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  1. eliseo

    eliseo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, sono un nuovo iscritto, non sono un agente immobiliare ma un fruitore del servizio che vorrebbe sapere se esistono degli obblighi di verifica da parte delle agenzie, chiedo questo perché mi trovo in difficoltà in seguito ad un affitto effettuato tramite agenzia.

    Ho dato incarico ad un agenzia di Roma di affittare un mio appartamento, cosa che è stata fatta rapidamente, tuttavia l'agenzia mi aveva garantito che sui potenziali inquilini venivano fatti dei controlli per verificare che fossero affidabili, ebbene oggi, visto che l'inquilino non paga l'affitto da tre mesi, facendo per mio conto un controllo ho scoperto che è protestato dal 2006, mentre la stipula del contratto è del 2008 e che la società di sua proprietà ha debiti per oltre 100.000 euro che si accumulano dal 2005, visto che la verifica di una cosa del genere è stata talmente banale che sono riuscito a farla da solo e visto che l'agenzia mi ha emesso una fattura di 1200 euro per il servizio, pari al 150% di una mensilità mi chiedevo se alcuni controlli sono obbligatori e se dunque esiste un difetto di questa agenzia nell'avermi procurato un inquilino evidente problematico.

    Grazie.
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Mancati Controlli dell'Agenzia

    Eliseo, non esistono obblighi di legge da parte dell'agenzia circa la solvibilità di un potenziale acquirente.
    Sta nel buon senso e nell'onestà dell'agente cercare di fare le verifiche prima di locare un immobile di un cliente.
    Ti posso dire che per quanto mi riguarda all'atto della proposta di locaziione dell'aspirante conduttore faccio quei controlli che tu hai purtroppo successivamente. Vedo se è protestato, vedo dove lavora. mi faccio dare una dichiarazione dei redditi e dei riferimenti bancari.
    Poi si sottopone al locatore la persona con la documentazione allegata e si fanno le considerazioni del caso. Se il locatore dice va bene, si affitta, altrimenti se ne cerca un altro.
    Evidentemente l'agenzia alla quale tu ti sei rivolto o non ha effettuato tali controlli, che comunque non sono obbligatori, o li ha fatti e li ha taciuti pur di prendenrsi le mediazioni. Purtroppo succede anche questo.
    Questo collega non farà molta strada anche perchè presumo che tu non farai una buona pubblicità.
    So che per te sia una magra conslazione. L'unico consiglio che mi sento di darti è di pretendere che questa agenzia mi risolva il problema, ossia liberami l'immobile, se non lo fa non star a perdere tempo fai subito lo sfratto.
    In bocca al lupo
     
  3. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non sono del tutto d'accordo con te Alessandro...

    L'agenzia è tenuta a garantire il regolare svolgimento dell'affare e la sua sicurezza ad entrambe le parti.

    Per cui se si tratta di una vendita i controlli li devo essenzialmente fare sul VENDITORE, in caso di locazione (visto che l'affare genera un rapporto continuativo) devo farli IN PRIMIS sul CONDUTTORE!

    E'anche da dire che a volte i controlli non bastano, mi sono capitati casi all'apparenza semplici e lineari che si sono rivelati dei derelitti dopo un paio di mensilità pagate regolarmente... Però a livello di buste paga e visure varie era tutto regolare... :occhi_al_cielo:

    Eliseo, sicuramente procedi con lo sfratto, ma senti anche un VALIDO* legale perchè a mio avviso l'agenzia non è così sollevata da questi doveri...

    * per valido intendo uno che ti dica le cose come stanno e che non ti faccia intentare una causa lunga e rischiosa senza aver certezze di concluderla positivamente...
     
  4. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La problematica è un pò più complessa. E assolutamente vero quanto detto da Alessandro ma tieni conto che le agenzie si scontrano spesso con la "famosa" privacy. Se io venissi a conoscenza che tizio ha delle "problematiche" e di questo ne informo una terza persona (proprietario),anche se a fin di bene, mi espongo a eventuali ritorsioni (esiste sempre il reato di diffamazione!): Quindi, al di là di "informazioni" reperibili pubblicamente (protesti, iscrizioni contro ecc.) difficilmente qualche AI si trasformerà in emulo di TOM PONZI per fare una locazione. Se vuoi essere tutelato chiedi una fidejussione sui canoni di affitto (tipo sicuraffitto o altro). Il conduttore per richiederla dovrà firmare alla società tutti i moduli previsti e se escono o non escono problemi siete comunque tutti tutelati.
     
