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  1. dottoerre

    dottoerre Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Carissimi Colleghi,

    ho un dubbio.Ieri ho ritirato una proposta d'acquisto modello FIMAA per una vednita di appartamento del valore di 275.000,00 lasciando il cliente un deposito come caparra di 10.000,00 euro pero' vincolata al rilascio di un mutuo bancario ossia condizionata.Il proprietario ha accettato e ,poichè si passerà direttamente al rogito con intervento dell'istituto creditizio per il restante importo di 260.000,00 praticament ela proposta accettata assume ruolo già di preliminare.
    n questo caso devo procedere alla registrazione oppure bisogna aspettare delibera della banca per proseguire con scoglimento del vincolo e incasso ovvio dell'assegno o bisogna in ogni caso procedere con la registrazione...?nel caso la banca non desse via libera poi l'acquirente perderebbe registrazione?
    aspetto vostro parere.
    dottoerre
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Ciao Dottoerre, non mi è mai capitata questa casistica, di solito faccio sempre anche il preliminare...

    ... Però ho sempre saputo che qualsiasi scrittura privata (proposta d'acquisto inclusa quindi) va registrata entro il termine di 20gg dalla stipula.
    All'Agenzia delle Entrate non interessano clausole sospensive di sorta... S'ha 'dda pagà! :)
     
  3. neni

    neni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    sarebbe 'dda paga' , pero' se a banca non accetta il mutuo come la metti ? grossolanamente il tuo cliente dovrebbe sborsare 220.00 euri ,e tu devi registrare per l'antiriciclaggio.......e via di seguito Hai messo una data nella firma dell'accettazione.........l'assegno di deposito è a tue mani ? se hai messo la data e se hai consegnato l'assegno ed è stato incassato allora devi registrare nei venti giorni, in caso contrario con l'accordo delle parti potresti non indicare la data per l'accettazione sino alla delibera della banca, quando si ha certezza per il mutuo , allora in quel caso aggiungi la data e registri nei venti gionri,successivi , perchè non credo che la banca in 20 gg. possa dalla predelibera passare al rogito . Cosi' sono tutti felici e contenti, eviti in questo modo di far buttare via del denaro. Purtroppo questa storia della registrazione è stata buttata giu' da alcuni politici incompetenti, meno male che erano rossi....a favore del popolo!
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Neni, sostanzialmente il tuo ragionamento è giusto, ma un filo rischioso... Aggiungerei a quel punto il consiglio di non rilasciare NESSUNA copia di preliminare a NESSUNA delle due parti.... Non si sa mai.... Al limite se ne stampa una senza firme e con la dicitura FAC-SIMILE.

    In questo modo è vero che si ha la certezza di non buttare via i soldi.

    Purtroppo il discorso delle registrazioni sembra essenzialmente fatto per produrre un aumento delle entrate tributarie, con la scusa di rendere più difficile l'evasione fiscale (difficile fino a un certo punto)... Applicando alla lettera la normativa non viene considerato il caso dell'amico Dottoerre (e nemmeno altri casi...) forse volutamente... In fin dei conti allo Stato 200€ fanno molto comodo.... MA A NOI DI PIU! :rabbia:
     
  5. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    guarda sono nella stessa situazione ad oggi .. proposta di 205.000 caparra 5.000 vincolo a mutuo. me ne dovrebbe dare 35.000 all'accettazione e il resto tramite mutuo all'atto.
    la banca darà la risposta a giorni .. ma non mi sono fatta dare i 35.000 da lei anche se la proposta è accettata perchè si vorrebbe passare direttamente all'atto senza preliminare nè registrazione ... (hanno premura ... e anch'io :^^: ) diciamo che il trucco sta nel non mettere la data di accettazione della proposta .. è vero che abbiamo l'obbligo di registrazione entro 20gg ma se il proprietario accetta e dopo 3 giorni facciamo l'atto .. chi mi deve dire niente??!! ;)
    o no? :shock: :shock:
    :risata:
     
