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  1. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    a ottobre 2011 ho affittato il mio appartamento a due studenti universitari (con relativo contratto per studenti), che siccome non erano sicuri di restare per tre anni, hanno preferito fare un contratto di soli 11 mesi. Non avendo loro dato disdetta tre mesi prima della scadenza, il contratto viene prorogato automaticamente per altri undici mesi (da settembre 2012 ad agosto 2013). Ora avrei bisogno di alcune delucidazioni :)insicuro:):
    1. il costo della tassa di registro per la proroga automatica del contratto è uguale a quello della prima registrazione (ovvero calcolato sul 70% del canone annuo perché si tratta di canone concordato)?
    2. il contratto è stato stipulato in forma tradizionale, ovvero NON con cedolare secca. Ho diritto a chiedere l'aumento secondo indice ISTAT? qualcuno mi ha detto che nei contratti per studenti l'aumento ISTAT non è previsto a meno che non sia stato specificato sul contratto (cosa che non è stata fatta).
    3. se ho diritto a tale aumento il costo della tassa di registro per la proroga va calcolato sulla nuova somma che si viene a formare come canone annuo?

    Grazie a chi vorrà rispondermi...;)
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    1) Sì
    2) Mi giunge nuova. Secondo me hai diritto all'aumento istat.
    3) Esatto.
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    I contratti transitori per studenti sono stati "creati" con la legge 431/98. Questa ha abrogato gli articoli della L. equo canone riguardanti gli adeguamenti istat: è però possibile prevedere a contratto una forma di aggiornamento. Per i contratti cosiddetti liberi, è quindi vero che se non espressamente citato nel contratto, non si possono applicare l'aggiornamenti; temo che lo stesso criterio valga quindi anche per i regimi transitori.
     
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  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Siccome Bastimento ha dimostrato più di una volta di capirci più di me :) ...dai retta a lui ;)
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :confuso:... grazie, ma non è farina del mio sacco: l'ho imparata da immobilio.
     
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  6. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Bastimento:applauso:. Ne avevo un forte sospetto... poi ho trovato un'ulteriore conferma qua: http://www.confappi.it/news/9074


    Un'altra domanda: la proroga automatica del contratto si ha solo alla prima scadenza, vero? Il che vorrebbe dire che se i ragazzi volessero restare per un altro anno ad agosto 2013 bisogna rifare il contratto?

    Grazie ancora :)
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
  8. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Merci beaucoup! :ok:
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Approfitto per fare a mia volta una domanda: essendo il contratto per studenti della categoria dei contratti concordati, dove si trovano gli importi previsti dall'accordo? Nel mio caso a Milano?
     
  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I valori sono gli stessi per tutti i contratti a canone concordato, e li puoi trovare anche sul sito del comune di pertinenza (nel tuo caso, Milano).
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per la esattezza, in merito agli aggiornamenti Istat dei contratti per studenti, la possibilità di aggiornamento dipende anche da ciò che è stato concordato nell'accordo territoriale.

    Ho rintracciato l'accordo di Milano (grazie al suggerimento di enrico): questo prevede l'aggiornamento in base al 75 % della variazione dell'indice.
    Bisogna vedere cosa prevede Roma.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho una nuova domanda sempre relativa ai contratti per studenti:

    L'accordo di Milano risale al luglio 1999: come debbono essere rivalutati i parametri minimo/massimi riportati dall'accordo, per stabilire il canone attuale? Con la rivalutazione assoluta Istat? dal 1999 ad oggi sarebbe del 33%.

    Risulterebbe un canone comunque inferiore al 50% del mercato libero: se il locatore non ha bisogno della garanzia di averlo libero entro pochi mesi, ha più convenienza a fare un ordinario 4+4, concedendo la possibilità di recesso anticipato con preavviso di 2 mesi. Mi pare che questi accordi locali siano totalmente fuori mercato: qualche commento?
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    I canoni di Milano risultano fermi al 1999 (l’accordo dovrebbe essere rivisto il prima possibile). Purtroppo per te l’accordo è ancora valido, anzi è valido dal 1999 fino a quando non se ne stipula uno nuovo: inoltre l’accordo – se bene interpreto - non prevede, come previsto dal DM 14/07/2004, che la tabella dei canoni venga adeguata all’ISTAT, prendendo il valore al metro quadrato dell’accordo territoriale e adeguandolo all’intera variazione ISTAT intercorsa tra il mese successivo alla data di sottoscrizione dell’accordo in questione e il mese precedente la stipula del nuovo singolo contratto di locazione, come fa ad esempio, recependo il citato DM, il comune di Venezia: “I valori minimi e massimi previsti dal presente Accordo e dai suoi allegati si intendono annualmente assoggettati a revisione Istat in ragione del 100% con riferimento all'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati del giugno 2004 in assenza di un nuovo accordo di cui infra, l'indicizzazione si applicherà peraltro unicamente ai nuovi contratti aventi decorrenza a partire dal 1° luglio 2005..