  5. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    TOM PONZI :domanda:

    Perdona la mia ignoranza Caviapp.... :confuso:

    L'Agenti Immobiliari è tenuto al segreto professionale, ok... Ma è anche tenuto a garantire la sicurezza dell'affare... E qui con i normali controlli sui PUBBLICI registri non si lede nessuna privacy...

    Quanto alla diffamazione: non dovrebbe sussistere se io scopro la pura e semplice verità... Ossia, se è protestato io posso chiamarlo protestato senza remore... Diffamazione è se lo chiamo che ne so... assassino...
     
  6. eliseo

    eliseo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Deduco che non esiste un obbligo di legge sui controlli che in ogni caso, non necessariamente devono essere comunicati a qualcuno, con questo voglio dire che se l'agenzia ha una proposta e verifica che questa persona non è affidabile non deve fare altro che passare ad un'altra proposta ignorando quella inaffidabile, senza neppure proporla al cliente originario.

    Come detto visto che questi controlli sono così semplici e fanno riferimento ad atti pubblici (a me sono costati una trentina di euro e qualche ora di tempo) mi stupisco che non vengano fatti in automatico da tutte le agenzie, a tutela del cliente, ma anche e soprattutto della loro credibilità.

    Vorrei nella fattispecie comunque sottolineare che l'agenzia aveva assicurato che avrebbe fatto tutti i controlli, sebbene lo abbia fatto solo verbalmente il non averli fatti o l'averli fatti ed averne ignorato l'esito, che era evidentemente negativo, presuppone una malafede nella trattazione dell'affare.
     
  7. Crisis

    Crisis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo questa è la prassi della categoria.
    Quale sia lo stato dell'arte, del resto, si vede da questo forum: si fanno grossolani errori su argomenti legali e fiscali. Va bene che l'agente immobiliare non è né un avvocato, né un commercialista; ma un po' di preparazione in più sulle materie che dovrebbero essere il suo pane quotidiano sarebbe auspicabile. Basta vedere come si parla di "privacy" in questo thread per averne una sommaria conferma.

    Per il resto, ti consiglio di affittare la tua casa da solo, senza rivolgerti ad un'agenzia. In particolare a Roma è veramente inutile, visto che al primo annuncio avrai la coda di inquilini fuori dal tuo immobile. In particolare in questo campo conviene: l'agente pensa solo alla mediazione. Tu invece vuoi un inquilino buono: ed il segreto - oltre a vedere la busta paga e le altre garanzie - è quello di capire dalla faccia con chi hai a che fare.

    Io ho sempre fatto così, e senza mai chiedere fideiussioni non ho mai avuto inadempienze.

    Se proprio hai paura di farlo da solo e ti vuoi documentare, ti consiglio di leggere "Come si affitta un immobile" di Tamborrino. Leggendoti quello ed altri testi, alla fine, ne saprai più del medio agente immobiliare, esemplare di cui è pieno anche questo forum.
     
  8. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusami Crisis, ma mi specifichi meglio cosa non ti quadra del discorso di privacy in questo thread?

    Su altri argomenti ho letto con piacere le tue risposte da cui traspare sicuramente una conoscenza ferrata in molti campi :ok: , ma qui non mi sei piaciuto perchè hai sparato a zero sulla categoria... :?

    Cosa in particolare non ti convince?
     
  9. Crisis

    Crisis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    È stato un argomento tirato fuori del tutto a sproposito, e non certo da me.
    Pagando l'onorario all'agente mi aspetto non solo che si indaghino appieno i pubblici registri; ma anche e soprattutto che ci si informi sul possibile inquilino. È semplice: si può parlare coi precedenti conduttori o ci si può far mettere in contatto con essi per vagliare la precedente puntualità. Si può offrire il caffé al portiere dello stabile e ci si può far raccontare qualcosa. Mi piacerebbe proprio sapere perché, se dovessero emergere in questa sede delle problematiche e l'agente ne dovesse riferire al proprietario questo configurerebbe - come scritto da caviapp - "violazione della privacy" e "diffamazione". Anzi, mi piacerebbe proprio sapere quali sono gli estremi di legge sulla base dei quali si afferma ciò.

