Preliminare senza sospensive

[Yeppa]

Buonasera.
Mi trovo in questa situazione.
Voglio comprare un appartamento ma il venditore non vuole condizioni sospensive nel preliminare che deve avvenire entro il 15 aprile con caparra di 50k e rogito entro il 30 novembre 2026 per i restanti 100k. Ho un contratto che diventa indeterminato ad aprile quindi fino ad allora non mi è possibile chiedere un mutuo, dopo dovrebbero concedermelo. Come posso convincere il venditore a far mettere le condizioni sospensive? C'è una qualche formula che potrebbe accettare?

 

[francesca63]

Come posso convincere il venditore a far mettere le condizioni sospensive? C'è una qualche formula che potrebbe accettare?

Se non vuole assolutamente sospensive, non credo ci sia un sistema per fargliele andar giù.
E anche se avrai un contratto a tempo indeterminato da aprile, immagino che tu voglia inserire comunque una sospensiva: quindi temo tu debba cambiare obiettivo, e cercare altri immobili.

preliminare che deve avvenire entro il 15 aprile con caparra di 50k e rogito entro il 30 novembre 2026

Una caparra di più del 30% pare piuttosto anomala: hai capito come mai ?
Debiti ? Nuovo acquisto?
C’è un’agenzia che tratta l’immobile ?

 

[ingelman]

Ho un contratto che diventa indeterminato ad aprile quindi fino ad allora non mi è possibile chiedere un mutuo

Che io sappia ogni contratto che da " a tempo determinato" diventa a tempo indeterminato, solitamente per prassi prevede un tempo di prova di sei mesi affinchè l'assuzione possa ritenersi definitiva.

Alcune Banche vanno in deroga a questa norma ... comunque contando i mesi che intercorrono tra il preliminare e il rogito diciamo che, anche se borden line .... ci potresti rientrare

Sei abbastanza a limite .... calcola il rischio, solo tu puoi avere contezza della certezza dell'assunzione ... muoviti comunque con un consulente finanziario che ti possa indicare l'istituo mutuante più idoneo (considera anche le tempistiche dell'istruttoria fino alla delibera.

Secondo me sei in una situazione a limite ma con buone possibilità di riuscita, la stonatura è la caparra così alta (rischio alto).

Da dire anche che il rapporto LTV è buono dato che quello che chiedi alla banca è al di sotto del canonico 80%, a naso stai al di sotto del 70%, per la banca è un buon indicatore di fattibilità se il tuo reddito può sostenere la rata ( stai chiedendo una cifra contenuta)

Ps. Se io fossi il proprietario non accetterei mai e poi mai una proposta sospensivamente subordinata al mutuo con una tempistica così lunga ..... è comprensibile

Quindi se proprio vuoi procedere devi accollarti un rischio (50K sono troppi) ridimenziona l'importo del compromesso, non prima di avere certezze di fattibilità (affidati ad un consulente e accertati con l'aziende su la tua effettiva assunzione)

Aternativa drastica ........ aspetta e rivolgiti su altro acquisto a tempo debito

 

[brina82]

Buonasera.
Mi trovo in questa situazione.
Voglio comprare un appartamento ma il venditore non vuole condizioni sospensive nel preliminare che deve avvenire entro il 15 aprile con caparra di 50k e rogito entro il 30 novembre 2026 per i restanti 100k. Ho un contratto che diventa indeterminato ad aprile quindi fino ad allora non mi è possibile chiedere un mutuo, dopo dovrebbero concedermelo. Come posso convincere il venditore a far mettere le condizioni sospensive? C'è una qualche formula che potrebbe accettare?

50k subito per un immobile da 150k è follia.

A meno che non si abbia la certezza assoluta su:
- immobile senza pregiudizi
- persone senza debiti e/o situazioni strane
- persone che con quei 50k versano caparre per altri immobili... (se poi dovesse saltare il loro rogito??? Ci saranno altre persone ad avere in mano i tuoi 50k, che potresti mai più rivedere)
- sconto sul prezzo

I rischi da cogliere con l'immobiliare sono diversi e tutti calcolati, e questo non mi pare lo sia.

 

[ingelman]

Brina ha perfettamente ragione
Ovviamente il mio intervento precedente era riferito alla fattibilità riferita al mutuo con particolare attenzione al mutuatario

Ovvio che 50K sono una follia mi sembra anche di averlo scritto

Ovvio che l'immobile non deve avere pregiudizi (anche se molti non considerano che i pregiudizi dell'immobile rendono inadempiente il venditore e lo espongono ad azioni risarcitorie)

Come è altrettanto ovvio che un analisi del venditore e accertamenti anche in conservatoria andrebbero fatti anche se l'atto è dopo un mese e dicerto sempre prima del preliminare (io li faccio di routine ogni volte che prendo un incarico)

Comunque concordo con @brina82 che una trattativa con queste premesse è troppo a rischio se non rimodellata a dovere

 

[Michela_]

Aggiungo: preliminare dal notaio e trascritto. Ma dopo l’avveramento della sospensiva. Visura ipotecaria il giorno prima della proposta e un’altra il giorno prima del preliminare.

 

[ingelman]

Aggiungerei anche un dossier personale approfondito per vedere se ha partecipazioni in società, cariche sociali e partecipazioni in società con fallimenti in corso, esposizioni bencarie e protesti .... anche se lui da venditore è persona fisica, ci sono servizi tipo Cerved che ti danno la possibilità di farlo .....

Poi, sempre per non fare terrorismo gli chiederei anche una cartella clinica per vedere il suo stato di salute e le analisi del sangue ...
Visto mai che stramazza prima e poi devi aspettare che si apre la successione per dare seguito all'acquisto

@Yeppa non per terrorizzarti ma fossi in te ci penserei bene.

 

[Michela_]

Per un solo motivo: troppo alta la richiesta della caparra e troppo in là la data del rogito.

Consiglio anche io di cercare altro immobile, perché se va male tu perdi 50k, se va male al tuo venditore tu perdi comunque 50k e ci vorrà moooooolto tempo per riavere quel famoso “doppio della caparra”.

Ah sì, è il venditore non vuole la sospensiva. Poi, altro?

 

[ingelman]

Io suggerirei una soluzione,
Tengo io i 50K in deposito e poi ci rivediamo tra sette mesi

La mia generosità a volte stupisce anche me