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  1. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non ho le competenze per esprimere una valutazione giuridica della nuova norma che cercherebbe di contrastare l'occupazione abusiva degli immobili.

    Già ampiamente criticata per l'inserimento di quel 1-ter che prolunga la validità dei contratti di locazione sorti sulla base dell'art.3, commi 8 e 9, del d.lgs. 23/2011 sino al 31 dicembre di quest'anno (per intenderci i contratti registrati in automatico dai conduttori con canone irrisorio calcolato sulla rendita catastale), anche nel suo primo comma, l'art. 5 non sembra aver creato una modalità univoca e condivisa dagli uffici anagrafe, non solo disseminati sullo stivale ma anche riconducibili alla medesima provincia.


    E così, ieri mattina, in un comune del Riminese, veniva “imposto” ad un soggetto intestatario, in qualità di conduttore, di un contratto di locazione ma non residente, di trasferire la propria residenza nell'immobile per permettere alla sorella (non intestataria del contratto) di inoltrare domanda di residenza od, in alternativa, di registrare un comodato (per altro espressamente vietato dalle clausole contrattuali della locazione) sottoscritto tra di loro, rifiutando l'ufficiale all'anagrafe di accettare qualsiasi diverso documento (compresa l'autorizzazione del proprietario di casa).


    E sempre nei giorni passati, altro comune “imponeva” ad un padre proprietario la sottoscrizione e registrazione di un contratto di comodato gratuito con il proprio figlio per permettere a quest'ultimo di trasferire la residenza (pagando i relativi costi per altro non insignificanti).


    I commenti negativi a questa norma non mancano: “si confonde il diritto soggettivo alla residenza, ovvero ad essere iscritti nelle liste anagrafiche tenute dai Comuni, con la “legittimazione” di un comportamento illegale. In realtà non è così. Gli occupanti senza titolo di beni immobili pubblici o privati possono essere sfrattati o sgomberati indipendentemente dal fatto che siano residenti o meno. La residenza invece non può essere negata a nessuno perché da questa discendono molti diritti fondamentali garantiti dalla nostra Costituzione” scrive l'AVV. Antonio Mumolo.


    Così come la norma in sé appare oggetto di interpretazioni mutevoli: “il legislatore ha dunque chiarito che la verifica della non abusiva occupazione dell’immobile spetta ai “soggetti somministranti” i pubblici servizi e che, conseguentemente, essa non compete, se non di riflesso, agli Ufficiali di anagrafe.

    In altri termini, stando alla lettera della legge di conversione, l’abusiva occupazione dell’immobile dovrebbe emergere nel momento in cui l’interessato si rivolge ai “soggetti somministranti” per chiedere l’allacciamento delle utenze.

    In effetti, è difficile che una persona possa dichiarare e sostenere con fondamento di avere la dimora abituale in un determinato alloggio, per il quale non ha il collegamento alle relative utenze.

    In questo senso, il compito dell’Ufficiale di anagrafe sembra implicare meno responsabilità rispetto a quelle che erano state inizialmente prospettate da più parti, sulla base della iniziale formulazione dell’art. 5 del Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47.

    Di fronte ad un verbale di accertamento che dichiari come l’immobile di asserita residenza sia privo del collegamento con le utenze, direi che l’Ufficiale di anagrafe può, più che altro per scrupolo, invitare l’interessato a rendere gli opportuni chiarimenti entro un breve termine.

    In difetto di tali chiarimenti, l’Ufficiale di anagrafe può legittimamente presumere che l’interessato non è stato in grado di dimostrare ai “soggetti somministranti” la non abusiva occupazione dell’alloggio, con la conseguenza che la relativa “Dichiarazione di residenza” e la corrispondente iscrizione c.d. preliminare devono essere considerate nulle a tutti gli effetti di legge.
    ” scrive l' Avv. Paolo Richter Mapelli Mozzi, facendo addirittura intendere che non sia neppure il Comune a poter questionare sulla possibilità di trasferimento della residenza quanto, magari, l'operatore dell'ENEL


    Al riguardo, si segnala che proprio l'Enel avrebbe modificato la modulistica necessaria per la riattivazione od il subentro in un contratto di fornitura, inserendo obbligatoriamente gli estremi di registrazione del contratto (compreso il comodato), o la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con le quali il titolate di specifici diritti sull'immobile fornisca espresso consenso alla procedura di intestazione dell'utenza a chi ne sarebbe sprovvisto.


    Per questo motivo apparirebbe utile restituire il contratto di fornitura solo dopo aver completato la registrazione dell'eventuale contratto di locazione, riportando sul modulo i numeri di riferimento rilasciati dall'Agenzia delle Entrate.


    Non sembra esserci venuta neppure molto in aiuto la circolare 14/14 del Ministero dell'Interno (Direzione Centrale per i Servizi Demografici) la quale, oltre a fornire un modello di dichiarazione di residenza, che per altro sarebbe da “integrare con i dati necessari a dare corretta attuazione alla disposizione...” e che, sulla base di siffatta generica indicazione, di fatto ha determinato il proliferare di moduli, non sembra essersi addentrata nell'esame di una casistica tale da permettere agli ufficiali all'anagrafe l'assunzione di un atteggiamento omogeneo e disciplinato.


    Per questo motivo, risulterebbe oltremodo utile, nella sottoscrizione dei contratti di locazione, in questa fase, l'inserimento di tutti i conduttori intestatari, al fine di evitare che la mancanza di elasticità o l'interpretazione troppo restrittiva della norma possa in qualche modo recare pregiudizio alla nostra clientela.


    Allego copia del testo di legge, Circolare Ministeriale e nuovo modulo Enel
     

    Files Allegati:

    Ultima modifica: 27 Gennaio 2015
  2. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Affermare che l'anagrafe di quei comuni abbia "imposto" mi sembra un po' pesante, semmai ha consigliato. Intestare il contratto di locazione a tutti i conduttori mi sembra il minimo, piuttosto ogni cambiamento della locazione deve essere registrato.
     
  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ha "consigliato" di fare in un certo modo... oppure non accettava la domanda... :)
     
    A dormiente piace questo elemento.

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