    Per il resto, confermo quanto ho scritto prima: in specie a Roma, vista la media della categoria, rivolgersi ad un agente immobiliare per locare un immobile può essere davvero poco utile; anzi controproducente, come in effetti è stato nel caso del nostro amico, che da solo è riuscito a fare molto di meglio (visto che si è procurato le informazioni che l'agente aveva promesso di fornirgli).

    Ciò sicuramente non toglie che possano esistere agenti validi, e che in effetti svolgono un servizio per il cliente; purtroppo finora mi è capitato di incontrarne pochissimi, e l'andazzo generale del forum e la grossolanità degli strafalcioni che vi si leggono lo conferma.
     
  10. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il forum è fatto apposta per discutere tali strafalcioni e aiutarci tra colleghi ad essere sempre più precisi...

    Dalla mia modestissima esperienza da Agenti Immobiliari sto trovando Immobilio molto più che valido da questo punto di vista, qualche errore c'è e ci sarà sempre (nessuno è perfetto) ma il bello è anche questo... Da un errore di qualcuno può avviarsi una nuova discussione e il tutto va a beneficio della cultura personale e professionale.

    In ogni caso non mi è sembrato così grave lo "strafalcione" di caviapp, il quale anzi si è dimostrato molto valido su numerosi altri thread...

    Questione di punti di vista...
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Caro Crisis, è vero, gli strafalcioni ci possono anche essere, e come detto giustamente da Sandro, il fatto che proprio in questo forum se ne discuta è per migliorare la nostra professionalità.

    Ti rammento però che il lavoro principale dell'Agente immobiliare è mettere in contatto la domanda e l'offerta.

    Fatto questo io ho finito, sono mediatore ed ho mediato. Alla stipula del preliminare per la vendita e alla stipula del contratto d'affitto per la locazione io ho pienamente adempiuto a quella che è la mia professione e verrò pagato.

    Poi è lapalissiano che essendo nel 2009, e volendo essere sempre più professionali (per chi lo vuole essere) si cerca di dare dei servizi aggiuntivi alla clientela.

    Dove sta scritto che io debba conoscere gli aspetti legali della vita condominiale, e dove sta scritto che io debba dare informazioni circa la fiscalità legata ad un appartamento.

    Per quello esistono gli amministratori, gli avvocati ed i commercialisti

    Però un Agenti Immobiliari, dovrebbe dare anche quelle informazioni.

    Io personalemte le fornisco, poi di fronte a problematiche più complesse dico di rivolgersi al professionista abilitato a farlo con tanto di laurea ed esame di stato, di albo e di tariffario.

    Venendo al caso concreto, mentre sono d'accordo con Sandro per le informazioni in caso di vendita nel caso delle locazioni io posso anche prendere tutte le informazioni del caso, vedere che l'inquilino è miliardario e guadagna decine di migliaia di euro al mese. E se poi non paga che facciamo, sono responsabile?

    Il caso di dare informazioni circa la capacità patrimoniale di un aspirante conduttore, basta dire al cliente locatore che " guardi per esperienza... a naso non è che mi piaccia molto" e non abbiamo violato nulla.

    Poi se un proprietario vuole fare da solo è liberissimo di farlo, ma i tuoi legittimi consigli, appaiano, in un forum di agenti immobiliari, quantomeno poco eleganti.

    Per l'amico Eliseo ho paura che sia incappato in un collega scorretto, perchè se è vero che era a conoscenza delle difficoltà economiche dell'aspirante conduttore e le ha taciute allora potrebbe ravvisarsi una certa responsabilità. Dovresti essere in grado di provarla.

    Incomincia con una raccomandata nel quale chiedi all'agenziaa quali accertamenti ha posto in essere per verificare la solvibiltà del conduttore, come verbalmente riferitomi, e fatti rispondere per iscritto.

