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  1. topcasa

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    Agente Immobiliare

    Siglata la convenzione TRA CdP e Banche per finanziare l'Acquisto di Abitazioni e le Ristrutturazioni con efficientamento energetico
     
  2. sylvestro

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    Osservatorio mutui Plafond Casa n.2: la bufala dei tassi agevolati.


    Scritto il 17 aprile 2014 alle 08:00 dafreeybor@finanzaonline
    [​IMG]

    No, no, non vi siete sbagliati, dicevano proprio così: con il Plafond Casa in arrivo mutui a tassi agevolati; era scritto su tutti i giornali on line e non che trattavano l’argomento e alcuni continuano a ripeterlo ancora oggi. Ecco cosa riportava il comunicato stampa [link] del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti pubblicato sul sito del ministero stesso il 12 dicembre 2013:[​IMG]
    In effetti per legge la convenzione tra ABI e CDP doveva servire ad erogare mutui a tassi agevolati, il TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 31 agosto 2013, n. 102 all’articolo 6 riporta:[​IMG]
    Infatti, al punto 1 dell’art. 6 dell’accordo tra ABI e Cassa Depositi e Prestiti dove vengono definite le modalità operative del Plafond leggiamo che:[​IMG]
    Tutto questo in teoria, perchè noi sappiamo che in pratica invece le cose non stanno realmente così; i tassi applicati dalle banche ai mutui “Plafond Casa” sono tutt’altro che convenienti e finalmente, questa “notizia” la vedono e la divulgano ormai un po tutti. La coscienza della bufala dei tassi plafond casa “agevolati” è finalmente visibile ad occhio nudo e noi l’avevamo aimè da tempo anticipata. Il lato pratico della questione con cui la clientela si confronta ogni giorno è che coloro che speravano di racimolare mutui più convenienti approfittando di questa tanto attesa convenzione si devono purtroppo finalmente ricredere. Il mercato ordinario dei mutui in commercio offre molto di meglio e l’iniziativa governativa si rivela come un buco nell’acqua. Le aspettative della moltitudine di famiglie in difficoltà in attesa di un aiuto per l’acquisto di una casa si stanno definitivamente disalimentando accompagnate dallo sconforto e delusione generale dove, per i più attenti, si incomincia a materializzare la solita immancabile presa per i fondelli. Basta leggere i commenti sul sito del ministro Lupi per capire l’entità dell’amarezza e dell’aria pesante che si respira tra la gente quando si parla di mutui plafond casa.Eppure, quei famosi “minori differenziali” di tassi applicati e “condizioni migliorative rispetto a quelle normalmente praticate” erano perfettamente specificate nel testo del decreto; la clientela non si era “inventata” l’illusione di mutui a buon mercato. Allora come mai, come si è potuto “non rispettare” i dettami del decreto? Semplice, perchè l’accordo, semprechè lo si legga bene interpretando il politichese, in sintesi, lo consente. Tanto è vero che nella parte che specifica in base a “cosa” le condizioni devono essere migliori leggiamo:[​IMG]
    La parola chiave su cui focalizzarsi per capire bene dove si nasconde l’inghippo nell’articolo riportato sopra è: “fogli informativi“. La traduzione dell’articolo è che i mutui plafond casa, rispetto a quelli del mercato, devono essere più convenienti nei fogli informativi; ovvero essenzialmente sulla carta! In pratica quindi, è sufficiente che i fogli informativi dei prodotti analoghi della stessa banca riportino un tasso maggiore dei fogli informativi dei mutui Plafond Casa che i dettami di Legge sono rispettati. Non è un problema, le banche possono scrivere qualsiasi tipo di tasso nei fogli informativi semprechè si rispetti il tasso di usura. I fogli informativi infatti, secondo le norme di trasparenza bancarie, contengono i “tassi massimi applicabili” all’offerta e le banche li inseriscono appositamente straordinariamente più elevati rispetto all’offerta effettiva per poterli poi negoziare a ribasso con la clientela durante le normali contrattazioni allo sportello o tramite rete di intermediazione secondo le esigenze e le strategia di vendita via via definite.Esempio pratico per capirci meglio: Banca Sella nel foglio informativo del suo mutuo ordinario a tasso variabile riporta un tasso del 4,73% mentre il foglio informativo del mutuo a tasso variabile con provvista CDP (mutuo plafond casa) propone un tasso del3,35% quindi giustamente più basso nel rispetto dei dettami del decreto. In realtà Banca Sella offre nel mercato mutui di gran lunga più convenienti di quanto scritto nel foglio informativo e addirittura estremamente più convenienti per quanto riguarda l’offerta riscontrabile nel web con un tasso pari addirittura al 2,93%.La strategia di tenere i tassi elevati nei fogli informativi si adatta alla perfezione alla necessità di far risultare sulla carta i mutui plafond casa come a “tassi migliorativi” rispetto agli stessi mutui ordinari offerti dalla stessa banca. L’esasperazione dei tassi “cartacei” è ancorpiù evidente se analizziamo l’entità del tasso fisso offerto per i mutui ordinari; per Banca Sella, un rotondo 7,57% che permette di poter praticare anche un tasso del6,50% fisso per i mutui plafond e allo stesso tempo vendere lo stesso mutuo al tasso del5,16% allo sportello o nel circuito online. Altro esempio si può fare con Unicredit che vende da foglio informativo il suo variabile ordinario al tasso del 3,80%, il plafond al 3,60% e lo stesso mutuo nel canale online al tasso effettivo del 3,08% secondo l’ultima campagna promozionale denominata “valore italia”.Abbiamo quindi dimostrato come alla fine il tutto si giochi e si possa effettivamente giocare sul vocabolario utilizzato nel decreto, un groviglio teorico di vocaboli che porta far sembrare il decreto e la convenzione qualcosa che sembrano ma che in realtà non sono. Una iniziativa potenzialmente benefica ma che ha alimentato tante belle aspettative ed illusioni; l’ennesima presa per i fondelli che vi stiamo quì a raccontare. Avremmo gradito di gran lunga essere smentiti nelle nostre intuizioni iniziali all’epoca del varo dell’iniziativa.Nella tabella qui sotto abbiamo riportato un raffronto tra i tassi proposti nei fogli informativi ventennali per i mutui Plafond Casa, per i mutui standard e i tassi proposti per le offerte tramite i più famosi siti di mutui online o direttamente in sede. La tabella è limitata alle sole 7 banche che attualmente hanno pubblicato sui loro siti i fogli informativi relativi ai mutui “Plafond Casa” , perchè le altre ancora non riportano ancora nessun tipo di informazione al riguardo.[​IMG]
    Questi sarebbero i tassi agevolati?Purtroppo sappiamo che le condizioni dei mutui Plafond Casa non possono nemmeno essere migliorate, perchè alle banche finanziarsi tramite questo canale costa di più che non utilizzando altre fonti, gli spread pagati dalle banche per questi finanziamenti sono pubblicati in chiaro sul sito della Cassa Depositi e Prestiti (link) e tenendo presente che comunque le banche non lavorano gratis è abbastanza evidente che in questo caso la colpa non è totalmente delle banche ma principalmente di una legge studiata male che rischia di diventare completamente inutile.Dato per assodato che i mutui plafond casa per decreto legge e per regolamento dovrebbero avere un tasso inferiore agli altri ma in realtà invece succede il contrario, sapete cosa scrive il ministro Lupi sul suo blog a chi gli chiede spiegazioni al riguardo? “Il Plafond casa, è uno strumento per ottenere un mutuo di lunga durata (fino a 30 anni).” Ecco quà, il ministro si rimangia le parole, adesso secondo lui il Plafond Casa serve solo per ottenere i mutui a 30 anni, cosa che per altro le banche fanno da sempre, e non per erogare mutui a tassi agevolati come diceva fino a qualche tempo fa e come previsto per decreto legge.E se qualcuno sperava con il Plafond Casa di riuscire ad ottenere almeno il 100% del valore dell’immobile, beh avrà un’altra delusione, gli accordi obbligano le banche a non superare il 100% del valore dell’immobile quindi danno la possibiltà teorica di erogare il 100% del valore dell’immobile ma lasciano alla banca la decisione se farlo o meno e.. non lo faranno.
    Abbiamo molte altre cose da svelarvi sul “Plafond Casa”, se le volete scoprire continuate a seguirci.
    Roberto e Massimo.
    Aiutomutuo.finanza@gmail.com
     

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