1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Dopo aver disquisito si chi può o non può fare la nostra professione vi faccio leggere questa sentenza

    Cassazione sez. III 16.12.2005 Il mediatore e il procacciatore d'affari individuano due distinte figure negoziali, la prima tipica la seconda atipica, che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una sola delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendendere la provvigione, e non è soggetto alla applicazione della norma, da considerarsi eccezionale di cui all'art. 6 l. 3 febbraio 1989 nr. 39, che presuppone l'obbligo di iscrizione nel relativo albo previsto dalla stessa legge al precedente art. 2 per i soli mediatori

    Con questa sentenza la giurisprundenza configura la figura di procacciatore d'affari anche nel settore delle mediazioni immobiliari ed il relativo diritto al percepire delle provvigioni
     
  2. astro

    astro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Quando l'abusivo ha ragione, il procacciatore d'affari

    Come una rondine non fa primavera, analogamente non basta una sentenza per dare un orientamento della giurisprudenza.
    (per fortuna)
     
  3. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Quando l'abusivo ha ragione, il procacciatore d'affari

    Se tu avessi ragione ne sarei contento, difatti è l'orientamento che è cambiato. Vai a cercarti la sentenza nr. 14381 3 novembre 2000, cassazione sez III, confronta le date è cambiato l'orientamento
     
  4. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Quando l'abusivo ha ragione, il procacciatore d'affari

    Basta una sentenza per fare storia, tutte le cause successive possono farvi riferimento, quindi seguire lo stesso orientamento,
    come nel caso del canone di locazione ad uso NON abitativo, fino al 2006 era considerato nullo ogni patto volto ad aumentare il canone oltre l'istat invece le sentenze successive hanno interpretato diversamente e hanno ritenuto lecita tale pratica purchè l'aumento sia stabilito con certezza già nel contratto sottoscritto.
     
  5. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Molto interessante e' una sentenza che fa' scuola........Conoscere queste sentenze credo sia fondamentale anche per migliorare la nostra categoria professionale, credo che abbiamo iniziato tutti noi come procacciatori di affari/acquisitori , per cui conoscere le sentenze penso sia utilissimo. Ti ringrazio Frisoli e se hai qualche altra novità ti pregherei di continuare a pubblicarla..............
    Saluti Max.
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Massimo spero di non averne più di queste novità, difatti questa mia improvvisa cultura giuridica deriva dal fatto di avere perso una causa con un abusivo/procacciatore d'affari, e sull'opportunità di presentare ricorso, e con queste sentenze... beh, non è poi cosi certo che si vinca, quindi :disappunto:
     
