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  1. luisct

    luisct Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, ho trovato un piccolo immobile (50mq) venduto tramite agenzia e vorrei bloccarlo con una proposta d'acquisto ma ho bisogno di alcuni vostri consigli, in quanto:

    1) l'immobile (attualmente di circa 100 mq), verrà diviso, da un tecnico, in due unità di 50 mq (io vorrei acquistare uno di questi; ovviamente la planimetria non è aggiornata e non corrispondente alla reale situazione ATTUALE dell'immobile..la consegna è prevista tra 3 mesi)
    2) Il capitolato con i lavori da effettuare non è per nulla dettagliato (la ristrutturazione è a carico del tecnico che sta procedendo alla separazione dell'unità abitativa e alla ristrutturazione, con i materiali che acquista di volta in volta presso i suoi venditori di fiducia e quindi non riesce preventivamente ad elencare tutti i materiali che utilizzerà in dettaglio--> ho comunque espresso la volontà di personalizzare alcune parti e mi è stato risposto dall'agenzia che, pagando la differenza, non dovrebbe essere un problema..)
    3) La proposta dovrei farla alla "vecchia proprietà" e non al tecnico in quanto, secondo i loro accordi, il primo appartamento venduto serve a colmare la cifra che deve "intascare" - per vendere l'intero immobile- la "vecchia proprietà" dal tecnico , che a sua volta risulterà intestatario del secondo appartamentino.

    Io attualmente ho solo la planimetria (realizzata dal tecnico) con le misure non definitive, la successione relativa alla "vecchia proprietà" (visto che non è stato ancora siglato un atto di compravendita tra tecnico e vecchia proprietà), la visura storica dell'INTERO immobile, oltre al blando capitolato dei lavori.

    Alla luce di ciò, come posso tutelarmi in fase di proposta d'acquisto? Quali clausole inserire nelle classiche due pagine prestampate dell'agenzia? devo allegare anche il capitolato non dettagliato dei lavori, con le modifiche da me richieste?
    Vorrei bloccare l'immobile ma non vorrei incorrere in grane o truffe.

    Grazie a chiunque volesse lasciare commento
     
  2. Ettore Arru

    Ettore Arru Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il sistema per tutelarsi è da ricercare esclusivamente nel preventivo spesa/capitolato da sottoscrivere con la "proprieta" che a sua volta dovrà tutelarsi con il tecnico.
    Ragiona come se fosse già una tua casa da ristrutturare: affideresti la ristrutturazione ad un tecnico senza conoscerne la spesa finale ?

    Potrebbe essere normale ipotizzare degli scostamenti, rispetto a quanto concordato, che però devono essere giustificati - e racchiusi entro limiti concordati.
     
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  3. luisct

    luisct Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si ma in realtà alla "vecchia proprietà" non interessa quali lavori fa il tecnico visto che già hanno un accordo di vendita dell'intero immobile (di 100 mq) a un determinato prezzo. I lavori di divisione e ristrutturazione sono tutti a carico del tecnico. Il primo appartamentino venduto servirà ad appianare i debiti del tecnico per l'acquisto dell'intero immobile mentre il secondo sarà intestato al tecnico stesso.
    Quindi in realtà è come se io stessi trattando direttamente con il tecnico (anche se l'assegno lo dovrò intestare formalmente alla vecchia proprietà).
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciò non toglie che non si compra al buio.

    Quindi che il tecnico faccia un capitolato con i prezzi precisi, sul quale poi tu potrai chiedere le tue varianti, il cui costo dovrà essere precisato.

    Non stai comprando un Kg di formaggio.

    Ovviamente, dovrai precisare nella proposta d'acquisto che l'immobile dovrà essere frazionato correttamente prima del rogito e perfettamente in regola con le normative urbanistiche.
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io non vedo chiaro in questa situazione, chi si impegna in una vendita di una cosa che sta gestendo con danari un altro. Quali garanzie ci sono se il tecnico decide di non proseguire? Il proprietario firma e a sua volta si impegna con il tecnico ... c'è qualcosa che non va. Iniziate a riconoscere le figure in campo, dategli un nome e responsabilità contrattuali, visto che i lavori vengono fatti con i soldi tuoi .... lavori che dovranno essere garantiti. Hai incaricato un tuo tecnico oppure hai deciso a naso di fidarti ....
     
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  6. luisct

    luisct Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anzitutto grazie delle risposte! Da come mi è stato spiegato: il tecnico ha dato un X% di anticipo alla vecchia proprietà; nel frattempo sta dividendo l'immobile in due appartamenti e li sta ristrutturando. Non appena vende il primo salda interamente il debito con la proprietà pagando l'Y% residuo; l'altro appartamentino invece resterà a lui in modo da poterci guadagnare €. Vi sembra un giro "strano"? come posso tutelarmi durante la proposta d'acquisto?
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Senti un avvocato
     
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  8. luisct

    luisct Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo non conosco nessun avvocato..dovrei cercarne uno e pagare una consulenza..secondo voi è necessario?
     
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non ha alcun senso rivolgersi ad un avvocato.

    La vecchia proprieta', interviene negli atti, cosi' che il tecnico possa evitare tutte quelle spese e le plusvalenze, che invece il passaggio diretto, tra te e lui, comporterebbe.

    Cio' agevola anche te, se per l'acquisto, necessiti di un mutuo

    Se il frazionamento dell'immobile non ha ancora avuto luogo, il tecnico si guardera' bene, di far accettare la proposta.
    Perche' la circostanza, lo lascerebbe fuori dall'operazione, come un cucu'.

