Richiesta consigli sul Comodato d'uso Gratuito

[Mauro.Salfo]

Buongiorno a tutti,
Dopo anni ed anni mi è stato chiesto di redigere e registrare un comodato d'uso gratuito.
Per me sara' la prima volta!
Chiedo cortesemente ai più esperti qualche delucidazione:

1. Può essere applicato solo ad una parte di un immobile?
Spiego: Villino indipendente su 3 piani, piano S1, piano Terra e piano 1. Al piano terra è presente il portone d'ingresso. Entrando si trovano 2 porte. Una conduce alle scale per il piano 1 e l'altra conduce al piano Terra dove sono presenti le scale che portano anche al piano S1. Di fatto due unità indipendenti. Il comodato riguarderebbe solo il piano Terra e piano S1.

2. Può essere retrodatato?
Le persone si trovano già all'interno dell'immobile dal 01 febbraio 2025.

3. Quanto costa la registrazione telematica?
Può essere fatta anche tramite SISTER, giusto.

4. Essendo a tempo determinato, alla scadenza, dovrò fare qualche tipo di comunicazione oppure si esaurisce così?

5. Accetto assolutamente consigli su altri punti fondamentali da tenere conto, essendo la mia volta.

GRAZIE e buona fatturazione a tutti.

 

[ingelman]

Ciao Mauro

1. Può essere applicato solo ad una parte di un immobile?

Assolutamente si ma credoche l'immobile abbia un unico subalterno in questo caso nel contratto di comodato devi andare a descrivere molto bene la porzione concessa e sarebbe opportuno inserire anche una raffigurazione grafica

Di fatto due unità indipendenti. Il comodato riguarderebbe solo il piano Terra e piano S1.

Occhio alla destinazione d'uso dei vari piani, se quello che viene concesso in comodato non ha una destinazione "residenziale" non puoi concedela come abitazione (il comodante ovviamente non tu Mauro), quindi specifica bene questo punto.
Se il piano primo che resterebbe al comodante e tiene la residenza nell'immobile ed il piano primo è una soffitta o locali accessori non residenziali potrebbe essere comunque un problema (immagino che l'immobile abbia un unico subalterno altrimenti non avresti scritto "solo ad una parte dell'immobile).

3. Quanto costa la registrazione telematica?

Si pagano le 200 euro più i bolli come nei contratti di locazione, con F24

4. Essendo a tempo determinato, alla scadenza, dovrò fare qualche tipo di comunicazione oppure si esaurisce così?

Alla scadenza si esaurisce così anche se io mi faccio sempre rilasciare una dichiarazione di riconsegna dell'immobile.

di farlo retro datato lo sconsiglio in quanto la legge prevede il termine di 30 giorni per la registrazione, anche se potresti comunque preparare il contratto con data reale (oggi per esempio) indicando che lo deteneva in comodato gratuito già da altra data ed indicandola)

Perchè lo vuoi retrodatare?

 

[Mauro.Salfo]

Buondì @ingelman
prima di tutto grazie per la risposta.
Preciso subito i punti richiesti:

1. SI, il subalterno è unico. Fortunatamente essendo diviso l'immobile in questa maniera è anche di facile comprensione la parte destinata al comodato e quella non.

2. SI, il piano terra è totalmente residenziale (la porzione interessata da comodato) mentre il piano Primo ed il piano S1 (altra porzione interessata dal comodato) sono vani accessori / non residenziale.

3. Perfetto, grazie.

4. OK, allora lo farò almeno di questi 30 gg per legge. Le persone si trovano all'interno dell'abitazione già dal 01 febbraio 2025 e non stanno mantenendo gli accordi "verbali" presi.

Il motivo per cui mi è stato chiesto questo comodato è semplice:
è statisticamente confermato che quando ci sono i soldi di mezzo, saltano le amicizie, il banco e tutti i giocatori!

Situazione: la proprietaria, persona sola e con lavoro saltuario, si mette d'accordo con una coppia (con bambino di 7 anni) di amici da più di 20 anni per dividere la casa senza pagare l'affitto ma facendosi loro carico delle utenze e manutenzione del giardino.
La proprietaria, essendo sola, ha sempre vissuto al piano Primo (inutile dire che ha ricavato un open space con ak, camera e bagno avendo un H=240 cm, quindi "vivibile", ma ).
Ovviamente nulla di scritto per risparmiare.

Dopo neanche 2 mesi, i ragazzi non hanno più pagato nulla.
Lei ha chiesto più e più volte il motivo e loro gli hanno fatto capire che ormai sono dentro e non avendo nulla di scritto, le utenze sono problemi suoi.
Sempre verbalmente, i ragazzi sarebbero dovuti rimanere fino al 28.02.2026, ossia un anno, giusto per cercare una nuova abitazione.
Ovviamente già ci sono i presupposti per il fatto che non vadano più via ma stranamente sono disposti a regolare la posizione con un comodato d'uso gratuito.
La proprietaria pensa di tutelarsi così in modo da poi avere un titolo per poterli mandare via alla scadenza.
E questo è quanto.

Cosa ne pensate?
Grazie ancora e buona giornata.

 

[ingelman]

Cosa ne pensate?

