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  1. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Il riparto in parti uguali nel codice civile attuale non esiste.
    il regolamento che deroga nei criteri di riparto non è quello del 1136, ci vuole l'unanimità.

    I balconi sono di diversi generi:
    • in aggetto (totalmente privati escluso elementi decorativi)
    • a loggia (riparto soletta come da art 1125)
    • e a livello riparto 1/3 per l'utilizzatore e 2/3 per chi stà sotto art. 1126

    Inseguendo la semplicità, si potrebbe consigliare di verbalizzare qualcosa come "premesso che le tab millesimali vengono fatte partendo dalle superfici reali e applicando coeficenti di correzione in più o in meno, in base ad insindacabili criteri stabiliti da un tecnico; considerando che un tecnico comporta dei costi irrecupera bili in una vita, considerando l'esiguità dei costi da ripartire in un fabbricato semplice e piccolo come questo; le parti concordono di ripartire le spese in proporzione alle superfici delle unità immobiliari"

    Sono nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni.
    Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714
    Ricorra la nullità della delibera condominiale quando l'assemblea del condominio proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l'assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall'art. 1123 cod. civ., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all'assemblea dall'art. 1135 cod. civ. Si configura, invece, l'annullabilità della delibera quando l'assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all'art. 1123 ccod. civ..

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    Cass 30/07/2004 n 14576: I balconi quali proprietà esclusiva se non hanno funzione particolare Cassazione Civile, Sezione II, 30/07/2004 n. 14576
    In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

    L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
    * Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603

    Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
    I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
     

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