  7. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    TRIBUNALE DI NOLA
    II SEZIONE CIVILE
    REPUBBLICA ITALIANA
    IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
    Il Tribunale di Nola in composizione monocratica nella persona del giudice istruttore dott. Francesco Notaro, ha pronunciato la seguente
    SENTENZA
    nella causa recante il numero di ruolo 3340/00, avente ad oggetto: pagamento provvigione per incarico di mediazione
    TRA
    Tizio,rappresentato e difeso dall’avv. … giusta mandato a margine dell’atto di citazione ed elett.nte dom.to presso il suo studio sito in Cercola, …. –attore-
    E
    D’Caio, rappresentato e difeso dall’avv. …. i, giusta procura stesa in calce alla copia notificata dell’atto di citazione ed elett.nte dom.to in Nola, alla via … presso lo studio dell’avv. …. –convenuto-
    NONCHE’
    Mevio, difeso dall’avv. … , giusta procura a margine della comparsa di costituzione ed elett.nte dom.to presso lo studio dell’avv. … , sito in Casalnuovo di Napoli, …. –convenuto-
    CONCLUSIONI
    Come da verbale dell’udienza del 5.12.2006, da intendersi qui integralmente riportato.
    .
    SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
    Con atto di citazione notificato il 20.6.2000, Tizio conveniva in giudizio D’Caio e Mevio innanzi a questo tribunale assumendo di aver svolto l’attività di mediazione relativa alla compravendita della villa sita in S. Sebastiano al Vesuvio, via …, tra l’acquirente Mevio ed il venditore D’Caio; che le parti del contratto pattuivano di corrispondere ad esso Tizio la provvigione pare al 2% ciascuno, sul valore della vendita, come compenso per rimborso spese forfettario e vacazione, consulenza ed oneri vari relativi all’attività di promozione e mediazione; che dopo trattative, nel novembre del 1999 i convenuti stipulavano contratto preliminare di compravendita per il prezzo complessivo di £. 800.000.000; che il Mevio ed il D’Caio erano in procinto di effettuare il rogito di trasferimento dell’immobile e ciò nondimeno non avevano corrisposto il compenso pattuito per l’attività svolta da esso attore; che erano risultati vani i tentativi di addivenire ad una soluzione bonaria della controversia; tanto premesso chiedeva che venisse dichiarato che i convenuti erano tenuti al pagamento della somma di £.32.000.000 a titolo di compenso per l’attività di intermediazione prestata e per l’effetto la condanna del Mevio e del D’Caio al pagamento della predetta somma, o di quella diversa ritenuta di giustizia, oltre interessi da decorrere dal 23.11.1999, ovvero dalla costituzione in mora, vinte le spese di lite.
    Si costituiva D’Caio il quale contestava diffusamente la domanda avversaria, osservando di non aver mai conferito alcun incarico di intermediazione al Tizio ; che il proprio figlio, oltretutto, aveva esercitato sino al 1998 l’attività professionale di mediatore immobiliare, sicché esso convenuto non si sarebbe certo rivolto ad un mediatore esterno; evidenziava che, in ogni caso, l’attività che la controporta assumeva di aver espletato andava stimata nulla perché in contrasto con quanto dettato dall’art.3 della legge n.39 del 1989; che, infatti, la detta disposizione conferiva la possibilità di esercitare l’attività di mediazione solo alle persone iscritte nel ruolo degli agenti di affari di mediazioni tenuto presso le camere di commercio; che il successivo art.8 della citata legge prevedeva a carico di chi esercita l’attività in questione senza la previa iscrizione, una sanzione amministrativa, oltre alla restituzione di quanto eventualmente percepito a titolo di provvigione; chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda con condanna dell’attore “al pagamento delle spese processuali per lite temeraria”.
    Si costituiva anche Mevio il quale resisteva alla domanda evidenziando di essere domiciliato al civico 14 della stessa strada, di tal che non avrebbe avuto alcun bisogno di intermediari per contattare un proprio vicino; che doveva ritenersi che il Tizio , trovandosi nel negozio dove la moglie esercitava l’attività di salumeria, sia venuto a conoscenza dell’intenzione del D’Caio di vendere l’immobile ed abbia tentato di inserirsi nelle trattativa con l’intento di ottenere il pagamento della provvigione; che il diritto alla provvigione spettava a mente dell’art.6 della legge n.39 del 1989 solo ai soggetti iscritti nell’apposito albo, con conseguente nullità dell’eventuale attività prestata; concludeva, pertanto, per la declaratoria di infondatezza della domanda e, ove ritenuta sussistente l’attività prestata, di nullità del contratto di mediazione per contrarietà a norme imperative, con conseguente condanna dell’attore al pagamento delle spese del giudizio.
    Istruita la causa mediante produzione documentale e prova per testi, sul rilievo della nullità del contratto, la stessa, sulle conclusioni rese all’udienza del 5.12.2006 veniva riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all’art.190 c.p.c.
    .
    MOTIVI DELLA DECISIONE
    Preliminarmente si osserva che parte attrice, all’udienza in cui la causa è stata trattenuta in decisione, ha ritirato il proprio fascicolo senza provvedere a ridepositarlo allo scadere dei termini di cui all’art.190 c.p.c..
    Ciò posto, l’attore ha proposto azione volta ad ottenere il pagamento della provvigione relativa ad un incarico di intermediazione nella compravendita di un immobile intervenuta tra i convenuti D’Caio e Mevio.
