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  1. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, la questione che vorrei chiarire è la seguente:
    in caso di locazione commerciale (6 + 6) con previsione contrattuale di "non rinnovo automatico", alla seconda scadenza con quale forma e quanto tempo prima della scadenza deve essere inviata la disdetta da parte del locatore ? La disdetta deve comunque essere inviata al conduttore o è sufficiente la previsione contrattuale?
    In generale nel contratto non sono state previste altre particolari formalità nel caso di disdetta.
    Il mio punto di vista è che in ogni caso il locatore deve mandare regolare disdetta 12 mesi prima della seconda scadenza, ma ho sentito anche altri pareri discordi (ad nessun preavviso se la previsione di mancata rinnovazione è contrattuale )
    Grazie per l'attenzione che dedicherete
    :)
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sei sicuro che abbia valore il "non rinnovo" ?
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    temo sia clausola nulla
     
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  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sicuramente nulla
     
  5. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Proprio sicuro che sia nulla ?
     
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Va contro quanto stabilito dalla legge 392/1978. Potete modificare il contratto con le clausole che più vi piacciono, ma non potete apportare modifiche che vadano contro la legge.
     
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  7. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Già, però sembra che qualche giudice si sia espresso diversamente sulla questione del non rinnovo automatico dopo il primo . Purtroppo non ho ancora trovato su internet notizie ma sulla nullità di tale clausola ho qualche dubbio, la legge prevede l'obbligo di rinnovare alla prima scadenza per il locatore fatti salvi i casi previsti dalla Legge 392/78, ma sul secondo rinnovo, ove espressamente negato sul contratto ?....
     
  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Potresti aver ragione per il secondo rinnovo in quanto la legge dice testualmente

    "E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto"
    che dovrebbe essere di 6+6anni quindi se prevedi meno di 12 anni e' chiaro che e' contrario alla legge. Con questa interpretazione potresti inserire la clausola limitativa al secondo rinnovo.
     
    Ultima modifica: 9 Ottobre 2013
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  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No. Vi dovete attenere alle regole: se non vuoi rinnovare il contratto dopo i primi 12 anni allora invii nelle giuste tempistiche raccomandata al conduttore avvertendolo della tua intenzione di non continuare il rapporto di locazione. Questa è la procedura corretta. Se non fai ciò la legge prevede che il contratto si rinnovi in automatico, quindi non puoi scrivere che non si rinnoverà in automatico.
     
  10. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
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  11. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
  12. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Giurisprudenza. Alla lettera è corretto che non esistano divieti. Sicuramente sarà un precedente per eventuali future cause. Secondo me rimane comunque ad interpretazione del giudice.
    Insomma io seguirei la strada conosciuta, però a quanto pare si potrebbe fare anche così.
     
  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo che e' meglio essere piu' rigidi altrimenti ti affidi all'interpretazione di merito.
     
  14. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    puoi fare il contratto normale e inviare subito la raccomanda
     
    A od1n0 e Sim piace questo messaggio.
  15. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra un ottimo spunto su cui confrontarci, a me non sembra così scontato che la clausola sia nulla; insomma una incertezza in più, fra le tante ;)
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Attenzione il 3d parla di contratto commerciale, la sentenza di abitativo.
    E' un'ulteriore differenza importante
     
    A Sim e ImmobilServizi piace questo messaggio.
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il punto da cui partire per la verifica della clausola in discorso e per vagliarne la congruità è la normativa in materia. Nelle locazioni ad uso non abitativo, la rinnovazione del contratto deriva non già, secondo le disposizioni codicistiche, da un comportamento delle parti post estinzione del rapporto contrattuale (l’art. 1597 dispone che “La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata […]”), ma da un fatto ben preciso, anteriore alla scadenza dei dodici anni, consistente, appunto, nell’omessa comunicazione, di una parte all’altra, della disdetta almeno dodici mesi prima della scadenza contrattuale (l’art. 28, comma 1 della legge n°392/1978 dispone, infatti, che il contratto si rinnova tacitamente, ma che “tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta”.

    Veniamo ora al caso di specie. Occorre preliminarmente segnalare come l'espressione “non rinnovo automatico”, inserita nella clausola relativa alla durata della locazione, sia ambigua e interpretabile. Se il “non rinnovo automatico” è da intendersi che il rinnovo è ammesso, ma non in maniera automatica, si avrebbe comunque una situazione di rinnovazione a seguito di comunicazione da effettuarsi da una delle parti: in pratica l’effetto opposto previsto dalla legge (vedi sopra). Appare lecito pensare che, con la formula “non rinnovo automatico”, le parti abbiano piuttosto inteso riferirsi al “non rinnovo tacito”, vale a dire abbiano voluto impedire la rinnovazione (tacita) del contratto e, dunque, rifiutarsi di porre in essere la disdetta che impedirebbe l’effetto legale, sciogliendo, di fatto, il vincolo contrattuale alla seconda scadenza.

    E' evidente che tale effetto risulta decisamente vantaggioso per il locatore e, pertanto, in contrasto con l’art. 79 della legge n°392/1978 che dispone non solo la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale o ad attribuire al locatore un canone maggiore, ma anche di ogni altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa: la sentenza richiamata da od1n0 al # 10, si riferisce ad un contratto ad uso abitativo dove non opera l’art. 79 sopra citato, ma il meno rigido articolo 13 della legge n°431/1998 che dispone solo la nullità di patti diretti a pretendere un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e di patti volti a derogare ai limiti di durata del contratto previsti dalla legge.

    Ora, poiché le norme sopra evidenziate sono evidentemente dispositive e non modificabili (la rinnovazione tacita è effetto disposto direttamente dalla legge) non è ammissibile, da parte del conduttore, una rinuncia al diritto al rinnovo tacito del rapporto, che va espresso nella forma prevista dal legislatore, a pena di nullità. Pertanto, la clausola in discorso (inconsapevolmente o volutamente inserita a contratto) non è conforme al disposto normativo e, di diritto, annullabile e sostituibile da una clausola che la riporti a quanto definito dall’art. 28 della legge n°392/1978. Inoltre il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di illegittima anticipata cessazione del rapporto di locazione ad uso non abitativo (commisurato alla perdita dei profitti) e l’eventuale disdetta, ancorchè inefficace, inviata dal locatore sarebbe comunque idonea a far sorgere, ove ne sussistano i presupposti, il diritto del conduttore all’indennità di avviamento.
     
    Ultima modifica: 9 Ottobre 2013
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