1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. luczan

    luczan Membro Junior

    Altro Professionista
    Contratto transitorio di locazione a cedolare secca scaduto, prorogato di comune accordo.
    Devo procedere al rinnovo mediante RLI.
    Nella compilazione della proroga ho ho ricompilato i quadri B e D comunicando all'AdE l'opzione per la cedolare secca.

    Quesito:
    E' anche obbligatorio comunicare al conduttore, entro 30 giorni, mediante raccomandata di aver esercitato in sede di proroga l'opzione per la cedolare secca ?

    Il dubbio mi sorge per due motivi:
    - nel contratto registrato è stata inserita apposita clausola:
    "La parte locatrice si riserva tuttavia la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna eventuale annualità di proroga contrattuale successiva a quella in corso, informando la parte conduttrice a mezzo lettera raccomandata A/R da spedire entro i primi 30 giorni della nuova annualità contrattuale"
    In pratica tra le parti vige la convenzione che la comunicazione è obbligatoria solo in caso di revoca.
    - in questo caso viene prorogato in toto l'originario contratto che già espressamente contiene ab origine l'opzione per la cedolare secca.

    Siccome la conseguenza del mancato invio della raccomandata potrebbe essere motivo di disconoscimento della tassazione a cedolare secca da parte dell'Agenzia delle Entrate, è comunque meglio inviare la raccomandata o è del tutto superfluo farlo ?

    Grazie a chi potrà aiutarmi
     
  2. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    CIao Luczan, premesso che non me ne intendo di contratti transitori e quindi non credevo possibile il rinnovo con proroga, posso dirti che nei contratti 4+4 in caso di proroga, non vi è bisogno di inviare raccomandate all'inquilino, ma solo indicare l'opzione cedolare secca con la procedura RLI.

    Ho trovato questo articolo interessante:

    Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (vedi la scheda sui contratti a canone libero), con durata di 4 anni + 4 anni. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.
    Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria (rinnovo). Ad esempio, il dipendente trasferito dovrà inviare al proprietario una raccomandata con cui farà presente che non è stato disposto il suo rientro presso la sede aziendale originaria e che pertanto perdurano le esigenze transitorie già indicate originariamente nel contratto.
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io ho sempre saputo che i transitori non si possono rinnovare, quando scadono stop-
    Vorrei sentire cosa ne pensa la mia enciclopedia web @Pennylove ;)
     
    A Rosa1968 e Bastimento piace questo messaggio.
  4. luczan

    luczan Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie Irene,
    volevo però segnalare che qui:
    Rinnovo opzione cedolare secca
    a parere di chi scrive viene sostenuto che in sede di rinnovo sia "... necessario per il nuovo periodo quadriennale ripetere l'invio della raccomandata all'inquilino".

    E' interessante esaminare la Circolare 7.4.2011 riguardante la modalità di esercizio dell'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca:

    1.3.2. Opzione in caso di proroga del contratto
    In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello di cui al punto 8.2.


    e al successivo punto:

    2. Durata dell’opzione
    2.1. Vincolatività dell’opzione
    L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.


    Purtroppo è scritto "durata del contratto o della proroga" e non "durata del contratto e delle eventuali proroghe" quindi l'opzione del locatore ha per l'AdE una durata determinata e dal dato letterale pare che non si estenda certo alla proroga, essendo cioè scaduta e da dover essere riproposta.

    L'articolo 3, comma 11, secondo periodo del D.Lgs. 23/2011 dispone che:
    L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

    L'invio preventivo della raccomandata all'inquilino è dunque inderogabile e dalla comunicazione preventiva dipende la validità dell'opzione. L'omesso invio della raccomandata comporta, infatti, l'inapplicabilità del regime della cedolare secca, né tantomeno è suscettibile di modifica in via convenzionale tra le parti contrattuali.


    Ti confermo che la proroga per i transitori è possibile.
    per l'Ade non ci sono problemi ho registrato proroghe di contratti transitori purchè la proroga sia della stessa durata ed alle stesse condizioni, perdurando i requisiti di transitorietà (con Iris, Siria e RLI ho anche prorogato transitori per durate diverse dalle originali).
    Anzi ho anche registrato allo sportello scritture di variazioni di contratti transitori in essere modificandoli in 4+4 a canone libero. dove il numero di contratto rimaneva l'originario e la durata dei 4+4 anni decorreva dalla originaria data iniziale (il funzionario modificava la stessa registrazione originaria e le imposte di registro erano da versare riferendosi al numero di registrazione originale) .
    In genere sono sempre state variazioni richieste dal conduttore per entrare in graduatorie di alloggi popolari ed accettate dagli stessi enti pubblici.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Bellissima! Posso associarmi :D

    ... che conferma la regola. Come si diceva che il Catasto riceve di tutto, ormai possiamo dire che anche la AdE registra di tutto, purchè si incamerino tasse.
    A parte gli scherzi, se non ricordo male, proprio Pennylove accennava al rischio di contestazione postuma di una proroga del transitorio, che per legge non può durare più di 18 mesi. Col rischio (che non sempre è un rischio vero) di vederlo commutare in 4+4.
    Se invece di leggi speciali sulle locazioni, si stabilissero ben scritti paletti di codice civile, penso otterremmo una più comprensibile semplificazione della vita.
     
