Prelazione agraria e vendita in blocco

[Pil]

Chiedo vostro parere su questa situazione:
Lotto in vendita costituito da Fabbricati (A/3 con sussistenza requisiti ruralità + fabbricato D10) e da una decina di particelle di terreno agricolo (seminativo e boschivo).
Il proprietario intende vendere solo in blocco e quindi si individua cliente interessata SOLO all'acquisto in blocco, specificando che la vendita si perfezionerà solo in questo caso.
A questo punto sul preliminare da notificare andrà indicato il prezzo in blocco con la attribuzione dei valori separatamente per i fabbricati e per le particelle (così suggerito da notaio e da associazione coltivatori diretti), con clausola sospensiva per la vendita in blocco.
Se un avente diritto all'esercizio della prelazione notifica interesse ad esercitare la prelazione solo su una particella (ad esempio solo su quella confinante con il suo terreno), cosa succede?
Il preliminare di vendita con la sospensiva "perde di efficacia" anche perchè non si è avverata la condizione sospensiva ma la prelazione esercitata sulla singola particella di terreno da parte di un confinante (coltivatore diretto) potrebbe avere comunque luogo?
...
Se così fosse alcuni coltivatori diretti confinanti potrebbero procedere ad esercitare il loro diritto di fatto ognuno per le particelle confinanti rendendo poi di fatto insignificante economicamente il lotto "libero" ( potrebbe ad esempio rimanere invenduto il lotto con fabbricati e un paio di particelle di terreno)?

Grazie per le risposte!

 

[ingelman]

@Pil

Hai sollevato un quesito piuttosto articolato e delicato. Spesso si tende a ritenere che la vendita in blocco escluda la possibilità per eventuali aventi diritto di esercitare la prelazione in forma parziale – come a dire o prendi tutto, oppure niente ......


Nella pratica, tuttavia, la questione è più complessa, soprattutto se parliamo di confinanti coltivatori diretti che possono far valere il proprio diritto limitato a singole particelle agricole, se queste hanno destinazione inequivocabilmente rurale.


Parli di fabbricati A/3 con sussistenza di requisiti di ruralità ..... cosa intendi esattamente?
Si tratta di immobili effettivamente funzionali all’attività agricola o solo formalmente dichiarati tali?


Inoltre il venditore (o immagino tuo cliente parte promittente venditrice) è un’azienda agricola vera e propria, oppure si tratta solo di un privato che detiene immobili rurali e terreni senza costituire un compendio agricolo unico ai sensi di legge?

Questa secondo me è la base .... cose da sapere prima di suggerirti o darti altri pareri o risposte


Secondo me, la natura giuridica e fiscale del venditore, così come quella dell’acquirente, è determinante per valutare la legittimità o meno dell’eventuale prelazione esercitata da terzi, anche se parziale.

 

[Pil]

Trattasi di cascinale con tettoia, stalla e capannone utilizzati per ricovero attrezzi e stoccaggio mais, saltuariamente la abitazione anche perchè da ristrutturare, utilizzato dal proprietario ex coltivatore diretto ora in pensione.
Il compendio è secondo me da ritenersi unico perchè si tratta di una particella (servita anche dall'unica via di comunicazione attualmente esistente) su cui insistono i fabbricati, circondata dalle particelle di terreni che perderebbe la funzionalità originaria (un grande cascinale con stalla e capannone con cortile in comune senza terreno di adeguate dimensioni a che servirebbero ?) ; il promissario acquirente è persona fisica che sta avviando le pratiche per richiedere iscrizione come agricoltore / allevatore (ma ad oggi rimane persona fisica)....
Le persone con cui mi sono confrontato sino ad ora (compresi notai e geometri) si sono espressi dicendo che la normativa non è poi così chiara e che spesso le sentenze esprimono pareri contrastanti ...

 

[francesca63]

la normativa non è poi così chiara e che spesso le sentenze esprimono pareri contrastanti ...

