Allora, direi che molto ruota intorno a questa clausola:
Se la si interpreta come condizione sospensiva, cioè no mutuo no efficacia contratto, pare evidente che avere l’ok al mutuo entro la data prevista come termine per il rogito non sarà possibile, in mancanza di documentazione completa per la banca .
Quindi puoi spiegare che attendere sarebbe del tutto inutile, non essendo tua intenzione rivedere i termini del contratto, e concordare una proroga.
In questo caso, devono solo renderti la caparra, firmando due righe in cui scrivete che il contratto non è divenuto efficace, per impossibilità ad avere il mutuo in tempo, e che l’assegno è stato reso.
Devi spiegare che sarebbe la soluzione più semplice e meno conflittuale.
Se invece contestano che quella clausola sia una vera e propria condizione sospensiva, allora ti muovi sul fronte “inadempimento del venditore”.
Nel senso che fai presente che la casa presenta irregolarità catastali tali da far pensare che ci siano anche irregolarità urbanistiche, e che, sapendo comunque che necessiti di mutuo, la documentazione va prodotta per tempo, per istruire la pratica.
Spieghi che , se non ti rendono subito la caparra, tu attenderai il 31/3 per mandare diffida ad adempiere, dando i famosi 15 giorni, dopo i quali saranno inadempienti, e dovranno renderti non la sola caparra, ma il doppio.
Insomma, devi “minacciare” conseguenze peggiori, per ottenere il tuo obiettivo subito: se non sono del tutto scemi, la capiscono.
Non ho toccato il tasto delle beghe tra fratelli, ma anche su quello si potrebbe battere, quantomeno sul versante “malafede del venditore” , in quanto sapeva del problema , e dei rischi di un acquisto del genere.
