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  1. sylvya82

    sylvya82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, non so se sono capitata nel posto giusto... sono qui per chiedere un chiarimento, o meglio delle delucidazioni da un certificatore energetico, se possibile.
    L'anno scorso ho acquistato un appartamento in una palazzina di nuova costruzione di 3 piani con 10 appartementi in totale. La certificazione energetica dell’immobile risulta classe B con consumo di 48 kWh/m2a. Fatta questa premessa, qualche settimana fa ci sono arrivati i costi del riscaldamento+acs che sono di 1850€ per il mio solo appartamento (1999mc di metano) e 4309€ circa 5100mc per l'intera palazzina. (il mio appartamento è di circa 85 mq,riscaldamento a pavimento, la caldaia della palazzina è unica ed è a condensazione e con contabilizzazione dei consumi). Noi ci aspettavamo un bolletta ben diversa..attorno ai 700€ annui..illusi noi, o qualcosa non torna? Abbiamo pensato al fatto che si tratta di una nuova costruzione (pareti fredde, impianto nuovo, non tutti gli appartamenti venduti (solo 3 su 10)..)ma queste supposizioni posso influire così tanto su quello che ci era stato promesso?!
    Ringrazio anticipatamente, Silvia
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se gli appartamenti non abitati sono solo 3 su 10, ritengo che la proprietà si sia riservata di non pagare le spese condominiali, che quindi gravano tutte su di voi...

    Ma non sono un tecnico, quindi attendo pareri più specializzati...

    Silvana
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    trattandosi di spese condominiali:
    hai verificato che questi 1850€ siano relativi solo al consuntivo o che magari comprendano pure la quota della spesa preventiva per il prossimo anno?
    E' bene farle circolare queste notizie così si capiscono i reali costi di manutenzione dei vari immobili in base alla classificazione energetica ... io qualche bella sorpresa me la aspetto ;)
     
  4. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Posso dirvi in tutta franchezza che la spesa è eccessiva.

    In trentino ci sono da molto tempo le case Clima e il loro rendimento è fenomenale.. Per la stessa metratura le spese sono circa di 1000 euro comprensive di acqua calda, fredda ed amministrazione.

    Dipende poi da quanto riscaldamento si utilizza... La caldaia centrale, se fatta bene, permette di risparmiare molto sulle manutenzioni e sui costi finali di riscaldamento. Ma se la ns amica tiene l'appartamento a 25 gradi costanti sicuramente la spesa aumenta...

    Sai se gli altri appartamenti invenduti vengono scaldati?

    4300/3 = 1433.33 Euro...
     
  5. scorpione

    scorpione Membro Junior

    Privato Cittadino
    La cifra si riferisce al consumo in un anno? Visto che è compresa la produzione di acqua calda, non mi meraviglia la cifra.
     
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    La risposta è nella tua domanda. La normativa Italiana certifica in classe A un qualsiasi "edifico colabrodo" che abbia una serie di impianti di ultima generazione (caldaia a condensazione, riscaldamento a pavimento, ecc.). Certo, questi sono più efficienti di quelli di prima, ma comunque consumano. Ha ragione Bonats, in Trentino l'Agenzia Casa Clima ha standard completamente diversi: certifica innanzitutto l'involucro, poi gli impianti. Le certificazioni non le rilascia il primo geometra che passa, a 200 euro, ma ci sono tecnici accreditati che seguono il progetto dall'inizio alla fine, compreso un test di tenuta all'aria. Un'altra cosa, soprattutto una cosa seria. Ma in Italia manca proprio la cultura del risparmio energetico. Pur di vendere, i costruttori si sono inventati di tutto (ci sono addirittura fantomatiche classi A++, con consumi reali ben superiori ai 48 KWh/mqA).

    Se le pareti sono fredde, non è perché l'immobile è nuovo, ma per un banale principio della termodinamica. Non è stato fatto un isolamento a dovere. Mi spiace spaventarti, ma nel giro di qualche anno è probabile che vedrai affiorar anche la muffa su alcune pareti. Incrocia le dita!

    Del resto, se i tuoi consumi sono certificati a 48 KWh/mqA, vuol dire che, in teoria, ad un costo medio di 0,15 €/kW non dovresti spendere più di 620 euro all'anno. Diciamo che la tua aspettativa di 700 euro all'anno era fondata.

    So che sono già molti quelli che hanno denunciato i costruttori per aver acquistato case molto diverse da quanto promesso. Chiedi consiglio ad un buon avvocato, magari hai diritto ad un risarcimento.

    In generale, spero che gli Ai, che sono già costretti o lo saranno a brevissimo, a mettere la classe energetica in pubblicità, inizino a documentarsi un po' di più su questi argomenti, senza dare per scontato quello che viene detto dal venditore, soprattutto se costruttore, perché ha un certificato del tecnico. Questi sono i risultati, e come dice Carlo Garbuio ("io qualche bella sorpresa me la aspetto"), ne vedremo delle belle!
     
    A Laura C, Carlo Garbuio e Antonio Troise piace questo elemento.
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Gcaval, in teoria io sono d'accordo, ma mi spieghi come posso io, agente immobiliare sbugiardare un costruttore che mi dichiara - consegnandomi l'ACE . una classe energetica alta ???

    Silvana
     
  8. Laura C

    Laura C Membro Ordinario

    Altro Professionista
    In effetti Bagudi ha ragione a lamentarsi di non poter 'sbugiardare' un costruttore. Però è importante che gli AI siano informati benissimo sulle caratteristiche degli edifici che trattano, non solo sulla classe energetica dichiarata dal costruttore. Ne andrà premiata la loro vendita e ne ritorneranno indietro i frutti in termini di professionalità, ne sono sicura. Quello che è capitato ad un amico è di sentire un AI dire che Casaclima oppure no, gli edifici vanno venduti tutti allo stesso prezzo, che tanto la gente non sa la differenza. Invece la nostra amica Sylvia la differenza non solo la vede, ma la 'paga' e, non secondario, la vive. Perchè in un edificio ad alte prestazioni di involucro edilizio (edificio caldo e confortevole) si vive anche meglio. In fondo, a cos'altro deve servire una casa?
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    i miei dubbi erano relativi proprio a quanto hai esposto te.
    Non mi sono esposto perchè, non essendo il professionista che rilascia la certificazione, avrei potuto dire qualche inesattezza.
    La tua spiegazione mi trova quindi pienamente d'accordo.




    su questo punto invece ho qualche perplessità perchè se tutto è a norma di legge non vedo la responsabilità di nessuno.
    Ripeto, non conosco la legge, e quindi ti chiedo appunto spiegazioni.
    Cosa prevede la normativa nel dettaglio?
    Perchè, se è come dici te, la responsabilità maggiore credo sia del tecnico che ha certificato piuttosto che del costruttore o dell'AI (cosa ne sa di certificazione Energetica? ).
    Questo credo sia per dare ad ognuno le proprie responsabilità ... così chissà che i professionisti inizino ad essere pagati adeguatamente per la loro prestazione. Da quanto leggo i 200 € non lo possono essere di certo.
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' quello che credo anch'io, salvo poi però verificare, come ho sentito dire in alcune province del Lazio, che più acquirenti si sono costituiti contro la società costruttrice. Infatti credo che un giudice debba verificare, fermo restando la responsabilità del certificatore, anche le responsabilità della ditta, quanto a materiali, a modalità di esecuzione, ecc. La normativa italiana non è così "stringente", chiede che un certificatore arrivi a cose fatte.

    Ma succede anche molto peggio. Una nota società multinazionale che vende tuttora pacchetti servizi o prodotti via internet proponeva la certificazione a meno di 40 euro! Meno male che gli ordini architetti e ingegneri abbiano fatto ricorso... E' chiaro anche ad un bambino che a questi costi non ti paghi nemmeno la benzina per il sopralluogo. Si tratta di un foglio sempre identico, in cui vengono cambiati a mala pena i dati catastali.