In effetti è così; giurisprudenza non univoca, e quindi una certa incertezza.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Chiedo vostro parere su questa situazione:
Lotto in vendita costituito da Fabbricati (A/3 con sussistenza requisiti ruralità + fabbricato D10) e da una decina di particelle di terreno agricolo (seminativo e boschivo).
Il proprietario intende vendere solo in blocco e quindi si individua cliente interessata SOLO all'acquisto in blocco, specificando che la vendita si perfezionerà solo in questo caso.
A questo punto sul preliminare da notificare andrà indicato il prezzo in blocco con la attribuzione dei valori separatamente per i fabbricati e per le particelle (così suggerito da notaio e da associazione coltivatori diretti), con clausola sospensiva per la vendita in blocco.
Se un avente diritto all'esercizio della prelazione notifica interesse ad esercitare la prelazione solo su una particella (ad esempio solo su quella confinante con il suo terreno), cosa succede?
Il preliminare di vendita con la sospensiva "perde di efficacia" anche perchè non si è avverata la condizione sospensiva ma la prelazione esercitata sulla singola particella di terreno da parte di un confinante (coltivatore diretto) potrebbe avere comunque luogo?
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Se così fosse alcuni coltivatori diretti confinanti potrebbero procedere ad esercitare il loro diritto di fatto ognuno per le particelle confinanti rendendo poi di fatto insignificante economicamente il lotto "libero" ( potrebbe ad esempio rimanere invenduto il lotto con fabbricati e un paio di particelle di terreno)?

Grazie per le risposte!

Nel tuo scenario, il lotto in vendita è composto da fabbricati (A/3 con requisiti rurali e D10) e particelle di terreno agricolo.

La prelazione su una singola particella può avere luogo, se quella particella di terreno agricolo possiede una autonomia strutturale, funzionale e produttiva rispetto al resto del compendio.

La presenza di fabbricati (A/3 e D10) all'interno del lotto non impedisce automaticamente la prelazione sulla parte agricola, a condizione che quest'ultima abbia la sua autonomia colturale e produttiva (il diritto di prelazione sussiste anche se il fondo che ne costituisce l'oggetto sia parte di una più vasta estensione (purché presenti un'autonomia colturale e produttiva; cfr. Cass. 23222/2005).

Il giudice, quindi, in caso di controversia in un caso del genere, non si baserebbe solo sull'intenzione del venditore di vendere in blocco, ma dovrebbe valutare la reale e oggettiva configurazione del complesso immobiliare. Se, come nel caso esaminato ad esempio dal Tribunale di Agrigento 7 luglio 2020 n. 533, il perito dovesse accertare che le diverse unità immobiliari (fabbricati e particelle di terreno) hanno destinazioni d'uso differenti, identificazione catastale propria, accesso indipendente e utilizzazione separata con propria autonomia, allora si potrebbe configurare una "vendita cumulativa" e il diritto di prelazione sulla singola particella sarebbe riconosciuto.

È essenziale che la porzione oggetto di prelazione sia autonoma e che il suo scorporo non pregiudichi notevolmente la coltivazione unitaria del fondo nel suo complesso o non comporti oneri o servitù che menomino il valore delle restanti parti. Il peso di dimostrare questo pregiudizio ricade generalmente sul venditore.

Se l'esercizio della prelazione su una o più particelle dovesse frammentare il lotto in modo tale da rendere la parte restante (fabbricati e le particelle non oggetto di prelazione) "insignificante economicamente" (come lasci intendere dalle tue parole), questo sarebbe un argomento forte per il venditore in un eventuale contenzioso per sostenere che si trattava di un "blocco unitario e inscindibile".

Tuttavia, la legge agraria riconosce al coltivatore diretto la facoltà di scegliere se acquistare solo la porzione coltivata o l'intero complesso.

Infatti per la prelazione agraria, l'art. 7, ultimo comma, della L. n. 817/1971, prevede che in caso di alienazione cumulativa di più fondi, l'affittuario o il confinante ha diritto di acquistare o il fondo coltivato o l'intero complesso dei fondi.

Se la sua scelta dovesse portare a un pregiudizio significativo per il resto della proprietà (ad esempio, impedendo la coltivazione unitaria o imponendo servitù che ne riducano il valore), il diritto di prelazione parziale potrebbe essere negato.

Il punto chiave, come sottolineato anche dalla giurisprudenza, è la effettiva e oggettiva autonomia della singola particella e la valutazione dell'impatto della sua separazione sul resto del compendio. La valutazione di un esperto tecnico (un perito di parte) sarebbe cruciale per accertare queste condizioni, secondo me.

