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  1. SELDANA

    SELDANA Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve qualcuno mi puo' aiutare ? Ecco il problema
    Ho acquistato un rustico accorpandolo ad un terreno agricolo adiacente di mq 7000
    passando quest'ultimo come pertinenza
    Un domani,pagando naturalmente le relative tasse,posso modificare il terreno (o una
    sua parte) da pertinenza ad agricolo ???
    Ringrazio
    Francesco
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non ho capito bene, cosa intendi per terreno di pertinenza?
    Mi spiego quando si acquista un rustico con terreno adiacente, il terreno ed il rustico se hanno due particelle catastali diverse sono due unità distinte e separate cioè non collegate tra di loro conseguentemente si possono vendere o fare quello che si vuole osservando ovviamente le leggi in materia.
     
  3. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il fatto che un terreno sia agricolo, deriva dalla destinazione urbanistica che ne fa l'ufficio tecnico del comune in cui il terreno si trova: se è agricolo resta agricolo sinchè non viene approvato il cambio di destinazione (su richiesta del proprietario o per piano regolatore)..
    se invece, come nel tuo caso, hai comprato casa e chiesto la pertinenzialità del terreno attiguo, quel terreno è tutt'ora agricolo: la pertinenzialità è un vincolo tra 2 beni immobili in cui 1 è a "utilità e completamento" del bene principale.....così potrebbe essere anche nel caso di un box o 1 posto auto o 1 cantina...
    se non rischiesto espressamente i 2 beni, una volta creato il vincolo e finchè non viene sciolto, vengono considerati come un tutt'uno (come quando vendi un appartamento con cantina)
     
  4. SELDANA

    SELDANA Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie della risposta,
    visto che sei cosi' competente mi permetto di chiederti :
    Possono un domani rivendere il terreno agricolo passato di pertinenza (separatamente dalla casa) , e se
    si' dopo quanto tempo ?
     
  5. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    per le pertinenze valgono dettami dell'abitazione principale: se vendi prima di 5 anni dall'acquisto e non riacquisti entro 12 mesi, devi restituire la differenza tra imposta ordinaria e imposta pagata al rogito con l'agevolazione, il tutto con l'aggiunta di interessi e mora....
    questo è in generale! per quanto riguarda i terreni, non c'è imposta agevolata prima casa, nemmeno se messi a pertinenza di un immobile acquistato come prima casa: si paga dall'11% (8+2+1) se il venditore è privato, il 20 se è impresa (IVA) e il terreno è edificabile (altrimenti è l'11%); caso particolare, il 18% (15+2+1) se chi compra un terreno agricolo NON è un operatore agricolo professionale (altrimenti è 11% come sopra)
    nel tuo caso, quindi, non rischiando di dover pagare differenze d'imposta e multe, puoi sciogliere la pertinenzialità quando vuoi e vendere di conseguenza (avuto riguardo alla prelazione dei confinanti, nel caso siano coltivatori diretti)
     
  6. SELDANA

    SELDANA Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao Diego,
    scusa se approfitto :
    Acquistando il terreno agricolo e mettendolo di pertinenza evito la tassazione del 20% (Terreno agricolo) pertanto quando sciolgo la pertinenza potrebbero richiedermi la differenza (p.s. e la tassazione del terreno agricolo e' sul valore dichiarato, mentre sulla pertinenza e' sul valore Domenicale e c'e' un garndissima differenza... dico bene?)
    Grazie Ciao
     
  7. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    nonono...........chiariamo:
    la tassazione al rogito sul valore catastale, si ha solo nel caso di acquisto di immobile ABITATIVO....non vale per box, negozi, terreni, capannoni, magazzini,eccecc.......tra l'altro è una scelta dell'acquirente l'avvalersi di questo tipo di tassazione (ricompensata, tra l'altro, anche da una parcella notarile "ridotta");
    detto questo, abbiamo varie ipotesi:
    - acquisto di terreno agricolo: imp. di registro 15% (se acquista imprenditore agricolo professionale, 8% oppure agevolazione per la piccola proprietà contadina) + imp. ipotecaria 2% + imp. catastale 1% ------> totale 18% (sul prezzo)
    lo stesso vale per le pertinenze DEL terreno agricolo (non per gli immobili DI CUI il terreno è pertinenza)
    dopo di che ci sono alcune agevolazioni previste per chi compra il terreno agricolo:
    -piccola proprietà contadina (iap o coltivatore diretto)
    -compendio unico (iap o coltivatore diretto
    -giovane imprenditore agricolo professionale
    -acquisto in territori montani solo per arrotondamento (iap o coltivatore diretto)
    -compendio unico in comunità montana (iap o coltivatore diretto)
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il box se pertinenziale è tassato sulla rendita :accordo:
     
  9. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    vero..:oops:..giusta precisazione...........
    specifico meglio: questo vale per TUTTE le pertinenze di un'abitazione se la compravendita avviene tra privati o tra privato e impresa non costruttrice (in caso invece di acquisto in regime IVA si paga sul prezzo reale dichiarato in atto)
    però per quanto riguarda il mettere un terreno a pertinenza di un immobile abitativo, dipende dalla grandezza del terreno, nel senso che se troppo grande o non lo accettano a completa pertinenza, nel senso che su una parte viene riconosciuta la pertinenzialità e sull'altra invece no, oppure c'è il richio di perdere i requisiti di abitazione non di lusso richiesti per l'agevolazione........
    chiedo scusa per la mia precedente risposta generica che può aver creato confusione...:wall:

    ps. un dubbio: come ci si comporta nel caso in cui l'immobile di pertinenza è sprovvisto di rendita catastale?
     
