Quando si può ritenere un intermediario poco affidabile?

[Agape]

Buongiorno a tutti,
sono deciso ad acquistare un immobile e sto visionando diversi appartamenti con diverse agenzie..
Ammetto di non avere una grande esperienza sui rapporti con agenti immobiliari , quindi non so esattamente quale deve essere il gioco di un agente, ossia fin quanto può mentire pur di vendere..

Ovviamente per "menzogne" non intendo il gioco di definire una catapecchia una casa "da grandi potenzialità" , o omettere che una finestra non si apre per un difetto dell'infisso..

Ho visitato un immobile propostomi da loro che, secondo l'annuncio, è di 170 mq su 3 piani con giardino di 70mq..visto da vicino mi sembra effettivamente più piccolo...ma fin qui , accetto una piccola bugia sui mq..magari di 5-10 mq di differenza..
La casa è messa molto bene, ristrutturata a nuovo, ottimi materiali e anche un bell'arredo (incluso nel prezzo)..Però per il prezzo indicato nell'annuncio ci può stare..il sospetto nasce quando la stessa agenzia, durante le varie conversazioni, ha prima detto che si potrebbe applicare il 4% di sconto..poi l'8% e infine il 10%...ovviamente in queste conversazioni io non avevo ancora parlato di trattativa, né avevo esplicitamente mostrato interesse ma è stata la stessa agenzia a sparare 3 prezzi diversi durante la presentazione..E questa cosa più che aumentare il mio interesse hanno fatto aumentare i miei sospetti...

Sembra una buona offerta, ma ho la sensazione che chi sta vendendo, sta fuggendo da quella casa...c'è ancora qualcosa in giro di uso quotidiano..

A quel punto mi viene naturale chiedere quale sia il motivo per cui il venditore vuole vendere la casa, soprattutto dopo averla ristrutturata e arredata da poco e di tutta risposta l'agenzia mi dice che il venditore aveva acquistato la casa direttamente dal costruttore 30 anni fa..negli ultimi 3 anni ha deciso di ristrutturarla e ri-arredarla ma poi ha trovato una casa che gli piaceva tanto, più grande, e quindi ha deciso di venderla con tutto l'arredo...

Qualcosa non torna e vado a fare la visura catastale storica dell'immobile dove noto che l'immobile è stato in realtà comprato 10 mesi fa..Inoltre sempre da visura risulta che l'immobile invece di essere di 170mq è di 120mq, ben 50mq di differenza...diciamo che quindi non si potrebbero neanche attaccare al discorso che i mq dichiarati erano comprensivi di giardino..
Nè l'agenzia può dire di non conoscere la visura catastale storica dell'immobile che stanno vendendo, sarebbe ridicolo..

Quindi mi convinco che ci sia qualcosa che non va...10 mesi fa il venditore compra casa, la restaura con ottimi materiali, la arreda..ci va a vivere..e dopo 10 mesi la rivendi con una certa fretta (i 3 ribassi immediati proposti dall'intermediario dimostrano la fretta nel vendere)..

Secondo voi, posso ritenere l'intermediario poco affidabile?
O "mentire" sui mq e sulla storia è da ritenersi una bugia che fa parte del gioco di un intermediario?

 

[Miciogatto]

ma fin qui , accetto una piccola bugia sui mq..magari di 5-10 mq di differenza..

Misurare i mq di un appartamento non è una scienza esatta.
O meglio, lo è ma bisogno dichiarare in anticipo qual è il metodo di misurazione, roba da tecnici, lascia stare. Importante che sia grande abbastanza come la vuoi tu, che ci stanno i mobili ecc.

Ovvio che vi è differenza tra un monolocale o una villa ma alla fine le case si acquistano "a corpo" e non a misura, cioè a quel prezzo cui ci si accorda e non un tanto al chilo.

ha prima detto che si potrebbe applicare il 4% di sconto..poi l'8% e infine il 10%...ovviamente in queste conversazioni io non avevo ancora parlato di trattativa

Qui osserverei una certa ambiguità ma direi piuttosto ingenuità dell'agente.

Inoltre sempre da visura risulta che l'immobile invece di essere di 170mq è di 120mq, ben 50mq di differenza.

Ecco la visura è un altro dei metodi cui mi riferivo.
Se proprio vuoi sapere i mq secondo il tuo fabbisogno prendi tu le misure di quello che ti interessa.

Quindi mi convinco che ci sia qualcosa che non va...10 mesi fa il venditore compra casa, la restaura con ottimi materiali, la arreda..ci va a vivere..e dopo 10 mesi la rivendi con una certa fretta (i 3 ribassi immediati proposti dall'intermediario dimostrano la fretta nel vendere)..

Potrebbe essere banalmente un investitore che compra ristruttura e rivende e ci mette la residenza per pagare meno tasse, nulla di strano.

Secondo voi, posso ritenere l'intermediario poco affidabile?

Da quello che racconti non ci sono elementi per giudicare.

