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  1. Valeria Scotellaro

    Valeria Scotellaro Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ciao a tutti,
    ho una situazione particolare. Ci sono due studenti che vorrebbero fare la disdetta anticipata del contratto di locazione transitorio per universitari, in cui ci sono in totale tre conduttori (quindi uno di loro non lascerebbe l'appartamento).
    In questo caso, se loro vanno via, il terzo conduttore è OBBLIGATO a dover pagare l'intero canone di locazione? Essere obbligati in solido significa questo?
    E allora la "facoltà di recesso parziale per il conduttore in caso di pluralità di conduttori" per i contratti transitori per universitari a cosa serve?
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Immagino che la clausola a cui fai riferimento, in genere riportata nei contratti-tipo, sia la seguente: “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.”

    Il contratto stipulato tra il proprietario di un appartamento e una pluralità di conduttori obbliga questi ultimi in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Questo significa che il proprietario ha diritto di percepire per intero il canone pattuito, a prescindere dalle scelte dei singoli componenti. Salvo non ricorrano gravi motivi tali da giustificare un recesso anticipato, il contratto va rispettato fino alla sua naturale scadenza. Per quanto riguarda il recesso nel contratto per studenti, uno o più co-conduttori possono recedere dal contratto, lasciando in capo agli altri gli obblighi derivanti dal contratto. Saranno questi evidentemente a doversi fare carico di reperire gli eventuali subentranti, con il consenso del locatore. E’ poi da osservare che in presenza di un contratto unico, pur intestato a più studenti, deve ritenersi che la conseguenza del recesso di uno o più di essi, è che gli altri (nel caso in evidenza uno solo) si trovano costretti a sopportare un canone pro quota proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito, il che può integrare gli estremi del grave motivo legittimante il recesso dal contratto da parte di chi rimane.

    Tutti i passaggi, cioè il recesso parziale, così come l'eventuale subentro parziale, dovranno essere accettati da tutte le parti contraenti e debitamente registrati. Dal punto di vista formale – se al momento non subentra qualcuno al posto degli inquilini che se vanno – occorre:

    a) Versare l’imposta di registro (€ 67,00; cod. trib. 110T) a mezzo modello F23; la cessione è l’unico atto soggetto a tassazione anche in regime di cedolare.

    b) Registrare una cessione di contratto, a mezzo modello 69: la cessione è per contratto, vale a dire che i conduttori B e C cedono la loro quota di contratto ad A che rimane.
    Nel quadro A, in TIPOLOGIA DELL’ATTO, scriverai CESSIONE + estremi dell’atto.
    Nel quadro B: n° ord. 1: i dati del proprietario; n° ord. 2 i dati dell’inquilino che rimane (non quelli degli inquilini che vanno via).
     
    A Limpida piace questo elemento.
  3. Valeria Scotellaro

    Valeria Scotellaro Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie mille Pennylove...
     
  4. Miromiro

    Miromiro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    X Pennylove:
    mi riallaccio a questa conversazione perché mi trovo in un caso simile.
    In un normale contratto 4+4 che comprende 4 inquilini, uno di questi se ne va ma al momento nessuno gli subentra ( o meglio, verrá una ragazza ma x pochi mesi, chepreferiva non essere inserita in contratto al momento. I restanti inquilini sono d'accordo).
    L'inquilino uscente vuole in ogni modo uscire dal contratto.
    Mi sorge un dubbio, poiché nei casi precedenti mi sono trovata sempre a fare dei subentri: leggo infatti che nel mod 69 dovrei indicare il proprietario e di seguito i due inquilini che restano in contratto.
    Io invece avrei indicato il proprietario e l'inquilino che se ne va...

    E la scrittura privata ( con i due bolli da €14,62) cui si specifica il tutto per iscritto, la si deve fare in questo caso o si puó evitare?

    grazie molte
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Riguardo la compilazione del mod. 69 (per non ripetermi) ti rimando qui: http://www.immobilio.it/threads/cessione-dubbi-mod-69.26147/#post-276018

    Nel caso se vada un originario conduttore senza che, al suo posto, ne subentri un altro è opportuno formalizzare con scrittura privata (che può essere registrata) la cessione del contratto ai coinquilini che rimangono, i quali, tuttavia, devono essere tutti d’accordo di assumersi per intero gli obblighi contrattuali, facendosi carico dell’intero pagamento del canone di locazione.

    Tale scrittura privata è necessaria sotto il profilo civilistico: secondo la ricostruzione prevalente in giurisprudenza, la cessione di un contratto plurilaterale si perfeziona solo con l’intervento di tre soggetti: il cedente (colui che se ne va), il cessionario (nel caso proposto, i conduttori che rimangono a cui il cedente cede la sua quota di contratto) ed il terzo (cosiddetto contraente ceduto, vale a dire il locatore). La forma scritta è richiesta per le seguenti ragioni:

    a) per la cessione di contratto devono osservarsi le stesse forme prescritte per il contratto a cui si riferisce, vale a dire la forma scritta;

    b) essendo un contratto plurilaterale (ritengo in solido, ma attendo conferma) è necessario il consenso di tutte le parti in causa (compreso ovviamente il proprietario): chi se ne vuole andare non basta che dia disdetta al locatore, in quanto il recesso parziale dal contratto deve essere accettato da tutti per liberare il conduttore uscente;

    c) nel contratto standard 4+4 dovrebbe essere presente una clausola di questo tipo (o simili): “Qualunque modifica al presente contratto non potrà avere luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto”.
     
  6. Miromiro

    Miromiro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie mille x le risposte sempre chiare ed esaustive.
    Tutto chiaro sull'obbligo della forma scritta firmata ed accettata da tutte le parti, ma siamo obbligati a consegnarla all' ADE insieme al 69 e all'F23 ( con le due marche da bollo da € 14,62, che mi risulta servano anche in regime di cedolare secca), oppure tale scrittura potrebbe essere anche semplicemente firmata e conservata dalle singole parti?

    Molte grazie anche x il link sul mod. 69, mi sará utilissimo anche in futuro!
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Perché si perfezioni la cessione di “quota di contratto”, la giurisprudenza richiede un atto scritto. La registrazione della scrittura privata, per quanto consigliabile per la certezza delle parti, non è indispensabile.

    In alternativa a quanto indicato – se sei in cedolare – potresti ogni volta risolvere il contratto, a costo zero (la cessione, in cedolare, è comunque onerosa), e stipularne uno nuovo (sempre a costo zero) con i conduttori rimanenti ed eventualmente subentranti: in questo caso, però, il termine iniziale e quello finale del contratto slitteranno in avanti.
     
  8. Miromiro

    Miromiro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ancora grazie x i chiarimenti!
     
  9. Enpra

    Enpra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi trovo nella stessa situazione, sono il locatore di un affitto dato a due conduttori. Uno dei due ha mandato disdetta nei termini (3 mesi) effettuata due mesi fa, vorrei quindi fare un recesso parziale. Ora manca un mese, il conduttore dovrebbe andarsene a fine Agosto. Cosa succede se l'altro conduttore non è disposto a sobbarcarsi il maggiore onere derivante dal canone?
     
  10. smiciulandia

    smiciulandia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono anch'io in questa situazione, una delle due studentesse a cui ho affittato casa mi ha inviato raccomandata con comunicazione di recesso anticipato. Calcolando di risparmiare sulla mensilità di Agosto e non pagando l'affitto a partire dal ricevimento della lettera. Ma che fine fanno i gravi motivi? Non dovrebbe almeno dare una giustificazione? Inoltre non è semplice trovare una sostituta a Giugno. ...Devo andare da un 'avvocato? Grazie mille
     

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