numbor

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Ciao a tutti,

vi sottopongo una questione che, purtroppo, mi sta rovinando il fegato.

Nel 2008 ho acquistato una casetta.

Questo immobile:

1) e' stato costruito inizio anni 50
2) ha avuto una pratica di condono edilizio nel 1986
3) Nel 1992 ha ottenuto una concessione edilizia in sanatoria.

Ora mi ritrovo a venderlo e ho incaricato un geometra per fare i controlli.

A parte alcune magagne (difformita') che vedro' di sistemare e' venuto fuori che manca l'abitabilita' in comune.

Ora, al rogito mi e' stata consegnata un "attestazione di abitabilita'" del 2008 firmata da un geometra e su questa
si afferma che l'abitazione e' abitabile e che i lavori fatti non contrastano con le norme di sicurezza statica ecc. ecc.

Di questo documento si fa riferimento nel rogito, il problema e' che in comune non c'e'.

Chiaramente il mio geometra mi ha consigliato di andare a parlare con il vecchio geometra, ma temo cio' che potra' dirmi.

Avete esperienze con casi simili o qualche consiglio?
 

Jan80

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Sono di Rimini e ho iniziato la professione di tecnico a Santarcangelo.... In quale comune si trova l'immobile?
Senza vedere le carte non è semplice, ma da quello che scrivi sembra che il tuo immobile non abbia conseguito l'abitabilità ma che ne sia stata accertata l'abitabilità sostanziale da un tecnico in sede di compravendita. Da verificare se non sia stata dichiatata l'abitabilità ai sensi dell'art. 35 c. 20 della L. 47/1985.
 

francesca63

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sia stata accertata l'abitabilità sostanziale da un tecnico in sede di compravendita
Quando troverà un acquirente, bisognerà rendere nota questa situazione, e, se è d'accordo, si potrà rogitare comunque senza problemi ( o si cercherà altro acquirente).
Sempre che le "magagne" attuali non abbiano compromesso l'abitabilità sostanziale.
 

numbor

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Sono di Rimini e ho iniziato la professione di tecnico a Santarcangelo.... In quale comune si trova l'immobile?
Senza vedere le carte non è semplice, ma da quello che scrivi sembra che il tuo immobile non abbia conseguito l'abitabilità ma che ne sia stata accertata l'abitabilità sostanziale da un tecnico in sede di compravendita. Da verificare se non sia stata dichiatata l'abitabilità ai sensi dell'art. 35 c. 20 della L. 47/1985.

Ciao Jan80,

guarda sono proprio di Santarcangelo.

Nell' "attestazione di abitabilita'" si fa riferimento alla concessione edilizia in sanatoria e specifica che le opere sanate non contrastano con le disposizioni (allora) vigenti.

Da questo dichiara ai sensi del art.35 della 471985 che e' abitabile.

Inolre nella comunicazione di fine lavori (2002) si specifica che: "sono stati piccoli lavori permessi dalla conc. edilizia in sanatoria/abitabilita' del 92"

Nel foglio del condono pero' non c'e' riferimento a nessuna abitabilita'.

E' forse automatica l'abitabilita' con il condono?

Grazie per qualsiasi consiglio.
 

numbor

Membro Junior
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Quando troverà un acquirente, bisognerà rendere nota questa situazione, e, se è d'accordo, si potrà rogitare comunque senza problemi ( o si cercherà altro acquirente).
Sempre che le "magagne" attuali non abbiano compromesso l'abitabilità sostanziale.

Ciao Francesca63, l'acquirente l'avrei gia' trovato (il mio vicino di casa).

Solo che senza abitabilita' immagino che "formalmente" non ci si possa abitare.
Essendo una casa molto vecchia non credo abbia i requisiti per ottenerla con i parametri attuali (vedi altezza a 2,70), quindi sto cercando di capire se c'e' qualche deroga. Oltretutto e' in una zona denominata "ghetto" quindi c'e' qualche vincolo di qualche tipo....
 

francesca63

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Solo che senza abitabilita' immagino che "formalmente" non ci si possa abitare.
E' pieno di immobili che non hanno mai avuto abitabilità formale, ma regolarmente abitati e compravenduti in virtù di abitabilità sostanziale e regolarità urbanistica.
Fai bene ad approfondire, ma penso si possa chiarire senza troppe difficoltà.
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Le altezze devono essere conformi con l'epoca della costruzione o conformi con quanto dichiarato nella concessione edilizia ottenuta a seguito di condono. Se si presenterà un titolo edilizio abitativo queste dovranno essere conformate alla norma attuale, altrimenti si potranno lasciare tali!

L'abitabilità non è automatica a seguito del condono, ma la si può ottenere a seguito di dichiarazione.

Non è obbligatoria per la compravendita se l'immobile è anteriore al 2003: sei tu, l'acquirente, il notaio o il tecnico che ne rileva la mancanza?
 

numbor

Membro Junior
Privato Cittadino
E' pieno di immobili che non hanno mai avuto abitabilità formale, ma regolarmente abitati e compravenduti in virtù di abitabilità sostanziale e regolarità urbanistica.
Fai bene ad approfondire, ma penso si possa chiarire senza troppe difficoltà.

Grazie, mi dai un po' di fiducia.. ;).. Il tecnico che ho incaricato dice che senza questa abitabilita' formale il comune potrebbe togliermi la residenza. Chiaramente questa cosa all'attuale ipotetico acquirente non e' una cosa piacevole dato che comprerebbe per abitarci e chiaramente spaventa anche me se dovessi continuare ad abitarci.
Per approfondire avresti un'idea di come muovermi?
Grazie!
 

numbor

Membro Junior
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Le altezze devono essere conformi con l'epoca della costruzione o conformi con quanto dichiarato nella concessione edilizia ottenuta a seguito di condono. Se si presenterà un titolo edilizio abitativo queste dovranno essere conformate alla norma attuale, altrimenti si potranno lasciare tali!

L'abitabilità non è automatica a seguito del condono, ma la si può ottenere a seguito di dichiarazione.

Non è obbligatoria per la compravendita se l'immobile è anteriore al 2003: sei tu, l'acquirente, il notaio o il tecnico che ne rileva la mancanza?

L'immobile e' dei primi anni '50, quando, se ho capito bene, non c'era l'obbligo dei 2.70. Il condono parla di "ampliamento" e "cambio d'uso" e non fa riferimento alle altezze.

Quindi dimmi se ho capito bene, se non faro' in futuro lavori ai locali possono attualmente essere considerati a norma, altrimenti dovro' in qualche modo adeguarmi.

Invece per la dichiarazione di abitabilita' se ne richiedo una nuova al tecnico non si deve adeguare ai parametri attuali?

Infine (scusami e scusatemi se ne approfitto), questa dichiarazione di abitabilita' io ce l'ho, solo che per qualche motivo il vecchio geometra non l'ha consegnata al comune.
Ora andro' a parlarci, ma secondo voi c'e' un qualche motivo e/o potra' essere consegnata in comune dopo dodici anni?

Ciao e grazie ancora.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Come detto anche da @Jan80 , che è un tecnico esperto e competente, l’abitabilità non è indispensabile per vendere, se l’acquirente ne è informato prima (e questo va scritto nel contratto preliminare, per evitare richieste successive).
Per approfondire ci vuole un tecnico, magari puoi consultarne uno diverso, che miri esclusivamente a risolvere il tuo problema.
@Jan potrà essere più preciso sul da farsi.
 

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