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  1. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve. Chiedo cortesemente lumi su cosa dire alla prossima assemblea condominiale. Nel mio condominio molte persone nel corso degli anni (io con l'ultimo condono Berlusconi) hanno istallato delle verande. Adesso alcuni condomini chiedono la revisione delle tabelle millesimali, sostenendo che si è aumentata la superficie dell'alloggio. Quale maggioranza è necessaria per farlo? Quali valide ragioni possiamo avere per opporci? Per esempio si può dire che nelle verande non ci sono elementi riscaldanti?
    Molte grazie a chi mi chiarirà le idee e mi suggerirà il comportamento corretto da tenere.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    avete il riscaldamento centralizzato?
     
  3. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Rosa, si la casa è in Liguria, abbiamo il riscaldamento centralizzato.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Henry14, faccio una premessa non sono un amministratore, ti do un parere sulla mia esperienza. Le tabelle millesimali non possono essere modificate dall'assemblea tanto per, ci vogliono delle serie motivazioni. Nel tuo caso, secondo me, bisogna valutare il criterio di ripartizione delle spese d'uso se per superficie radiante oppure in base al volume delle proprietà. Nel secondo caso si potrebbe essere ammissibile la richiesta di ricalcolo delle tabelle, nel primo caso invece non sarebbe ammissibile se si dimostra che le verande non hanno elementi di riscaldamento.
     
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  5. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Rosa, mi sembra ragionevole. Non so quanto possa costare rifare le tabelle, e se pensino di farla pagare solo a chi ha le verande. Adesso faccio un giro in rete per scoprirne di più. Sei stata gentilissima. Ciao
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    di norma le tabelle sono a carico di chi ha effettuato la variante nella proprietà.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Purtroppo se le verande sono fisse e non removibili, in alcune regioni è richiesta addirittura la DIA. E comunque comportano un aumento della superficie abitativa, che va incontro ai vari permessi urbanistici.
    Detto questo, ciò comporta anche una "valida" ragione per richiedere la modifica della tabella millesimi di proprietà. Ho messo le virgolette a "valida" perché a norma può considerarsi un motivo sostenibile: nella pratica è di solito una ripicca di invidiosi. Ma in liguria ho visto di tutto: se la sono presa anche per un magazzino, dove il proprietario ha rimosso sul fondo un terrapieno per aumentare di qualche mezzo metro la profondità utile.....
    Se poi questo intervento è generalizzato, si assisterà ad una modifica dello zero virgola.... In tempo di crisi, sia i politici che i cittadini devono avere a cuore le entrate dei professionisti della burocrazia e del contenzioso...
     
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  8. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Bastimento, e grazie per la risposta. Mi sono fatta un giro in rete, ed ho letto che le verande sembra non costituiscano un valido motivo per la variazione delle tabelle (fonte Sole 24 ore) e che comunque la spesa per la variazione è a carico di tutti i condomini. Devo ancora capire come funziona la formazione delle tabelle: hai ragione, col condono c'è stato un aumento della superficie abitativa, quindi il mio cervellino sta arzigogolando su cosa succederà alle quote individuali.
    Es. poniamo una situazione semplificata, 10 alloggi di 100 mq. UNo aumenta la superficie abitativa di 10 mq. mettendo una veranda. Il totale dei mq non sarà più 1000 mq ma 1010. Poi però più in là per adesso non arrivo....:shock:
    In Liguria devono solo più sbarcare gli alieni...
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Con tutto il rispetto per il parere dell'articolista del Sole24Ore, rimane un parere: e se i tuoi condomini sono di parere opposto, non te ne puoi far gran che.

    Molto opinabile anche la opinione che il rifacimento delle tabelle sia messo a carico del condominio: qui temo tu non abbia letto bene: questo di solito è a carico di chi ha variato la propria consistenza, salvo decisione concorde assembleare di revisione generale per mutate valutazioni (in Ligurio ho un esempio : millesimi attribuiti con un coefficiente di valorizzazione relativo al piano (considerava la vista a mare che ora non c'è più?) che incide per circa il 20% in più...)


