Edilizia, sanatoria facile per abusi con più di 60 anni: ecco la riforma
scritto da Raffaella Mari | 25/09/2025
Riforma del Testo unico edilizia allo studio del Mit: sanatoria semplificata per gli abusi antecedenti al 1967 e stop parziale alla doppia conformità.
Sanatorie, la svolta del 1967 e la revisione della doppia conformità
Meno burocrazia: la rivoluzione di Cila, Scia e silenzio assenso
Digitalizzazione e sportello unico per il cittadino
La riforma punta a un cambio di passo anche nel rapporto tra cittadini e pubblica amministrazione. Viene affermato il diritto di non vedersi richiedere documenti o dati che sono già in possesso di un qualsiasi ufficio pubblico. Per tutte le pratiche edilizie, il punto di riferimento dovrà essere sempre uno sportello unico, che coordinerà i rapporti con le diverse amministrazioni coinvolte. Ma il vero salto di qualità è atteso sul fronte della digitalizzazione.
Il disegno di legge promuove l’interoperabilità delle banche dati pubbliche per arrivare all’istituzione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni. Questo strumento permetterà di ricostruire con facilità la storia di ogni singolo immobile, tracciando tutti gli interventi subiti nel tempo e semplificando compravendite, ristrutturazioni e verifiche di conformità.
L’iter della riforma e l’orizzonte più ampio
Edilizia, la riforma in 5 punti
2. Semplificazione e silenzio assenso contro la burocrazia
3. La digitalizzazione e la nascita del fascicolo del fabbricato
4. Il riordino dei titoli edilizi per eliminare le ambiguità
5. Urbanistica: definizioni chiare per nuova costruzione e ristrutturazione
Infine, il disegno di legge delega non si limita alla sola edilizia, ma interviene anche su temi cruciali di urbanistica e rigenerazione urbana. Uno degli obiettivi più sentiti dai tecnici e dagli operatori è quello di definire in modo finalmente chiaro e inequivocabile la differenza tra i lavori classificati come “nuova costruzione” e quelli che rientrano nella “semplice ristrutturazione”. Questa distinzione, oggi spesso ambigua, ha conseguenze enormi sulle procedure amministrative da seguire, sugli oneri da versare e sui permessi da ottenere. Fornire definizioni precise e a prova di interpretazione significa semplificare la gestione delle pratiche più complesse, favorendo gli interventi di recupero e riqualificazione del patrimonio esistente, un tassello fondamentale per le politiche di rigenerazione urbana delle nostre città.
SAREMO ANCORA VIVI SE E QUANDO ANDRA' IN VIGORE ???
scritto da Raffaella Mari | 25/09/2025
Riforma del Testo unico edilizia allo studio del Mit: sanatoria semplificata per gli abusi antecedenti al 1967 e stop parziale alla doppia conformità.
Un cantiere normativo aperto da decenni, fatto di regole complesse, incertezze applicative e procedure infinite.
Il Testo unico dell’edilizia (Dpr n. 380/2001) si prepara a una profonda trasformazione, destinata a incidere sulla vita di milioni di cittadini e sul lavoro di migliaia di professionisti e imprese.
Il disegno di legge delega allo studio del Governo delinea un percorso di riforma radicale, fondato su cinque pilastri strategici:
- una soluzione per le difformità storiche,
- una drastica semplificazione burocratica,
- una spinta decisiva verso la digitalizzazione,
- un riordino dei titoli edilizi e
- una maggiore chiarezza in materia di urbanistica.
L’obiettivo è superare l’attuale paralisi, restituire certezze e velocizzare i tempi, introducendo strumenti innovativi come il fascicolo del fabbricato e potenziando meccanismi come il silenzio assenso, per allineare finalmente l’Italia agli standard di efficienza europei.
Dopo anni di attesa, di normative stratificate e di richieste di semplificazione da parte di cittadini, professionisti e imprese, il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sta mettendo a punto una riforma organica del Testo unico dell’edilizia.
Dalle prime bozze del disegno di legge delega, emerge un quadro ambizioso che mira a snellire le procedure, digitalizzare il patrimonio immobiliare e, soprattutto, a chiudere i conti con il passato.
Il pilastro più clamoroso dell’intervento è l’introduzione di una data spartiacque, il 1° settembre 1967,che diventerà l’anno zero per regolarizzare con una procedura rapida e agevolata le piccole e grandi difformità edilizie realizzate prima di allora, un intervento che si preannuncia di portata storica per milioni di immobili.
Il Testo unico dell’edilizia (Dpr n. 380/2001) si prepara a una profonda trasformazione, destinata a incidere sulla vita di milioni di cittadini e sul lavoro di migliaia di professionisti e imprese.
