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Dan89

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti,

ho comprato un appartamento che sto ristrutturando. Nel definire i controsoffitti con l'architetto stiamo mantenendo l'altezza originaria (3 metri) in buona parte della casa, controsoffitti a 2,80 in altre zone (bagno, velette varie, etc.) e la porzione sopra la zona cucina in un open space a 2,66.

Mi domando se possa mai essere un problema per l'agibilità, trattandosi solo di una porzione limitata di controsoffitto in cartongesso per di più in un open space.

Altra domanda: se faccio la richiesta di agibilità e me la danno, mi posso considerare regolare, e finisce lì?
 

Architetto

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Salve, l'altezza minima per tutte le zone di un'abitazione che sono destinate alla permanenza di persone, secondo le norme vigenti, devono avere un'altezza minima di m. 2,70. Qualora nel R.E.C. o nelle sue N.T.A. vi siano deroghe o altre misure che risultano idonee anche se inferiori, allora questa è una scelta comunale.
Ai fini dell'agibilità (abitabilità) se viene rilasciato l'attestato (con o senza sopralluogo) il documento ha piena validità e risponde sempre ciò che viene indicato negli atti comunali dell'istanza presentata (non sulla scheda catastale perchè non probatoria).
Alla domanda dell'istanza se dopo l'agibilità la faccenda è chiusa, la risposta è no, perchè se in un qualsiasi momento il tecnico comunale o qualsiasi Organo di vigilanza richieda un sopralluogo e riscontri delle difformità, allora rispondono in solido il committente ed il professionista ed in alcuni casi anche l'impresa; pertanto la cucina che abbia un'altezza di m. 2.66 non risulterebbe regolare.
Spero esserle stato d'aiuto.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Se nella ristrutturazione hai previsto anche il riscaldamento a pavimento o l'isolamento termico all'interno del controsoffitto è prevista la deroga di 10 cm (da 270 a 260) per le altezze minime

Allo stesso tempo potreste togliervi il pensiero, tu ed il tecnico, segnando 270 come altezza ed in caso di controlli additare il tutto alle difformità di cantiere (supportate anche dalle sentenze TAR Cons. Stato, sez. IV, dec. n. 2253 del 2007 e
TAR del Piemonte sez. II n. 1061/2015

Per mio gusto personale adotterei l'ultima soluzione che tanto in Comune non sanno neanche come ci si siede ma, se proprio volete far le cose per bene, e visto che la copertura è parziale si potrebbe mettere in gioco l'altezza media come soluzione ideale.
 

Architetto

Nuovo Iscritto
Professionista
Scusate, ma non condivido la seconda ipotesi, perchè si invita a fare del far west mentre le norme ci sono e sono chiare.
Se poi la liberalizzazione del mercato a portato a non permettere ai tecnici di poter effettuare tutti i sopralluoghi, questo non è motivo di fare dell'anarchia, anche perchè in caso di sopralluogo (e questo può avvenire in qualsiasi momento) si constata la difformità allora quei tecnici (che non sanno come ci si siede, emettono denunce e sanzioni da far piangere, anche perchè si passa direttamente in penale.
Infine vorrei precisare che molti oggi non sono ancora esperti e molti sono arroganti compreso l'inesperienza, ma vorrei far presente che non tutti sono così e quelli che fanno il loro dovere, non devono pagare per colpa di altri.😁
 

Dan89

Membro Junior
Privato Cittadino
Ma le tolleranze esecutive si applicano anche ai requisiti igienico sanitari?

Da quanto ho capito il discorso dell'altezza media non è valido, anche perchè la normativa parla comunque di altezza minima utile.

Anche se la mia perplessità nasce da questo: capita spesso di abbassare il controsoffitto ben al di sotto del 270cm (es. quando si realizza un ripostiglio in quota, o quando si abbassa per arrivare a filo pensili o per coprire lo spazio sopra l'armadio). Allora se c'è un 1mq di controsoffitto sotto 270cm va bene, e se ce ne sono 5mq no?

Da questa sentenza del TAR sembra che le tolleranze valgano anche per il requisito di altezza:

 

Architetto

Nuovo Iscritto
Professionista
Ma le tolleranze esecutive si applicano anche ai requisiti igienico sanitari?

Da quanto ho capito il discorso dell'altezza media non è valido, anche perchè la normativa parla comunque di altezza minima utile.