  6. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Semplicemente io aspetterei la dlibera di mutuo tenendo ben stretta la copia della proposta in essere e senza rilasciare copia alcune alle parti, non esistono proposte/preliminare sub ordinati, nel senso che la clausola di subordinazione nopn deve mai comparire, rilasciata fotocopia barrata la consegnarai all'acquirente che a sua volta la consegnerebbe alla propiria banca...Aspetterei delibera di mutuo o se e' sicuro di aver mutuo farei firmare una liberatoria dove lui si assume responsabilita' e rischi, va bene tutto ma io con i soldi degli altri preferisco nn giocare... :D Avuta la delibera riconvocherei le parti rifacendogli la proposta e mettendo date oppurtune e coerenti, compreso l'incarico di vendita che deve essere per forza anteriore alla proposta, ponendolo in essere con la cifra pattuita e accettata, es. vecchio incarico 150.000 proposta acquistata 140.000 nuovo incarico con data anteriore a proposta a 140.000....insomma per essere tutti piu' tranquilli ;) ..Tornando a noi avuta delibera con la copia precedente in mano e nel cassetto e in tutte le sue copie, riscirvo proposta in data piu' congeniale e faccio firmare togliendo tutte le clausole sospensive come quella del mutuo..che non sono accettate dalla giuridzione italiana... :)
    Ciao a tutti :)
     
  7. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    :shock:

    Cosachecoosa????

    La clausola sospensiva legata alla delibera di mutuo ufficialmente non è riconosciuta in caso di ricorso legale????

    :disappunto: :disappunto: :disappunto: :disappunto: :disappunto:

    Questa non la sapevo.... Sei sicurosicurosicuro??? :confuso:
     
  8. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Non esistono clausole sospensive quindi sub ordinazioni, se per pura sfortuna succede qualcosa diventa un bel delirio risolvere la cosa in tribunale...Siamo noi che per comodita' e che per tranquillizzare l'acquirente inseriamo alla voce note, la presente e' sub ordinata all'ottenimento della delibera di mutuo, in quel preciso istante noi stiamo facendo scrivere una proposta e assicurandoci una potenziale provvigione se il venditore accetta, ma allo stesso tempo il nostro contratto non e' chiuso nemmeno se il venditroe accetta e l'acquirente controfirma....Il contratto e' "Sospeso" quindi inefficace...Quindi non chiuso e quindi mai registare qualcosa di sub ordinato perche' rilasciando caparra con clausola sospensiva noi siamo tecnicamente obbligati a darla al venditore che a sua volta sara' obbligato a restituirla nel caso in cui il contratto non si perfezioni o meglio il contratto non venga posto in essere abolendo le clausole sospensive...Io cerco di spiegare al venditore che una subordianzione vuol dire che nulla e' concluso e che l'assegno lo daro' solo dopo l'abolizione della clausola anche perche' altrimenti lui dovrebbe riceverlo e consegnarmene uno di pari importo intestato all'acquirente...
     
  9. racsofimaa

    racsofimaa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Buongiorno Dottoerre,
    la proposta, purchè sospensiva, con la firma dell'accettazione da parte del venditore e la firma (o comunicazione mediante r.r.) di presa visione dell'accettazione medesima da parte del proponente è divenuta contratto preliminare atutti gli effetti, ed il depisito cauzionale caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., per cui è da registrare.
    Buon lavoro
     
  10. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Non e' per cattiveria ma io non ho visto un contratto "Sospeso" Registrato..come si puo' registrare un contratto che non e' in essere?Mah?!? non per cattiveria ma io preferirei togliere i vincoli e poi registrare la cosa, anche perche' non vedo il motivo di fare registrare una cosa (ammesso che lo si possa fare) che non e' conclusa....Spendere oltre 200 € per una cosa che potrebbe non esistere non mi pare un buon servizio da offrire...Se cosi'0 fosse poi tutti i corsi di aggiornamento che mi sono stati fatti fare sarebbero stati sbagliati????? :shock:

    :shock: :shock:

    ;)
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Infatti è da registrare e la clausola puo essere o sospensiva o risolutiva. Differenza sostanziale?
    Con la sospensiva si perdono gli effetti giuridici dell'atto e con la risolutiva il contratto è risolto causa il verificarsi della condizione risolutiva, ma gli effetti giuridici non decadono e quindi........abbiamo diritto alla provvigione.
    IN qualunque dei due casi la proposta và registrata.
    Applicare la risolutiva sembra un pò una ..........(carognata) chi lo spiega poi ai clienti :D che il contratto è risolto ma io ho lavorato e ho diritto alla provvigione?
    Io personalmente non l ho mai applicata.
    Non capisco il collega Ruggeri che afferma che non sono giuridicamente riconosciute puo essere piu chiaro?
    Ciao Roby.
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Scusa Daniele se insito ma il contratto è in essere eccome, è un contratto sottoscritto dalle 2 parti condizionato da una clausola sospensiva, ed è efficace a tutti gli efffetti di legge. NEl caso specifico se si verifica l'evento futuro ed incerto (la banca non da il mutuo) il contratto è inefficace, se era sotto forma risolutiva è risolto ma ha prodotto effetti giuridici.
    Esempio: hai mai letto un atto di edilizia convezionata dove è tutto condizionato dalla clausola sospensiva per l'espropio del terreno?
    Ragazzi qui parliamo di aspetti legali non indifferenti ma che fanno parte del nostro lavoro.
     
  13. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Va bene a questo punto mi convinco...pero' ribadisco il concetto, meglio non giocare coi soldi degli altri..se poi salta tutto i 200 € e passa glieli ridate voi?
    Io preferirei rifare il tutto quando ho in mano una delibera e togliere tutte le clausole del caso..comunque adesso mi informo tramite il legale della societa', sono cose molto importanti queste, Roby hai pienamente ragione e se ho sbagliato chiedo ovviamente scusa :)
     
  14. neni

    neni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    concordo.
     
  15. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    giuridicamente Ha ragionre Roby!! è diritto!!
    quì ha ragione Daniele ... il signore appizza u scieccu cu tutti i carrubbi ... :risata: ... in italiano ... il senso è che perde sia la casa che i soldi ... :risata:
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Vabbe gente in effetti non registro nemmeno io, tengo le proposte sai quando gli dici che non gli fai buttare via i soldi chissà perchè ti danno retta e ti dicono " faccia lei per cortesia è lei il professionista :shock: " e allora aspetto la delibera e non consegno nulla nemmeno l'assegno, se và male si straccia tutto :?
    Io finora non ho mai registrato una proposta d'acquisto, chiarivo quello che è l'aspetto legale e Daniele non devi di certo chiedere scusa ci mancherebbe siamo qui apposta per confrontarci e progredire e aiutare chi ci chiede spiegazioni.
    Ciao, Roby.
     
  17. racsofimaa

    racsofimaa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Daniele buongiorno,
    il preliminare condizionato va registrato versando unicamente 168 euro, 3,72 ed i bolli.
    All'avveramento della condizione sospensiva occorre procedere al versamento delle somme non versate all'atto della registrazione del preliminare (e cioè lo 0,5% e/o il 3% sugli acconti non ivati) con utilizo del modello 2 (denuncia evento successivo) nel quale occorre indicare il preliminare e gli estremi della registrazione.
    Non occorre versare nuovamente i 168 euro più 3,72, perchè già versati nell'atto della registrazione del preliminare, ma solo lo 0,5 e/o 3%.
     
  18. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Il fatto e' che sono cocciuto...e sto pomeriggio faro' certamente una chiamata al legale della societa' per chiarire questa cosa, mi hai insinuato un dubbio nella testa e adesso devo andare fino in fondo su questa cosa :risata: :risata: Mi sono iscritto a questo forum proprio perche' ho visto che ci sono tante persone preparate e che posso imparare imparare un sacco di cose nuove..non si smette mai di imparare heheeh :) Amo confrontarmi con altre realta'.. ;) ;) Grazie Roby ;)

    p.s. Buongiorno anche a te Racsofimaa :)
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    Ecco uno positivo che farà strada :applauso: :ok: e visto che sei di Legnano non distantissimo, dammi una mano nell'area Spazio città MIlano dai che ci confrontiamo coi colleghi di zona ciaoooooooooo:D
     
  20. grace

    grace Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Proposta vincolata mutuo senza preliminare. Occorre registra

    salve
    mi è capitato una situazione del genere dove il compratore entusiasta dell'affare mi richiedeva tutti i documenti da portare direttamente al notaio di sua fiducia visto che celermente entro massimo 2 mesi saremmo andati direttamente all'atto pero condizionando l'affare all' accettazione del mutuo da parte della banca.
    Con grande disappunto dell'aquirente e del notaio ho fatto firmare alle parti il famoso preliminare del preliminare e quindi oltre a mettere nero su bianco interponevo la mia agenzia tra le parti è risolvevo il discorso della registrazione.
    Essendo l'affare condizionato dalla delibera del mutuo l'aquirente ha convocato per due volte consegutive con due notai diversi in più di 6 mesi di attesa la controparte non potendo mai concludere l'affare.
    Adducendo ad inesistenti problematiche tecniche.
    infine si faceva assistere da un consulente (Avvocato) per concludere l' affare
    la controparte dal suo canto nominava un consulente e finalmente con il terzo notaio dopo 8 mesi dal primo contatto con uno stuolo di persone compreso me si riusciva a rogitare.

    dalla mia esperienza deduco che non faro più il preliminare del preliminare.
    E di piu facendo un preliminare anche condizionato da un mutuo chiedero incessantemente alle parti i soldi
    per la registrazione e non ottenendoli registrero anche a mie spese.
     

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