Il disegno di legge delega allo studio del Governo delinea un percorso di riforma radicale, fondato su cinque pilastri strategici:
- una soluzione per le difformità storiche,
- una drastica semplificazione burocratica,
- una spinta decisiva verso la digitalizzazione,
- un riordino dei titoli edilizi e
- una maggiore chiarezza in materia di urbanistica.
L’obiettivo è superare l’attuale paralisi, restituire certezze e velocizzare i tempi, introducendo strumenti innovativi come il fascicolo del fabbricato e potenziando meccanismi come il silenzio assenso, per allineare finalmente l’Italia agli standard di efficienza europei.
Dopo anni di attesa, di normative stratificate e di richieste di semplificazione da parte di cittadini, professionisti e imprese, il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sta mettendo a punto una riforma organica del Testo unico dell’edilizia.
Dalle prime bozze del disegno di legge delega, emerge un quadro ambizioso che mira a snellire le procedure, digitalizzare il patrimonio immobiliare e, soprattutto, a chiudere i conti con il passato.
Il pilastro più clamoroso dell’intervento è l’introduzione di una data spartiacque, il 1° settembre 1967,che diventerà l’anno zero per regolarizzare con una procedura rapida e agevolata le piccole e grandi difformità edilizie realizzate prima di allora, un intervento che si preannuncia di portata storica per milioni di immobili.
Sanatorie, la svolta del 1967 e la revisione della doppia conformità
Il capitolo più atteso della riforma è senza dubbio quello dedicato alle sanatorie, che prosegue e amplia il percorso già avviato con il decreto Salva casa nel 2024.
Il testo allo studio del Mit punta a un intervento strutturale su uno dei nodi più complessi per la regolarizzazione degli immobili: il principio di doppia conformità. Questo vincolo, che impone il rispetto delle normative edilizie e urbanistiche sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, ha spesso reso impossibile sanare irregolarità anche datate.
La bozza di Ddl mira a “superare o ridefinire” questo principio, in particolare per gli abusi più vecchi.
In questo contesto si inserisce la novità più dirompente: il 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della cosiddetta “Legge Ponte” (n. 765/1967), è destinato a diventare la linea di demarcazione temporale per sanare più facilmente le difformità. Già oggi questa data è un riferimento per la commerciabilità degli immobili, ma con la riforma assumerà un valore ancora più profondo, aprendo la strada a procedure semplificate per la regolarizzazione di opere realizzate prima di quel momento.
Accanto a ciò, la riforma si prefigge di definire in modo chiaro e univoco ogni tipologia di difformità edilizia, un punto pensato per prevenire le
incertezze interpretative e le applicazioni disomogenee sul territorio nazionale che hanno caratterizzato le norme precedenti, incluso il recente Salva casa.
Il testo allo studio del Mit punta a un intervento strutturale su uno dei nodi più complessi per la regolarizzazione degli immobili: il principio di doppia conformità. Questo vincolo, che impone il rispetto delle normative edilizie e urbanistiche sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, ha spesso reso impossibile sanare irregolarità anche datate.
La bozza di Ddl mira a “superare o ridefinire” questo principio, in particolare per gli abusi più vecchi.
In questo contesto si inserisce la novità più dirompente: il 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della cosiddetta “Legge Ponte” (n. 765/1967), è destinato a diventare la linea di demarcazione temporale per sanare più facilmente le difformità. Già oggi questa data è un riferimento per la commerciabilità degli immobili, ma con la riforma assumerà un valore ancora più profondo, aprendo la strada a procedure semplificate per la regolarizzazione di opere realizzate prima di quel momento.
Accanto a ciò, la riforma si prefigge di definire in modo chiaro e univoco ogni tipologia di difformità edilizia, un punto pensato per prevenire le
incertezze interpretative e le applicazioni disomogenee sul territorio nazionale che hanno caratterizzato le norme precedenti, incluso il recente Salva casa.
Meno burocrazia: la rivoluzione di Cila, Scia e silenzio assenso
Parallelamente all’intervento sulle sanatorie, la riforma promette un drastico snellimento delle procedure amministrative attraverso un riordino completo dei titoli edilizi. L’obiettivo è fare ampio ricorso a strumenti come le autocertificazioni e le asseverazioni di professionisti qualificati, spostando il focus dal controllo preventivo a quello successivo e responsabilizzando i tecnici.
Saranno ridefinite le categorie di intervento edilizio soggette a Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), a Segnalazione certificata di inizio di attività (Scia), che potrà essere usata anche in alternativa al permesso di costruire, e al permesso di costruire stesso.
Per ciascun titolo, verranno stabiliti a monte termini certi e perentori per la conclusione del procedimento.
A questo scopo, un ruolo centrale sarà giocato dal meccanismo del silenzio assenso: se l’amministrazione non si esprime entro i tempi previsti, la richiesta del cittadino o dell’impresa si intenderà automaticamente approvata.