    I convenuti hanno preliminarmente eccepito che il Tizio non è iscritto nei ruoli dei mediatori, così come dettato dall’art. 6 della legge 3 febbraio 1989 n.39, il quale statuisce che “Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli” (corsivo aggiunto).
    A fronte di ciò, la difesa di parte attrice, nella memoria autorizzata ex art.183 co 5 c.p.c., ha sostenuto che non vi sarebbe stata l’insorgenza di un vero e proprio rapporto contrattuale, per effetto del preventivo accordo, ma che il diritto alla provvigione sarebbe sorto, in ogni caso, in virtù dell’effettiva utilizzazione, da parte dei convenuti, dell’opera svolta da esso Tizio , richiamandosi alla figura del contratto di fatto o a quella che oramai viene definita “da contatto”.
    Va detto subito che la mancanza della relativa iscrizione da parte dell’attore non è controversia essendo pacificamente ammessa dallo stesso Tizio ; inoltre, più in generale, lo stesso Tizio afferma di aver esercitato l’attività in questione anche se occasionalmente.
    Orbene, riguardo alla sorte dei ‘contratti’ di mediazione stipulati da soggetto non iscritto all’albo previsto dalla legge all’art.2, si contrappongono due indirizzi giurisprudenziali: il primo sostiene in radice che il rapporto è da ritenere a tutti gli effetti nullo ex art.1418 c.c., giacché posto in essere in violazione di una norma imperativa di legge, il cui carattere è reso manifesto da quanto previsto all’art.8 della legge n.39 cit., che presidia la violazione con la sanzione amministrativa ed in caso di reiterazione, finanche con quella penale, nonché dal fatto che il mediatore è obbligato alla restituzione delle provvigioni eventualmente percepite (tra le tante Cass., 3 novembre 2000 n.14381); il secondo, pur ammettendo la possibilità che il rapporto possa ritenersi validamente instaurato, in ogni caso, evidenzia come ‘a termini di legge, la mancata iscrizione all’albo dei mediatori comporta la “non insorgenza” del diritto alla provvigione e l’applicazione delle previste sanzioni di carattere amministrativo e penale (Cass. 25 febbraio 2002 n.2135).
    Sia che si acceda all’uno che all’altro indirizzo si comprende come, comunque, il diritto alla provvigione non possa essere riconosciuto, avendo, sotto altro profilo, la giurisprudenza avuto cura di rimarcare come ciò non possa avvenire neppure sub specie di azione di arricchimento senza causa, ai sensi dell’art.2041 c.c., proprio perché l’art.8 della legge n.39 del 1989, prevede l’obbligo delle restituzione di ciò che è stato riscosso in violazione di quanto dettato dal comma 1 dell’art.6 legge cit. (cfr. Cass. 2 aprile 2002 n.4635).
    I riferimenti, anche di carattere giurisprudenziale, richiamati dalla difesa dell’attore in ordine al diritto alla provvigione e alla possibilità che il rapporto sorga anche, per così dire, ‘da contatto’, non appaiono conferenti, atteso che presuppongono, comunque, che il mediatore sia iscritto nei relativi albi.
    Infatti, le sentenze citate riguardano tutte soggetti abilitati; per completezza argomentativa si osserva, altresì, che, alla stregua dei fatti allegati sia in citazione che ai sensi dell’ultimo comma dell’art.183 c.p.c. – i quali prospettano l’espletamento dell’incarico senza vincoli di dipendenza con alcuna delle parti ed in posizione di imparzialità – non può dubitarsi circa l’oggetto dell’azione proposta, volta, ex art.1755 c.c., al riconoscimento della provvigione a titolo di mediazione nell’affare, norma, quest’ultima, cui, non a caso, si richiama parte attrice sempre nella memoria di cui al comma 5 dell’art.183 c.p.c.; peraltro, non si perverrebbe a diverso approdo, laddove si volesse ritenere che nella specie ricorra l’ipotesi del procacciatore di affari, la quale, secondo la migliore dottrina che si è occupata dell’argomento, va assimilata integralmente al contratto di mediazione, con la conseguente disciplina applicativa, comprensiva, ovviamente, delle regole dettate dalla legge n.39 del 1989; infine si osserva come, per quanto emerso, l’attività svolta dal Tizio non avesse neppure il carattere dell’occasionalità.
    Alla luce delle argomentazioni esposte la domanda deve essere rigettata.
    Parimenti, volendo pure ritenere che questa sia stata proposta in virtù del richiamo alla temerarietà della lite, non può essere accolta la domanda di condanna ex art.96 c.p.c., non sussistendo i presupposti soggettivi e soprattutto quelli oggettivi relativi al danno.
    Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, per i diritti, sulla base delle tabelle in vigore al momento dell’espletamento dell’attività; per gli onorari, di quella attualmente vigente..
    P.Q.M.
    Il tribunale di Nola in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe, ogni altra domanda ed eccezione disattesa:
    a) rigetta la domanda;
    b) rigetta la domanda di condanna ex art.96 avanzata in via riconvenzionale da D’Caio ;
    c) condanna Tizio alla refusione delle spese di lite in favore di D’Caio che si liquidano in euro 15,33 per spese, euro 791,51 per diritti ed euro 900,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e c.p.a. come per legge;
    d) condanna Tizio alla refusione delle spese di lite in favore di Mevio che si liquidano in euro 15,33 per spese, euro 712,91 per diritti ed euro 800,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e c.p.a. come per legge.
    Nola, così deciso il 19 marzo 2007
    Il G.I. Dott. Francesco Notaro

