Offerta a stralcio dopo aste deserte e strana risposta del curatore

[Barlo77]

Buonasera a tutti e complimenti per il forum, vi chiedo aiuto su un'operazione che vorrei concludere. Sono interessato ad acquistare a stralcio un appartamento che è andato all'asta ben due volte , la prima a 200k e la seconda a 160k sempre deserte. Ho contattato il curatore fallimentare al quale ho riferito la mia intenzione di acquistare il suddetto immobile a saldo e stralcio e lui mi ha risposto che la cosa e' fattibile ma dovrei formulare un'offerta superiore alla base dell'ultima asta del 10%. Sono rimasto un po' sorpreso della risposta, non vi sembra strano? Io pensavo di offrire se non meno almeno la stessa cifra della base d'asta andata deserta l'ultima volta! Grazie in anticipo a chi mi saprà aiutare.

 

[gmp]

il creditore non è tenuto ad accettare una proposta a stralcio con l'importo della base d'asta, anzi non è tenuto ad accettare la proposta di stralcio in generale; evidentemente il curatore pensa che, almeno in questo momento, un'offerta identica alla base d'asta non sarebbe accettata e il creditore preferirebbe riprovare a fare battere l'asta. sta a te valutare se rischiare che la battano la terza volta a vuoto e in quel caso seguirebbe altro ribasso. specialmente le banche non hanno mai fretta di incassare e preferiscono aspettare ma puntare a massimizzare l'introito.

ps sicuro che non sia stata battuta due volte a 200k? di solito il primo ribasso del 20% segue la seconda battitura a vuoto

 

[Barlo77]

Sicuramente no, anche perchè il curatore mi ha consigliato di aspettare la prossima asta nella quale il prezzo sarà ribassato ulteriormente.
Per questo mi sembra strano che il creditore preferisca aspettare la prossima vendita ed il ribasso della base d'asta anzichè assicurarsi subito un importo superiore.

 

[gmp]

probabilmente il curatore e il creditore hanno punti di vista diversi...

 

[Barlo77]

Concordo!

 

[Vania Cassin]

Nelle procedure concorsuali, a differenza delle esecuzioni immobiliari, non è possibile acquisire in questa maniera (leggasi art. 107 legge fallimentare dove la procedura di vendita viene definita "competitiva" cioè, salvo interpretazioni fantasiose, asta).

Il curatore può invece accettare una offerta (previo parere positivo del giudice e del comitato creditori) e pubblicarla alla ricerca di offerte migliorative per 45/60 gg. In caso di mancanza di offerte migliorative l'immobile viene assegnato all'offerente. L'offerta non ha limitazioni di importo, anche più bassa del base asta già precedentemente bandito. Al massimo viene rigettata l'offerta.

Unica possibile deroga, e da qui si giustifica la risposta del curatore, offerta superiore al 10% ma non dell'ultima base asta.. l'offerta deve essere del 10% superiore a una offerta già ricevuta e deve essere presentata entro giorni 10 dalla eventuale aggiudicazione definita in tal caso come provvisoria. Si apre dunque una nuova asta partendo dall'offerta più alta.

Il curatore della sua procedura sembra un po' confuso oppure non sta funzionando il meccanismo "telefono senza fili" e non vi siete capiti. Ribadisco: art 107 chiarisce tutto in maniera abbastanza esplicita.

 

[Barlo77]

Grazie della risposta esauriente Vania, quindi da quello che ho capito nei fallimenti non si può fare un'offerta a stralcio normale e sicuramente sarebbe anche meglio perchè prima di tutto non servirebbe l'ok del debitore poi non comprerei dallo stesso bensì dal tribunale con zero rischi, giusto?

 

[Vania Cassin]

Sempre meglio che il passaggio di proprietà avvenga tramite decreto di trasferimento del tribunale piuttossto che da rogito notarile in quanto il decreto garantisce la cancellazione di eventuali gravami ipotecari e della sentenza di fallimento.

Consiglio di fare una offerta direttamente al curatore e vedere se viene accettata. Inoltre è opportuno farsi seguire da un professionista (un legale o un notaio).

 

[Barlo77]

Grazie Vania, mi sei stata veramente di aiuto!

 

[Vania Cassin]

malgrado il nome (la cui traduzione italiana, per la cronaca, è giovanni, alla faccia di tutte le vania presenti in italia) sono un uomo.

Lieto comunque di essere stato utile
saluti