Vendita di casa in area urbana con terreno agricolo

[MassimoF]

Buon giorno, sto vendendo una casa singola accatastata al Catasto Fabbricati che insiste in una unica particella (che è parte edificabile e parte agricolo), assieme ad un'altra particella confinante interamente agricola e come tale nel Catasto Terreni.
La procedura che terrò, dopo aver indagato anche in questo prezioso Forum, è la seguente:
1) preliminare,inserendo la clausola sospensiva relativa alla notifica dei confinanti.Nel preliminare indicherò che chi vende è determinato a vendere esclusivamente in un unico comparto e non parte di esso indicando il prezzo complessivo, e così anche l'acquirente. Il notaio però mi ha detto di indicare comunque i due valori (casa ed terreno agricolo) divisi. perchè secondo lui i confinanti devono comunque avere la possibilità di esercitare il diritto di prelazione.
2) registrazione del preliminare con le opportune copie autentiche.
3) notifica tramite ufficiale giudiziario e attesa di 60 giorni.
4) rogito
1° quesito) se scrivo che il venditore e l'acquirente eseguono l'operazione solo se la vendita viene fatta in unico comparto. Che prelazione può fare il confinante?? Può effettivamente "prelevare" unicamente il terreno agricolo (tutto anche quello al catasto urbano)?
2° quesito) è corretto registrare un preliminare che ha una clausola sospensiva o si può notificare senza registrare?
C'è qualche altra indicazione che mi consigliate?
Vi ringrazio in anticipo. Massimo F.

 

[Antonello]

Punto 1) Perfetto. Non ha bisogno di suggerimenti.
punto 2) Puoi anche ovviare in attesa della risposta dei confinanti.
Punto 3) Perfetto.
Punto 4) Auguri.
1° quesito = la prelazione del confinante è solo sul terreno agricolo.
2° quesito = come detto al punto 2 puoi anche notificare ai confinanti la tua volontà di vendere il terreno agricolo senza sottoscrivere alcun compromesso con chicchessia.
Se vuoi puoi comunicargli che è tua intenzione vendere anche quello censito all'urbano, fabricato compreso.
Lo puoi fare specificando i prezzi.
Mi sembra di capire che l'appettibilità commerciale e la validità economica è del terreno all'urbano con relativo fabbricato con annesso l'agricolo.
Senza quest'ultimo c'è poca convenienza?

 

[MassimoF]

Grazie, dei suggerimenti. Effettivamente la casa senza il terreno ha poca appetiblità e l'acquirente non la comprerebbe.
Avendo già l'acquirente disposto a comprare, passo direttamente alla fase della notifica con Ufficiale Giudiziario (evitanto la raccomandata di volontà di vendita).
Dovò registrare perchè la scadenza di 30 giorni per la registrazione è inferiore a quella dei 60 giorni di attesa della risposta dei confinanti.
Però da qualche parte su questo forum ho trovato una cosa contrastante con quanto dettomi dal notaio. Cioè qui ho trovato scritto di indicare un unico prezzo casa e terreno, perchè se il confinante vuol "prelevare" deve prelevare tutto. Il mio notaio invece mi dice che devo indicare il prezzo del terreno agricolo a parte. Addirittura ha prelazione anche sul terreno agricolo portato all'Urbano, perchè la casa ha superficie coperta di circa 150 mq e l'area scoperta è di 2300 mq. Quindi è superiore ad 1/6 della superficie coperta dal fabbricato, e potrebbe essere giudizialmente contestata. Qualcuno ha qualche delucidazione? grazie.

 

[Antonello]

E' giusto quanto dice il notaio circa l'indicazione a parte del prezzo del terreno agricolo.
Il terreno "portato" all'urbano è di totale pertinenza del fabbricato?
E' graffato interamente come giardino o è di pertinenza solo una parte?
Dovresti controllare il tipo mappale (3SPC) che è il documento redatto da un tecnico all'atto del "trasferimento" dell'appezzamento agricolo dal Catasto dei Terreni al Catasto dell'Urbano.

 

[MassimoF]

Si il terreno agricolo portato all'urbano è di pertinenza del fabbricato e graffato assieme. Il 3spc è stato fatto 10 anni fa. Su questo forum con tale situazione ho letto che è impossibile che il confinante eserciti la prelazione anche su questa porzione...

 

[Antonello]

Così come la descrivi la destinazione effettiva e concreta dell’area è al servizio del fabbricato ed è da intendersi come un giardino o qualcosa di simile e fa parte del contesto urbano e non più agricolo.

Su questo forum con tale situazione ho letto che è impossibile che il confinante eserciti la prelazione anche su questa porzione...​

Confermo.

Un'ultima cosa: mai i confinanti hanno diritto alla prelazione?
Sono coltivatori diretti a titolo principale?

 

[MassimoF]

Grazie ancora della risposta. 2 confinanti sicuramente sono coltivatori diretti, di cui uno potrebbe "darmi problemi". Quel che mi chiedo è che senso abbia scrivere in preliminare che sia venditore che acquirente sono disposti ad effettuare l'operazione se in unico comparto (casa e terreno) indicando l'unico prezzo, se comunque il confinante potrebbe esercitare il diritto di prelazione solo per "rompere le scatole" ma non per comprare perchè il venditore non gli darebbe solo il terreno....

 

[Antonello]

Avevi inizialmente detto che esiste una particella, al catasto urbano con casa e giardino.
Su questa particella nessuno può vantare diritti di prelazione.
Mentre esiste

un'altra particella confinante interamente agricola e come tale nel Catasto Terreni.

e su questa il confinante ha diritto ad esercitare la prelazione, ma non può essere obbligato ad acquistare anche la particella urbana (casa e giardino).

 

[MassimoF]

Sembra che su chesta discussione:
http://www.immobilio.it/f15/chi-ha-diritto-prelazione-i-coltivatori-agricoli-2009/
il sig. Omar nel messaggio n. 28 non sia di questo parere. Secondo lui o il confinante compra l'intero comparto oppure non può far nulla.
A naso però secondo me hai ragione tu.
Grazie.

 

[Antonello]

Diceva questo:

il confinante può esercitare la prelazione sul terreno pagandolo 20.000, con il risultato che nessuno vorrà più acquistare la casa senza terreno e avrete combinato un bel pastrocchio. in questi casi nel preliminare non si devono scindere i valori, ma parlare di un "comparto immobiliare" (abitativo e agricolo)

E' una forzatura.
Ripeto, non esiste alcuna prelazione o obbligo sull'urbano da parte del confinante.