    In linea di principio, se l'immobile e' ancora indiviso, nella proposta che avanzerai, colora in verde la porzione di tuo interesse che intendi acquistare, nello stato di fatto in cui si trova.

    Un computo metrico,
    potra' determinare quanto verranno a constare, tutti gli interventi necessari per ultimarlo, con opere che siano di tuo gradimento.

    Senza disturbare l'avvocato, e' su questa fusione dell'accordo, che dipendera' il buon esito dell'affare.
    Quindi la condizione espressa e' che cio' si avveri.

    Proposta bassa, con minimo acconto, ad avvicinare le parti a sedersi attorno ad un tavolo per individuare chi, deve prendere cosa.

    Cio' che bisogna capire, e' come e con quali titoli, il tecnico stia agendo sulla proprieta'.

    Che, in assenza di rogito, si presume da un preliminare.
    Ammesso che si sia gia' azzardato a farlo.
    Atteso che cio', gli imporrebbe una scadenza da rispettare, nei confronti della proprieta' originale.

    A far scattare la tagliola, delle imposte e delle tasse, che pregiudicheranno l'operazione immobilare se frattanto, non si e' reperito un acquirente.

    Capire in che stato e' e/o in quale punto si trovi, la conclusione delle pratiche tra di loro, ti aiuterebbe.
    Pure per oterti dare un suggerimento piu' compiuto.

    Se vuoi il mio parere, da come hai esposto, scommetto che formalmente, non siano neppure iniziate.

    Lo siano o no, se nella tua azione di compera, puoi fare conto, su buona parte di capitali propri, in questo tipo di contesti, si possono fare dei buoni affari.
     
    Ultima modifica: 4 Gennaio 2017
  10. davideboschi

    davideboschi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi sembra un caso tipico. La proprietà decide di ristrutturare, ricostruire, frazionare... incarica un'impresa che fa i lavori (o un tecnico che li fa fare), e la paga non in soldi, che non ha, ma con un'appartamento o due (in questo caso meno di uno, perché l'appartamento lo vende al tecnico, ma certamente a prezzo scontato in modo che lui abbia il suo guadagno).
    Quello che c'è di veramente poco chiaro in questa faccenda è il capitolato. Se ti impegni a comprare e dai una caparra, deve esserci un capitolato certo, disegni tecnici completi con misure e metrature chiare, data di consegna specificata e improrogabile, e penali certe in caso di inadempienza, magari con garanzia bancaria che ti permette di riavere almeno la caparra. Non dimenticare che i tecnici possono sparire e le imprese fallire, e tu uscirne con le ossa rotte.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :riflessione:
    e all'acquirente che gli e frega?
    bah, e dove starebbe l'agevolazione?
     
    A Ettore Arru piace questo elemento.
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Secondo me non e' questo il caso. Qui abbiamo una proprietà che vende. Un acquirente che vorrebbe acquistare per frazionare e vendere una parte. Perché la vedo labile, perché l'acquirente non ha la forza economica di acquistare non si sa se il frazionamento e' fattibile non si capisce da cosa scaturisce il prezzo senza un capitolato.
     
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  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è dato sapere se il tecnico ha già stipulato un preliminare col venditore.

    Posto che potrebbe pure avere una procura.

    Qualsiasi sia lo strumento di azione, se l'acquirente deve procedere all'acquisto, transando direttamente con il venditore originale, l'operazione sarà soggetta alla sola imposta di registro.

    Se invece dovrà essere il tecnico, a trasferire il titolo di proprietà, nell'operazione immobiliare, si accumuleranno gli oneri, dovuti per la probabile imposta al 9%, oltre a quelli della eventuale plusvalenza, dovuta per il passaggio al cliente finale.

    Tutti inesorabili ed inevitabili costi, che il tecnico potrebbe evitare "a valle", scontandoli " a monte", nel favore della parte acquirente, nominandolo ad intervenire al rogito.

    Ecco cosa gli frega all'acquirente. ( Testina)

    Il regime di imposta di registro e l'intervento al rogito del venditore originale, agevolano il conseguimento dell'eventuale mutuo, lasciando ogni margine di manovra possibile riferito ai valori della perizia, consentendo di sistemare il dichiarato in atto.

    Prassi impossibili da porre in essere, in presenza del preventivo ed avvenuto atto definitivo, tra il tecnico e il venditore originale.
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si vendono montagne di case senza capitolato.
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma cosa stai dicendo. Qui si rischia il bagno di sangue.
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bah...
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E chi compra scommetto non lo chiede anzi non lo vuole! Ma dove li trovate sti acquirenti ditemi dove.
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sogna sogna.... Il tecnico intendo.
     
  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se uno sceglie le piastrelle di capitolato, verdi o rosse, sanitari sospesi o appesi, oppure se va in extracapitolato, ciò non inficia affatto nella compravendita.

    L'acquirente, può benissimo andare direttamente dal fornitore del tecnico, a scegliere il proprio capitolato personalizzato.

    L'intervento al rogito, con il venditore originale in regime di imposta di registro e la fattura del tecnico a saldo, per le opere di ristrutturazione, impianti e finiture, costituirà il prezzo finale dell'alloggio.
    Oltre alla possibilità di accedere alle detrazioni.

    Alloggio, che viene così consegnato appena fatto, in un regime di tassazione assai più agevolato di quello normalmente imposto, per l'acquisizione di immobili ex novo da parte di soggetti sottoposti a plusvalenze o ad IVA
     
    Ultima modifica: 4 Gennaio 2017
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Di sicuro, se procede al rogito prima, di trasferire l'alloggio al cliente finale, farà un bagno di sangue.

    Lasciando sul terreno tutto il margine di guadagno.
     

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