Proposta d'acquisto: come non farsi scappare un immobile?

[Giulia.8619]

Buonasera, scrivo in quanto a breve andrò a visionare un immobile che penso possa soddisfare tutte le mie esigenze e che sembrerebbe un affare dato il prezzo e le caratteristiche.
Non ho esperienza in ambito di acquisti immobiliari e ho dei dubbi in merito alla proposta d'acquisto.
Mi chiedevo:
1) Come "si muovono" gli agenti immobiliari quando un immobile desta l'interesse di più persone? L'agente immobiliare può accettare contemporaneamente più proposte? O ne accetta una sola ovvero quella di "chi arriva primo" (cioè chi fa la proposta per primo)?
2) Una volta fatta la proposta d'acquisto, (se questa viene accettata dal venditore) se i dati dell'immobile non fossero a norma (catasto etc) oppure non in linea con quanto dichiarato in sede della visita, si ha diritto alla restituzione dell'assegno?

Grazie per l'attenzione

 

[brina82]

Buonasera, scrivo in quanto a breve andrò a visionare un immobile che penso possa soddisfare tutte le mie esigenze e che sembrerebbe un affare dato il prezzo e le caratteristiche.
Non ho esperienza in ambito di acquisti immobiliari e ho dei dubbi in merito alla proposta d'acquisto.
Mi chiedevo:
1) Come "si muovono" gli agenti immobiliari quando un immobile desta l'interesse di più persone? L'agente immobiliare può accettare contemporaneamente più proposte? O ne accetta una sola ovvero quella di "chi arriva primo" (cioè chi fa la proposta per primo)?
2) Una volta fatta la proposta d'acquisto, (se questa viene accettata dal venditore) se i dati dell'immobile non fossero a norma (catasto etc) oppure non in linea con quanto dichiarato in sede della visita, si ha diritto alla restituzione dell'assegno?

Grazie per l'attenzione

In teoria l'agente può prendere solamente una proposta, anche perchè alla stessa dovrai allegare un assegno. Con l'accettazione da parte della proprietà, la proposta diviene un preliminare di compravendita, ovvero un contratto. Di solito la caparra è confirmatoria, cioè se poi tu non hai i soldi necessari all'acquisto, magari perchè non ti danno il mutuo, perdi i soldi, così come qualora si dovesse ritirare il venditore, costui ti dovrà versare il doppio della caparra.

Se compri in contanti o sei sicura che ti danno il mutuo (ma potrebbe essere sempre un rischio, visto che solitamente l'importo che concedono le banche non supera l'80% del prezzo di compravendita, sempre che il perito non ne stimi un valore inferiore, quindi conviene che tu ti faccia bene i conti e che abbia provviste da parte in caso di sorprese), puoi anche fare la proposta non vincolandola al mutuo: specie se è un affare, l'agente sarà propenso più a prendere la tua proposta, rispetto a quella di un altro che vincola la proposta stessa al buon esito del mutuo.

Ovvio che vincolando la proposta al buon esito del mutuo sei più tutelata, però questa cosa potrebbe farti sfumare l'affare.

Qualora ci fossero problemi urbanistici e/o catastali, sarà il venditore a sistemarli entro la data del rogito. Qualora questo dovesse saltare per questi problemi, allora sarà il venditore ad essere inadempiente (però tu avrai versato un assegno e chissà quando riprenderai i soldi, specie se ci dovesse essere una causa).

Pertanto ti consiglio in primis di farti assistere da un tecnico per il controllo urbanistico e catastale, e di versare una caparra non superiore al compenso che dovrai dare all'agenzia: qualora il venditore accettasse la proposta, l'agenzia maturerebbe la provvigione a prescindere se andrete a rogito o meno (salvo diverso accordo). Nel caso l'affare dovesse sfumare, dovrai comunque pagare l'agenzia, ricevendo il doppio della caparra (ma almeno non ci rimetti, andando a paro).

Puoi anche vincolare ovvero sospendere la proposta al buon esito dei controlli urbanistici/catastali da parte di un tecnico di tua fiducia, ma vi è sempre il problema legato al fatto che una proposta migliore della tua possa farti sfumare l'affare.

Comunque salterei il compromesso, evitando di sborsare altre somme, versando comunque tutto a rogito, compreso il compenso dell'agenzia (solitamente sono le agenzie a insistere per fare il compromesso con la scusa che "è il venditore a richiedere altre somme", così loro in quel momento incassano).

 

[Giulia.8619]

In teoria l'agente può prendere solamente una proposta, anche perchè alla stessa dovrai allegare un assegno. Con l'accettazione da parte della proprietà, la proposta diviene un preliminare di compravendita, ovvero un contratto. Di solito la caparra è confirmatoria, cioè se poi tu non hai i soldi necessari all'acquisto, magari perchè non ti danno il mutuo, perdi i soldi, così come qualora si dovesse ritirare il venditore, costui ti dovrà versare il doppio della caparra.

Se compri in contanti o sei sicura che ti danno il mutuo (ma potrebbe essere sempre un rischio, visto che solitamente l'importo che concedono le banche non supera l'80% del prezzo di compravendita, sempre che il perito non ne stimi un valore inferiore, quindi conviene che tu ti faccia bene i conti e che abbia provviste da parte in caso di sorprese), puoi anche fare la proposta non vincolandola al mutuo: specie se è un affare, l'agente sarà propenso più a prendere la tua proposta, rispetto a quella di un altro che vincola la proposta stessa al buon esito del mutuo.

Ovvio che vincolando la proposta al buon esito del mutuo sei più tutelata, però questa cosa potrebbe farti sfumare l'affare.

Qualora ci fossero problemi urbanistici e/o catastali, sarà il venditore a sistemarli entro la data del rogito. Qualora questo dovesse saltare per questi problemi, allora sarà il venditore ad essere inadempiente (però tu avrai versato un assegno e chissà quando riprenderai i soldi, specie se ci dovesse essere una causa).

Pertanto ti consiglio in primis di farti assistere da un tecnico per il controllo urbanistico e catastale, e di versare una caparra non superiore al compenso che dovrai dare all'agenzia: qualora il venditore accettasse la proposta, l'agenzia maturerebbe la provvigione a prescindere se andrete a rogito o meno (salvo diverso accordo). Nel caso l'affare dovesse sfumare, dovrai comunque pagare l'agenzia, ricevendo il doppio della caparra (ma almeno non ci rimetti, andando a paro).

Puoi anche vincolare ovvero sospendere la proposta al buon esito dei controlli urbanistici/catastali da parte di un tecnico di tua fiducia, ma vi è sempre il problema legato al fatto che una proposta migliore della tua possa farti sfumare l'affare.

Comunque salterei il compromesso, evitando di sborsare altre somme, versando comunque tutto a rogito, compreso il compenso dell'agenzia (solitamente sono le agenzie a insistere per fare il compromesso con la scusa che "è il venditore a richiedere altre somme", così loro in quel momento incassano).

Grazie mille, tutto chiaro.
Ma se per esempio (per assurdo) io facessi la proposta d'acquisto lunedì e qualcun altro la facesse prima di me (ad esempio domani) l'agente immobiliare valuterebbe entrambe le proposte o bloccherebbe direttamente l'immobile con la prima proposta?
Grazie

Da quello che dice dovrebbe valutare solo la prima proposta, se ho capito bene.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera, scrivo in quanto a breve andrò a visionare un immobile che penso possa soddisfare tutte le mie esigenze e che sembrerebbe un affare dato il prezzo e le caratteristiche.
Non ho esperienza in ambito di acquisti immobiliari e ho dei dubbi in merito alla proposta d'acquisto.
Mi chiedevo:
1) Come "si muovono" gli agenti immobiliari quando un immobile desta l'interesse di più persone? L'agente immobiliare può accettare contemporaneamente più proposte? O ne accetta una sola ovvero quella di "chi arriva primo" (cioè chi fa la proposta per primo)?
2) Una volta fatta la proposta d'acquisto, (se questa viene accettata dal venditore) se i dati dell'immobile non fossero a norma (catasto etc) oppure non in linea con quanto dichiarato in sede della visita, si ha diritto alla restituzione dell'assegno?

Grazie per l'attenzione

Ciao, il punto di vista dell'agente immobiliare è quello di chi ha un contratto sia con chi compra che con chi vende e quindi deve tutelare entrambe le parti. Non è facile, perchè chiaramente le parti stesse tendono solo a vedere, conoscere e considerare il proprio punto di vista, cosa più che naturale.
Per rispondere alle tue domande va detto che per legge l'agenzia può prendere più proposte d'acquisto in un breve lasso di tempo, per consentire al proprietario di valutarle tutte, in realtà per etica propria e per dare ordine al lavoro (e per tutelare anche i potenziali acquirenti), il 99% delle agenzie prende una sola offerta, se viene rifiutata ne parla col proponente che potrebbe migliorare l'offerta o valutare una contro offerta. Se la trattattiva si estingue si passa ad altri. Per quello gli agenti immobiliari talvolta non prendono proposte d'acquisto che ritengono abbiano poche speranze, perderebbero tempo loro e magari altri clienti più concreti che vorrebbero fare la proposta.
Per la seconda domanda la risposta è no, salvo che non ci siano difformità insanabili, se si tratta di semplici errori materiali nell'indicare dei dati spesso non servono neppure correzioni se non nei contratti successivi, se si tratta di vere difformità ma sanabili, il proprietario deve sanarle ma la vendita resta pià che valida. Se durante la visita hai avuto informazioni che sono state riportate diversamente nella proposta, ma quest'ultime sono reali, ancora la risposta è no, conta quello che avete scritto nel contratto e non quello che vi siete detti.