Se la casa ti piace, mi preoccuperei piuttosto di fare una proposta vincolandola all'esito entro un termine breve di tue verifiche da parte di un tuo tecnico (oppure se fai mutuo condizionata in questo senso) e spero che l'agente di fornisca almeno una visura ipotecaria nel momento in cui stacchi un assegno.

 

[Agape]

Misurare i mq di un appartamento non è una scienza esatta.
O meglio, lo è ma bisogno dichiarare in anticipo qual è il metodo di misurazione, roba da tecnici, lascia stare. Importante che sia grande abbastanza come la vuoi tu, che ci stanno i mobili ecc.

Ovvio che vi è differenza tra un monolocale o una villa ma alla fine le case si acquistano "a corpo" e non a misura, cioè a quel prezzo cui ci si accorda e non un tanto al chilo.


Qui osserverei una certa ambiguità ma direi piuttosto ingenuità dell'agente.


Ecco la visura è un altro dei metodi cui mi riferivo.
Se proprio vuoi sapere i mq secondo il tuo fabbisogno prendi tu le misure di quello che ti interessa.




Potrebbe essere banalmente un investitore che compra ristruttura e rivende e ci mette la residenza per pagare meno tasse, nulla di strano.


Da quello che racconti non ci sono elementi per giudicare.

Se la casa ti piace, mi preoccuperei piuttosto di fare una proposta vincolandola all'esito entro un termine breve di tue verifiche da parte di un tuo tecnico (oppure se fai mutuo condizionata in questo senso) e spero che l'agente di fornisca almeno una visura ipotecaria nel momento in cui stacchi un assegno.

Ti ringrazio per la risposta..

A questo punto ti chiedo se c'è qualcosa che posso richiedere o controllare privatamente PRIMA di fare una offerta..
Ho chiesto per un altro immobile delucidazioni su eventuali lavori condominiali ma mi hanno detto che è una risposta che posso ricevere solo verbalmente, che il venditore dichiara che non sono previsti lavori..e che comunque chi vende, dovesse aver omesso qualcosa, sarà poi lui direttamente responsabile...Ok che il verbale della riunione condominiale non è un atto pubblico, ma è davvero assurdo richiederlo per verificare le problematiche all'interno di un condominio?

 

[Bagudi]

Gli amministratori, per motivi di privacy, non danno informazioni agli estranei, nemmeno agli agenti immobiliari, per cui basta scrivere nella proposta - cosa comune - che eventuali lavori già deliberati siano a carico del venditore, come per legge.

L'importante è che tu faccia una proposta subordinata alla conformità catastale ed urbanistica (nel caso il venditore nella ristrutturazione abbia commesso degli abusi o ce ne fossero di preesistenti...).

Questa è la cosa che conta di più.

 

[Laura.Roma]

Qualcosa non torna e vado a fare la visura catastale storica dell'immobile dove noto che l'immobile è stato in realtà comprato 10 mesi fa..

Perchè l'AI ha mentito su questo dettaglio? Le altre balle sulla metratura etc sono la normalità, ma questa insospettisce e va indagata.
Io mi informerei presso vicini/negozianti... a volte un vicino molesto può rovinarti la vita. Può essere una ragione per cui l'attuale proprietario sta vendendo. Conosci già la zona dove andrai a vivere? Ti sei informato sulla "fauna umana" presente? Hai controllato che non ci siano nei pressi attività che possano recare disturbo (non so locali notturni, attività industriali con passaggio di automezzi etc)?
Uno che compra casa e dopo poco ci ripensa deve sempre insospettire.
Io ti consiglierei di prendere più informazioni possibili.

 

[Utente Cancellato 72152]

Gli amministratori, per motivi di privacy, non danno informazioni agli estranei, nemmeno agli agenti immobiliari, per cui basta scrivere nella proposta - cosa comune - che eventuali lavori già deliberati siano a carico del venditore, come per legge.

Inoltre, al notaio bisogna presentare una dichiarazione dell'Amministratore di Condominio dove si rileva la situazione creditoria o debitoria del venditore rispetto al condominio. Un buon venditore, al rogito, presenta la situazione a zero: niente debiti, niente crediti, tutto saldato almeno fino al giorno del rogito. Questa dichiarazione solo il venditore può chiederla all'amministratore, ma è sovente necessaria per rogare.

E' importante stabilire sul rogito chi proseguirà il recupero delle detrazioni IRPEF per eventuali ristrutturazioni edilizie effettuate sull'immobile, in quanto - per default - esse vengono trasferite all'acquirente, salvo diversamente specificato sul testo del rogito notarile.

E' corretto rendere edotto l'acquirente sull'esistenza o meno di un eventuale fondo condominiale (al quale ogni condomino contribuisce in base ai propri millesimi di proprietà), e la consistenza dello stesso, che viene trasferito all'acquirente in fase di passaggio di proprietà.

Ricordiamo infine che qualora l'abitazione abbia delle pertinenze, esse vengono automaticamente trasferite all'acquirente assieme all'abitazione, qualora non venga diversamente specificato sul rogito (*)

=================

(*)
Art. 818 c.c.:
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

Pertanto, le pertinenze di un bene immobile devono ritenersi comprese nel trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderle.

