Registrazione della Proposta d'Acquisto: tempistiche e destinazione del deposito cauzionale

[vivianaval]

Ho una proposta d'acquisto datata 09 12 2010 se faccio il preliminare il 07 01 2011 e registro il preliminare sono apposto con i tempi della registrazione? devo registrare la proposta per forza entro i 20 giorni? che succede se aspetto il preliminare per registrare quello? se passano i venti giorni e l'acquirente dovesse tirarsi indietro per il preliminare che succede al deposito cauzionale? ed io devo chiedere che mi sia pagata la provvigione?

 

[Maurizio Zucchetti]

se faccio il preliminare il 07 01 2011 e registro il preliminare sono apposto con i tempi della registrazione?

A termini di legge no! Se fra la data della proposta e quella del preliminare passano più di 20 giorni si devono registrare entrambi!

se passano i venti giorni e l'acquirente dovesse tirarsi indietro per il preliminare che succede al deposito cauzionale?

Se la caparra versata al momento della stesura della proposta è qualificata come caparra confirmatoria la parte che risulta inadempiente (quale potrebbe essere quella che rifiuta di procedere con il preliminare) perde la caparra (se acquirente) o deve restituirla raddoppiata (se venditore).

ed io devo chiedere che mi sia pagata la provvigione?

Ragionando come sopra a termini di legge, dato che l'opera di intermediazione si conclude quando la parte proponente ha la conoscenza dell'accettazione della sua proposta, l'Agenzia ha diritto ad esser pagata.
Personalmente credo che in tale situazione sia opportuno giungere ad un accordo per un rimborso spese!

 

[gcaval]

Domanda: ma la non registrazione o la registrazione tardiva invalida un contratto? Credevo che la registrazione riguardasse più questioni fiscali (senza entrare nel merito di quali e quante siano le penali) che civili. Mi sbaglio?
Il preliminare é valido comunque, in quanto nasce proprio come scrittura privata, anche se con l'obbligo della registrazione.

Se la caparra versata al momento della stesura della proposta è qualificata come caparra confirmatoria la parte che risulta inadempiente (quale potrebbe essere quella che rifiuta di procedere con il preliminare) perde la caparra (se acquirente) o deve restituirla raddoppiata (se venditore).

Attenzione a non sottovalutare la forza giuridica del contratto preliminare (una proposta accettata e che dell'accettazione abbia avuto notizia il proponente è di per sé un preliminare!): l'obbligo di vendere o acquistare può essere eseguito anche contro la volontà della parte che si rifiuta di farlo spontaneamente.
L'art. 2932 del c.c. prevede la cosiddetta "esecuzione in forma specifica dell'obbligo del contrarre": la controparte di chi rifiutasse di stipulare l'atto definitivo può chiedere al giudice di pronunciare una sentenza che tenga il posto del consenso rifiutato della parte inadempiente. Tutto ciò, naturalmente, sul presupposto che tale rifiuto alla stipulazione definitiva sia ingiustificato.
Morale della favola: la caparra confirmatoria non è l'unica cosa che si può perdere. Il fatto che molte controversie si risolvano in questo modo non significa che non si possa ricorrere all'esecuzione in forma specifica.

 

[Maurizio Zucchetti]

L'art. 2932 del c.c. prevede la cosiddetta "esecuzione in forma specifica dell'obbligo del contrarre": la controparte di chi rifiutasse di stipulare l'atto definitivo può chiedere al giudice di pronunciare una sentenza che tenga il posto del consenso rifiutato della parte inadempiente. Tutto ciò, naturalmente, sul presupposto che tale rifiuto alla stipulazione definitiva sia ingiustificato.

Quoto al 100% e ringrazio gcaval per aver completato l'informazione: nella fretta la possibilità di richiedere l'adempimento forzoso "de jure" mi era sfuggita!