Perizia da rifare e ritardo rogito

[Giovannialla]

Buongiorno a tutti Vi porgo un quesito per avere informazioni a rigirdo grazie in anticipo a chi mi consigliera il da farsi.
Il 15 dicembre 2021 ho firmato compromesso di un acquisto casa con caparra del 20% dell acquisto (con rogito il 30/3/22) registrato il 30 dicembre tutto regolare fino ad ora!
Il 7 gennaio 2022 iniziato pratica di mutuo e il 18 la banca mi chiede concessione edilizia per far uscire perito chiamo agenzia e per 5 gg nn la trovano il 6 gg salta fuori e invio alla banca il perito esce il 4 febbraio e chiede di avere il frazionamento del giardino e del garage che ora e unico, chiamo l agenzia che mi dice che avebbe chiamato subito proprietario e l avrebbe fatto! Oggi in data 16/3/22 nonostante le sollecitazioni sto ancora aspettando i documenti richiesti cosa posso fare? Io il 1/4/22 devo uscire dalla casa dove sono in affitto xe ho dato disdetta e nn so dove andare, la banca sollecita per un altra perizia ma fino a quando i documenti nn sono pronti non puo uscire. Come mi comporto? Posso chiedere risarcimento danni? Inoltre se la banca dopo 3 mesi di fermo pratica e la situazione attuale italiana incerta decidesse di bocciare l erogazione del mutuo cosa faccio? Specifico che nel preliminare non ho messo clausola salvo accettazione mutuo per non perder l affare! Grazie mille a chi rispondera.

 

[brina82]

Il 15 dicembre 2021 ho firmato compromesso di un acquisto casa con caparra del 20% dell acquisto (con rogito il 30/3/22) registrato il 30 dicembre tutto regolare fino ad ora!

Come mi comporto? Posso chiedere risarcimento danni? Inoltre se la banca dopo 3 mesi di fermo pratica e la situazione attuale italiana incerta decidesse di bocciare l erogazione del mutuo cosa faccio?

Provo a rispondere, ma tanto arriveranno altre risposte perchè per queste cose nel forum c'è chi è più "titolato" di me

Il problema non è il tuo ma del venditore, e su questa cosa ti devi necessariamente tutelare. Certo che se avessi una predelibera reddituale staresti a posto. Riesci a farti dare qualcosa dalla banca, al fine di dimostrare, nel caso occorresse, che il mancato mutuo non sia legato (anche) ad un TUO problema?

Innanzitutto non essendoci clausole sospensive, il contratto è in essere e l'agenzia (se c'è) ha maturato la provvigione. Quanto sarebbe la tua quota da versare?

Secondo aspetto. Parliamo di caparra confirmatoria? Se sì, potrai richiedere, da "letteratura" (codice civile):

1) esecuzione del contratto di compravendita al giudice oppure
2) doppio della caparra oppure
3) restituzione della caparra con risarcimento dei danni (da dimostrare, quindi poniamo tu andassi un mese in albergo, ti dovranno rimborsare; certamente non andrai in quello di lusso, ovvio; ti dovranno rimborsare anche il costo dell'agenzia)

La 1) la escludo perchè presuppone che tu abbia contanti, perchè se poi non ti passasse il mutuo la cosa sarebbe vana.

A quanto ammonta sto 20%? Valuta se ti conviene più la 2) o la 3), considerando anche quanto dovrai sborsare all'agenzia.

Questa è stata la lunga premessa, su quello che potresti fare in linea teorica.

Ora però servono aspetti pratici, ovvero:

Quanto pensi che possano ritardare? Se ci dormono sopra tu perderai mesi e mesi appresso a sta cosa, quindi dovrai decidere se passarci sopra e attendere, oppure richiedere il malloppo e andare oltre. Potrebbero darti solamente quanto versato perchè altri soldi non ne hanno, ma l'agenzia la devi pagare lo stesso quindi potresti andare incontro ad una remissione certa, anche perchè potrebbe volerci una causa per avere indietro i tuoi soldi... potrebbero passare anni.

Devi fare alcune considerazioni e capire quale sia il male minore, anche in considerazione di ciò che temi, ovvero che anche una settimana di ritardo potrebbe ribaltare la situazione ovvero se non ti dessero più il mutuo per via della guerra ecc. staresti nel torto anche tu, per questo punterei magari a riprendere il malloppo il prima possibile, magari anche senza il doppio caparra ma con uno sconticino sul prezzo (visto come un risarcimento danni) e poi riformulare una nuova proposta con sospensiva... sperando fili tutto liscio avendo l'agenzia già maturato la provvigione (ho dato per scontato che ci sia, altrimenti il problema non si pone).

Anche stavolta quindi si evince che la clausola sospensiva conviene sempre. Io sono un fan delle sospensive e delle caparre piccole.

