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  1. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve mi chiedevo se come erede è possibile effettuare la proroga di un contratto di locazione scaduto a fine marzo 2015 per altri 4+4 anni, versando l'imposta di registro per adempimenti successivi se il locatario intestatario è la zia defunta nel 2012? gli eredi ai quali è stato donato l'immobile commprensivo del contratto di affitto regolarmente registrato può procedere direttamente? Nel modello RLI da presentare alla Agenzia per la proroga chi si deve indicare fiscalmente come contribuente?
    Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma la successione è stata fatta ?
     
  3. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certamente, tutto fatto nei termini.
     
  4. famoso

    famoso Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si. Puoi fare la proroga con modello rli indicando nello spazio dedicato all'adempimento successivo il codice 2 (che significa proroga ) la data di fine proroga, gli estremi del contratto che proroghi e indicando che richiedi la proroga come soggetto subentrato(IN QUANTO EREDE) barrando la casella subentro nello spazio dedicato al richiedente (richiedente la proroga).
     
  5. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille. Dal momento che l'inquilino mi ha fatto sempre disperare opponendosi a pagare l'imposta, che questa volta le spettrebbe per intero (nemmeno il 50%) pensavo di esercitare l'opzione della cedolare secca: così non ci rimetto..si può fare credo..
     
  6. famoso

    famoso Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La cedolare secca si può fare però la legge dice che per avere efficacia devi prima mandare la raccomandata all'inquilino con la quale gli comunichi che opti per la cedolare secca e rinunci all'adeguamento istat per tutto il periodo. L'AGENZIA delle entrate se quando vai a fare la proroga opti per la cedolare ti può chiedere copia della raccomandata (ti può anche andare bene e no te la chiede però corri un rischio).In tal caso nel modello rli nella sezione II A devi anche barrare la casella cedolare secca devi compilare poi i dati catastali dell'immobiile e nel riquadro d devi mettere si (optando per la cedolare) e la quota di possesso dell'immobile e la firma. Tra l'altro ci sono dei limiti : mi sembra che se siete più di tre eredi non si può optare (ma non sono certo) e se opti nel riquadro d devi mettere anche se optano gli altri e la quota di possesso e la firma degli altri. (non so se ti serve anche la delega degli altri e la copia dei documenti

    Tra l'altro se ci sono eredi che non optano per la cedolare devono pagare l'imposta di registro corrispondente alla loro quota di possesso dell'immobile.

    Comunque il limite di tre forse non c'è. Chiedi informazioni prima
     
    Ultima modifica di un moderatore: 21 Aprile 2015
  7. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie delle informazioni. Sapevo della racomandata e l'ho già inviata all'inquilino di esercitare l'opzione.
    Aspetto la ricevuta di ritorno e poi vorrei tentare di presentare il modello RLI on-line con Entratel essendo regristrato, se mi da problemi allora mi dovrò presentare all'Agenzia. Ho saputo che sino a 3 locatori è possibile. Ho solo un dubbio se nel quadro B devo inserire tra i locatori oltre che gli eredi anche la zia defunta locatrice intestataria del contratto che andiamo a prorogare a cui siamo subentrati. Io speriamo che me la cavo....
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Premessa: la voltura del fabbricato in capo agli eredi non è connessa con la voltura della locazione: manca questo automatismo (“Successione” e “Locazione” sono dati che non si incrociano). Ne consegue, quindi, che, se a suo tempo (2012), in sede di successione – entro 30 giorni dal decesso - non avete volturato il contratto in capo agli eredi mediante cessione di contratto (non soggetta ad imposta di registro, in quanto per causa di morte) dalla zia (cedente) agli eredi (cessionari), ora, in sede di proroga, la richiesta di registrazione (Sez. III – Richiedente del quadro A) deve essere fatta dal soggetto subentrato (uno degli eredi), barrando la casella SOGGETTO SUBENTRATO del medesimo quadro e indicando, nel quadro B, solo i dati anagrafici della zia defunta alla quale si è subentrati nell’ambito della titolarità del contratto.

    In sede di proroga, gli eredi (non rileva il numero dei nuovi proprietari-locatori in sede di adempimento successivo: solo, in telematico, in sede di prima registrazione, se il numero dei locatori è superiore a 3, è necessaria l’allegazione della copia del testo contrattuale). A questo proposito, si rammenta che se uno o più subentranti, in sede di proroga, intende esercitare l’opzione, il modello RLI telematico, in presenza di campo CEDOLARE SECCA valorizzato (casella flaggata), non consente di valorizzare il campo SOGGETTO SUBENTRATO. Pertanto, in questo caso, non è possibile effettuare SUBENTRO + CEDOLARE in un unico passaggio, ma la procedura richiede due step:

    1. comunicazione del subentro nella titolarità del contratto;

    2. esercizio successivo dell’opzione per la cedolare secca.

    La presentazione cartacea prevede invece:

    1. semplice comunicazione, in carta libera, del decesso di A, in cui si comunica che, in riferimento del contratto XXX, gli eredi, nuovi proprietari-locatori sono ora B, C e D (alcuni uffici richiedono la presentazione del modello RLI, in cui indicare il codice 3 (Cessione) in TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO, indicando la DATA DI CESSIONE (data del decesso).