 

[Miciogatto]

Non è vero che l'agente può raccogliere una sola proposta anche se molti preferiscono comportarsi così e bloccare visite e proposte.

Nell'interesse del venditore può benissimo raccogliere anche più proposte e anche continuare a far visite all'appartamento. Anzi secondo una certa interpretazione dovrebbe farlo. O almeno metterlo a conoscenza del fatto.


Ovviamente, il venditore potrà accettare una sola (o in alternativa nessuna) delle proposte che dovesse ricevere più o meno contemporaneamente o a distanza di pochi giorni.

La scelta è piena facoltà del venditore. Chi arriva prima o dopo in genere non è cosa che importa al venditore. Chiaro che, se succede, un venditore sarà più propenso ad accettare la proposta che ritiene più conveniente e in questo non entra solo il prezzo.
Importo della caparra, presenza di clausole subordinate al mutuo, tempi per il rogito ecc.

 

[Giuseppe Di Massa]

Grazie mille, tutto chiaro.
Ma se per esempio (per assurdo) io facessi la proposta d'acquisto lunedì e qualcun altro la facesse prima di me (ad esempio domani) l'agente immobiliare valuterebbe entrambe le proposte o bloccherebbe direttamente l'immobile con la prima proposta?
Grazie

L'agente potrebbe, per certi aspetti dovrebbe visto che deve tutelare anche il proprietario, nella realtà di solito si valuta, con gli elementi che si hanno (ipotesi di cifra offerta, mutuo oppure no ecc) chi dei due ha più possibilità di andare fino in fondo e si tende a privilegiarlo, senza però arrivare ad essere scorretto, non è un mestiere facile il nostro... Immagina di vendere casa tua con agenzia, immagina che l'agente abbia un appuntamento per la proposta per il tuo immobile sapendo che l'acquirente farà un mutuo (quindi vincolando l'offerta all'ottenimento di quest'ultimo) e che questa persona ha i conti un po' stretti e quindi offirà più o meno 150mila, immagina che un altro cliente chiami il tuo agente e gli dica che compra senza mutuo e conversando dica che 150 va bene forse anche 155, considereresti più corretto l'agente che prende la prima proposta o quello che ne parli con te e su tua indicazione prenda la proposta del secondo?

 

[Giulia.8619]

L'agente immobiliare a quel punto farebbe (giustamente o no?) gli interessi del proprietario e a quel punto vincerebbe chi offre di più (o magari semplicemente chi è più fortunato perché non deve richiedere un mutuo!). Inoltre immagino anche che, per l'agente immobiliare, sia meno seccante portare avanti una "proposta facile" senza poi magari dover ricominciare da capo e perdere tempo. Capisco che non sia un mestiere facile..

 

[francesca63]

scrivo in quanto a breve andrò a visionare un immobile che penso possa soddisfare tutte le mie esigenze e che sembrerebbe un affare dato il prezzo e le caratteristiche.