    Diffida il conduttore a " saldare quanto dovuto entro e non oltre il, altrimenti mi vedro costretto ad intraprendere tutte quelle azioni volte alla trutela dei miei interessi nelle sedi che più riterrò opportune 2

    Il tutto a mezzo R.R. e poi vedi che fare, ma fallo subito!
     
  12. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    grazie Sandro :ok:

    crisis se qualcuno andasse a dire a qualcun altro che tu hai dei problemi saresti contento? Essere inserito in una sorta di blak list dell'affitto?.
    Credo di no.
    L'Ai serio è anche tenuto al segreto professionale. Tutt'alpiù (si scrive così?) può evitare di formalizzare la proposta di affitto adducendo svariati motivi (l'immobile è già locato ecc..)
    Sui controlli: Tom Ponzi buonanima era, forse, il più famoso investigatore privato milanese.
    Avrò un'idea sbagliata della privacy ma andare a spulciare gli estratti conto dei clienti non lo trovo ne etico nè compito mio. Eventualmente se il cliente firma il modulo privacy ma è edotto che con quella firma verrà controllato pelo e contropelo può essere ammissibile. Ma deve esserne a conoscenza e consenziente. Prova a richiedere una Crif di un soggetto qualsiasi se te la rilasciano.....
    D affitti ne facciamo un certo numero e non è certo facile ma se ho dubbi consiglio al locatore di richiedere preventivamente la fidejussione di almeno 6 mesi di canone da parte del conduttore. Costa poco (mediamente 150 euro) e i controlli li fà una società dedicata che se rifiuta la fidejussione ti mette sull'avviso.

    Poi io non ho il "sapere in mano" ma mi è stato insegnato che solo chi non lavora non sbaglia.
    In fondo l'assicurazione obbligatoria sulla responsabilità professionale è stata imposta per sopperire a eventuali sbagli.
     
  13. bonino franco luca

    bonino franco luca Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Nella mia attività di agente immobiliare metto scrupolo e quel minimo di esperienza nel valutare le persone che ho acquisito in 15 anni di lavoro. Nel valutare un potenziale conduttore guardo al modo di porsi nelle visite, all'abbigliamento, comportamenti vari, ponderazione della scelta dell'apparatmento da parte della persona (diffidare da chi non valuta bene l'affare e senza neanche aver visto bene l'immobile lo vuole bloccare subito), se viene in macchina le condizioni di manutenzione della stessa...insomma all'aspetto esteriore e comportamentale. Successivamente passo alla valutazione degli aspetti finanziari con richiesta di busta paga o dichiarazione dei redditi. Tale richiesta da parte mia è fondamentale nella scelta del conduttore in quanto il reddito deve essere documentabile e almeno il triplo del canone. Mi sono trovato in situazioni in cui gli aspiranti mi hanno tirato in ballo la legge sulla privacy. Mia risposta: "ok avete ragione tenetevi la privacy ed il proprietario si tiene l'appartamento". Chi ha remore nel dimostrare il reddito va subito scartato. provi ad andare in banca a chiedere un mutuo: vediamo se invoca la privacy...Mi sono trovato a dover valutare quindi dichiarazione dei redditi e buste paga del più svariato tipo. Sono laureato in Economia e Commercio e quindi un po' ne mastico...ma ultimamente la valutazione si è fatta più difficile in quanto mi sono ritrovato a volte dichiarazioni dei redditi o buste paga chiaramente false. Ho dovuto quindi cominciare a chiedere anche copia dell'invio telematico della dichiarazione dei redditi...Successivamente effettuo visura in camera di Commercio sui protesti: e qui è tutto da ridere in quanto spesso i protestati non sono inseriti con il codice fiscale ma solo con nome e cognome e residenza...Chiedere poi informazione dai precedenti locatori (se l'aspirante arriva da un'altra locazione) è perfettamente inutile in quanto il precedente locatore se in presenza di insolvenza o sfratto difficilmente te lo dira (ponti d'oro all'insolvente che se ne va...). Questo è il quadro di un agente che si muove seriamente. In questo quadro mi inserisco nel fare presente che nelle piccole cittadine come Ivrea un appartamento di media grandezza viene locato ad un prezzo medio di 350,00 €: a causa della forte concorrenza di altre agenzie i proprietari sono abitautai a non pagare provvigione o eccezionalmente a pagarne 1/2 mensilità; i conduttori pagano 1 mensilità. Tra visite, pubblicità, stipula contratto, sesione presso C.C.I.A.A.,sessione presso banca per registrazione, presso ufficio entrate per registrazione, presso pubblica sicurezza per cessione fabbricato l'agenzia è tanto se rientra delle spese...sentire di agenzie che solo dal conduttore ricavano 1,5 mesi e non fanno controlli mi irrita profondamente anche per il danno che procurano a chi svolge coscienziosamente e con passione il propro mestirere.
     