  10. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....risolto (ho rivisto la pratica di un collega di qualche tempo fa):
    "Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello stesso beneficio fiscale. Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2),devono risultare altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.

    Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso. Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case … aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969."
    quindi se il terreno ha un valore "separato" dall'immobile acquistato come prima casa, sul terreno si pagano le imposte ordinarie
    mi spiego con un esempio (ho già fatto troppo casino.....:-p):
    casa 100mq 100.000 € e terreno agricolo attiguo 1000mq 50.000€
    pagherei il 3% sul valore catastale della casa + il 18% sul PREZZO del terreno (non imprenditore agricolo)
    chiedendo la pertinenzialità del terreno diventa:
    casa di 100mq con terreno di 600mq (se il terreno è più di 6 volte la superficie della casa, l'abitazione diventa di lusso) 130.000€
    terreno attiguo (non di pertinenza) 400mq 20.000€
    quindi pagherei il 3% sul NUOVO VALORE CATASTALE AGGIORNATO per casa con terreno, mentre sempre il 18% sul PREZZO del residuo terreno
    ......forse ora è più chiaro.........
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vale per C2,C6,C7: un'unità al massimo per ogni categoria.



    direi calcolo rendita presunta :?:
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusate la mia ignoranza fatemi capire ma come si definisce e quando un terreno è pertinenza di una abitazione o rustico che dir si voglia?
     
  13. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    una pertinenza è una cosa destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa......box, cantine,cortili, eccecc..
    la pertinenzialità è in funzione dell'utilità d'uso per il bene principale...c'è un bene principale e uno accessorio..
    prendiamo casa + terreno: se il terreno può essere considerato "un'estensione d'uso" della casa allora può crearsi la pertinenza; una cosa particolare vale per i terreni agricoli, dove in genere è l'edificio ad essere visto come pertinenza.....in pratica il terreno diventa il bene principale, mentre la casa/stalla/rustico diventa un'accessorio
    il vincolo può essere oggettivo o soggettivo, nel senso che l'utilità può essere evidente, come nel caso di un terreno attiguo alla casa, oppure deve'essere "giustificata", come nel caso di un box che dev'essere sufficientemente vicino all'appartamento per poterne essere un accessorio...
    sempre riguardo alla pertinenzialità casa/terreno, come ho già detto la legge pone dei vincoli: se io ho una casa di 200mq e un terreno di 5000mq, non è detto che venga riconosciuta la pertinenzialità del terreno per tutti i 5000mq e, se anche venisse riconosciuto, la casa verrebbe considerata abitazione di lusso in base a un decreto del '69 in cui si definisce come abitazione di lusso un'immobile con terreno di pertinenza la cui superficie è più di 6 volte la superficie della casa (nel caso dell'esempio, 200 x 6= 1200mq è la massima superficie del terreno affinchè l'immobile non sia considerato di lusso e poter quindi godere dell'agevolazine 1°casa
     
  14. SELDANA

    SELDANA Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La legge del 69' x casa di Lusso prevede che i mq della casa siano almento 200mq
    ma il mio rustico e' di mq 100,pertanto non potra' mai considerarsi casa di Lusso.....
    La legge non prevede nessun vincolo sui mq da poter passare di pertinenza basta che il tutto
    risulti esperessamente nell'atto di acquisto (e l'agenzia delle entrate Risolu.149/e dell 11 Aprile 2008,
    prevede che per il terreno passato di pertinenza vi sia applicata la tassazione dell'abitazione (su catastale/domenicale)
    Saluti
     
  15. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    attenzione però che su 7000mq di terreno agricolo 100mq di rustico potrebbero essere considerati loro a pertinenza del terreno, nel qual caso sul rustico dovresti pagare il 18% (l'11% nel caso tu fossi imprenditore agricolo professionale)
    se invece tutto dovesse andare bene, resta allora solo il vincolo di non rivendita del terreno per 5 anni (a meno che tu non ne riacquisti un'altro, pertinenziabile, entro 12 mesi)
     
  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusate di nuovo per capire meglio io:
    il rustico ha una sua particella catastale?
    il terreno ha una sua particella catastale?
    A quanto ne sappia io, la recente normativa ha eliminato i cosidetti fabbricati rurali in quanto la ruralità è riconosciuta solo ai fini fiscali a chi ne ha i requisiti.
    Seldana ha acquistato un rustico di 100 mq accorpandolo ad un terreno di 7000 mq, la recente disposizione dell'Agenzia del Territorio prevedeva l'obbligo di passare i fabbricati rurali all'urbano mentre la ruralità rimane ai soli fini fisali per chi ne ha i requisiti.
    A che ne sappia io se il terreno ha una particella catastale ed il rustico ne ha un'altra non sono pertinenza l'uno dell'altro, mentre se il terreno ed il rustico hanno la stessa particella catastale son pertinenza l'uno dell'altro.
    In riferimento a quanto sopra ho mensionato secondo me Seldana se ha il terreno con una particella ed il rustico con un'altra particella di già il terreno è agricolo è può apportare tutte le modifiche e progetti che i regolamenti e le leggi gli permettono.
     
    A Diego Antonello piace questo elemento.

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