    Ciao.
    Manlio
     
  8. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ecco perchè sono laureato in Fisica!
    La legge di gravitazione universale vale allo stesso modo a Nola, a Timbuctu e su Marte!! :disappunto: :disappunto:


    ;)
     
  9. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Maurizio ciao,
    credimi non ho ben capito la tua osservazione e non ho studiato fisica :) .
    in questa sentenza Tizio è un abusivo e non è stata accolta la domanda riguardo la richiesta di provviggione vantata a Caio.
    E non sei contento????
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Da quello che ho capito la situazione è la seguente E' chiaro ed è consolidata la prassi he se un agente regolarmente iscritto mette in contatto venditore e compratore e l'affare si conclude ha diritto alle provvigioni, se questi non è iscritto non ha diritto e in caso di pagamento deve pure restituire quanto percepito

    Se un abusivo (perchè di varie tipologie è fatto questo universo) mette in contatto un mediatore con un cliente, questo e non fa quindi opera di intermediazione, ma di segnalazione, la legge lo tutela, mentre fino a ieri ero assolutamente convinto del contrario

    Inoltre mi salta fuori anche la direttiva europea

    Qullo che chiedo io è chiarezza, si CHI COME E QUANDO
     
  11. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non ho capito in che modo " conoscere queste sentenze sia fondamentale per migliorare la nostra categoria professionale"...spero che invece la nostra categoria sia sempre più cosciente di quanti abusi e sopprusi subisca e che invece di farci guerra l'un l'altro ci si unisca e si "combatta"contro chi continua a trattarci male! Anna
     
  12. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io ho capito che nella community piace più scrivere che leggere e capita che chi scrive non ricorda più cosa scrive e risponde in modo inesatto perche non legge cosa aveva scritto :sorrisone: .
    Anche tu Maurizio :ugeek: .
    Con simpatia Manlio. :D
     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Brava Anna. è qui che volevo arrivare, a prescindere dalle sentenze. Quello che mi fa veramente diventare una belva è che chi si dovrebbe occupare di noi, visto che li paghiamo, sono attentissimi al recepimento delle nuove normative che permettano loro di far business sulle nostre spalle, ma mi sembra non siano così attenti a queste e ben più serie problematiche.

    Nessuno si offenda, chi opera con onestà intellettule sa che ciò che dico non è rivolto a lui.

    Poi leggo nel forum che se ho un collaboratore in agenzia non può nemmeno dire il prezzo dell'immobile in vendita perchè è un inizio di mediazione e avrei in casa un abusivo.

    Dividi et impera, e la nostra categoria è la più individualista che si conosca.

    Ti riempiono di paure, di sanzioni e di responsabilità e va bene ma in cambio?
     
  14. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusate mi rifaccio al topic che cita l'abusivo,il procacciatore ecc ecc.Con la sentenza del Tribunale di Nola al dubbio potrebbe esserci la risposta(salvo appello e cassazione).La risposta di Anna cita non facciamo la guerra....,ma con gli abusivi intendi?
    Diversamente si dovrebbe spostare la risposta in altro topic sempre di Alessandro.
    A proposito di off topic,veramente non si capisce più nulla con stessi argomenti in diversi topic.
    Ragazzi non è polemica ma credetemi in certi casi preferisco rinunciare alla partecipazione delle risposte perchè non si capisce più nulla.
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Beh, Manlio, si apre un topic, che poi è ismile ad un altro, le risposte si accavallano
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. cercherò di spiegarmi meglio:

