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  1. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve, nel mio Condominio vigono delle tabelle millesimali aspramente contestate da ben 20 anni.
    In occasione dei lavori di ristrutturazione che stiamo per realizzare, si propone più alto che mai il grido di protesta di chi ritiene che dette tabelle siano da revisionare e di chi per interessi opposti vuole invece far restare le cose come sono. Nel corso degli anni, in diversi appartamenti sono state apportate evidenti modifiche di "chiusura" di balconi e verande, ampliando notevolmente (più di 1/5del totale) di fatto le superfici originarie delle singole unità. Si potrebbe richiedere la necessaria revisione delle tabelle, impugnandole nel caso si voglia protrarre lo stato di cose?
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si qualora il condominio sia inerte o non si riesca a formare la maggioranza ex articolo 1136 secondo comma si puo' fare ricorso al giudice citando il condominio.
    Rif. Articolo 69 disposizioni attuative del codice civile.

    "
    I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

    [II]. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni

    [III]. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali."
     
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  3. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    [DOUBLEPOST=1400600241,1400600062][/DOUBLEPOST]Grazie od1n0.
     
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  4. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io abito ad un piano rialzato e nella tabella relativa alle spese scale sono state considerate anche delle pertinenze di ns.proprietà (piccole aree antistanti i ns.appartamenti che sono state valutate a 1/5 nella tabella di proprietà). Ho saputo che soffitte e pertinenze non dovrebbero essere inserite, è vero? E la misura di 1/5 non è oltremodo onerosa?
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non ho motivo per contestare la risposta corretta di @od1no: ma ho motivo di dubitare che il caso di Gianni sia di facile soluzione.

    Che un balcone abbia una superficie superiore ad 1/5 dell'unità immobiliare è da verificare: tenendo anche in conto che una % della relativa superficie avrebbe già dovuto essere stata conteggiata sul totale, e quindi sui millesimi.

    Occorre inoltre chiedersi in questi casi , l'entità della eventuale variazione, e valutare i costi ed i benefici.

    Non mi pare sia un caso di sopraelevazione, o accorpamento a scopo abitativo di sottotetti o tavernette semiinterrate.
     
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  6. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per le info che mi invii ma io non riesco a rassegnarmi che dei personaggi furbi abbiano avuto l'appoggio di un amministratore disonesto e di un notaio che, pur vedendo le contestazioni già sul nascere, non abbiano fatto nulla per evitare tali ingiustizie; considera che al notaio andammo in 4 condomini mettendolo a conoscenza che tali tabelle noi non avremmo voluto accettarle, ma non ha detto nulla che avremmo potuto non accettarle. Ho consultato diversi tecnici e mi hanno detto tutti che queste tabelle sono state realizzate "ad personam" per privilegiare coloro che sarebbero andati agli ultimi piani, cotravvenendo alle consuetudini. Ora con le prossime ristrutturazioni pagheremo qualcosa come circa 2000 euro in più. Cosa potrei fare per "bloccare" tutto e ottenre giustizia?
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo non mi risulta, e risponderei: dipende.

    Se le pertinenze hanno una propria quota millesimale, ovvamente non vanno conteggiate anche sull'abitazione
    Se però la cantina non è conteggiata a parte (e di solito anche catastalmente non è scorporata dall'appartamento) , anche questa per una frazione va ad aggiungersi ai millesimi totali. La percentuale di superficie virtuale risultante è legata a % che non sono legge, ma solitamente abbastanza standard: si usano cioè spesso i coefficienti moltiplicativi della circolare ministeriale 12480 del 26/3/66 stabilita per le cooperative edilizie.

    Balconi scoperti: 0.25
    Balconi coperti: 0.30
    Terrazze a livello: 0.22
    Giardini ed aree di rispetto: 0.10÷0.15
    Cantine e soffitte: 0.45
     
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  8. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciò che avviene usualmente purtroppo quì non accade. Come potremmo fare visto che siamo in compagnia di disonesti?
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le info che aggiungi sono molte, ed ognuna richiederebbe un esame:
    le tabelle sono contrattuali o assembleari?
    Hai comprato sul nascere o sei subentrato a situazione già stabilità?
    I tecnici consultati hanno fornito elementi quantitativi dimostrabili?

    Premesso che le consuetudini non sono regole, rimane sempre vero che in caso di "errore" o "malafede provata" può essere chiesta la revisione.

    Ma ti consiglio, per non avventurarti in cause incerte, di considerare la differenza tra errore e differente valutazione dei parametri.

    Io posso citarti due casi limite, forse anche più radicali del tuo.

    1) In un vecchio palazzo di 5 piani (originariamente senza ascensore) era stata attribuito al piano terreno adibito a negozi il 40% dell'intero valore del fabbricato.
    La ripartizione millesimale è stata stabilita all'origine dal proprietario del fabbricato prima della vendita frazionata: con atti che risalgono al 1940 e seguenti.
    Oggi i parametri di valutazione non sono più quelli di 70 anni fa. Ma la tabella senza unanimità resta (forse oggi servirebbe solo una maggioranza qualificata? Ma il tema non cambia)

    2) In un condominio in liguria 40 anni fa chi ha redatto le tabelle ha ritenuto congruo attribuire ai piani alti un incremento del 20% ,forse per la vista mare o altro, che oggi non esiste più...

    Chi oggi acquista, fa i conti con questi retaggi, che non sono classificabili come errori: e non mi sembra che tra le condizioni esplicitamente previste per la richiesta di variazione dei millesimi sia contemplata la variazione di sensibilità dei valori in gioco nel tempo. Il tutto quindi diventa a discrezione di chi giudica.[DOUBLEPOST=1400782863,1400782682][/DOUBLEPOST]
    Dimentichi ancora una volta la sequenza temporale: le tabelle che citi sono avvenute prima che voi le subiste, o sbaglio?

    E non è immaginabile che ogni nuovo proprietario le metta in discussione, o debba accettarle o meno.
     
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  10. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
     
  11. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Le nostre sono case in cooperativa. Alla consegna degli appartamenti, nel 1994, ci hanno sottoposto l'approvazione delle tabelle millesimali ed è successo il finimondo. Si sono subito riscontrate le anomalie di cui ti parlo e si è fatto di tutto per farle approvare comunque. Abbiamo (9 piani rialzati) consultato un avvocato, ma questi stranamente non ci ha saputo indicare che bastava UNO DI NOI per rendere invalide tali tabelle quando saremmo andati dal notaio con un semplice diniego.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sarebbe interessante conoscere il principio per cui di fronte all'opposizione di uno si invalida tutto. A posteriori sollevare il problema mi sembra arduo.
    Immagino che le tabelle siano state redatte da un tecnico e che siano state approvate dalla maggioranza. Dopodichè sono diventate contrattuali per tutti.
     
  13. Gianni Arveco

    Gianni Arveco Membro Junior

    Privato Cittadino
    [DOUBLEPOST=1409840429][/DOUBLEPOST]Salve, ho urgenza di avere qualche indicazione sulle cose a cui stare particolarmente attento nel contratto di appalto che dovremmo stipulare per dei lavori straordinari al nostro stabile. Mi hanno raccontato di lavori imprevisti ed imprevedibili che possono saltar fuori causando grossi grattacapi e non solo. Se poteste consigliarmi ve ne sarei grato.
     

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