Proposta su immobile da sanare, come tutelarsi?

[Zirtec]

Buonasera,
Sono un nuovo utente, fresco di registrazione. Ho iniziato a seguire il vostro Forum, perché ho trovato alcuni riferimenti molto precisi e puntuali: vi ringrazio sin d'ora, perché siete un'ottima fonte di consultazione.

Scrivo perché sono in dubbio su quale sia la strada più corretta da percorrere rispetto ad un immobile che ha delle difformità urbanistiche.
Premetto che sono alla ricerca della mia prima casa. Ho trovato un immobile che mi interessa e su cui sarei pronto a sottoscrivere una proposta. Durante la visita, l'agente mi aveva informato che c'erano delle difformità interne da regolarizzare con semplice CILA in sanatoria da parte del proprietario prima della vendita. Ricevuta la planimetria catastale però, oltre a delle tramezzature interne eliminate (che sembrano effettivamente sanabili tramite CILA), noto che il perimetro dell'immobile è diverso dallo stato attuale (una rientranza di pochi metri). Segnalo la cosa all'agente, che mi indica che me ne avrebbe informato il giorno stesso. Ha già consultato un tecnico che sostiene si tratti di una difformità facilmente sanabile con una CILA o una SCIA in sanatoria. Gli chiedo se è possibile avere il progetto originale: il tecnico si sta occupando di recuperarla (l'immobile è stato appena messo in vendita).
Rimango interessato all'immobile, ma, in base alla documentazione attuale, non mi è possibile determinare se la difformità è effettivamente sanabile. E questo può incidere sul valore dell'immobile (l'eventuale ripristino, rovinerebbe uno spazio interessante della casa).

Anche in base alle informazioni raccolte sul vostro forum, mi sembra di capire che le vie percorribili sono tre:
- presentare una proposta con clausola sospensiva condizionata alla regolarizzazione dello stato di fatto prima del rogito
- aspettare ulteriore documentazione una volta che il tecnico avrà recuperato i titoli urbanistici
- chiedere che un tecnico incaricato da me possa studiare la documentazione (o al massimo possa mettersi in contatto con il tecnico del venditore)

Quale sarebbe la "strategia" preferibile?
Il primo caso, mi consente di prenotare l'immobile... ma non capisco, in caso di accettazione, quanto mi tuteli. Se la regolarizzazione prevedesse un ripristino e non una reale legittimazione dello stato di fatto, la clausola sarebbe valida?
Preferirei incaricare un tecnico, ma dovrei avere l'accordo del proprietario: non so quanto sia prassi.
Non so se non sto prendendo in considerazione altre possibilità da offrire all'agenzia e al venditore, o altre soluzioni in uso in queste situazioni.

 

[Utente Cancellato 72152]

- presentare una proposta con clausola sospensiva condizionata alla regolarizzazione dello stato di fatto prima del rogito

Mi sembra una strada SCONSIGLIABILE.

Quello che devi focalizzare, è che tu NON VUOI L'IMMOBILE NELLO STATO DI FATTO IN CUI ORA SI TROVA.

Questo lo puoi riferire alla proprietà, orientandoti però su altre scelte, senza impegnarti a pagare versando magari consistenti caparre!!!

Con una proposta ti esponi e ti vincoli, e ti leghi ai tempi della controparte: chi te lo fa fare? Ci sono tante soluzioni immobiliari, e - poco ma sicuro - se ti vincoli a una serie di abusi da sanare, corri il rischio che nel frattempo trovi un'altra casa dei tuoi sogni, e non puoi comprarla perché sei vincolato alla prima che magari non riuscirai ad acquistare prima che siano passati 3 anni da oggi.

- chiedere che un tecnico incaricato da me possa studiare la documentazione (o al massimo possa mettersi in contatto con il tecnico del venditore)

Butti via soldi per niente: dopo che il tuo tecnico ha studiato la situazione, te la espone, te la relaziona, emette fattura, e tu sei da capo a dodici: sei solo cosciente degli abusi e sai che finché la proprietà non li hai sanati, non ti conviene esporti vincolandoti con una proposta e una caparra.

Se la regolarizzazione prevedesse un ripristino e non una reale legittimazione dello stato di fatto, la clausola sarebbe valida?

Se non metti per iscritto che non vuoi un ripristino ante operam, bensì una regolarizzazione dello stato di fatto, che è ciò che hai visto e ti è piaciuto, potrebbero anche regolarizzare ripristinando in un modo che non hai visto e magari non ti piacerebbe neanche.

Ma ripeto, chi te lo fa fare??

Chi i guai non ce li ha, a volte se li va in cerca!

 

[specialist]

Anche in base alle informazioni raccolte sul vostro forum, mi sembra di capire che le vie percorribili sono tre:
- presentare una proposta con clausola sospensiva condizionata alla regolarizzazione dello stato di fatto prima del rogito
- aspettare ulteriore documentazione una volta che il tecnico avrà recuperato i titoli urbanistici
- chiedere che un tecnico incaricato da me possa studiare la documentazione (o al massimo possa mettersi in contatto con il tecnico del venditore)
Quale sarebbe la "strategia" preferibile?

