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Jawall

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Buongiorno,
Sono qui per avere ulteriori pareri siccome sto vivendo in un mare di dubbi e incertezze ed ho molta paura per l'acquisto di questa casa.

Praticamente ho fatto un'offerta (che poi mi hanno lanciato una controfferta che ho accettato) per una casa tipo maisonette su due piani con giardinetto privato e posto auto privato, privo di garage\cantina\soffitta.
Il problema è che, mentre il piano sopra è accatastato come normale abitazione (A/2), il pian terreno è accatastato come C/6 per via dell'altezza del soffitto (2.40) per cui non può essere accatastato diversamente. Bene, però di fatto nella planimetria catastale il pian terreno è segnata come Cantina, però logicamente non è il suo attuale uso, di fatto gli attuali proprietari li hanno cucina e soggiorno.

Ho fatto la proposta vincolata al mutuo 100% e alla corretta sanatoria dell'appartamento (si perchè oltre al problema del codice del catasto, hanno svolto delle modifiche tipo spostamento muri che devono aggiornare nella planimetria, con spese a carico del venditore, ma non è questo il problema per cui vi scrivo)

Ora, l'agente mi ha assicurato che non ci saranno problemi, quando uscirà il perito i venditori smonteranno la cucina, va via il perito e la rimontano.
Di li ho poi fatto la domanda "Ma se per qualche motivo il perito blocca il mutuo, che succede?" , lui mi risponde "Impossibile, non mi è mai successo... e se dovesse succedere il perito dichiara cosa non va bene e il venditore sistema..", io sapevo che se il perito blocca, blocca punto, e il contratto di vendita decade siccome vincolato al mutuo, non è così? Perchè poi a sentire alcuni danno ragione a me ma volevo sentire pareri di altri. esperti nel settore.

Perchè di fatto la provvigione la pago al preliminare, ho paura che l'agente abbia capito cosa io volessi intendere, di fatto io credo che se decade il contratto per questo motivo riavrò la caparra ma la provvigione addio (anche perchè è basata su una quota fissa non su una percentuale dell'import del mutuo)
Prossima settimana ho il preliminare, ho ormai firmato il foglio per la provvigione dove si dichiara di riceverla durante il preliminare, volevo capire se sono entrato in un trappola? Dovevo insistere per dare la provvigione al rogito probabilmente, ma secondo voi che di situazione del genere ne avete viste di ogni, posso rischiare che il perito blocchi per questo motivo relativo al catasto perchè magari si accorge che la cucina li, si è stata smontata ma c'era? Ed è vero che se incontra un problema, non succede niente se non che il venditore dovrà sistemare quel problema e ripetere la perizia? In questo caso è da sottoscrivere nel compromesso che in caso di problemi di perizia il venditore se ne fa carico? Di fatto ci sarà scritto che il venditore si fa carico della sanatoria e aggiornamento catasto a livello di planimetria.

Scusate del papiro, cosa ne pensate?

Grazie in anticipo
 

cafelab

Moderatore
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il pian terreno è accatastato come C/6 per via dell'altezza del soffitto (2.40) per cui non può essere accatastato diversamente.
Senza addentrami in spiegazioni prolisse
C6 non è cantina è
"Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)"

cioè stai comperando una casa dove il soggiorno e la cucina sono in garage
presumibilmente seminterrato
a meno che nella tua regione esista una legge specifica per il recupero a fini abitativi di locali con altezze ridotte
il locale non sarà mai sanabile

sempre prescindendo da qualsiasi considerazione sulle tecniche di costruzione e sulla salubrità di vivere in un locale costruito per essere un garage
 

Jawall

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Senza addentrami in spiegazioni prolisse
C6 non è cantina è
"Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)"

cioè stai comperando una casa dove il soggiorno e la cucina sono in garage
presumibilmente seminterrato
a meno che nella tua regione esista una legge specifica per il recupero a fini abitativi di locali con altezze ridotte
il locale non sarà mai sanabile

sempre prescindendo da qualsiasi considerazione sulle tecniche di costruzione e sulla salubrità di vivere in un locale costruito per essere un garage
Si infatti la sanatoria è riferita ad altre cose (spostato un muro, tolto un muro, tolto una porta) non al catasto che non possono cambiare.
Non è seminterrato, è come se fosse alla fine una casa su due piani normalissima, solo che il piano terra (dove c'è collegato anche il giardino privato) è catastato come C/6 per motivi di altezza del soffitto. Però di fatto li hanno messo cucina e soggiorno.