  14. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Franco!!!

    Finalmente un altro eporediese sul forum!

    Benvenuto!
     
  15. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IO non amo gestire le locazioni, se poi partiamo dal presupposto che una volta trovato un inquilino fatte tutte le verifiche del caso, se il Conduttore ha problemi di sicuro se la prenderà sempre con noi o comunque volente o nolente metterà in atto un pubblicità negativa nei nostri confronti, ....ne vale la pena qeui 4 eurini??

    Ho degli immobili che affito da 15 anni e parlo sempre chiaro ai proprietari, se non piace a me non gli faccio vedere nemmeno l'immobile e loro mi hanno sempre dato fiducia, credetemi che ho provato a tenere sfitto un immobilie per 1 anno circa.

    O così o lascio perdere poi sono solo grane lo sappiamo per ogni cavolata ci chiamano.
     
  16. eliseo

    eliseo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo su tutto il resto ma su questo no.

    Io vado in giro con una Peugeot 205 del 1989 un po' sbiadita e con delle fodere talmente consunte da fare orrore ma non vuol dire niente, sotto le fodere ci sono i sedili originali in perfetto stato ed nel box ho una macchina nuova, ma se devo girare in città preferisco la vecchia 205 GPL che non teme neppure i blocchi del traffico e le targhe alterne.
     
  17. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... me la consentite una notazione polemica? :fico:

    .... allora non capita solo a Roma che i proprietari della casa non paghino provvigioni! O vogliamo considerare le locazioni diversamente dalle compravendite? :ugeek:

    ;)
     
  18. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IO se davvero non mi dovessereo pagare le provigioni per una locazione vi posso giurare che non ne farei davvero una.
    Sta settimana sto impazzendo per la locazione di un negozio dove aprono una piadineria, cioè sto correndo 3 volte tanto una compravendita, e non dovrei percepire provvigioni??
    A tutto c'è un limite.
     
  19. Andreas

    Andreas Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io la vedo così. Ok che non siamo tenuti a fare verifiche e che, oltretutto, abbiamo gli strumenti per proteggerci da situazioni come queste, ma un abbonamento per fare una visura protesti o una camerale costa veramente una stupidata. Dai ragazzi, facciamo un piccolo sforzo!
     
  20. eliseo

    eliseo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiungo una novità alla situazione.

    Dovendo effettuare il rinnovo dell'imposta di registro del contratto scopro due cose.

    La prima è che l'agenzia lo scorso anno fece un errore direi da dilettanti, difatti pagò l'imposta il 9 luglio, quindi entro 30 giorni dall'inizio della locazione, mentre il contratto è in realtà stato stipulato il 6 giugno, quindi ha pagato in ritardo, tanto è vero che poi pagò anche un altro imposta per sanare la situazione (e di questo nulla mi venne detto).

    Ma la cosa più grave, a mio giudizio, è che nel pagare ha usato il codice che si adopera per pagare l'imposta sull'intera durata della locazione, mentre invece la cifra versata è pari all'imposta di un solo anno di locazione, insomma per un contratto di 4 anni ha versato l'imposta di un anno usando il codice che invece si usa per l'intera locazione.

    Questo mi mette in una situazone imbarazzante perché dovendo fare il rinnovo non posso che usare il codice per le annualità successive e questo va a creare un incongruenza nei dati che potrebbe anche portare a qualche tipo di controllo o sanzione.
     

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