    A dormiente, pippo63 e Irene1 piace questo elemento.
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    certo... la nostra enciclopedia web ;)
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    I contratti transitori non sono prorogabili tacitamente, ma scadono alla scadenza pattuita prevista dall’art. 1 del contratto-tipo, allegato C al DM 30 dicembre 2002, che recita: “Il contratto è stipulato per la durata di mesi ……. , dal ……. al ………. allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2, cessa senza bisogno di alcuna disdetta” (tale clausola non è modificabile). L’esigenza transitoria ha una temporalità precisa, ossia una data massima di fine, non prorogabile: in buona sostanza, la locazione è transitoria oppure non è, in quanto ammettere una eventuale rinnovazione tacita del rapporto, di cui all’art. 1597 cod. civ., contrasterebbe con la natura transitoria di questa particolarissima tipologia contrattuale.

    Nel caso in cui l’esigenza temporanea perduri oltre la durata del contratto (aspetto che non è stato espressamente disciplinato dal legislatore), una parte della dottrina sostiene – nel silenzio della legge – che si applichi, anche alle locazioni transitorie, l’istituto della rinnovazione tacita per il periodo originariamente previsto (secondo alcuni autori nei limiti massimi previsti dalla legge, ossia 18 mesi).

    In tale contesto, non pare avere rilevanza il fatto che il contratto sia stato prorogato, a norma dell’art. 17 del DPR n°131/1986. Per l’Agenzia delle Entrate va bene qualunque scelta venga fatta, nel senso che, fiscalmente, non scattano sanzioni tributarie in capo al contribuente in caso di rinnovo di un contratto non rinnovabile per legge. Dal punto di vista tributario non dovresti avere noie (il modello RLI telematico non fa questo tipo di controllo), salvo che allo sportello, non ti venga contestata la prorogabilità del contratto.

    Diverso il discorso civilistico. Se il contratto viene rinnovato significa che le esigenze transitorie per una data fissa, oggettivamente predeterminata in partenza, espresse in contratto sono venute meno e qui le cose si complicano. Se le esigenze transitorie vengano disattese dal conduttore ovvero non siano confermate tramite lettera raccomandata dal locatore, qualora quest’ultimo accettasse il pagamento dei canoni di locazione, in virtù di un tacito accordo, lasciando il conduttore nel godimento dell’immobile, quest’ultimo non sarebbe un occupante senza titolo, ma un detentore qualificato di un bene, di cui continuerebbe a mantenere la disponibiltà, sia pure con un contratto non ai sensi di legge: il contratto verrebbe, allora, automaticamente ricondotto, con effetto ex tunc, ad un contratto ordinario, a canone concordato (nei Comuni CIPE), uguale a quello pattuito in previsione dell’originaria durata limitata, di durata quadriennale rinnovabile (paradossalmente, in tal caso, per il locatore sarebbe stato preferibile far partire subito un contratto ordinario, poiché la determinazione del canone sarebbe stata almeno libera).

    Concludendo: a stretto rigore, una lettura ragionata della norma, nonché un atteggiamento prudenziale consiglia, in ogni caso, alla scadenza del contratto transitorio, di stipulare e registrare (mod. RLI) una nuova locazione nelle forme che meglio si adattano (in quel momento) alla particolare situazione delle parti.



    Due delle condizioni imprescindibili per esercitare l’opzione per la cedolare secca sono l’obbligo della preventiva comunicazione al conduttore dell’intenzione di avvalersi del regime fiscale in oggetto e la contestuale rinuncia a richiedere gli aggiornamenti del canone eventualmente previsti nel contratto di affitto.

    In caso di rinnovo di un contratto già cedolarizzato, l’opzione deve essere nuovamente ribadita al conduttore a mezzo lettera raccomandata contenente la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche per il periodo della proroga, nonostante tale comunicazione sia già stata inviata ovvero inserita a contratto. Stando all’interpretazione offerta da alcuni uffici locali delle Entrate, non è necessario inviare nuovamente la comunicazione al conduttore, avendo quest’ultima reiterata efficacia sino a revoca dell’opzione, tesi che non convince del tutto sulla base dei chiarimenti in materia di cedolare secca forniti dalla stessa Agenzia nei documenti di prassi (provvedimento attuativo del 7 aprile 2011 e successive circolari).