Nessuna, sono tutte e tre pessime. L'unica strada percorribile è che il venditore prima porti a termine la CILA in sanatoria. Altrimenti cercati un altro immobile.

 

[Utente Cancellato 72152]

Nessuna, sono tutte e tre pessime. L'unica strada percorribile è che il venditore prima porti a termine la CILA in sanatoria. Altrimenti cercati un altro immobile.

Sintetico ma efficace, come sempre!

 

[Bagudi]

@possessore e @specialist siete troppo drastici.

Se la casa gli piace molto, perchè non fare una proposta condizionata alla conformità e al fatto che l'immobile non venga modificato ?

 

[Zirtec]

Vi ringrazio. Siete stati molto precisi.
Ovviamente l'agente sostiene che il venditore non ha ancora sanato perché in difficoltà economica. Certo, se si trattasse solo di una CILA, non credo sarebbe un grande investimento...
Ho chiaro che non è il caso di vincolarsi ad una proposta, perché come spiegava
possessore, temo non riesca a poter garantire che non venga modificato.

Il tecnico sarebbe una persona di fiducia che mi potrebbe dare riferimenti più precisi su sanabilità, eventuali costi e tempistiche. Nel caso, anche per fare una proposta in cui mi assumo questo rischio, con una valutazione economica coerente (offerta più bassa).
Tra tute le spese che si devono affrontare per cercare casa (tempo compreso), penso possa valere la pena investire in una verifica... quando si è veramente interessati ad un immobile. Poi, una valuta in base al costo da sostenere per il tecnico.

So che il mio può sembrare un atteggiamento scorretto, ma la ricerca va avanti da quasi due anni. In principio scartavo a priori situazioni da sanare e agenti "creativi". Almeno quando erano evidenti. Ma in questa città, rimane ben poco (per dire nulla).
Ormai sono rassegnato che se voglio provare a chiudere, deve avere a che fare con certe situazioni. E provare a chiarire il più possibile. Per quanto sia sconfortante...

 

[Utente Cancellato 72152]

@possessore e @specialist siete troppo drastici.

Se la casa gli piace molto, perchè non fare una proposta condizionata alla conformità e al fatto che l'immobile non venga modificato ?

Beh, ti risponderei che la proposta va corredata da un assegno, che rimane congelato finché non si realizza la condizione di conformità. Bisogna mettere una DATA DI SCADENZA alla proposta, intesa come TERMINE ESSENZIALE.
Altrimenti, è MATEMATICO che il giorno dopo che ti sei vincolato ad attendere per 3 mesi che regolarizzino tutto SENZA RIPRISTINARE LO STATO INIZIALE (cioè regolarizzino il "visto e piaciuto", per intenderci), trovi altri 10 appartamenti che ti piacciono di più e non puoi avanzare proposte perché ne hai una in attesa di esito.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ma in questa città, rimane ben poco (per dire nulla).

Ma stai parlando di Roma, da dove dici di scrivere? Su Roma rimane ben poco? Ho letto bene? Su Roma c'è l'imbarazzo della scelta, sono solo i soldi, che mancano.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ovviamente l'agente sostiene che il venditore non ha ancora sanato perché in difficoltà economica

1) Se è vero che è in difficoltà economiche, allora il proprietario mai sanerà la situazione. Tu puoi scegliere se accollarti un abuso (e poi scoprire magari che è insanabile), oppure se passare oltre;

2) Se non è vero che è in difficoltà economiche, allora il proprietario ci sta provando per scaricarti l'abuso edilizio che poi diventa tuo. Ti ricordo infatti che si possono tranquillamente compravendere immobili con abusi edilizi, basta che il notaio non lo sappia (e non lo sa perché il notaio di solito vive incollato alla sua sedia e al massimo dice 'ciao' alla segretaria quando alza la testa).

Continuo a suggerirti di passare oltre, come dice anche @specialist

Se poi stiamo davvero parlando di Roma, non capisco cosa tu stia cercando, ci sono infinite soluzioni su Roma, il problema è il tempo di visionarle tutte, la fortuna di trovare velocemente quella giusta, i soldi che mancano per divenirne proprietario. Ma la scelta c'è, eccome.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ormai sono rassegnato che se voglio provare a chiudere, deve avere a che fare con certe situazioni.

Ammiro la tua propensione a fare la crocerossina che di questi tempi è davvero ammirevole: vuoi farti carico dei problemi altrui.
Tuttavia, TE LO SCONSIGLIO VIVAMENTE e ti consiglio di cercare SOLUZIONI IMMOBILIARI, e non PROBLEMI IMMOBILIARI.
Ad inguaiarsi ci vuole poco, per disinguaiarsi serve invece tempo, denaro, e versamenti di bile.