    1. Cassazione sez. III 16.12.2005
    2. TRIBUNALE DI NOLA
    La Cassazione dice quindi una cosa, mentre il Tribunale di Nola dice esattamente l'opposto. :shock: La Cassazione "vale di più", lo so, ma non è questo il punto ... volevo sottolineare la soggettività delle sentenze, da cui discende poi la giurisprudenza consolidata, rispetto all'ineluttabilità delle leggi fisiche ..... comunque era un battuta! :occhi_al_cielo:

    Detto ciò, vorrei fare una considerazione: penso sia assodato che lo scopo del forum sia quello di confrontarsi, scambiarsi delle opinioni anche polemicamente, ma sempre rilassati ed in un ambiente allegro, tenendo comunque a mente che la nostra principale occupazione è un'altra, e che il tempo che si impiega qui è per tutti non retribuito. :occhi_al_cielo:
    Questo per dire (a te, caro Manlio, ma non solo a te) che secondo me questo occhiuto controllo di quello che s'è detto e quello che non s'è detto, e questa ricerca con il bilancino delle possibili contraddizioni o disattenzioni, sicuramente non giova al mantenimento dell'atmosfera di cui sopra e, in definitiva, alla crescita del forum stesso!

    ;)
     
  17. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Carissssimo Maurizio,
    Intanto replico scrivendo che la frase da te evidenziata che mi riguarda la intendevo frivola ed io per questo adopero gli emoticon.L'argomento proposto da Alessandro riguarda gli abusivi ecc ecc ed ho,con l'invio della sentenza,inteso tranquillizare il medesimo.Riguardo la sentenza di Cassazione menzionata,la stessa si è pronunciata su altra figura a noi ovviamente non molto simpatica che è"il procacciatore d'affari"che attenzione non deve proccacciare affari solo ed esclusivamente in immobili,pertanto l'attività solo occasionale potrebbe essere permessa.Dimostrando che il tizio effettua l'attività in modo continuativo,pubblica le offerte,mette cartelli di vendita o affitto per strada... si dimostra che esercita abusivamente ecc ecc.
    Maurizio ti immaginavo diverso ma sei sempre e comunque simpaticissimo :sorrisone: :innamorato: :ok: :stretta_di_mano: anche se mi tiri le orecchie.
    Manlio
     
  18. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    No, agli abusivi ed a tutti quelli che si vogliono approfittare di noi ed ai "colleghi" CHE INFANGANO LA NOSTRA CATEGORIA,dobbiamo fare la guerra! Noi dobbiamo essere uniti e smetterla di litigarci per un "anvanzo di pane"! Dov'è la nostra dignità ed il nostro amor prorio? Ieri mi sono vergognata quando parlando con una cliente mi ha citato il comportamento di certi colleghi che hanno cercato di rifilarle degli immobili "osceni" a prezzi altissimi...tiriamo fuori tutto ciò che abbiamo di buono ed utilizzuamolo per unirci e lottare affinchè la nostra professionalitàvenga rivalutata.
    E ne approfitto per chiarire anche un altro punto relativo alla proposta di" vendere case tramite lotteria"
    Quando lo proposi lo scopo era quello che divenisse un modo per NOI A.I di presenziare tali forme per cedere le case...infatti da qualche parte scrissi che però bisognava rendessero obbligatorio il lavoro di un A.I.che provvedesse al recupero dell'immobile, convincimento dei proprietari e presenziare la lotteria per avere poi la propria mediazione!
    Anna
     
  19. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Con la lotteria abbiamo diritto alla mediazione!? Ma è il caso che sorteggia un biglietto piutosto che un altro, non sono sicura che sorga il diritto alla provvigione ....
     
  20. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    le Leggi sono tutte interpretabili e la stessa magistratura dà orientamenti diversi su stesse problematiche. Occorrerebbe però che qualcuno, magari delle "associazioni unite" dettasse un decalogo certo a cui attenersi: attaccare cartelli ai pali è mediazione? :shock: inseriere pubblicità su internet o giornali è mediazione? la segretaria che descrive l'immobile al telefono fà mediazione? Ecco partiamo da ciò e cerchiamo di dare un limite a quello che si intende per mediazione e che il legislatore con il codice e la 39/89 e seguenti forse intendeva ma non ha esplicitato chiaramente lasciando una marea di interpetazioni che fanno guardare in cagnesco gli stessi operatori.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina