Rinnovo locazione commerciale

[salvo0573]

Buongiorno,
avrei bisogno di supporto e più che atro di una conferma.
Mi riferisco a un contratto di locazione commerciale avente durata di anni 6, ormai ventennale, dove nulla è previsto quanto al rinnovo.
Troverebbe applicazione l'art. 28 L. 392/1978 secondo cui in mancanza di disdetta almeno un anno prima il contratto si rinnova ex lege.
Difatti il rapporto si è prolungato sempre senza problemi tacitamente per quattro sessenni.
Ora però il locatore richiede il rilascio dell'immobile per scadenza a maggio prox senza aver dato tempestiva disdetta intimando per di più lo sfratto.
Ritengo la richiesta del locatore infondata ma confido in ulteriore conferma (presumibilmente finalizzata a aumento canone).
Grazie a tutti.

 

[Aidualc]

Confermo il rinnovo automatico se una delle parti un anno prima della scadenza contrattuale non comunica all'altra disdetta o richiede modifiche.

Ora, andrebbe letto cosa ti ha scritto il locatore.
Se intima lo sfratto e chiede il rilascio probabilmente lo fa forte di una tua inadempienza contrattuale (es mancato pagamento canone, mancato rinnovo fideiussione o altre situazioni).

 

[salvo0573]

Il canone è stato versato regolarmente. Tuttavia ora mi viene il dubbio che la richiesta del locatore possa ritenersi fondata in quanto il contratto è in essere da 30 anni e secondo l'art. 1573 la durata massima della locazione non può superare i 30 anni. Quindi mi resta da valutare se il locatore era tenuto alla disdetta di 12 mesi prima della scadenza.

 

[Aidualc]

Non ho mai visto un caso simile, ma se siete arrivati ai 30 anni ipotizzo che il contratto scada in automatico senza necessità di comunicazione alcuna (come vale per es. per i transitori, se la durata è 12 mesi ai 12 mesi non servono altre comunicazioni ma in automatico il contratto termina).

 

[matusalemme]

la norma dell'art. 1573 cod. civ. stabilisce - con norma imperativa - che " la locazione non può STIPULARSI per un tempo eccedente i trenta anni..."

ciò che la legge vuole evitare è l'assunzione - a priori - di un vincolo per un tempo eccedente il trentennio, e non il mero fatto della durata ultratrentennale della locazione

mi pare, quindi, che la situazione esposta sopra non rientri nel caso disciplinato dall'art. 1573 cod. civ.

nella fattispecie in esame le parti hanno stipulato all'origine una locazione con durata entro i termini di legge (6 anni)

poi, di sessennio in sessennio e per effetto di libere determinazioni di ciascuna delle parti (ognuna per conto proprio), il contratto si è rinnovato tacitamente di sei anni in sei anni, etc. etc., ed è arrivato fin sulla soglia di un ulteriore rinnovo (tacito) di altri sei anni (oltre i 30 anni), essendo sempre mancata la disdetta da parte di almeno una di esse un anno prima di ogni scadenza contrattuale

il meccanismo, plurimo e ciclico, ogni sei anni delle rinnovazioni tacite - senza che nessuna delle parti fosse obbligata a priori in tal senso - esclude l'esistenza o, meglio sarebbe dire, la stipula fin dall'origine di un vincolo ultratrentennale

detto altrimenti, non sussiste violazione della norma imperativa dell'art. 1573 cod. civ.
perchè ciascuna delle parti è sempre rimasta libera di far cessare la locazione con una propria unilaterale manifestazione di volontà

con buona pace per il proprietario, il contratto di locazione, quindi, si è ormai rinnovato per un altro sessennio ed alle stesse condizioni di quelle passate

si potrà discutere se la disdetta possa valere per la futura scadenza del prossimo sessennio e, se si darà risposta positiva al quesito, in tal caso la proprietà dovrà corrispondere al conduttore le 18-36 mensilità previste per la perdita dell'avviamento commerciale

 

[Aidualc]

molto interessante il tuo intervento @matusalemme

 

[matusalemme]

grazie, Aidualc

 

[salvo0573]

grazie, Aidualc

la norma dell'art. 1573 cod. civ. stabilisce - con norma imperativa - che " la locazione non può STIPULARSI per un tempo eccedente i trenta anni..."

ciò che la legge vuole evitare è l'assunzione - a priori - di un vincolo per un tempo eccedente il trentennio, e non il mero fatto della durata ultratrentennale della locazione

mi pare, quindi, che la situazione esposta sopra non rientri nel caso disciplinato dall'art. 1573 cod. civ.

nella fattispecie in esame le parti hanno stipulato all'origine una locazione con durata entro i termini di legge (6 anni)

poi, di sessennio in sessennio e per effetto di libere determinazioni di ciascuna delle parti (ognuna per conto proprio), il contratto si è rinnovato tacitamente di sei anni in sei anni, etc. etc., ed è arrivato fin sulla soglia di un ulteriore rinnovo (tacito) di altri sei anni (oltre i 30 anni), essendo sempre mancata la disdetta da parte di almeno una di esse un anno prima di ogni scadenza contrattuale

il meccanismo, plurimo e ciclico, ogni sei anni delle rinnovazioni tacite - senza che nessuna delle parti fosse obbligata a priori in tal senso - esclude l'esistenza o, meglio sarebbe dire, la stipula fin dall'origine di un vincolo ultratrentennale

detto altrimenti, non sussiste violazione della norma imperativa dell'art. 1573 cod. civ.
perchè ciascuna delle parti è sempre rimasta libera di far cessare la locazione con una propria unilaterale manifestazione di volontà

con buona pace per il proprietario, il contratto di locazione, quindi, si è ormai rinnovato per un altro sessennio ed alle stesse condizioni di quelle passate

si potrà discutere se la disdetta possa valere per la futura scadenza del prossimo sessennio e, se si darà risposta positiva al quesito, in tal caso la proprietà dovrà corrispondere al conduttore le 18-36 mensilità previste per la perdita dell'avviamento commerciale

Interpretazione ineccepile e molto utile. Grazie

 

[matusalemme]

grazie, Salvo

la norma è molto chiara ed è estremamente complicato interpretare diversamente quella fattispecie lì

per fortuna, poi, anche dottrina (Tabet, La locazione- conduzione, Giuffrè, 1972,pag. 280; Gabrielli- Padovini, La locazione di immobili urbani, Cedam,1994, pagg.477-478) e giurisprudenza la pensano così