    Ammesso che i millesimi considerino solo i mq, L'alloggio con veranda verrebbe a disporre di 110/1010 millesimi = 108,91 millesimi.

    Gli altri appartamenti: 100/1010=99,01 millesimi.

    Chissà di che colore sono oggi le Palanche ?
     
  10. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ah ah, ma per Palanche intendi :soldi: o qualche altra cosa?
    Certo che le questioni condominiali sono un bel mistero: adesso vado a controllare la faccenda dell'assunzione del condominio intero della spesa poi ti dico. Ho fatto tricchetracche col cervellino ed ho capito che hai fatto una proporzione. Quindi in sostanza, ponendo per semplificare ancora, che la spesa totale del condominio sia 1000 euro, l'alloggio con veranda pagherebbe 108.91, gli altri 9 alloggi 99.01, con un risparmio di 99 centesimi. Se tutti i condomini devono pagare il rifacimento del calcolo ovviamente non conviene.
    Indicativamente quanto può costare un tecnico che lo esegua per una casa di 4 piani + garage e 40 piccoli alloggi?
    E invece per quanto riguarda la faccenda riscaldamento cosa dici?
    Ti sto spremendo come un limone...;)
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    di succo ne esce da bastimento, e anche buono e di qualità.:fiore:
     
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  12. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
  13. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Tanto per precisare, qui mi pare si parli soltanto di riscaldamento ma tutti i condomìni che ho visto (pochi) si regolano in base a due differenti tabelle millesimali:
    1. una per il solo riscaldamento calcolata fondamentalmente in base agli elementi radianti (credo ci siano fattori di correzione per primo ed ultimo piano e poco altro);
    2. una per le spese generali con millesimi calcolati in base alla superficie della proprietà.
    Nel caso delle verande, anche se non ci fossero elementi radianti, ci sarebbe comunque un aumento delle superficie con relativo effetto sulle spese extra riscaldamento.
    Anche secondo me paga soltanto chi ha fatto la variante e non tutti i condòmini.
     
  14. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti. Riesumo la conversazione perchè, dato che l'anno scorso non si era discusso questo punto per mancanza del numero necessario, l'amministratore ha pensato bene di riproporre la questione quest'anno. Che voi sappiate, c'è qualche novità? C'è stata qualche esperienza a riguardo? Sentenze utili? Qualche idea per evitare la botta? L'amministratore l'anno scorso ha tentato la via della revisione generale pagata da tutti, in quanto i criteri della tabella sono vecchi e relativi solo alla superficie, la casa è dei primi anni 60.
    Grazie a tutti in anticipo
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Novità non ne conosco.
    E l'idea dell'amministratore mi sembra buona per lucrare su una prossima sostanziosa parcella.
    La motivazione "i criteri sono vecchi" mi fa sorridere: e se sono basati solo sulla superficie, teneteveli cari (secondo me, s'intende): almeno sono criteri oggettivi, immutabili nel tempo.
    Se poi i millesimi sono trascritti su un Regolamento Condominiale contrattuale.... voglio vedere come fate a raggiungere l'unanimità.
     
  16. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Bastimento, grazie di avermi risposto ancora! Certo che l'amministratore ha occhieggiato palanche in arrivo! Mah, sembra ci siano 2 assatanati disposti al tutto e al di più,uno dei quali ad esempio non ha voluto cambiare le piastrelle del balcone quando abbiamo rifatto la facciata, unico in tutto il condominio. Quel che mi preoccupa è che, secondo la regola per cui l'aumento della superficie deve essere superiore al 20%, l'unica in reale pericolo sono io, datosi che ho un monolocale (anzi microlocale...) e quindi forse ci rientro gli altri hanno alloggi più grossi. :basito::basito::basito:
    Non vorrei essere da sola a pagare il tecnico e chi cavolo dovrà fare ispezioni e calcoli.
    A proposito, secondo te, se viene chiamato un tecnico a fare le verifiche preliminari e poi non risulta un ampliamento oltre il 20%, deve pagarlo tutto il condominio o solo chi ha fatto la richiesta di variazione?
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Leggo che la situazione è un pò di lana caprina: di norma è a carico di chi fa l'ampliamento procedere all'adeguamento delle tabelle.
    Nel vostro caso sarebbe opportuno , prima di far uscire il tecnico, verbalizzare come il condominio intenda procedere e come debba essere retribuita la prestazione di chi farà i rilievi. (Limiti dell'incarico, obiettivo dell'incarico, revisione dei criteri o solo aggiornamento dei parametri in base ai criteri attuali, ecc)

