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  1. faola1

    faola1 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buonasera,
    vorrei avere un parere in merito alla situazione sotto riportata:

    nel 2006 il mio compagno ha acquistato una mansarda con altezza media di 170 cm, accatastata come A3, di un edificio dei primi del '900.
    A quanto pare l'appartamento, che non è mai stato condonato e per il quale non è mai stata richiesta l'abitabilità, è considerato civile abitazione da prima del 01/09/1967 e il comune ha regolarmente dato la residenza ai precedenti proprietari.
    Dovendo ora rifare il manto di copertura, vorremmo approfittarne per alzare il tetto adeguando le altezze alla vigente normativa urbanistica, ma il puk del nostro comune prevede tale possibilità solo per sottotetti che non hanno l'abitabilità...
    Il professionista che abbiamo interpellato, dopo aver preso contatti con l'ufficio tecnico del comune, ha riferito che non è possibile far nulla in quanto non è ammesso l'aumento della volumetria di una mansarda che è di fatto considerata abitabile pur non rispettando le norme igienico-sanitarie.
    Avete qualche consiglio da darmi per poter trovare qualche escamotage?
     
    A silviaK piace questo elemento.
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un immobile per essere considerato abitabile e per ottenere l'abitabilità deve avere un'altezza "minima" di 2.70 metri.
    L'altezza "media" non esiste.
    Il fatto che sia stato accatastato A/3 è ininfluente sull'abitabilità come lo è anche ininfluente il fatto che il Comune abbia concesso la residenza.
    Quindi non può aver mai ottenuto l'abitabilità.
    Se il PUC prevede un aumento di cubatura per immobili sprovvisti di abitabilità (approfondirei meglio l'argomento con i tecnici del Comune), il tuo calza a pennello.
     
  3. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ti riporto uno stralcio delle "ISTRUZIONI MINISTERIALI 20 GIUGNO 1896" modificate dal DM 05/07/1975:

    Art.63. (ora modificato dall'art.1 del D.M. 5-7-1975)
    L'altezza degli ambienti nei piani terreni dovrà essere di almeno m.4, fra il pavimento ed il limite
    inferiore del soffitto, e di m.3 almeno per qualunque altro piano abitabile. Per gli ambienti coperti a
    volta si assumerà come altezza in media tra quella del piano di imposta e quella del culmine allo
    intradosso.
    Sarà solo permessa un'altezza minima di m.2,00 pei sottotetti abitabili, misurata, tra il pavimento e il
    soffitto, sulla parete dal lato dell'impostatura del tetto, se questo sia a falde inclinate. Per le coperture
    a tetto piano, l'altezza del sottotetto dovrà essere di almeno m.2,50.


    in merito alla tua domanda, credo di intepretare che tu ti riferisca alla norma per il recupero dei sottotetti.

    se l'ufficio tecnico ti ha già risposto in tal senso non credo che sia possibile

    oltretutto le norme tecniche per le strutture del DM 14/01/2008 prevedono che in caso di modifiche strutturali (tra cui rientra anche la modifica dell'altezza delle fade del tetto) si deve adeguare sismicamente tutta la struttura sottostante secondo le norme vigenti; ti assicuro che un intervento "mostruoso" :confuso:
     
  4. faola1

    faola1 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    grazie per la risposta.

    Per completezza vorrei sottoporre un altro quesito: il vicino, anche lui intenzionato ad alzare, aveva invece condonato la sua mansarda, il condono comporta automaticamente l'abitabilità del sottotetto anche in assenza dei requisiti igienico-sanitari richiesti ?

    ringrazio nuovamente

    Aggiunto dopo 18 minuti :

    la ringrazio per la risposta.
    sì mi riferisco alla legge per il recupero dei sottotetti.
    La mia intenzione non è quella di alzare di un piano il tetto, ma quello di rendere l'abitazione più vivibile adeguandola alla normativa urbanistica in materia igienico-sanitaria che prevede un'altezza minima di 150 cm (attualmente 90 cm) e una media di 230 cm per i sottotetti.
    Il comune dice che in mancanza di una legge che consente l'aumento di cubature per le civili abitazioni non è possibile, ma in realtà, da una verifica effettuata dal mio architetto, non c'è mai stato effettuato condono nè richiesta l'abitabilità, pur essendo la mansarda accatastata come A3 e avendo tutti i precedenti proprietari ottenuto la residenza.
    Vorrei semplicemente poter trovare un appiglio per adeguare la mia abitazione alle vigenti normative perquanto riguarda le altezze minime.
    ringrazio nuovamente
     