    Come ben sai, Silvana, il mio intervento a riguardo non voleva assolutamente essere di biasimo verso gli Ai, ma invece di sprono, per offrire un servizio migliore. Le cose che si possono fare penso siano molte.
    Intanto creare la cultura della certificazione energetica, in primis tra gli addetti ai lavori, ma soprattutto far percepire le differenze ai clienti. Si parla sempre del fatto che non ci sono servizi aggiuntivi di qualità: questo potrebbe essere uno. E non consiste nel fare chissà cosa, sarebbe già sufficiente far capire che una casa confortevole e che faccia risparmiare soldi non è: caldaia a condensazione, riscaldamento a pavimento, aria condizionata. Ormai su internet si può leggere molto a riguardo e farsi un'idea seria.

    Visto poi che vi obbligano a mettere i cartelli, forse non sarebbe male chiedere alle organizzazioni di categoria di fare dei piccoli convegni su questi argomenti.

    Ripeto, a mio parere, non serve mica che l'AI si assuma le responsabilità che non ha. E' largamente sufficiente che possa far intendere, anche in generale (e già da questa discussione si percepisce cosa serve) l'importanza di acquistare un edificio costruito bene, e dare indicazioni minime su cosa osservare al cliente.

    Molte altre proposte a riguardo saranno ben accette! ;)
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    porcocane il male si allarga, è lo stesso di quel che accade per le valutazioni, la differenza è che in quel caso gli ordini non sono intervenuti :shock: ... fino ad ora ;)
    l'ultima è di un mese fa: tramite un ordine professionale una società proponeva perizie, secondo le linee guida ABI, a 70€/cad. ... poi c'è stata una rettifica ... non aggiungo altro.
    poi ci sono anche altri grossi gruppi che operano così, i nomi non servono, sono i soliti :confuso:
    potrebbero pure essere gli stessi che dici te a proposito della certificazione energetica ... lo schema è quello ed è collaudato, basta replicarlo e .... speriamo che i professionisti prendano coraggio e inizino ad impegnarsi con responsabilità, in ogni campo ....
    :stretta_di_mano:
     
  12. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    ecco perché dico che è fondamentale fare "cultura". Se fai solo una "lotta di quartiere" rischi di non risolvere il problema, o di arrivare tardi, quando poi gli utenti hanno imparato (sbagliando) che certi servizi sono solo dei costi inutili, e che meno spendi meglio è. Come nel caso di sylvya82, capisci solo dopo, quando ormai la frittata è fatta.

    Ci tengo a sottolineare che io non sono un tecnico (o meglio, sono ingegnere ma non lavoro come perito), non ho alcun interesse a salvare una specifica categoria. Trovo però molto importante che si lavori con regole chiare e certe, e che chi compra abbia servizi e prodotti in linea con le aspettative.

    Servizi buoni, vanno sempre pagati. Servizi scadenti, vanno eliminati. E questo in ogni ambito. Ma se le persone non riescono a distinguere, e non per colpa loro, può succedere di tutto.
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    condivido

    e collaborare, ognuno per le proprie specifiche competenze e responsabilità
     
  14. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    1) leggi bene il consuntivo, magari insieme all'amministratore
    i 1850€ sono solo energia ? o anche costo manutenzione caldaia, lettura contatori e altro ? es il costo di installazione contatore ?
    e l'energia indicata nel consuntivo è tutta energia consumata? cioè non ci sono bollette con consumi presunti ?
    2)domanda da porre ad un termotecnico, un certificato energetico che indica un consumo di 48 kWh/m2a è solo per il riscaldamento non per l'acqua calda, giusto ?