Anche se la mia perplessità nasce da questo: capita spesso di abbassare il controsoffitto ben al di sotto del 270cm (es. quando si realizza un ripostiglio in quota, o quando si abbassa per arrivare a filo pensili o per coprire lo spazio sopra l'armadio). Allora se c'è un 1mq di controsoffitto sotto 270cm va bene, e se ce ne sono 5mq no?
La norma è sanitaria, anche perchè non molti sanno che il DM 05.07.1975 è in realtà il DMS Decreto Ministero della Sanità, ed ecco perchè molti R.E.C. rimandano le applicazioni degli aspetti igienico sanitari al R.I., anche se diversi lo fanno proprio inserendolo all'interno del R.E.C.
Le aree ribassate con controsoffitti che riducono l'altezza minima di m. 2,70 sono da dichiarare senza la permanenza di persone (non dipende dalle dimensioni in mq. o cubatura, ma dal rendere tali zone in aree di passaggio/transito o ambienti che non rientrano nella permanenza costante (abitabilità); tra questi si possono avere i corridoi, ripostigli con altezze che possono ridursi sino a m. 2,10 ed i bagni sino a m. 2,40; ovviamente tutto dipende da comune a comune e dai diversi Regolamenti d'Igiene territoriali, perchè non tutti sono uguali.
Infine, l'art. 34 2 ter del DPR 380/01 e smi, è stato abrogato; anche l'art. 34 bis dello stesso decreto (introdotto dalla L. 120/2020) indica: «... Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro para-metro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo ...» deve essere visto in ragione del Regolamento Edilizio e delle sue N.T.A., perchè non dappertutto è applicabile, per le ragioni di cui sopra.
Spero di esser stato d'aiuto nel dissipare il dubbio.
 

Dan89

Membro Junior
Privato Cittadino
Si grazie, ma non del tutto Architetto :D

Il regolamento edilizio di Roma (https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/CC5261_34.pdf) dice solo

"g) l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,70 m; "
a) Le cucine debbono avere un'altezza non inferiore a quella degli altri ambienti,"
b) l'altezza utile minima interna dei locali adibiti a bagni e gabinetti è fissata in 2,40 m.
"a) L'altezza minima interna di corridoi, disimpegni in genere e ripostigli è fissata in 2,40 m; "


Per cui nessuna novità, e non si parla di tolleranze. Il regolamento di igiene non dice nulla e mi pare neanche le NTA. Boh...
 

Architetto

Nuovo Iscritto
Professionista
No, in realtà ha confermato quanto detto prima e lo stesso RE stabilisce alcune misure nel suo interno, in linea con il RIL, pertanto viene confermata la mia ultima indicazione, ovvero che ogni comune in base alle proprie peculiarità stabilisce alcuni parametri minimi.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
La norma è sanitaria, anche perchè non molti sanno che il DM 05.07.1975 è in realtà il DMS Decreto Ministero della Sanità, ed ecco perchè molti R.E.C. rimandano le applicazioni degli aspetti igienico sanitari al R.I., anche se diversi lo fanno proprio inserendolo all'interno del R.E.C.
Le aree ribassate con controsoffitti che riducono l'altezza minima di m. 2,70 sono da dichiarare senza la permanenza di persone (non dipende dalle dimensioni in mq. o cubatura, ma dal rendere tali zone in aree di passaggio/transito o ambienti che non rientrano nella permanenza costante (abitabilità); tra questi si possono avere i corridoi, ripostigli con altezze che possono ridursi sino a m. 2,10 ed i bagni sino a m. 2,40; ovviamente tutto dipende da comune a comune e dai diversi Regolamenti d'Igiene territoriali, perchè non tutti sono uguali.
Infine, l'art. 34 2 ter del DPR 380/01 e smi, è stato abrogato; anche l'art. 34 bis dello stesso decreto (introdotto dalla L. 120/2020) indica: «... Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro para-metro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo ...» deve essere visto in ragione del Regolamento Edilizio e delle sue N.T.A., perchè non dappertutto è applicabile, per le ragioni di cui sopra.
Spero di esser stato d'aiuto nel dissipare il dubbio.
Non ho capito.

Il 2% di 270cm sono 5,4cm.

Se il progetto originario riportava 270cm, se ora ce ne sono 4 in meno (266cm), stiamo dentro al 2%.

Per quale motivo tale ragionamento secondo te non sarebbe valido per ogni abitazione del territorio nazionale?

