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Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera a tutti, vi scrivo in quanto ho trovato in tempo record un compratore disposto a pagare una casa a prezzo altrettanto record (il più alto nella sua categoria tra tutti gli immobili in vendita in zona).
Ora il venditore ha deciso non accettare la proposta per scuse di varia natura.
Tra me e lui non ce stato contratto ma un incarico da parte sua con una email in cui specificata il prezzo, la provvigione in caso di vendita ed il tempo datomi per poter pubblicare l annuncio.
Ho solo uno scambio di email e messaggi. Nessun documento scritto. Ovviamente ho sostenuto delle spese. Ho intenzione di chiedere un risarcimento e quantomeno la provvigione (davvero misera sarebbe stata da parte sua ma molto consistente da parte del compratore). Come posso procedere? Grazie a tutti
 

Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ce scritto tutto nella email, è comunque riconducibile alla persona. I dati della casa ecc erano completi. Ce scritto pure la parola accordo. Come può essere considero zero?
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Il venditore è stato scorretto perché ti ha fatto lavorare a vuoto, ma un po' te la sei andata a cercare non stipulando un incarico scritto. Quindi non ti deve alcun risarcimento né provvigione, a meno che non proceda a tua insaputa privatamente con la transazione con lo stesso cliente.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
I contratti vanno perfezionati per iscritto, potresti pretendere la provvigione se l'immobile fosse stato acquistato con la tua mediazione, quello si. Ma in assenza di incarico la mail non è un contratto
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non avendo un contratto firmato che indica in una somma ben quantificata la penale da pagare in caso di rifiuto ad accettare proposta a prezzo pieno, potrai solo chiedere i danni, cioè il risarcimento delle spese sostenute ( dimostrabili) per la ricerca dell'acquirente.

Non è che ha trovato un altro acquirente , visto che parli di scuse ?
 

Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Nella proposta di acquisto che gli ho inviato c'é il numero del compratore. Mi devo quindi preoccupare di essere stato scavalcato? Sono quasi sicuro non sia così. Avrebbe voluto venderlo a fine anno e non subito per ignoti motivi. Ma ero troppo concentrato a realizzare tutto e subito che ci siamo lasciati male perdendo il rapporto. Non voglio crederci di non potere chiedere nulla nei suoi confronti. Davvero questa "vendita" sarebbe stato un gran colpo in soli due mesi. Nemmeno i messaggi contano? Provo comunque a ma dare una lettera da un avvocato?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Nella proposta di acquisto che gli ho inviato c'é il numero del compratore. Mi devo quindi preoccupare di essere stato scavalcato?
Tutto è possibile, sei tu che conosci le parti.
Avrebbe voluto venderlo a fine anno e non subito per ignoti motivi
Questo non mi pare una scusa; avevate parlato prima anche dei tempi per la vendita?
Perché una proposta, per essere conforme e dare adito al diritto al risarcimento dei danni ( ammesso che ne valga la pena, e io non credo), deve essere a prezzo pieno, ma anche con le tempistiche richieste; altrimenti non hai trovato l'acquirente "giusto".
Se voleva vendere a dicembre, e l'acquirente vuole rogitare a maggio, è evidente che , se lo sapevi, hai sbagliato tu a prendere la proposta , se non lo sapevi, hai sbagliato tu a non chiedere .
Non credi ?

Io lascerei perdere lettere e avvocati.
Fai tesoro per la prossima volta, e ...non dire gatto...se non l'hai nel sacco
di "trapattoniana" memoria..
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Secondo me butti via tempo senza beccare un centesimo. Ti ha inviato un'email semplice non pec (che già di per sé non conta nulla), oltretutto senza specificare che ti avrebbe pagato le spese.
La prossima volta se vuoi essere pagato seleziona meglio la clientela e le modalità di incarico.
 

Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Voleva vendere immediatamente per non dover più pagare spese e mutuo. Tutto scritto. Ce scritto il valore della provvigione. Ce scritto nei messaggi che non si aspettava così tanto. Ne farò ovviamente tesoro. Ma una lettera da un avvocato non mi costa nulla e vorrei provarci. Cosa sarebbe meglio chiedere per ottenere quantomeno i soldi spesi? Ho fatto davvero decine di visite perché ci ho creduto sempre. Appartamento unico nel suo genere. Che strategia mi consigliate? Si tratta davvero di tanto per me. Una provvigione del genere è solo nei sogni al momento.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Quattro zeri non li ho mai visti. Non sono cifre nella norma dove lavoro io. Nessuno aiuto?
Facevi meglio a mantenere i rapporti piu’ cordiali tra te e il venditore.

Piuttosto che disintegrarli per via di un acquirente.
Queste cose succedono.
Meglio non farne un dramma.

Hai beccato quel tipo di cliente venditore che ha voluto giocare.

Provando a mettere in vendita l’alloggio ad un prezzo, quasi certo che nessuno, quanto meno nel breve periodo, si facesse avanti nell’acquisto.
Invece il mercato ha risposto cosi’ come ci hai narrato.

Il venditore, si e’ messo paura, come quando si gioca col fuoco.
Alle prime bruciacchiature lo si spegne in fretta e furia, prima che scoppi un incendio.

Cio’ non significa, che l’azione di vendita, possa reiterarsi pro futuro.
Quando i tempi divengono maturi.

La rapidita’ della vendita, determina chiaramente, la bonta’ di quel prodotto.

Quando e se un proprietario, ha da decidere di vendere, e’ solo questione di tempo.
Piu’ il tempo passa piu’ la sua azione sara’ determinata ed incisiva.

Un venditore, non e’ sfiorato dall’idea di vendere, ne e’ investito.

Questo tuo cliente, lo e’ stato talmente tanto, da aver sbagliato completamente i tempi e i modi, dando luogo ad un risultato del tutto scompaginato.

La tua prorompenza non ti ha di certo giovato.
Avendo prodotto l’effetto contrario.

Avresti dovuto centellinare, facendo trascorrere i tempi ‘tecnici’ necessari,
Piuttosto che partir subito in pompa magna con in bocca la proposta piena dell’acquirente.

Proposta, a quattro o sei zeri di mediazioni, che ora e’ perfettamente inutile, quando si prende picche dal venditore.

Finira’ che vedrai quell’alloggio in vendita per il tramite della concorrenza.
Senza escludere la circostanza di vederlo comperare da quello stesso acquirente.
Quando i tempi saranno divenuti maturi.

Un caposaldo, Tra le regole che un intermediario deve sempre osservare, e’ quella che detta di non scontrarsi MAI, con la parte venditrice.

Perche’ e’ solo questione di tempo.

Se sei diplomatico, avrai la possibilita’, che il venditore ti ricapiti sul “bacchettone”.
Se cio’ accade allora potrai picchiare duro.

Se invece ti scaldi, appresso e a tutela degli acquirenti, alle penali o alle ritorsioni, gli altri vendono e tu giri a vuoto.
 
Ultima modifica:

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Le proposte di acquisto non si inviano per email. Se poi ha commesso anche l'imprudenza di lasciare inserito il numero dell'acquirente, gli ha dato anche l'assist per vendere privatamente a fine anno. Con buona pace di accordi aleatori e intempestivi.
 

Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ho capito e vi ringrazio. Ne farò tesoro per la prossima volta. In ogni caso voglio cmq provarci. Ripeto non mi costa nulla inviare una lettera. Magari si spaventa e mi riconosce comunque il lavoro svolto. Quantomeno le spese che ho sostenuto. Su cosa dovrei puntare? Qualche appiglio seppur minino? Grazie mille
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buonasera a tutti, vi scrivo in quanto ho trovato in tempo record un compratore disposto a pagare una casa a prezzo altrettanto record (il più alto nella sua categoria tra tutti gli immobili in vendita in zona).
Ora il venditore ha deciso non accettare la proposta per scuse di varia natura.
Tra me e lui non ce stato contratto ma un incarico da parte sua con una email in cui specificata il prezzo, la provvigione in caso di vendita ed il tempo datomi per poter pubblicare l annuncio.
Ho solo uno scambio di email e messaggi. Nessun documento scritto. Ovviamente ho sostenuto delle spese. Ho intenzione di chiedere un risarcimento e quantomeno la provvigione (davvero misera sarebbe stata da parte sua ma molto consistente da parte del compratore). Come posso procedere? Grazie a tutti
Salve Andy6990 , c'è da chiarire che quello che si è instaurato tra te ed il venditore è un contratto verbale valido a tutti gli effetti di legge, l'art. 1325 del Codice Civile nell'indicare le forme contrattuali, specifica la forma scritta obbligatoria per alcune tipologie ben precise, lasciando alle parti la decisione più opportuna per tutto il resto. Nel tuo caso quello che si è instaurato è, appunto, un contratto verbale, forma riconosciuta giuridicamente ( un esempio sono i contratti di compravendita bestiame tra pastori che si concludono con la c.d. " stretta di mano " ). La Giurisprudenza da tempo si è adeguata a quelle che sono le possibilità offerte dalla Tecnologia per cui ai testimoni, originariamente necessari per garantire la veridicità e l'esistenza dell'accordo, oggi si sono aggiunti tutto ciò che può comprovare l'accordo, mail, software di messaggistica, ecc., tutte forme che sono giuridicamente riconosciute nei tribunali perchè comunque consentono un adeguato riconoscimento delle parti e non sono opponibili con il semplice disconoscimento, c'è da precisare che la PEC è regolata da precise disposizioni di legge che la equiparano alla Raccomandata, tanto è che lo Stato ( vedi anche Equitalia ) in primis la usa per comunicazioni piacevoli o meno .
L'unico problema che nasce dalle forme diverse dalla scritta, è che per motivi di praticità molto spesso vi è la mancanza di inserimento di clausole e/o penali nell'esecuzione o meno dell'accordo. Nel tuo caso tu puoi dimostrare in sede giudiziale ( in maniera inoppugnabile ) che il venditore ti ha conferito mandato a vendere ma, salvo che non sia stato espressamente indicato in qualcuna delle mail o messaggi, non puoi rivalerti su di Lui con richieste specifiche di penali e/o altro, precisando che rifarti alle indicazioni generiche di non ottemperanza dell'accordo tra le parti. L'inadempimento è dimostrato dal mancato rispetto dell'accordo ma spetta a te l'onere della prova del pregiudizio effettivo ( danno ) che l'inadempienza ti ha procurato.
L'art. 1223 c.c. recita
il risarcimento per inadempimento contrattuale è dovuto solo se sussiste: .
  • perdita a danno del creditore (danno emergente)
  • mancato guadagno (lucro cessante) sempre riferibile al creditore
  • nesso di causalità certo fra inadempimento e danno, in base alla logica della probabilità e non a quella della mera possibilità.
Questo significa che sarà tuo compito dimostrare che hai prodotto una proposta secondo gli accordi e che la mancata accettazione della stessa ti ha portato un mancato guadagno generato dalla provvigione.
In sintesi, con l'ausilio di un avvocato puoi richiedere il pagamento delle provvigioni mandando una bella raccomandata al venditore nella quale gli specifici la validità dell'accordo, gli chiarisci che hai ottemperato al mandato, richiedi l'accettazione della Pda e in caso negativo le motivazioni della mancata accettazione e gli anticipi che gli invierai fattura per il servizio svolto. Vedi cosa risponderà e come e poi t regolerai di conseguenza.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Così oltre a non beccare un centesimo dovrà anche pagare IRPEF e IVA sulla fattura emessa e mai incassata.
 

Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti e buona pasqua! Non ho smesso di leggere ieri e oggi topic similari a questo caso. Tutti ovviamente avevano un incarico con contratto in cui mi sembra di aver capito che si può chiedere il risarcimento pari al mancato guadagno, appunto come mi avete appena suggerito. Il tutto quindi si base sul fatto se la email è valida o no. A quanto pare sembra di sì!!!!
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Consigliati con un legale ed in bocca al lupo. Ricorda che la ragione la decide il tribunale non un forum
 

Andy6990

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Verissimo, però qui tutti mi dite che serve qualcosa di scritto. Su internet ci sono articoli e sentenze consolidate che L accordo VERBALE è valido. Tra L altro avevo le chiavi e tanto di email per il ritiro di esse.
 

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