    Infatti, l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n°26/E/2011, ha precisato, a pag. 17, che l’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo della durata del contratto, ossia fino alla prima scadenza (“Il contratto è stipulato per la durata di anni …… dal …. al …..”) o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto (si veda anche la risposta pubblicata nel 2014 nelle FAQ sul sito dell’Agenzia); linea riaffermata successivamente l’anno dopo, nella circolare n°20/E, dove l’Agenzia, al quesito posto (n°4), ha confermato che la comunicazione inviata al conduttore esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovverossia per il periodo rimanente al raggiungimento del primo termine (ad esempio in un contratto 4+4, alla fine del quarto anno, in un contratto 3+2, alla fine del terzo anno), fino a quando, cioè, il locatore potrebbe evitare la prosecuzione del rapporto per le fattispecie previste dalla legge. Nel caso di rinnovo dell’opzione in sede di proroga, quindi, la comunicazione al conduttore avrà effetto per tutta la durata della proroga (salvo revoca), ossia produrrà i suoi effetti per tutti i successivi 4 anni, nel primo esempio, per tutti i successivi 2 anni, nel secondo.

    L’opzione è nulla senza l‘avviso al conduttore. Merita di essere ricordato che l’invio tardivo della comunicazione non può essere sanato, non essendo ravvedibile ai sensi dell’art. 2, co. 1 del DL n°16/2012 (vedi circolare n°47/E/2012, pag. 9).
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi piace la grandiosa disponibilità della nostra enciclopedia del diritto web (mutuo la definizione azzeccatissima di Umberto) rattresentata dalla ns Penny.
    Piace meno la coclusione, che risponde ad una coerente lettura Del disposto di legge o di prassi.

    Certo che la normativa poteva essere scritta in modo più efficiente, sancendo che la opzione restava valida fino a revoca contraria. Ma era troppo semplice e banale.

    Ne ho imparata una nuova. Andrò a verificare le mie situazioni pregresse
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come temevo mi trovo le prime raccomandate del 2011, con contratti prorogati nel 2012 : e non immaginavo dovesse essere ripetuta la comunicazione.
    Mi consola solo il pensiero che tecnicamente questa imposizione, sia di difficile verifica ed abbia una remota probabilità di contestazione (almeno spero).
    Le parti non hanno alcun interesse a sollevare il problema.

    Credo però che secondo logica (cosa moolto ardita e sovversiva, in ambito fiscale/amministrativo), l'obbligo di ripetizione della raccomandata possa avere una eccezione nel caso di un contratto nato con la dichiarata intenzione del locatore di avvalersi della opzione c.s.
    Se infatti in questo caso la AdE ha chiarito che la raccomandata non è dovuta, essendo la volontà del locatore già espressa proprio a livello contrattuale, sembrerebbe logico e coerente, che nei contratti in cui le proroghe ed i rinnovi avvengono contrattualmente alle medesime condizioni , anche il mantenimento della c.s. sia implicitamente confermato: e sia lecito concludere che l'unica raccomandata dovuta, sia quella conseguente all'eventuale mutato regime di tassazione, con le implicazioni verso il conduttore.

    Che ne pensate?.
     
  10. luczan

    luczan Membro Junior

    Altro Professionista
    Bastimento espongo la mia valutazione.

    L'articolo 3, comma 11, secondo periodo del D.Lgs. 23/2011 dispone che:
    L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

    A mio avviso però la Circolare n. 20/E ha esteso l'esonero dell'invio della raccomandata a tutti i contratti che prevedano ab origine l'adesione alla cedolare secca, e quindi di fatto ha già ex se derogato al dispositivo della Legge.

    Infatti con la circolare n. 26 del 2011, è stato precisato, con particolare riferimento all'applicazione del regime della cedolare secca per l'anno 2011, che per i contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non rientrano nel regime transitorio del 2011, qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

    Inoltre l'AdE con questa interpretazione non ha limitato a particolari circostanze l'esonero dell'invio della raccomandata (cioè alla sola prima registrazione) e quindi quanto indicato sopra vale sia in fase di rinnovo che proroga (circostanze che prolungano, rinnovano la durata sempre dello stesso contratto ed alle medesime condizioni).
    Poichè le Circolari è vero non sono la Legge, sono però vincolanti per l'interpretazione adottata dalla Pubblica Amministrazione, e a questa gli stessi funzionari devono uniformarsi in qualsivoglia attività di verifica.

    Per questo motivo ritengo che nessun funzionario potrà mai di fatto contestare questo richiamando l'art. 3, comma 11: ciò gli è impedito dalla Circolare Ministeriale n. 26 del 2011 che per lui è Legge.

    Parimenti in caso di contenzioso lo stesso locatorepotrà richiamare la propria buona fede avendo applicato quanto consentito dalla Circolare stessa.

    La circolare ha sopperito con il buon senso interpretativo quanto la Legge nella sua stringatezza ha sancito (primariamente a tutela del conduttore), evitando che la norma cioè si trasformasse in una ingiustificata e contraria alla buon fede vessazione del locatore.
     
    A Bastimento piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina