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  1. EgoMe

    EgoMe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tizio vuole donare a Caio una quota di un proprio immobile, Caio fa fare un preventivo da un notaio che omette di specificare possibili complicanze. Tizio e Caio hanno accettato il preventivo il notaio riferisce di aver scoperto che non era stata trascritta la dichiarazione di successione, risalente a fine anni ottanta, presso la conservatoria e quindi vuole 261 euri in più per trascriverlo prima di procedere.
    Fermo restando che la continuità di trascrizioni è utile per future vendite o per avere certezze assolute ecc. non è comunque un diritto di Tizio e Caio rinunciare alla trascrizione mancante e fare solo quella nuova relativo al trasferimento di quota? E' un vero e proprio obbligo del notaio? Chi ne sa qualcosa? Mi pare di capire che esiste ancora la facoltà di dispensa dalle visure ipocatastali sebbene dal 2010 è obbligatorio per il notaio accertare l'allineamento di planimetrie e dati.

    Grazie,

    EgoMe
     
  2. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In caso di mancata accettazione tacita o espressa dell'ereditá, passati 20 anni dalla successione, nessun terzo si puó piú opporre a quanto allora stabilito. Pertanto é possibile lasciare il buco nella continuitá delle trascrizioni senza che ció comporti rischio alcuno anche in merito a futuri trasferimenti.
     
  3. EgoMe

    EgoMe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Desmo, anche a me pareva di aver capito così dalle mie letture, ma la legge 122 del 2010 obbliga ad accertamenti ed allineamenti e non capisco se i notai lo usano per poter obbligare a trascrizioni extra o se sia proprio un obbligo. Infatti in un caso di specie c'è un notaio che insiste che lo si deve fare ma senza motivare più precisamente, tranne dire che senza la trascrizione precedente non si considera verificato il diritto di chi cede. E' proprio una certezza questa della non obbligatorietà? La legge del 2010 cambia qualcosa? Il cliente ha diritto di insistere?
     
  4. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non hai titolo?

    Hai posseduto l'immobile in questi 20 anni, in maniera non clandestina e non violenta? Allora hai usucapito l'immobile, anche se occupato in mala fede e in assenza di titolo, divenendone cioé proprietario a titolo originario..piú titolo di questo..:occhi_al_cielo:

    Mentre le trascrizioni sono necessarie per tutti i modi di acquisto della proprietá a titolo derivativo, per l'opponibilitá a terzi di eventuali diritti da questi vantati (es. acquisto per compravendita), queste hanno mero valore dichiarativo quando compiute nei casi di acquisto della proprietá a titolo originario (es. acquisto per usucapione) avendo cioé la sentenza di usucapione valore solo dichiarativo e non costitutivo. La sentenza di usucapione e relativa trascrizione quindi non servono perché questo modo di acquisto della proprietá non ne ha bisogno..si fanno ovvero solo quando l'usucapione va accertato...ma tu non hai nessuno che ti ha rotto le scatole in questi 20 anni per cui non é il tuo caso...

    PS: Il notaio, pena il risarcimento del danno, ha l'obbligo della trascrizione degli atti che riceve. Attenzione, a differenza dell'accettazione espressa, l'accettazione tacita non é un atto di per sé quindi non c'é obbligo per il notaio di trascrivere alcunché perché non é un atto, ma te ne chiede la trascrizione perché la legge dice che ad una trascrizione contro deve precedere una trascrizione a favore... ma come ho detto, passati 20 anni tu hai usucapito l'immobile, quindi non ti é richiesta alcuna trascrizione se non quella dell'atto che ti accingi a fare ora.
     
  5. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Solo per completezza...quanto detto vale eccetto se la successione fu testamentaria e nel testamento fu specificato diversamente, con conseguente rivalsa degli eredi sull'usucapione medesima. Infatti in quel caso gli eredi che si opponessero ti costringerebbero a procurarti la sentenza di usucapione, che con molta probabilitá non riuscirai ad ottenere perché il giudice riterrá la tua detenzione dell'immobile puramente tollerata dal proprietario, e da quelli che poi sono diventati eredi...quindi applicherebbe ciò che il testamento dice. In caso contrario, cioé se questo non é il tuo caso, vai tranquillo
     
  6. EgoMe

    EgoMe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Che completezza!

    In questo caso vi fu una dichiarazione di successione risalente a fine anni ottanta da parte di mia madre in cui io e lei diventevamo comproprietarie per metà, quel documento fu registrato regolarmente al fisco, ma non fu mai trascritto presso le conservatorie per gli immobili menzionati solo la fatta la voltura, è questa dich. di successione che è in mano al notaio.

    Forse allora ha ragione e non si tratta di accettazione tacita? Ed è quel documento che vuole trascrivere.
     
  7. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    secondo me ti chiede l'accettazione dell'ereditá, perché la trascrizione della successione ha valore di adempimento fiscale e una volta che hai pagato é l'agenzia delle entrate appunto a trasmetterne la trascrizione in conservatoria (se non l'ha fatto non vedo perché dovresti ripagare quando invece hai giá pagato...), mentre poi va fatta l'accettazione dell'ereditá (tacita o espressa) e quindi ti rimando a quanto scritto sopra. Anche il prezzo mi sembra in linea con l'accettazione tacita perché costa 203 euro di imposte e probabilmente a fronte dell'atto di donazione che stai per fare ti ha aggiunto solo 58 euro euro di parcella
     
  8. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    infine, sto pensando un'altra cosa che mi conferma definitivamente che la richiesta del notaio non può non riferirsi all'accettazione dell'eredità, ed é la seguente: l'agenzia delle entrate é l'unico ente che puó inviarti una multa se ritiene che tu le debba dei soldi, ma dato che hai pagato, se loro non hanno inviato in conservatoria la comunicazione affinché la cosa venisse trascritta, non é un problema tuo, cioé se domani l'agenzia delle entrate ti invia una multa tu ti presenti li con le ricevute di pagamenti e ti incaxxi anche perché la cosa non ti risulta trascritta....il notaio invece assolve all'altra funzione con la trascrizione, quella dell'opponibilitá a terzi (riscuotendo anche le imposte dovute per tuo conto, ma quelle le hai giá pagate!) quindi non puó assolutamente non trattarsi di cosa diversa dalla trascrizione dell'accettazione tacita dell'ereditá perché anche se la successione in sé non fosse stata trascritta sarebbe un problema fiscale tra te e l'agenzia delle entrate, non rientrando cioé nei meriti delle disposizioni sulla proprietá che vedono attori te e un donatario ed i rischi connessi.

    Se ottieni un parere diverso da questo ti prego di aggiornare il post perché qui nessuno é abbastanza esperto di diritto privato da poter asserire con certezza matematica le cose, voglio dire, io sono sicuro al 99% di quello che ho detto, quindi non é impossibile che io mi sbagli, e se mi sbaglio, voglio capire dove con pareri ampliamente motivati cosi posso imparare. Quindi senti diversi notai, spiega loro la cosa, fatti dare pareri motivati, e se diversi, aggiornami pure. Se il problema é l'accettazione tacita, batti chiodo sull'usucapione, e senti cosa ti dicono..
     
  9. EgoMe

    EgoMe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il problema è qui commentato da un notaio ho messo in grassetto la parte importante e si riferisce proprio alla novella del 2010 legge 122 che applicata alla legge del 1985 per l'informatizzazione che ora recita al secondo periodo del comma d'interesse: Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari. però mi pare di capire che ne parla come una cosa che si dovrebbe fare (il pre-alineamento) ma che si potrebbe anche derogare (considerando "ricevibile" comunque un atto con problematiche risolte più avanti), insomma dice e non dice. Ho messo in grassetto gli aspetti importanti. Forse qualcuno riesce a desumere qualcosa in più di me dal commento."
    Comunque mi pare di capire che prima del '90 non era compito dell'agenzia aggiornare i registri immobiliari dopo aver ricevuto una dich. di successione.

     
  10. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    appunto...hai evidenziato delle cose giuste, ma ce ne erano altre da evidenziare...comunque, al massimo il notaio scriverá che le parti lo dispensano da determinati controlli...o che ha messo a consocenza le parti di...e nonostante ció voi a vostra responsabilitá volete che riceva questo atto cosi com'é, ma é appurato che, usucapione o meno, certe incorrispondenze tra catasto e registro non rendano l'atto nullo ma possano solo rappresentare delle responsabilitá per il notaio...responsabilitá quelle specifiche menzionate dalle quali basta che lo dispensiate nell'atto stesso...
     

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