    Andate da un termotecnico e conti in mano, fatevi dire se c'è un errore nel certificato energetico o nella conduzione dell'impianto, poi dal legale molto velocemente, non fate scadere i termini per la denuncia del vizio !!!!

    se il certificato energetico dice il falzo, avete diritto ad avere un rimborso del prezzo della casa
    un po' come se scoprite che la casa ha una propagazione dei rumori superiore a quella consentita con le attuali normative, si più chiedere il rimborso di parte del prezzo della casa
    Una recente sentenza (la 2715/07 depositata il 23/04/07 c/o Tribunale di Torino) condanna, ed è la prima in Italia, un costruttore ad indennizzare il proprietario dell'appartamento al quale ha venduto. Nello specifico la condanna quantifica nel 20% la minusvalenza dell'immobile oggetto di compravendita a causa di un difetto di progettazione e/o costruzione che si ripercuote in un eccessivo "rumore da calpestio", ovvero si è riscontrato che il normale camminare sul pavimento del piano superiore, che corrisponde al soffitto della persona (il ricorrente) che ha intentato causa al costruttore che gli ha venduto l'immobile, produce eccessive immissioni sonore nell'appartamento di proprietà del ricorrente.
    Si è riscontrato, infatti, che la progettazione dell'edifico non è stata conforme al decreto del presidente del Consiglio dei ministri del 5/12/1997 e non era di conseguenza corredata dalla progettazione acustica a firma di un "Tecnico competente" così come previsto dalla legge 447/95 articolo 2. Ma quanto è stato riscontrato va al di là della mera problematica progettuale ed autorizzativa sulla quale il giudice non si è, in questo caso, soffermato: il consulente tecnico d'ufficio (Ctu), nominato dal giudice, ha infatti riscontrato che l'esecuzione della prova di rumore da calpestio, eseguita con un macchinario apposito, ha infatti confermato come tale rumorosità fosse eccessiva. Inoltre il Ctu stesso non individua con esattezza l'origine del problema, ovvero se sia riferibile ad errori di progettazione o di messa in opera.
    Vale inoltre la pena precisare come altre prove di fonoisolamento condotte dal Ctu sulle pareti abbiano invece dato riscontri positivi a dimostrazione che il fabbricato era stato progettato e realizzato con criterio. Vedendo la problematica da un aspetto prettamente legale, Cesare Rosselli, consigliere di Assoedilizia, osserva che «la decisione fa applicazione delle note norme del Codice civile in tema di garanzia dei beni compravenduti in una materia particolare, quella dell'isolamento acustico degli alloggi, alla quale sin'ora non erano state applicate». Fuori dal caso di edifici appena realizzati, spiega Rosselli, è infatti difficile che il principio affermato possa trovare applicazione dal momento che i solai divisori tra un piano e l'altro e le pareti divisorie tra le unità immobiliari sono oggetto di comproprietà tra i due proprietari delle unità contigue. «Ne deriva – conclude Rosselli – che il vizio costruttivo riguarda un bene anche proprio di chi lamenta l'insufficiente isolamento acustico con la conseguenza di una corresponsabilità di entrambi i soggetti. Diverso il caso dei vizi costruttivi riferibili alle parti comuni per i quali già da tempo la magistratura si è orientata nel senso che dei danni derivanti da tali vizi risponde il condominio».
    Nel caso specifico, diversamente dalla prassi, il giudice ha stabilito che non è possibile intervenire in risanamento della difettosità riscontrata poiché tale intervento avrebbe comportato lavori in casa di un terzo, il condomino residente nell'appartamento soprastante, che non è parte in causa del processo. L'intervento di ripristino, infatti, consiste nella realizzazione di un "pavimento galleggiante" ovvero di un pavimento ex novo sospeso su di una membrana altamente resiliente e rincalzata alle pareti. Tale intervento comporta lo sgombero dell'appartamento soprastante nonché l'esecuzione di lavori di demolizione del pavimento e sottofondo con la ricostruzione di uno nuovo, "galleggiante", con inevitabili disagi per l'occupante dell'appartamento. Per tale ragione, e perché non è parte in causa, il giudice ha scelto la via della quantificazione della minusvalenza dell'immobile del soggetto patente prodotta dalle eccessive immissioni sonore da calpestio mentre non ha riconosciuto il diritto di indennizzo del danno dovuto alle eccessive immissioni sonore patite nel tempo. Per la prima volta la mancata osservanza delle disposizioni del Dpcm del 5/12/1997 ha avuto spazio in una sentenza; in precedenza le analoghe liti hanno avuto un esito transattivo.