 

[ab.qualcosa]

al notaio bisogna presentare una dichiarazione dell'Amministratore di Condominio dove si rileva la situazione creditoria o debitoria del venditore rispetto al condominio.

Diciamo che è opportuno averla.
Non mi risulta alcuna necessità tecnico-giuridica.

 

[Utente Cancellato 72152]

Diciamo che è opportuno averla.
Non mi risulta alcuna necessità tecnico-giuridica.

Mi correggo: diciamo che DI SOLITO i notai precisi chiedono tale dichiarazione.
Però essa NON E' LEGALMENTE NECESSARIA. Giusta, la tua precisazione.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
sono deciso ad acquistare un immobile e sto visionando diversi appartamenti con diverse agenzie..
Ammetto di non avere una grande esperienza sui rapporti con agenti immobiliari , quindi non so esattamente quale deve essere il gioco di un agente, ossia fin quanto può mentire pur di vendere..

Ovviamente per "menzogne" non intendo il gioco di definire una catapecchia una casa "da grandi potenzialità" , o omettere che una finestra non si apre per un difetto dell'infisso..

Ho visitato un immobile propostomi da loro che, secondo l'annuncio, è di 170 mq su 3 piani con giardino di 70mq..visto da vicino mi sembra effettivamente più piccolo...ma fin qui , accetto una piccola bugia sui mq..magari di 5-10 mq di differenza..
La casa è messa molto bene, ristrutturata a nuovo, ottimi materiali e anche un bell'arredo (incluso nel prezzo)..Però per il prezzo indicato nell'annuncio ci può stare..il sospetto nasce quando la stessa agenzia, durante le varie conversazioni, ha prima detto che si potrebbe applicare il 4% di sconto..poi l'8% e infine il 10%...ovviamente in queste conversazioni io non avevo ancora parlato di trattativa, né avevo esplicitamente mostrato interesse ma è stata la stessa agenzia a sparare 3 prezzi diversi durante la presentazione..E questa cosa più che aumentare il mio interesse hanno fatto aumentare i miei sospetti...

Sembra una buona offerta, ma ho la sensazione che chi sta vendendo, sta fuggendo da quella casa...c'è ancora qualcosa in giro di uso quotidiano..

A quel punto mi viene naturale chiedere quale sia il motivo per cui il venditore vuole vendere la casa, soprattutto dopo averla ristrutturata e arredata da poco e di tutta risposta l'agenzia mi dice che il venditore aveva acquistato la casa direttamente dal costruttore 30 anni fa..negli ultimi 3 anni ha deciso di ristrutturarla e ri-arredarla ma poi ha trovato una casa che gli piaceva tanto, più grande, e quindi ha deciso di venderla con tutto l'arredo...

Qualcosa non torna e vado a fare la visura catastale storica dell'immobile dove noto che l'immobile è stato in realtà comprato 10 mesi fa..Inoltre sempre da visura risulta che l'immobile invece di essere di 170mq è di 120mq, ben 50mq di differenza...diciamo che quindi non si potrebbero neanche attaccare al discorso che i mq dichiarati erano comprensivi di giardino..
Nè l'agenzia può dire di non conoscere la visura catastale storica dell'immobile che stanno vendendo, sarebbe ridicolo..

Quindi mi convinco che ci sia qualcosa che non va...10 mesi fa il venditore compra casa, la restaura con ottimi materiali, la arreda..ci va a vivere..e dopo 10 mesi la rivendi con una certa fretta (i 3 ribassi immediati proposti dall'intermediario dimostrano la fretta nel vendere)..

Secondo voi, posso ritenere l'intermediario poco affidabile?
O "mentire" sui mq e sulla storia è da ritenersi una bugia che fa parte del gioco di un intermediario?

Sembra un agente immobiliare un po' improvvisato, ma la questione dei 10 mesi non vuol dire nulla, una persona può ristrutturare per venderla meglio (si vendono case rogitate 3/4 mesi prima, comprate apposta per ristrutturarle e venderle) oppure può averla comprata e cambiato progetti di vita. Però il tuo post è interessante, perchè evidenzia una cosa ovvia ma talvolta trascurata, come il comportamento, la preparazione e la trasparenza di un agente immobiliare possa far apparire più sicuro un acquisto e di conseguenza, l'assenza di precisione dell'agente possa farlo apparire addirittura sospetto.

 

[Utente Cancellato 72152]

Sembra un agente immobiliare un po' improvvisato, ma la questione dei 10 mesi non vuol dire nulla, una persona può ristrutturare per venderla meglio (si vendono case rogitate 3/4 mesi prima, comprate apposta per ristrutturarle e venderle) oppure può averla comprata e cambiato progetti di vita

C'è anche un'ennesima opzione che mi ha ricordato oggi il mio amministratore di condominio che è anche avvocato. Se uno ha perso il posto di lavoro, e aveva puntato tutto su Roma comprando casa, con l'aria che tira conviene vendere casa, con una certa sollecitudine ed evitando prezzi troppo alti. Il problema è essere così bravi a non lasciar trasparire questa sollecitudine, per evitare di dover svendere.