Fai bene ad informarti in anticipo, nel caso la casa rispondesse davvero alle tue esigenze, ma non devi nemmeno correre troppo.
Innanzitutto, spesso un prezzo molto allettante è legato a caratteristiche dell'immobile non altrettanto gradevoli, o a situazioni rischiose, quindi verifica bene la situazione di immobile e venditore, cercando di capire le motivazioni del prezzo così invitante.
Poi non hai detto se ti sei già informata in banca, circa la tua finanziabilità in base a reddito e situazione economica; fare una proposta senza le necessarie informazioni su questo fronte è sconsigliabile.
Per quanto riguarda le tue domande ( anche se trovo prematuro pensare ad una proposta nell'immediato):
1) non esiste una regola, come ti hanno già spiegato, ma sei libera di chiedere all'agente come è solito operare
2) se l'immobile non è regolare catastalmente o urbanisticamente, la responsabilità è del venditore, che deve provvedere prima del rogito; se però si compra con il mutuo, è necessario che la situazione sia regolarizzata prima del sopralluogo del perito della banca.
Se il venditore non provvede, ci sono queste conseguenze:
-se c'è la condizione sospensiva per il mutuo, non otterrai il mutuo, ti dovranno rendere l'assegno, e non dovrai le provvigioni.
-se non c'è la condizione sospensiva, il venditore sarà inadempiente, dovrebbe renderti il doppio della caparra, ma le provvigioni saranno comunque dovute; per avere il doppio della caparra, potrebbe volerci una causa.
Naturalmente ogni situazione va analizzata per bene, e molte sono le clausole che si possono introdurre, secondo le necessità e aspettative.
Se non sei pratica, fatti spiegare ogni virgola prima di firmare, e non esitare a chiedere; devi essere assolutamente consapevole delle implicazione di ogni frase della proposta che firmerai.

di versare una caparra non superiore al compenso che dovrai dare all'agenzia:

Io suggerirei il contrario; mai dare una caparra inferiore alla provvigione.

 

[RobertodaBangkok]

Punto a) la proposta.
Ti dico chiaramente che se non e' a prezzo pieno ( o se non ho CERTEZZA professionale che passi ) e' una proposta e solo una proposta NON conforme. Nel mentre che la sottopongo VADO AVANTI. Se vuoi la certezza la fai come ti dico io e si chiude la storia.
.Inutile nemmeno citare una proposta condizionata a mutuo. O lo "governo" io e. mi porti tutti i documenti che mi servono per un approvazione (poi lo potrai fare anche in Chile se vorrai ) o non prendo la proposta.

Punto b) I documenti,
PRIMA di firmare la proposta ti DEVONO essere forniti TUTTI i documenti necessari con la dichiarazione che sono stati controllati e trovati pienamente conformi .

Altri casi non ce ne sono .

 

[PyerSilvio]

L'agente immobiliare a quel punto farebbe (giustamente o no?) gli interessi del proprietario e a quel punto vincerebbe chi offre di più (o magari semplicemente chi è più fortunato perché non deve richiedere un mutuo!). Inoltre immagino anche che, per l'agente immobiliare, sia meno seccante portare avanti una "proposta facile" senza poi magari dover ricominciare da capo e perdere tempo. Capisco che non sia un mestiere facile..

Nel giuoco delle parti ciascuno fa' il suo mestiere curando il proprio interesse.

La prassi di prendere due o piu' proposte per lo stesso immobile, dipende dal modus operandi dell'agente.

Gli intermediari che lo fanno non lo fanno di certo per l'interesse del venditore.

Da acquirente, se e quando l'intermediario ti riferisce di avere in mano altre proposte o di avere altre trattive in corso, meglio rispondere di chiamarti per la formulazione della tua offerta, solo dopo averne riscontrato l'esito.

Cio' per non infilarti, in un contesto dalle condizioni sfavorevoli;
Nell'agonismo e nella rivalita' non potrai cogliere nessun vantaggio.

Le aste si fanno in tribunale non nelle agenzie immobiliari.

Inutile nemmeno citare una proposta condizionata a mutuo. O lo "governo" io e. mi porti tutti i documenti che mi servono per un approvazione (poi lo potrai fare anche in Chile se vorrai ) o non prendo la proposta.

Hmm...
Insomma Roberto,

Se hai a che fare con Ciro Lo Pescio, che deve fare il 120 x cento mutuo, allora posso capire la necessita' di governare anche la pratica di finanziamento.

Ma se si rappresenta un alto o medio dirigente d'azienda, oppure un bancario, che vuole fare da se' nel recupero della provvista cheffai...?
Manchi la pratica di compravendita perche' non gli governi quella del finanziamento...?

Stessa storia per quanto riguarda la documentazione.

Se io proprietario, vendo una terra edificabile nuda o un laboratorio che diventano tre case residenziali, oppure un trilocale al momento accatastato come bilocale;
Non e' che devo prima muovere il mondo, costruendo, cambiando destinazione d'uso o riconformando, perché tu devi andare a vendere.

Ciascuno faccia il suo mestiere e curi il proprio interesse.

Ingerirsi in prassi e pratiche che competono ad altri resta del tutto inutile.

Se devi andare a vendere intermediando vai e reperisci prima l'acquirente.

Se non lo trovi e alla scadenza naturale del mandato decido di non vendere piu', mi tengo il mio mondo cosi' com'era prima di incontrati e ciascuno resta a casa sua.