Registrazione della proposta di acquisto accettata e/o del preliminare

[Susanna Savoldelli]

Grazie @Michela_ e @francesca63 per le vostre spiegazioni e ringrazio anche gli altri partecipanti per aver partecipato alla discussione. Riassumo le modalita' che vorrei seguire.
Premetto che:

• L'immobile è affittato con contratto in scadenza il 31 ottobre 2023 e la disdetta è stata inoltrata più di un anno fa;
• Non c'è alcuna prelazione sull'immobile trattandosi di un cat. A/10 studio/ufficio adibito ad attività professionale (verificata la destinazione catastalmente ed urbanisticamente con accesso agli atti);

Come prima cosa il proprietario deve inviare al locatario una raccomandata con la richiesta di rinuncia al diritto di prelazione

Poi c'è da capire questa cat. A10 catastale, da verificare anche con accesso agli atti.

• Il Locatore, a seguito di incontro, mi è parso vago nelle sue intenzioni.

Predisporrei un proposta subordinata:

• Sia alla condizione sospensiva della liberazione dell'immobile entro il 31 novembre 2023 (un mese successivo alla scadenza per eventuali imprevisti);
• Sia alla condizione sospensiva dell'ottenimento del finanziamento da parte dell'acquirente entro due o tre mesi dalla liberazione dell'immobille (termine essenziale e perentorio). Specificherò nella proposta che senza la liberazione dello stesso, entro il 31 novembre 2023, la medesima decadrà.

si potrebbe inserire in proposta una sospensiva per la liberazione entro tale data, e poi sospensiva mutuo di tre mesi a partire dall’avvenuta liberazione; senza liberazione a ottobre, decade subito il tutto.

Mi rimane il dubbio se effettuare, o meno, la registrazione e richiedere il deposito fiduciario.

Al momento del preliminare con clausole sospensive non si spostano soldi, pertanto non va registrato, quando le clausole decadono si fa un secondo preliminare con versamento di caparra e quello va registrato.

Naturalmente il proponente deve sempre lasciare assegno in deposito, anche in presenza di sospensive:

Inserirei, inoltre, nella proposta (0) un termine (essenziale e perentorio) per la comunicazione di delibera del mutuo, (1) un termine (essenziale e perentorio) per la stipula del Preliminare di 30 giorni dalla data di delibera del mutuo ed (2) un termine (essenziale e perentorio) per il Rogito Notarile a 30 giorni dal Preliminare.

una data perentoria entro quale avere risposta positiva,

Essendo ravvicinate le date del Preliminare e del Rogito si potrebbe, a mio avviso, andare direttamente al Rogito Notarile con l'accordo delle parti.

Attendo, eventualmente, vostre ulteriori osservazioni.

 

[francesca63]

Direi tutto abbastanza corretto, anche se eviterei i termini perentori ed essenziali per data di preliminare e rogito (non sia mai che un impedimento qualsiasi, anche solo di salute, faccia perdere soldi ad una delle parti).
Per quanto riguarda il deposito fiduciario dell’assegno , lo ritengo una necessità , per avvalorare la serietà dell’impegno.
Il riferimento al “non muovere soldi” riguarda il fatto che l’assegno non deve essere incassato subito, ma solo se e dopo l’avveramento di entrambe le condizioni.
In quel caso, preliminare entro una settimana, come consegna assegno, e registrazione.
Poi si può andare a rogito in tempi brevi.

 

[Michela_]

Io esiterei a dare all'AdE l'indizio che esiste una scrittura non registrata

Allora deve "sparire" la proposta iniziale, altrimenti ti trovi con una proposta di acquisto perfezionata (prelimin_01) e un preliminare (prelimin_02) per lo stesso immobile... non so...

 

[Giuseppe Di Massa]

Inserirei, inoltre, nella proposta (0) un termine (essenziale e perentorio) per la comunicazione di delibera del mutuo, (1) un termine (essenziale e perentorio) per la stipula del Preliminare di 30 giorni dalla data di delibera del mutuo ed (2) un termine (essenziale e perentorio) per il Rogito Notarile a 30 giorni dal Preliminare.

Certamente, quelli penso ci siano sempre, anche se sulla perentorietà bisognerebbe aprire un piccolo dibattito in punta di diritto.

 

[Susanna Savoldelli]

Direi tutto abbastanza corretto, anche se eviterei i termini perentori ed essenziali per data di preliminare e rogito (non sia mai che un impedimento qualsiasi, anche solo di salute, faccia perdere soldi ad una delle parti).
Per quanto riguarda il deposito fiduciario dell’assegno , lo ritengo una necessità , per avvalorare la serietà dell’impegno.
Il riferimento al “non muovere soldi” riguarda il fatto che l’assegno non deve essere incassato subito, ma solo se e dopo l’avveramento di entrambe le condizioni.
In quel caso, preliminare entro una settimana, come consegna assegno, e registrazione.
Poi si può andare a rogito in tempi brevi.