Per tutelarti dovrai mandare delle comunicazioni, ma su questo aspetto risponderanno altri del forum; non escludo che ti possa servire un Avvocato.

 

[Giovannialla]

Grazie mille per la risposta molto specifica, il mio timore e che prima del 30/3 data presunta del preliminare il venditore sia a posto con documenti e io passerei dalla parte del torto perché non riuscirei con i tempi tecnici a far uscire il perito e far delibera mutuo con banca, quella e la mia preoccupazione. Come risolverla?

 

[brina82]

Grazie mille per la risposta molto specifica, il mio timore e che prima del 30/3 data presunta del preliminare il venditore sia a posto con documenti e io passerei dalla parte del torto perché non riuscirei con i tempi tecnici a far uscire il perito e far delibera mutuo con banca, quella e la mia preoccupazione. Come risolverla?

Manderei diverse comunicazioni specificando che la banca è "ferma" per ritardo nella consegna dei documenti da parte del venditore ecc. Qualcosa del genere.

 

[brina82]

PS c'è agenzia? Quanto gli devi? Quanto hai versato di caparra? Caparra confirmatoria?

 

[Giovannialla]

Io stavo pensando ad un incontro tra agenzia e venditore per chiarire. Il 20% di caparra sono 20 e altri 6 di agenzia gia usciti. Non sono pochi!

 

[Giovannialla]

Ps la delibera reddituale ce l ho ed e stata fatta prima del uscita del perito in data 4/2! Perche dici che sarei a posto?

 

[Jan80]

Perché dimostra che il ritardo del mutuo non dipende dalla tua situazione patrimoniale.
A proposito, cosa intendi per staccare giardino e garage? Fanno parte della compravendita o no?

 

[Zagonara Emanuele]

Nel tuo caso specifico la predelibera (o delibera reddituale) serve a ben poco, se non a dimostrare che (alla data del suo rilascio) la situazione che stai vivendo non dipende da te.
Resta purtroppo il fatto che alla data stabilita entro cui fare il rogito, probabilmente non sarai in grado di rogitare per la mancanza della delibera definitiva.

Mi pare di capire che il problema nasca dal fatto che, probabilmente, non sia stata precisata dovutamente nel compromesso la situazione "attuale" in relazione al giardino e al garage che pare di capire al momento siano indivisi, ma tu abbia "acquistato" in esclusiva.

Diversamente faccio fatica a capire il problema sollevato dalla banca o dal perito.

Indiviso o meno (allo stato attuale), sarebbe sufficiente che il perito effettuasse la perizia indicando i doppi valori, ovvero "x" euro allo stato attuale e "X" euro con garage e giardino divisi.
Sulla base di tale perizia la banca effettuerebbe poi la delibera.
Pare perciò di capire che la banca sia "molto" fiscale e poco collaborativa al riguardo.

Se gli accordi in forma scritta riguardano giardino e garage divisi, spetta al venditore preoccuparsi che tutti sia in regola e corrispondente al momento del rogito.

Meglio avresti fatto a stabilire almeno due termini sul compromesso: un primo termine entro il quale il venditore effettuasse il frazionamento del garage e del giardino e un secondo posticipato rispetto al primo di almeno un paio di mesi, per ottenere la delibera del mutuo, in modo tale da non trovarti in questa situazione.
Ciò anche se si consideri che hai sborsato il 20 % di caparra (che è una percentuale alta) e che non hai inserito una clausola sospensiva (per l'ottenimento del mutuo).

Suggerisco di sentire la banca per cercare di "bypassare" il problema (ma la vedo dura visto la posizione apparentemente fiscale della banca); almeno fai un tentativo.
Suggerisco inoltre di incontrare il venditore per spiegargli la situazione e ottenere una proroga del termine entro cui fare il rogito.
Stessa cosa col tuo attuale padrone di casa: ottini una dilazione del termini di consegna.

 

[Carlo Garbuio]

Come mi comporto?

come pensi si sia comportata l'agenzia immobiliare?

chiamo agenzia e per 5 gg nn la trovano il 6 gg salta fuori

ritieni corretto, rassicurante, professionale ... un comportamento di questo tipo?

Posso chiedere risarcimento danni?

quali possono essere i danni che hai subito, come li hai quantificati e a quanto potrebbero ammontare?

Specifico che nel preliminare non ho messo clausola salvo accettazione mutuo per non perder l affare!

è stata un'idea tua o ti è stata consigliata da qualcun altro?

Inoltre se la banca dopo 3 mesi di fermo pratica e la situazione attuale italiana incerta decidesse di bocciare l erogazione del mutuo cosa faccio?

cosa ti ha consigliato l'agenzia immobiliare che ti sta seguendo?