Inoltre, se ho capito bene, dal tuo punto di vista la tolleranza del 2% non è applicabile ai fini dell'agibilità? (DM 1975, quindi servirebbero comunque 270cm NETTI)
 

cafelab

Moderatore
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Professionista
Se nella ristrutturazione hai previsto anche il riscaldamento a pavimento o l'isolamento termico all'interno del controsoffitto è prevista la deroga di 10 cm (da 270 a 260) per le altezze minime
occhio
il decreto min sviluppo economico giugno 2015 parla di deroga in caso di
"edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti, o a riqualificazioni energetiche"

e l'allegato da una precisa definizione di quello che si considera "ristrutturazione importante di primo livello, ristrutturazione importante di secondo livello e riqualificazione energetica"
la manutenzione straordinaria di un appartamento, anche montando un riscaldamento a pavimento, non rientra nei casi

tanto in Comune non sanno neanche come ci si siede
beh i tecnici comunali saranno anche assenteisti e lenti ma sta pur certo che conoscono bene norme e decreti

Ma le tolleranze esecutive si applicano anche ai requisiti igienico sanitari?
secondo me no
"Art. 34-bis. Tolleranze costruttive
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia "

Anche se RE e NTA non riportano i decreti nazionali, sono comunque validi in quanto sovraordinati, no?

Ricordiamoci sempre la storia del DM sanità 1975, è un decreto nato per l'edilizia emergenziale e che ha imposto quei limiti minimi per mettere un freno alle pretese speculatorie.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Anche se la mia perplessità nasce da questo: capita spesso di abbassare il controsoffitto ben al di sotto del 270cm (es. quando si realizza un ripostiglio in quota, o quando si abbassa per arrivare a filo pensili o per coprire lo spazio sopra l'armadio).
capita spesso perchè la ggente soffre di bulimia del metro cubo :D

Allora se c'è un 1mq di controsoffitto sotto 270cm va bene, e se ce ne sono 5mq no?
da un punto di vista della normativa non va bene mai
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
cchio
il decreto min sviluppo economico giugno 2015 parla di deroga in caso di
"edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti, o a riqualificazioni energetiche"

e l'allegato da una precisa definizione di quello che si considera "ristrutturazione importante di primo livello, ristrutturazione importante di secondo livello e riqualificazione energetica"
la manutenzione straordinaria di un appartamento, anche montando un riscaldamento a pavimento, non rientra nei casi
qui non si mette in gioco la ristrutturazione ma la sola riqualificazione energetica.
beh i tecnici comunali saranno anche assenteisti e lenti ma sta pur certo che conoscono bene norme e decreti
lungi da me definirli assenteisti o lenti: semplicemente non sanno come ci si siede perché non hanno bisogno di saperlo.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Scusate, ma non condivido la seconda ipotesi, perchè si invita a fare del far west mentre le norme ci sono e sono chiare.
nessun far west: il Comune chiede una pratica ad hoc. Questa vien consegnata come richiesta e poi si fa quel che si vuole. Tanto è solo cartongesso e per 4 cm è inutile svegliar il can che dorme.
L'unico problema salta fuori in caso di vendita ad un acquirente con mutuo: si dovrà pregare il perito di chiudere un occhio, oppure si smonterà la copertura parziale per ripristinarla successivamente (è sufficiente togliere i pannelli di cartongesso e non c'è l'obbligo di togliere l'orditura metallica (di cosa parliamo, di un giorno di lavoro di gessino? 3/400 €?).

Vogliamo una soluzione ancor più simpatica? si accatastino tutti i locali quale bagno (fatto salvo per un locale da adibire a camera ed uno da adibire a soggiorno) si risparmiano imposte (eventuale IMU) e si possono far le altezze a 240 senza rompimenti di scatole. Follia? Forse si ma, se esiste, non conosco la norma che vieti di avere più locali adibiti a bagno...
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
falsa... il metro laser può sempre sbagliare se ha le pile un po' scariche... 4 cm su una copertura parziale... ma perché andarsi a complicare la vita? segna 270 e non ci pensare.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
L'unico problema salta fuori in caso di vendita ad un acquirente con mutuo: si dovrà pregare il perito di chiudere un occhio, oppure si smonterà la copertura parziale per ripristinarla successivamente
e questo non è complicarsi la vita?

si accatastino tutti i locali quale bagno (fatto salvo per un locale da adibire a camera ed uno da adibire a soggiorno) si risparmiano imposte (eventuale IMU) e si possono far le altezze a 240 senza rompimenti di scatole.
e che problema c'è? Per il docfa invece di 350 me ne dai 5000 e io te lo deposito
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
e questo non è complicarsi la vita?
direi di no: è una cifra più che ragionevole per far installare delle lastre in cartongesso.

e che problema c'è? Per il docfa invece di 350 me ne dai 5000 e io te lo deposito
per cosa? per cambiare la scritta "soggiorno" in "bagno"? dai dai dai che c'è fior fiore di novelli architetti che con 500 € fan tutto quel che gli si chiede. Un bel respiro e passa la paura.
 

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