Praticamente per poter passare la perizia devono smontare la cucina, non far vedere quindi che c'è una cucina, e una volta finita la perizia rimettere come prima la cucina.
Praticamente devono eludere la perizia facendo vedere che di fatto si tratta di un abitazione con cantina, non abitazione su due piani.
Mi hanno detto che per le maisonette si tratta di un problema comune, normalmente il problema è nel piano sopra (sottotetti che poi vengono usate come camere da letto che non potrebbero), in questo caso il problema è nel piano sotto, ma dicono facilmente risolvibile (con il metodo togli\rimetti cucina)
Non so se è una pratica che è comune o mi hanno fregato?
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Qui di fregatura c'è solo quella che state cercando di rifilare al perito della banca

mi sembra tu sia perfettamente consapevole di quello che compri
  1. una casetta di piccolo taglio
  2. di 1 piano
  3. con il garage
PS
Maisonette è una definizione simpatica per le riviste d'arredo, in italia non ha significato
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Ha scritto che non c'è neppure il box. Ma il perito che vede che non c'è la cucina , qualche domanda se la porrà oppure no?
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Allora, prima di tutto bisogna capire cosa hai promesso di acquistare; se la descrizione è “immobile composto da abitazione al prima piano, e garage a piano terra”, male hai fatto a firmare, e stai rischiando .
Anche se dubito che ti possano dare il mutuo al 100% del valore di acquisto , visto che il perito vedrà i documenti, e capirà che c’è qualcosa che non va.
Se invece la descrizione comprende al piano terra cucina e soggiorno, non potranno mai regolarizzare, per via dell’altezza.

In secondo luogo, finché non avrai risposta per il mutuo, non devi firmare nessun preliminare, o, se proprio ne vuoi firmare un’altro (la proposta accettata già lo è), deve contenere la stessa condizione sospensiva per il mutuo
In ogni caso la provvigione è dovuto solo risposta positiva della banca.
Se invece il termine per avere l’ok al mutuo è già passato...scappa.

Insomma, tu ti preoccupi del mutuo, e della provvigione: invece dovresti preoccuparti di voler comprare qualcosa che non è assolutamente regolare.
Per darti risposte più certe, bisognerebbe leggere quanto hai firmato ( in modo molto superficiale, peraltro).
 

Jawall

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ha scritto che non c'è neppure il box. Ma il perito che vede che non c'è la cucina , qualche domanda se la porrà oppure no?
Non so come funzioni, ma è ciò che pensavo anche io, ma li per li ho molto sottovalutato la cosa venendo assicurato che è una prassi comune anche per altri appartamenti con lo stesso problema.

Allora, prima di tutto bisogna capire cosa hai promesso di acquistare; se la descrizione è “immobile composto da abitazione al prima piano, e garage a piano terra”, male hai fatto a firmare, e stai rischiando .
Anche se dubito che ti possano dare il mutuo al 100% del valore di acquisto , visto che il perito vedrà i documenti, e capirà che c’è qualcosa che non va.
Se invece la descrizione comprende al piano terra cucina e soggiorno, non potranno mai regolarizzare, per via dell’altezza.

In secondo luogo, finché non avrai risposta per il mutuo, non devi firmare nessun preliminare, o, se proprio ne vuoi firmare un’altro (la proposta accettata già lo è), deve contenere la stessa condizione sospensiva per il mutuo
In ogni caso la provvigione è dovuto solo risposta positiva della banca.
Se invece il termine per avere l’ok al mutuo è già passato...scappa.

Insomma, tu ti preoccupi del mutuo, e della provvigione: invece dovresti preoccuparti di voler comprare qualcosa che non è assolutamente regolare.
Per darti risposte più certe, bisognerebbe leggere quanto hai firmato ( in modo molto superficiale, peraltro).
Si, la descrizione diciamo che cita la planimetria dove appunto si vede la situazione di un “immobile composto da abitazione al prima piano, e garage a piano terra”
Purtroppo ormai ho firmato allegando 5.000 di caparra alla proposta, direi che li perdo se tornassi indietro.

Ho pure coinvolto un'avvocata mia amica ma appunto conferma le ipotesi che hai detto, ormai sono costretto ad andare al preliminare mettendo sempre la clausola legata alla corretta erogazione del mutuo.
A questo punto non so se sperare che vada male per qualche motivo (sanatoria o perizia) e quindi recuperare il tutto, o che vada avanti e quindi poi ritrovarmi in futuro con lo stesso problema quando vendo, più che altro potrò incorrere in altri problemi lunga la strada (non so, controlli su abusi edilizi etc), in questo caso mi converrebbe portare la cucina dove il catasto dice che dovrebbe esserci (dove loro hanno fatto la camera da letto di fatto al catasto risulta soggiorno con angolo cucina), rinuncio ad una camera si ma poi sono in regola. Il piano terra lo adibisco per quel che veramente è, cioè cantina che al più ci posso fare un "soggiorno" (che tanto un divano in cantina non è il problema, penso, cioè come se mettessi un vecchio divano in cantina così come un tavolo e metterci scrivanie per uno studio per smart working oltre che fare anche come cantina quale che è, ma almeno mi tolgo un fardello pesante come la cucina).

Un altro problema che non capisco, di fatto l'immobile attualmente presenta solo una entrata indipendente dal giardino privato che conduce alla "cantina", l'entrata condominiale è stata chiusa (da planimetria è ancora visibile ma è oggetto della sanatoria vincolata al contratto firmato), mi chiedo se è una cosa legale avere solo l'entrata di un appartamento attraverso una cantina? Gliela concedono una sanatoria del genere o devono per forza riaprire l'ingresso condominiale per poter procedere?

Grazie mille per le risposte, ho fatto un bel casino
 

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