Mauro, a mio avviso alla proprietaria aspettano tempi duri. (Pifferi per dibetici )

L’idea di formalizzare il tutto con un contratto scritto è sicuramente saggia, purché sia fatto bene e con i giusti paletti: durata ben definita, clausole di risoluzione anticipata in caso di inadempienze (tipo mancato pagamento utenze, mancata manutenzione del giardino, ecc.).

Vietare espressamente subcomodato o cessione è fondamentale (sempre che poi firmino davvero…). Secondo me no ma è un mio pensiero

Attenzione: un contratto mal fatto o troppo generico può diventare un boomerang.

Detto ciò, avere un comodato scritto e registrato è sempre meglio che nulla: dà più forza legale alla proprietaria rispetto a un accordo solo verbale.

Che ne pensate?
Io credo che, comodato o no, alla fine si dovrà comunque passare per vie legali è abbastanza palese la malafede e la furbizia di questi ...... diciamo “amici”.

 

[Bastimento]

3. Quanto costa la registrazione telematica?
Può essere fatta anche tramite SISTER, giusto.

Si pagano le 200 euro più i bolli come nei contratti di locazione, con F24

Non mi pare che i contratti di comodato siano registrabili telematicamente: ed F24 solo se registrato tradizionalmente in ufficio.

Che ne pensate?
Io credo che, comodato o no, alla fine si dovrà comunque passare per vie legali è abbastanza palese la malafede e la furbizia di questi ...... diciamo “amici”.

Condivido: si è messa in un bel guaio

 

[ingelman]

Non mi pare che i contratti di comodato siano registrabili telematicamente: ed F24 solo se registrato tradizionalmente in ufficio.

Io per le registrazioni mi appoggio ad una società di servizi con sede a Milano che si occupa di registrazioni contratti e mi cura anche l'antiricicladdio.

L'ADE preleva l'importo dall'iban indicato e puntualmente mi mandano gli estremi dell'avvenuta registrazione e l'F24 compilato con i dati inseriti e la ricevuta dell'avvenuto invio di pagamento.
(pagamento avvenuto che il cliente vede prima di tutti addebitato sul suo conto corrente).

Io mi sono organizzato così e questa è la procedura che da anni seguo.

 

[Mauro.Salfo]

Buondì a tutti,
grazie per tutte le delucidazioni ed aggiungo:
che si sia messa in un bel guaio, è un dato di fatto!
Diciamo che sto cercando di darle almeno una "pezza d'appoggio" come base per un contenzioso non troppo lontano.
Comunque mi hanno confermato l'appuntamento per la firma questo lunedì.
Vi terrò aggiornati!
Buon sabato e buona fatturazione a tutti.

PS: @ingelman parli di REGOLD? Sono loro cliente dal 2017.

 

[ingelman]

PS: @ingelman parli di REGOLD? Sono loro cliente dal 2017.

Si, ma non faccio pubblicità gratuita, di solito per recensire qualc'uno persona fisica o giuridica che sia, mi faccio pagare in antipasti

 

[Sommadeiquadrati]

@Mauro.Salfo

Il contratto di comodato di un bene immobile è un contratto tipico del codice civile, e il codice civile, come nella locazione (altro contratto tipico), non si interessa se il negozio riguarda l’immobile nella sua interezza o una porzione di esso.

La decorrenza retrodata (01.02.2025) rispetto alla stipula (ad es. 30.07.2025) si paga in temini di sanzioni (imposta di registro, di bollo e interessi), altrimenti si posticipa la data di stipula e decorrenza, senza incorrere in sanzioni.

Per la registrazione dei contratti di comodato, deve essere utilizzato il modello “RAP”, attraverso una specifica procedura web (obbligatoria per gli agenti di affari in mediazione), nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, indicando il cod. “1” nella casella “Tipologia di atto” del quadro “Dati generali” e, se il comodato è stato redatto in forma scritta, il codice “2” nella casella “Tipo di comodato” del “Quadro atto”.

Al modello “RAP” devono essere allegati in un unico file la copia dell’atto da registrare e gli eventuali allegati (nel caso prospettato, è necessario allegare la planimetria dell’immobile, evidenziando la porzione di immobile concessa in comodato): il sistema calcola lui in automatico le imposte di registro (sull’atto e sull’allegato) e di bollo con addebito su conto corrente.

La redazione del contratto in forma scritta – pur non essendo obbligatoria – che fa scattare la registrazione che conferisce data certa all’atto è necessaria per prevenire futuri contenziosi tra le parti: in tal modo saranno ben chiari nell’accordo la durata e gli obblighi delle spese in capo al comodatario e il documento costituirà la base per dirimere eventuali controversie, se prodotto in giudizio.

Nel caso in cui il comodatario si rifiuti di firmarlo e al 28.02.2026 non rilasciasse l’immobile, sarà compito del giudice adito determinare il termine del contratto o sancire la sua conclusione in caso di legittimo recesso da parte del comodante, tanto più se emergesse un comodato senza determinazione di tempo, attraverso l’analisi delle volontà delle parti: al comodato, nel processo civile riformato, si applica il procedimento di convalida di sfratto non per morosità (gli oneri per le utenze e la manutenzione del giardino imposti al comodatario non costituiscono un corrispettivo, ove gli oneri non fossero assunti), ma per scadenza del termine convenuto.