mauro 16..
quando dici che la parte superiore non è stata sanata ed è abusiva cosa intendi? un frazionamento o altro, per es. sopraelevazione?
La descrizione dell' appartamento non mi è chiara: l' appartamento contiene un piano superiore di 36mq....
Sembrerebbe, invece, di capire che gli appartamenti sono due, con due accessi autonomi, altrimenti il proprietario come avrebbe potuto, in un primo tempo, rifiutarsi di vendere l' appartamento di 36mq?

Smoker

 

[robertobosco]

Per suggerirti qualcosa, descrivi meglio quanto segue:
-il prezzo del solo appartamento è di euro 225.000 ?
-ad esso si aggiunge il prezzo dei 36 mq. sovrastanti per euro 85.000 ?
-pertanto il prezzo complessivo sarebbe di euro 310.000
-l'acconto già versato è di euro 45.000
-dimmi di quale cifra attualmente disponi dei restanti dei restanti 265.000 euro da versare a saldo
-dimmi a quanto ammonta il tuo reddito netto mensile e di coloro che eventualmente potranno o dovranno
garantire.

Ti saluto.

 

[mauro160985]

Grazie a tutti per le risposte,

Elio: Riguardo la sanatoria, ho letto che è stata depositata una proposta di legge per estendere il termine da Dic 2004 a Dic 2010, tale proposta dovrà essere discussa e messa ai voti in Senato, anche se ci sono forti opposizioni da parte soprattutto dell'opposizione, Verdi e ambientalisti. Avevi ragione, la banca mi ha fatto sapere oggi che può concedermi il mutuo, ma per massimo 100.000 euro (comunque sufficienti) ed "entro 90 giorni", ciò vuol dire che dovrei rimandare il rogito da fine aprile a metà giugno. Pensi che sia accettabile dal venditore, o mi chiederà una somma aggiuntiva per compensare questa attesa? E' ragionevole? Del resto, se non accetta, non potrei comprare quella parte perchè la banca d'Italia ha questa regola per cui mi concede il mutuo ma entro 90 giorni.

Smoker: nell'appartamento il venditore ha costruito una scala (sanata), che conduce ad un piano superiore, dove c'è una piccola area di 10 mq utilizzata come lavanderia (in regola) e un'ulteriore "sala hobby" di 36 mq + un terrazzo di circa 100 mq (questi non sanati). Tuttavia la parte superiore (sala hobby e terrazzo) ha accesso autonomo. Per ora ho acquistato solo la parte restante dell'appartamento (piano inferiore 90 mq, scala, lavanderia 10mq) per 225.000 e ho raggiunto finalmente l'accordo per la parte restante (che sanerò prima possibile) per ulteriori 85.000. Unico problema il mutuo, che ora sembra mi concedano ma per cui mi hanno detto "entro 90 giorni" cosa che farebbe rimandare il rogito. E non so se il venditore sia d'accordo...

Roberto: - si, 225.000 + 85000 = 310.000 complessivi
- l'acconto versato è di 65.000, ho sbagliato a scrivere 20% in quanto è un po superiore.
- dei restanti 245.000 dispongo di una cifra intorno ai 150-160.000, cioè quella necessaria per completare i 225.000. Dovrei chiedere il mutuo per la parte restante, diciamo di 100.000.
- Il mio reddito ammonta a circa 2800 esclusi gli affitti che ricaverò dalla casa
Il problema ora è quello di convincere il venditore ad aspettare 90 giorni per incassare i soldi (la Banca d'Italia ha regole particolari e mi concede il mutuo "entro 90 gg").

Pensate inoltre che potrei convincerlo anche a lasciarmi la casa il 30 aprile (lui comunque se ne va) pur incassando il saldo solo a metà giugno, magari aggiungendo qualcosina in più?

Grazie a tutti!

 

[robertobosco]

Riepilogando:
-prezzo complessivo 310.000
-acconti versati 65.000
-disponibili 150.000
-mutuo a saldo 100.000 circa.
A mio parere con il reddito netto di 2.800 euro mensili, moltissime banche sarebbero disponibilissime a finanziarti 100.000 euro, addirittura meno del 30% sul prezzo complessivo di euro 310.000 e il 45% su 225.000 che dovrebbero rappresentare la parte di unità immobiliare regolare.
Non comprendo perchè hai citato la Banca d'Italia, che non eroga mutui !!
Non perdere tempo, munisciti di compromesso, copia atto di proprietà dell'app. e tuo ultimo CUD e/o mod.unico e cerca di farti assicurare la fattibilità presso qualche agenzia bancaria dove in particolare il Direttore ha poteri sufficienti in autonomia.
Tieni conto che se incontri buona volontà e professionalità, una banca, in possesso di tutta la documentazione prevista, potrebbe esaminare, deliberare e stipulare (con la collaborazione di un notaio per le visure ventennali) in circa 3/4 giorni.
La parte sovrastante, pur se irregolare, non dovrebbe, con i suddetti parametri, determinare condizioni di rischio per la Banca, purchè l'appartamento risulti regolare.
Buon lavoro.

 

[saracrugnola]

ciao Mauro sono Sara consulente creditizio,
concordo con Roberto per quanto riguarda le riflessioni su fattibilità reddituale e possibilità di ottenere il mutuo ipotecando però esclusivamente la parte regolarmente accatastata poichè la banca non metterà mai ipoteca su immobile abusivo.
se bisogni di un aiuto a ricezione di tutta la documentazione possiamo ipotizzare di andare al rogito max in 3 settimane e quindi non avresti problemi con il proprietario.
ciao