In sintesi, la tua preoccupazione secondo me è fondata. L'intenzione di vendere in blocco e la clausola sospensiva nel preliminare sono efficaci per il cliente finale, ma non precludono automaticamente l'esercizio di un diritto di prelazione legale. Se il coltivatore diretto confinante esercitasse validamente la prelazione su una singola particella (ritenuta oggettivamente autonoma e il cui scorporo non generi un pregiudizio significativo o un'eccessiva onerosità per la parte restante), il contratto preliminare originale verrebbe meno, e il proprietario si troverebbe a gestire la vendita della parte residua, con il problema di riuscirci.

Giusto per concludere, non è vero che le sentenze sono divergenti o c’è confusione, è solo che anche avendo regole certe, ogni singola situazione deve essere valutata in modo specifico e non è detto che un giudice di ipotetica controversia farebbe la stessa valutazione del venditore.

 

[Pil]

Ecco appunto, dipende quindi da come verrà interpretata la autonomia di una singola particella o il pregiudizio significativo e o la eccessiva onerosità...

 

[ingelman]

Il proprietario intende vendere solo in blocco e quindi si individua cliente interessata SOLO all'acquisto in blocco, specificando che la vendita si perfezionerà solo in questo caso.
A questo punto sul preliminare da notificare andrà indicato il prezzo in blocco con la attribuzione dei valori separatamente per i fabbricati e per le particelle (così suggerito da notaio e da associazione coltivatori diretti), con clausola sospensiva per la vendita in blocco.

Questo passaggio (vedi neretto) dà, almeno in apparenza, una certa tranquillità al venditore, legittimandolo a non prendere in considerazione vendite parziali.

Ma il rovescio della medaglia è proprio il rischio che anche un solo confinante, interessato a una particella autonoma (e legittimato alla prelazione), possa di fatto far saltare la vendita in blocco.
(con i relativi e giusti smadonnamenti dell'Agente immobiliare TU)


Il risultato è il classico “cane che si morde la coda”: si struttura una trattativa tutta orientata al blocco, ma basta una notifica di prelazione parziale per far decadere il preliminare (se c'è clausola sospensiva) e lasciare il venditore con un problema più grande di prima.


Il Notaio ha giustamente suggerito di attribuire un valore distinto a ogni singola particella, più che un'opzione o consiglio è un atto dovuto, soprattutto in presenza di fabbricati e terreni con destinazioni diverse.


Attenzione però a come vengono indicati questi valori......... un prezzo troppo basso su una singola particella agricola potrebbe incentivare il confinante legittimato a esercitare la prelazione.
In casi del genere, è sempre opportuno valutare i valori in modo tecnico e prudente, anche con il supporto di un perito , proprio per non “regalare” un’occasione a chi ha diritto di prelazione. .

Poi ci sono gli aspetti iniziali ai quali non abbiamo dato la dovuta rilevanza ovvero , Il venditore non risulta più coltivatore diretto né azienda agricola attiva, di conseguenza come si evince dalla tua descrizione il compendio non ha soggettività agricola al momento della vendita........ L'aspirante acquirente nen è formalmente coltivatore diretto ......

Non è roba da poco.

​

 

[Pil]

puoi spiegare meglio? in realtà il venditore è iscritto ai coltivatori diretti ma non paga più i contributi perché in pensione (così ha dichiarato), non so cosa comporti questa situazione...

 

[ingelman]

Il venditore non è considerato "azienda agricola attiva"
Anche se iscritto, non è attivo quindi non può trasferire l’azienda agricola come tale, ma solo beni immobili.

Altresì questo significa che la vendita non può essere trattata come cessione di compendio unico aziendale, e non può evitare la notifica di prelazione ai confinanti.

Diciamo che è un ulteriore ostacolo

 

[ingelman]

Comunque sia noi siamo quì per darti la nostra opinione e le troppe disquisizione tecniche seppur utili non aiutano o aiutano parzialmente a centrare l'obbittivo che è questa cavolo di vendita in blocco al fine di meritarci la nostra provvigione (mia e tua )

Prima di formalizzare tutto ti consiglierei di far mandare dal venditore ai confinanti una lettera informale, stile “comunicazione di cortesia” magari Invitare i confinanti a manifestare eventuale interesse ad acquistare l’intero compendio.

Queste cose spesso possono servire da dissuasione morale ed evitano conflitti inutili. (Della serie "confinante permeloso" perche ca.x.o non mi haiinterpellato prima) a volte la diplomazia e l'approccio amichecole bonario funziona.