    * Professore a contratto al Politecnico di Milano

    DALLA PRONUNCIA

    Sentenza n. 2715/2007 del Tribunale di Torino
    La domanda di eliminazione del difetto indicato non può (...) essere accolta, stante l'eseguibilità della stessa, e va di conseguenza accolta la domanda subordinata formulata dai sigg.ri B. G. e G. M. di riduzione del prezzo di acquisto. Infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico dell'alloggio ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell'articolo 1490, Codice civile, e dovrà essere resa nota agli eventuali successivi acquirenti del bene.
    L'incidenza del vizio, in mancanza di elementi utili a una quantificazione matematica va determinata in via equitativa nel 20% del prezzo pagato, pari a 255.372,46 euro, come risultante a pagina 15 dal rogito notarile prodotto in atti (...)
    21 Gennaio 2008
     
    A Umberto Granducato e Bagudi piace questo messaggio.
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Attenzione perchè gli "elementi utili a una quantificazione matematica" possono essere rilevati, come pure esistono gli strumenti per calcolarli.
    Come si è provato il danno se ne deve provare, avendone i mezzi e le competenze, anche l'entità.
    Il 20% mi sa tanto da "accordo equitativo all'italiana".
    E' giusto che vengano fuori queste vicende e ritengo sarebbe altrettanto corretto che, al momento della rivendita, il proprietario facesse presente agli acquirenti e all'AI tutti i difetti dell'immobile, ne guadagnerebbe sicuramente il mercato
     
  16. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sono parzialmente d'accordo, nel senso che il termotecnico potrà fare una valutazione sugli impianti, non sull'involucro (a meno che non sia specializzato anche in questo). Per come la vedo io, il problema qui, ma in moltissimi se non quasi tutti i casi, riguarda la coibentazione dell'involucro, l'isolamento termico dell'intero edificio, le dispersioni .

    In sostanza io posso avere le migliori tecnologie tanto per riscaldare quanto per raffrescare, ma se l'involucro è fatto male, i consumi incideranno comunque in bolletta.
    Per fare un esempio banale: posso aver il miglior rubinetto del mondo, ma se il secchio è pieno di fori, continuerò a perdere costantemente acqua. Quindi devo prima preoccuparmi che il secchio sia ok, prima di aprire il rubinetto. Su questa "idea" si basa il progetto di casa passiva, ad esempio.

    Comunque, in generale sono d'accordo con Procicchiani per fare delle verifiche e portare tutto in tribunale per ottenere un risarcimento.
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Spesso, le persone non è che non riescono a distinguere, ma ancora sono scarsamente interessate all'argomento.

    Ho già fatto altre volte l'esempio di un mio fabbricato in vendita in Classe A, per il quale l'anno scorso c'era l'incentivo a fondo perduto dello Stato (ben 7.000,00 nella maggior parte dei casi...).
    Nelle visite, lo facevo rilevare appositamente, addirittura davo un memorandum con le caratteristiche specifiche (per far conoscere un minimo la materia)...

    Beh, ne ho venduti due in un anno. Alle gente non gliene fregava granchè...

    Silvana
     
  18. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    C'è ancora scarsa informazione riguardo il miglioramento delle prestazioni energetiche del patrimonio immobiliare...
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    anche a me capita la stessa cosa, e questo dovrebbe far riflettere su cosa e come incide maggiormente nelle valutazioni: il mercato "paga" più volentieri un immobile con una camera in più, con un panorama migliore, con un migliore accesso ai servizi ... o l'edificio con la certificazione energetica?
    C'è un borsino immobiliare che dice che la certificazione energetica, classe A e B, incide da 50 a 100 €/mq. per un appartamento generico...
    io e Silvana abbiamo queste esperienze con i clienti...
    il giudice ha stabilito "in via equitativa" una riduzione del 20% del prezzo in atto ...
    c'è qualcosa che non torna:confuso:
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il 20% mi sembra veramente eccessivo (80.000 € su un immobile da 400.000,00 ???:shock:)

    Secondo me, lo ha inteso come punizione nei confronti del costruttore, per avere disatteso le promesse.
     

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