Ti ringrazio per la collaborazione.

Certamente, quelli penso ci siano sempre, anche se sulla perentorietà bisognerebbe aprire un piccolo dibattito in punta di diritto.

Hai ragione, sui termini perentori ci sarebbe da discutere riguardo al diritto.

 

[Fedefm]

Direi tutto abbastanza corretto, anche se eviterei i termini perentori ed essenziali per data di preliminare e rogito (non sia mai che un impedimento qualsiasi, anche solo di salute, faccia perdere soldi ad una delle parti).
Per quanto riguarda il deposito fiduciario dell’assegno , lo ritengo una necessità , per avvalorare la serietà dell’impegno.
Il riferimento al “non muovere soldi” riguarda il fatto che l’assegno non deve essere incassato subito, ma solo se e dopo l’avveramento di entrambe le condizioni.
In quel caso, preliminare entro una settimana, come consegna assegno, e registrazione.
Poi si può andare a rogito in tempi brevi.

Buongiorno, mi aggiungo a questa discussione di luglio per capire meglio una cosa sulla questione proposta e successivo preliminare... @francesca63 praticamente tu consigli (intendo in generale per ogni trattativa non solo per questa specifica) di fare sottoscrivere proposta con deposito di assegno da non consegnare in caso di presenza di condizioni sospensive (come è giusto che sia). Poi, al verificarsi delle condizioni, si sottoscrive nuovo preliminare che registrerai, dove vai a citare la precedente proposta o no? E l'assegno lasciato al momento della proposta lo fai rifare con data del preliminare o fai incassare al venditore quello lasciato al momento della proposta (perciò con data antecedente al preliminare)? Ti chiedo per capire meglio proprio questa cosa...Se nel preliminare viene citata una proposta di acquisto di data precedente con assegno di caparra datato alla proposta l'AdE non potrebbe richiedere la registrazione di entrambe? Scusa se ti chiedo chiarimenti ma è proprio per capire questa procedura.

 

[francesca63]

praticamente tu consigli (intendo in generale per ogni trattativa non solo per questa specifica) di fare sottoscrivere proposta con deposito di assegno da non consegnare in caso di presenza di condizioni sospensive (come è giusto che sia).

Esatto.

Poi, al verificarsi delle condizioni, si sottoscrive nuovo preliminare che registrerai, dove vai a citare la precedente proposta o no? E l'assegno lasciato al momento della proposta lo fai rifare con data del preliminare o fai incassare al venditore quello lasciato al momento della proposta (perciò con data antecedente al preliminare)?

Al verificarsi delle condizioni sospensive, farei firmare un nuovo contratto preliminare, che sarà registrato, che contenga tutti i patti e le clausole della precedente proposta accettata, senza nessun riferimento a quella.
L’unica differenza sarà l’assenza di condizioni e la menzione di una caparra versata contestualmente, e relativa quietanza (a meno che le parti abbiano consensualmente concordato altre modifiche).
Nuovo assegno con data del nuovo contratto.

 

[Fedefm]

Esatto.

Al verificarsi delle condizioni sospensive, farei firmare un nuovo contratto preliminare, che sarà registrato, che contenga tutti i patti e le clausole della precedente proposta accettata, senza nessun riferimento a quella.
L’unica differenza sarà l’assenza di condizioni e la menzione di una caparra versata contestualmente, e relativa quietanza (a meno che le parti abbiano consensualmente concordato altre modifiche).
Nuovo assegno con data del nuovo contratto.

Ok grazie mille per la risposta!
Ma ho ancora un dubbio se posso chiedere...dato che le banche per far partire la pratica di mutuo mi chiedono sempre copia della proposta accettata, che poi consegnano anche al perito, fare poi un successivo preliminare con nuovo assegno e registrare poi solo questo come accordo definitivo tra le parti non crea problemi?
Nel senso che al notaio verrà consegnato solo il preliminare registrato, ma la banca avrà invece in mano la prima proposta

 

[philippo]

Ok grazie mille per la risposta!
Ma ho ancora un dubbio se posso chiedere...dato che le banche per far partire la pratica di mutuo mi chiedono sempre copia della proposta accettata, che poi consegnano anche al perito, fare poi un successivo preliminare con nuovo assegno e registrare poi solo questo come accordo definitivo tra le parti non crea problemi?
Nel senso che al notaio verrà consegnato solo il preliminare registrato, ma la banca avrà invece in mano la prima proposta

Alla banca si consegna la proposta accettata e registrata
Qualunque preliminare o compromesso successivo va comunque registrato
Quale è il tuo problema ?

 

[francesca63]

fare poi un successivo preliminare con nuovo assegno e registrare poi solo questo come accordo definitivo tra le parti non crea problemi?

No, direi di no.
Alla banca la proposta accettata serve solo per procedere con istruttoria e perizia, avendo verificato che c’è un contratto (la proposta accettata stessa), che impegna le parti a compravendere ad una certa cifra, se l’acquirente avrà il mutuo.