    E’ da osservare, comunque, che alcuni accordi territoriali non prevedono alcun tipo di adeguamento delle tabelle dei canoni, in quanto non è esplicitamente pattuito nell'accordo stesso (vedi Modena), altri, come il comune di Pisa, lo fanno al 75%: “Per i contratti stipulati nel periodo successivo alla firma del presente Accordo, le fasce di cui al successivo articolo 5 potranno essere rivalutate annualmente con la variazione accertata dall’ISTAT, intervenuta dalla data di sottoscrizione dell’accordo alla data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione, in misura del 75% (indice FOI) riferita al mese di Marzo di ogni anno”, altri ancora al 100% (cfr. Venezia).

    Altro discorso, invece, è il semplice adeguamento, in corso di contratto, del canone scritto e registrato, il quale non può superare il 75% ISTAT: infatti nell’accordo di Milano si legge “Aggiornamento del canone di locazione – Il canone di locazione potrà essere aggiornato annualmente nella misura massima del 75% della variazione annuale dell’indice dei prezzi al consumo accertata dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nell’anno contrattuale precedente quello di decorrenza dell’aggiornamento”. Lo stesso dicasi nell’accordo territoriale del comune di Modena:Il canone potrà essere aggiornato annualmente in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT. L’adeguamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata, anche a mano”.
     
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  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Penny, sempre esaustiva e precisa: continuo quindi a chiedermi che interesse abbia il locatore a Milano a stipulare simili contratti.
     
  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sicuri che il Decreto Ministero Infrastrutture del 30.12.2002, G.U. 11.04.2002 non valga anche per Milano?:occhi_al_cielo:
     
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  16. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    duplicato
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Penso che valga anche in Lombardia: però riguardo all'attualizzazione dei parametri relativi al canone, alla data della stipula, non ho individuato alcun riferimento.

    Sapresti indicarci dove viene trattata la cosa? Grazie.
     
  18. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    a Bologna li ho trovati in Comune. Puoi trovarli anche presso le Associazioni immobiliari e di inquilinato.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Premesso che la mia era solo una curiosità, per imparare eventualmente le modalità, vorrei ricordarti che il testo contrattuale valido per Milano, non contempla che gli indici stabiliti nel 1999 vengano attualizzati alla data di stipula del contratto: è solo previsto l'aggiornamento al 75% nei successivi anni.

    Da profano potrei dire che c'è un controsenso sul fatto che si possa aggiornare annualmente il canone una volta stipulato il contratto, mentre formalmente non sia previsto che il canone di partenza sia calcolato sulla base degli aggiornamenti istat dal 1999 ad oggi: è come dire che chi chi ha stipulato il contratto nel 1999 oggi vede la base aggiornata del 33% (non esattamente per via del 75%...); chi lo stipula oggi parte ancora dalla base.

    Per questa ragione propenderei nel considerare l'approccio logico, e non quello formale ampiamente descritto da Pennylove: purtroppo in caso di contestazione avrebbe ragione forse lei.

    Per questa ragione ti chiedevo dove eventualmente il decreto ministeriale faceva espresso riferimento alla possibilità di attualizzazione secondo l'indice istat, delle basi stabilite dal contratto territoriale. Grazie comunque.
     
  20. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se vuoi conoscere il mio pensiero, , di contro senso nei canoni concordati c'é tutto!:D
    A Milano non so come siano organizzati e non conosco la situazione, se le basi delle tariffe sono rimaste ancora a al 1999 avranno i loro motivi.
    A Bologna nonostante gli aggiornamenti, le tariffe cambiano in base a diversi fattori, partire dall'istat non si viene a capo comunque di niente, poiché le tariffe vengono abbassate solo perché una Via viene messa nella zona A invece che nella B anche se distano fra loro di 2 metri:shock:, o se l'immobile ha più vani rispetto a quello che ha meno vani:shock:.
    Ma i canoni concordati prevedono una tariffa minima e una massima, ed un proprietario può alzare la tariffa, seguendo certi parametri.
    Attualmente qui a Bologna, molti proprietari rinunciano all'aggiornamento istat, altrimenti il conduttore, con l'offerta che c'é..... se ne va da un'altra parte!:D
     

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