    Rileggendo il tuo post iniziale vedo che parlate di variazione millesimi per aumentata superficie: non sembra quindi stiate parlando di aumento di cubatura riscaldata ecc.

    Per evitare conseguenze antipatiche consiglierei il seguente intervento, ammesso sia necessario.

    Le verande, quando sono mobili e non fisse, non costituiscono per i comuni (edilizia) un aumento di cubatura: probabilmente quindi ti potrebeb convenire far fare se necessario, una modifica alla tua installazione (credo sia sufficiente che siano apribili, ad es a soffietto) nel qual caso non avrebbero ragione di contestarti una variazione dei millesimi./cubatura.

    Altra strada potrebbe essere quella di misurarti l'incremento di superficie, misurando la metratura del balcone e rapportarla al tuo alloggio: cioè proporre da sola la variazione di millesimi, senza ricorrere ad un esterno. se superasse il 20%, ad esempio il 25%, moltiplicherai i tuoi attuali millesimi x 1,25. Supponendo che tu disponga ora di 20/1000 in futuro ne avrai 25/1005 cioè 24,8756 millesimi nuovi. Quindi potresti rifiutare l'incarico ad un tecnico esterno, per raggiungere il medesimo scopo.

    Immagino tu non sia l'unica: e se più o meno tutti hanno realizzato le verande, mi sa che il risultato finale differirà di poco, in termini relativi, rispetto all'attuale situazione: ma valla a far capire ai piantagrane.
     
  18. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Bastimento. Parliamo di un alloggio di 21 mq e di una veranda 1.440 x 2.80! Praticamente uno sgabuzzino, tipiche porcherie liguri anni 60.
    La veranda ha la base che corrisponde all'altezza della ringhiera fissa, poi è apribile con finestroni, quindi credo sia fissa. Gli altri 5 ad avere verande hanno alloggi più grossi, quindi l'incremento non è certamente più del 20. A parte il fatto , venutomi in mente adesso, che non ho calcolato la superficie del balcone, che credo entri nel calcolo degli attuali millesimi, quindi dovrei calcolare l'incremento non solo sulla superficie del bugigattolo, ma anche del balcone, giusto?
    Ti ringrazio ancora, sei una persona pratica e sai ragionale molto bene, mi stai aiutando veramente, aveva ragione Ro!
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ragiono come posso, e poi bisogna fare i conti con i ragionamenti altrui: e questa è una storia diversa.

    Non so da dove ricavi i 21 mq: certamente la superficie commerciale tiene conto anche dei balconi, mi pare valutati solo in una frazione. Ora bisognerebeb conoscere bene a cosa si riferisce la percentuale ammessa di cubatura rispetto al totale da considerare.

    Comunque (1,44 * 2,8)/21 porta al 19,2 % < 20%

    Credo che forse l'atteggiamento più efficace sia quello di dimostrare sufficienza rispetto a certe richieste, snobbare la questione e buttare li che si è comunque entro il limite previsto, e che le variazioni comunque risultanti non modificherebbero i rapporti.
    Se qualcuno vuole affrontare spese, le anticipi di tasca sua.... e poi valuterete il da farsi....!
     
  20. henry14

    henry14 Membro Junior

    Privato Cittadino
    "1 mq sono la superficie interna dell'appartamento escluso il balcone.
    Mah, seguirò il tuo consiglio e la butterò sull'inutilità di affrontare spese per nulla, e speriamo che l'amministratore non ci metta del suo per cercare di chiappare qualoche soldo. La prossima settimana ti faccio sapere come è andata,
    Ciao e grazie mille...:fiore:
     

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