Verrà potenziato anche il “silenzio-devolutivo”, un meccanismo che, in caso di inerzia di un ufficio, trasferisce la competenza a un’altra amministrazione per garantire una risposta. Sarà inoltre aggiornato l’elenco degli interventi di edilizia libera, per i quali non è richiesta alcuna comunicazione, includendo tutte le opere prive di significativa rilevanza edilizia e urbanistica.
Saranno ridefinite le categorie di intervento edilizio soggette a Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), a Segnalazione certificata di inizio di attività (Scia), che potrà essere usata anche in alternativa al permesso di costruire, e al permesso di costruire stesso.
Per ciascun titolo, verranno stabiliti a monte termini certi e perentori per la conclusione del procedimento.
A questo scopo, un ruolo centrale sarà giocato dal meccanismo del silenzio assenso: se l’amministrazione non si esprime entro i tempi previsti, la richiesta del cittadino o dell’impresa si intenderà automaticamente approvata.
Verrà potenziato anche il “silenzio-devolutivo”, un meccanismo che, in caso di inerzia di un ufficio, trasferisce la competenza a un’altra amministrazione per garantire una risposta. Sarà inoltre aggiornato l’elenco degli interventi di edilizia libera, per i quali non è richiesta alcuna comunicazione, includendo tutte le opere prive di significativa rilevanza edilizia e urbanistica.
Digitalizzazione e sportello unico per il cittadino
La riforma punta a un cambio di passo anche nel rapporto tra cittadini e pubblica amministrazione. Viene affermato il diritto di non vedersi richiedere documenti o dati che sono già in possesso di un qualsiasi ufficio pubblico. Per tutte le pratiche edilizie, il punto di riferimento dovrà essere sempre uno sportello unico, che coordinerà i rapporti con le diverse amministrazioni coinvolte. Ma il vero salto di qualità è atteso sul fronte della digitalizzazione.
Il disegno di legge promuove l’interoperabilità delle banche dati pubbliche per arrivare all’istituzione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni. Questo strumento permetterà di ricostruire con facilità la storia di ogni singolo immobile, tracciando tutti gli interventi subiti nel tempo e semplificando compravendite, ristrutturazioni e verifiche di conformità.
L’iter della riforma e l’orizzonte più ampio
Il testo, come anticipato a giugno dal ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, è frutto di mesi di lavoro e di una consultazione pubblica. Ora la bozza del disegno di legge delega si appresta ad arrivare sul tavolo del Consiglio dei ministri per la prima approvazione. Si tratta, come specificato nella stessa proposta, solo del primo passo di un percorso legislativo che sarà ancora lungo e che richiederà successivi decreti delegati per entrare nel dettaglio delle singole misure. La portata dell’intervento, tuttavia, è molto ampia e non si limiterà alla revisione del
Dpr n. 380/2001, ma toccherà anche materie connesse e strategiche come la rigenerazione urbana e la semplificazione delle complesse procedure di demolizione e ricostruzione, fondamentali per il rinnovamento del patrimonio edilizio del Paese.
Dpr n. 380/2001, ma toccherà anche materie connesse e strategiche come la rigenerazione urbana e la semplificazione delle complesse procedure di demolizione e ricostruzione, fondamentali per il rinnovamento del patrimonio edilizio del Paese.
Edilizia, la riforma in 5 punti
1. La data chiave del 1967 per sanare il passato
Il punto di maggiore impatto della riforma è senza dubbio l’introduzione di una “data spartiacque” per chiudere i conti con le irregolarità edilizie più datate. La data cerchiata in rosso è il primo settembre del 1967, giorno di entrata in vigore della legge n. 765, nota come “Legge Ponte”. La delega governativa intende favorire e semplificare la regolarizzazione di tutti gli abusi realizzati prima di quel momento. Questa scelta ha una logica precisa: allineare la regolarità edilizia con la commerciabilità degli immobili, per i quali quella data rappresenta già un riferimento fondamentale. Di fatto, si crea una corsia preferenziale per sanare difformità su un patrimonio immobiliare vastissimo, spesso bloccato da piccole
incongruenze che ne impediscono la piena valorizzazione o la vendita. Si tratta di una mossa che potrebbe sbloccare un numero enorme di pratiche e restituire serenità a moltissimi proprietari.
Il punto di maggiore impatto della riforma è senza dubbio l’introduzione di una “data spartiacque” per chiudere i conti con le irregolarità edilizie più datate. La data cerchiata in rosso è il primo settembre del 1967, giorno di entrata in vigore della legge n. 765, nota come “Legge Ponte”. La delega governativa intende favorire e semplificare la regolarizzazione di tutti gli abusi realizzati prima di quel momento. Questa scelta ha una logica precisa: allineare la regolarità edilizia con la commerciabilità degli immobili, per i quali quella data rappresenta già un riferimento fondamentale. Di fatto, si crea una corsia preferenziale per sanare difformità su un patrimonio immobiliare vastissimo, spesso bloccato da piccole
incongruenze che ne impediscono la piena valorizzazione o la vendita. Si tratta di una mossa che potrebbe sbloccare un numero enorme di pratiche e restituire serenità a moltissimi proprietari.
2. Semplificazione e silenzio assenso contro la burocrazia
L’architrave su cui poggia l’intera riforma è la semplificazione delle procedure amministrative. Il disegno di legge prevede un massiccio ricorso a strumenti che puntano a velocizzare i tempi di risposta della Pubblica Amministrazione e a responsabilizzare i professionisti. In prima linea ci sono le autocertificazioni e le asseverazioni redatte dai tecnici abilitati, che assumeranno un valore sempre più centrale. Ma la vera svolta è attesa dall’applicazione estesa del silenzio assenso: se un ufficio pubblico non risponde entro i termini stabiliti dalla legge, l’istanza del cittadino si considererà automaticamente accettata. A questo si affianca il “silenzio devolutivo”, un meccanismo di garanzia che, in caso di inerzia prolungata di un’amministrazione, trasferisce la competenza a un altro ente per assicurare comunque una conclusione del procedimento. Un attacco frontale alla lentezza burocratica che per anni ha frenato il settore.
3. La digitalizzazione e la nascita del fascicolo del fabbricato
La terza grande direttrice della riforma è la digitalizzazione. Il testo di legge affronta uno dei problemi storici della PA italiana: la mancanza di comunicazione tra i diversi archivi pubblici. L’obiettivo è creare una reale interoperabilità delle banche dati, affinché le informazioni possano circolare in modo fluido ed efficiente.
Questo sforzo tecnologico è funzionale a un progetto di cui si parla da decenni e che potrebbe finalmente vedere la luce: il fascicolo del fabbricato. Si tratterà di una sorta di “carta d’identità” digitale dell’immobile, un documento unico che ne conterrà l’intera storia: dai permessi di costruzione originali a tutte le successive modifiche, ristrutturazioni, interventi strutturali e aggiornamenti catastali. Un
passo fondamentale per la trasparenza del mercato immobiliare e per la sicurezza del patrimonio edilizio.
Questo sforzo tecnologico è funzionale a un progetto di cui si parla da decenni e che potrebbe finalmente vedere la luce: il fascicolo del fabbricato. Si tratterà di una sorta di “carta d’identità” digitale dell’immobile, un documento unico che ne conterrà l’intera storia: dai permessi di costruzione originali a tutte le successive modifiche, ristrutturazioni, interventi strutturali e aggiornamenti catastali. Un
passo fondamentale per la trasparenza del mercato immobiliare e per la sicurezza del patrimonio edilizio.
4. Il riordino dei titoli edilizi per eliminare le ambiguità
Un altro intervento di grande rilievo sarà dedicato al riordino dei titoli edilizi. Anni di modifiche e interpretazioni divergenti hanno creato una giungla normativa che ha generato enorme incertezza nell’applicazione del Dpr n. 380/2001. La riforma si propone di fare chiarezza, rivedendo il campo di applicazione di ciascun titolo per evitare sovrapposizioni e dubbi. Particolare attenzione sarà dedicata alla Cila(Comunicazione di inizio lavori asseverata), ma l’intervento sarà a tutto campo. Verrà inoltre ridefinito con precisione il perimetro degli interventi classificati come edilizia libera, ovvero tutte quelle opere minori per le quali non è necessario presentare alcuna comunicazione o richiedere alcun permesso, garantendo così maggiore libertà d’azione ai cittadini per i piccoli lavori domestici.
5. Urbanistica: definizioni chiare per nuova costruzione e ristrutturazione
Infine, il disegno di legge delega non si limita alla sola edilizia, ma interviene anche su temi cruciali di urbanistica e rigenerazione urbana. Uno degli obiettivi più sentiti dai tecnici e dagli operatori è quello di definire in modo finalmente chiaro e inequivocabile la differenza tra i lavori classificati come “nuova costruzione” e quelli che rientrano nella “semplice ristrutturazione”. Questa distinzione, oggi spesso ambigua, ha conseguenze enormi sulle procedure amministrative da seguire, sugli oneri da versare e sui permessi da ottenere. Fornire definizioni precise e a prova di interpretazione significa semplificare la gestione delle pratiche più complesse, favorendo gli interventi di recupero e riqualificazione del patrimonio esistente, un tassello fondamentale per le politiche di rigenerazione urbana delle nostre città.
SAREMO ANCORA VIVI SE E QUANDO ANDRA' IN VIGORE ???