  5. silviaK

    silviaK Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho anch'io un problema simile....quando si parla di "media" delle altezze ci si riferisce alla cosiddetta mansarda: anche nella mia regione in tal caso occorre misurare la media tra il punto più alto e quello più basso dei locali. Il mio quesito è questo: essendo anche il mio appartamento posto all'ultimo piano (quindi togliendo il controsoffitto avrebbe il tetto a vista e il soffitto spiovente), in tema di abitabilità dovrei riferirmi ai paramentri richiesti per le mansarde, quindi calcolare la media delle altezze?
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per faola1.
    La regione liguria a che mi risulti ha legiferato in tal senso (recupero sottotetti ai fini abitativi), penso che i tecnici interpellati non hanno avuto la possibilità di avere i luoghi ben chari e la loro conoscenza di fatto dei luoghi per dirti che non è possibile realizzare quello che dici, tranne che c'è un vincolo paesaggistico ambientale che vieta nel comune dove è sito l'immobile, da non sottovautare quello che ti ha suggerito antonellifederico in merito alle norme tecniche per le strutture antisismiche ed anche li potrebbero esserci elementi ostativi.
    Togliendo questi ultimi due motivi ostativi (paesaggistico-ambientale e sismico) non sono a conoscenza di altri ostacoli.

    Per SilviaK.
    Hai ben capito come clcolare l'altezza media. Cioè misura dal pavimento all'imposta delle travi nel punto più basso e in quello più alto, sommali e poi dividi per due.
     
  7. silviaK

    silviaK Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    X Salves

    grazie della risposta ma la mia domanda era un'altra. A quali parametri dovrei riferirmi per calcolare le altezze, quelli previsti per le mansarde e di conseguenza considerare la media tra altezza minima e massima o agli altri parametri, per case "normali" (minimo h 2,70)? Il mio dubbio nasce dal fatto che il mio appartamento è all'ultimo piano e se non vi fossero controsoffiitti (che tra l'altro mi piacerebbe togliere per avere il tetto a vista...) il soffitto sarebbe spiovente. Quindi: rientra nella categoria "mansarde" o no?
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    @silviak
    Se la regione dove insiste l'immobile non ha legiferato in materia devi attenerti a quanto prevede il D.M.05/07/1975 Requisiti igienico sanitari per locali abitativi, e relativo regolamento edilizio comunale ove insiste l'immobile che sono:
    altezza media 2,70 (alcune L.R. riducono tale media)
    altezza minima 2,40 (alcune L.R. e regolamenti edilizi riducono tali valori)
    aerazione diretta dall'esterno con rapporto 1/8 dell superficie utile,
    suprfici minime a seconda dell'uso se camera, cycina, soggiorno, bagno ecc ecc.
    Se hai intenzione di regolarizzare il tuo appartamento o demolire i controsoffitti ti consiglio di consultarti con un tecnico che proceda alla visione dei luoghi ed in riferimento alle norme vigenti per il sito geografico dell'immobile consigliarti in merito, per avere una precisa informazione e quantificazione dei costi e delle opere.;)
    Ciao salves
     
  9. silviaK

    silviaK Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusami, ancora non ci capiamo:confuso:....la mia regione prevede m.2,70 come altezze minime e media tra altezza minima e massima per le mansarde (in tal caso mi sembra che la media minima dovrebbe essere circa 2,40). La domanda è:
    essendo la casa in questione all'ultimo piano di un vecchio edificio (quindi i soffitti sono piani solo perchè sono presenti i controsoffitti) è da considerarsi "mansarda" oppure no? perchè in tal caso per essere regolare dovrebbe rispondere a parametri diversi, ovvero dovrei calcolare la media delle altezze (minimo 2,40 circa)....
    Più semplicemente: una mansarda è definita tale solo in virtù dei soffitti spioventi?

    grazie a chi vorrà rispondermi
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto chiariamo che l'accatastamento ad A/3 non significa che sia un appartamneto, dovresti verificare gli elaborati grafici presenti in Comune per vedere cosa risulta a loro.
    L'ante'67 non significa nulla dato che la prima Legge urbanistica per gli immobili situati nei centri urbani si riferisce al 1939 (se non ricordo male) e semmai è quella a cui devi far riferimento.
    Prova a chiedere ad un tecnico diverso, a volte anche i professionisti sbaglaino a porre un quesito ai competenti uffici e potresti ricevere una risposta diversa da quella che hai avuto.
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La mansarda è un qualsiasi locale ricavato in un sottotetto, quindi in riferimento alla tua domanda
    è si
    Poi ci sono mansarde che possono essere abitabili e mansarde no in riferimento ai parametri sopra indicati.
     

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