    2. presentazione del modello RLI con registrazione della proroga e contestuale esercizio dell’opzione cedolare da parte uno o più locatori (una volta che il contratto è stato volturato in capo ai nuovi titolari, non occorre più valorizzare il campo SOGGETTO SUBENTRATO: la casella va barrata in PROROGA solo se il contratto non è stato ancora volturato e il subentro successorio non è stato caricato nella banca dati dell’Anagrafe tributaria).
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Pennylove delle preziosi e complete info. Allora ho verificato, il subentro fu fatto regolarmente dagli eredi nei termini previsti. Passiamo alla fase 2.
    Se ho compreso bene possiamo eseguire la proroga del contratto anche telematicamente. In ogni caso, correggimi se sbaglio, non si deve evidenziare subentro ma solo la proroga e opzione cedolare secca. Ma nel modello quadro B devo riportare i dati dei tre eredi senza la zia defunta? Giusto? Poi i dati del conduttore. Nel quadro D di nuovo i dati degli eredi e le % di possesso e le firme nel caso del cartaceo. E' corretto?
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non ho capito se, in sede di proroga, tutti gli eredi esercitano l’opzione per cedolare secca (che, peraltro, avrebbero già potuto esercitare – congiuntamente ovvero disgiuntamente - in sede di trasferimento dell’immobile per successione entro 30 giorni decorrenti dalla data del subentro: è l’unico caso di cessione in cui è possibile entrare in cedolare secca) oppure solo tu, perché, in tale ipotesi, l’opzione esercitata da te comporterebbe – secondo la soluzione (del tutto sprovvista di fondamento giuridico) proposta dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n°26/E/2011 - la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT anche da parte degli altri comproprietari che non abbiano optato per la cedolare.

    Tornando alla modalità di compilazione del modello telematico:

    ESEMPIO

    Appartamento A/2. Contratto 4+4. Canone annuo: € 9.600,00
    Eredi-locatori: Maria e Filippo. In sede di proroga, solo Maria effettua l’opzione per la cedolare.

    QUADRO A

    Sez. II (Adempimento successivo)

    TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 2
    CEDOLARE SECCA = SI’
    DATA FINE PROROGA = deve essere successiva alla data della prima scadenza del contratto
    ESTREMI DI REGISTRAZIONE = devono coincidere con quelli di un contratto precedentemente registrato

    Sez. III (Richiedente)

    Il richiedente deve coincidere con Maria o Filippo, in capo al quale il contratto è stato volturato: la non corrispondenza comporta scarto della richiesta.

    Dati anagrafici = Maria
    TIPO SOGGETTO = 1
    SOGGETTO SUBENTRATO = il campo non va valorizzato se il contratto è già stato volturato in capo a Maria e Filippo.

    QUADRO B

    Compilare solo la sez. I (Dati del locatore)

    NUMERO LOCATORE 001 = Maria
    NUMERO LOCATORE 002 = Filippo

    QUADRO C

    Compilare solo se è presente il campo CDC

    QUADRO D

    NUMERO LOCATORE = 1
    CEDOLARE = SI’

    NUMERO LOCATORE = 2
    CEDOLARE = NO

    DICHIARAZIONE DEI LOCATORI
    CODICE FISCALE = Maria
    CODICE FISCALE = Filippo

    I codici fiscali devono corrispondere a quelli indicati nel quadro B

    I campi NUMERO IMMOBILE, PERCENTUALE DI POSSESSO e FIRMA in adempimento successivo sono assenti.

    RIEPILOGO

    LIQUIDAZIONE DELLE IMPOSTE

    IMPOSTA DI REGISTRO (se non valorizzato il campo PAGAMENTO INTERA DURATA del quadro A) = € 96,00 (9600 x 50% x 2%)

    L’importo dell’imposta (arrotondato all’unità di euro) in PROROGA non può essere inferiore a € 67,00.
     
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  11. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutto chiarissimo tranne questa parte: se tutti gli eredi vogliono aderire alla cedolare secca perchè devo pagare l'imposta di registro? Non capiso. Non sono esente da bolli ed imposta?
     
  12. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un ultima domanda a parte quella fondamentale scritta prima. Nel caso invece di presentazione modello cartaceo in agenzia che cosa cambia? (Dovrei presentare il modello caraceio in quanto vogliono vedere alcuni pagameneti F24 precedenti che non si ritrovano) Mi confermio che non vanno indicati i dati del conduttore nel quadro B?
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel caso in cui tutti gli eredi, in sede di proroga, optino per il regime della cedolare secca non sono dovute imposte.

    Nel caso di presentazione cartacea presso ufficio, teoricamente si dovrebbe seguire la stessa procedura (RLI è un isomodello), eppure alcuni uffici locali delle Entrate si ostinano a richiedere procedure di compilazione diverse dal telematico: perciò, non ti sorprendere se l’ufficio competente, per prassi interna, in caso di proroga in cedolare, ti chiede di compilare anche la Sez. II del quadro B (Dati del conduttore).
     
  14. arcarutigliano

    arcarutigliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della collaborazione. Tutto ok contratto prorogato! Purtroppo la pratica è stata evassa nella sede di Agenzia in origine, poichè non si visualizzavano a livello informatico alcuni pagamenti F24 precedenti che invece erano stati effettuati. Fortunatamente uno segli eredi ha risolto sul posto, consegnando in visione gli F24.
    Ora occorre memorizzare bene le date di scadenza degli acconti e saldo cedolare secca!
     

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