Perizia preventiva mutuo e graffatura terreno

[oromis95]

Salve,
Sono andato avanti riguardo l'acquisto di una villetta con terreno che presentava alcuni problemi

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Discussione 'Acquisto villa con servitù e problemi di confini'

3 Dicembre 2025

Salve a tutti,

io e mia moglie stiamo valutando l’acquisto di una villa. L’immobile ha un prezzo interessante, ma presenta diverse criticità. Premetto che i miei dubbi sono aumentati dopo aver avuto a che fare con un agente immobiliare poco trasparente, che inizialmente ha omesso alcune informazioni importanti riguardo ai vincoli presenti.

La proprietà comprende anche un terreno sul quale insistono due diritti di passaggio e una zona che, secondo il PUC comunale, sarebbe destinata alla realizzazione di un parcheggio/piazza.

Vorrei capire qual è il modo corretto per muovermi. In...

• oromis95
• Risposte: 16
• Forum: Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti

Ci siamo quasi accordati sul prezzo, però non ho potuto firmare ancora la controproposta in quanto il notaio mi ha fatto notare un paio di problemi:

La villetta oltre al primo piano finito, presenta un piano terra (garage + deposito) accatastati in F3(manca infissi e massetto). Per tale motivo il notaio ci ha detto che le banche potrebbero farci problemi. Ho discusso con alcuni istituti bancari e mi hanno proposto due cose:

• Fare una perizia preventiva a mio costo per valutare se tenendo conto solo del primo piano completo mi riescono a concedere la cifra di mutuo richiesta
• Effettuare un mutuo sal

Ora ho chiesto stesso alle banche di mettermi in contatto con un perito per ricevere tale valutazione.

Il secondo problema riguarda il terreno, essendo 2800mq edficabili ci sarebbe una tasse di oltre 10000€ da pagare, il consulente del notaio mi ha accennato che potrei chiedere ai proprietari di graffare parte del terreno per renderlo pertinenza.

Vi tornano queste cose che mi sono state dette, mi sto muovendo nel modo giusto e c'è qualcosa di cui non sto tenendo conto? Ci sono altri modi per evitare o ridurre la tassa sul terreno?

Grazie

 

[francesca63]

Vi tornano queste cose che mi sono state dette, mi sto muovendo nel modo giusto e c'è qualcosa di cui non sto tenendo conto?

Nella discussione precedente era stato consigliato di incaricare un tecnico, per la verifica della regolarità edilizia: è stato fatto ?
Perché capisco che il tuo problema sia di non pagare più del necessario, ma l’aspetto “regolarità”, secondo me, in un caso del genere, deve essere analizzato prima o insieme rispetto all’aspetto economico.

Quanto chiederesti di mutuo, rispetto al prezzo ?
Cosa hai saputo sul diritto di passaggio e i vincoli esistenti ?

 

[oromis95]

In questo periodo ho incaricato un geometra che si è letto le carte e mi ha confermato un po' la storia, quindi due diritti di passaggio, e una parte del terreno nel puc per realizzare in futuro una piazzetta/parcheggio.
I diritti di passaggio bloccano circa 6-700mq in quanto entrambi sono di 4m, uno è lungo circa 100m l'altro circa 80m,
La parte messa nel puc per realizzare opere pubbliche è di circa 600 mq. Ma voci dal comune, dicono che non faranno più nulla.
Poi c'è un altra bella sorpresa, circa 110mq sono in vendità nonostante sopra ci passi la strada provinciale.
Quindi mi ha detto di fare un offerta parecchio a ribasso perché ovviamente questi problemi facevano perdere parecchio valore.
Annuncio inizialmente a 230k, l'agente mi diceva che avrebbero accettato 170, io ho offerto 140, mi è arrivata la controproposta a 160.
E' un prezzo che avrei volentieri accettato ma devo innanzitutto capire se riesco ad ottenere il mutuo prima casa, e poi quante spese ci sono da pagare sul terreno.
Di mutuo vorrei chiedere l'80% quindi parliamo di circa 128k di mutuo.