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xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
Condominio, senza amministratore.
Edificio rettangolare, tutti ingressi indipendenti. 12 proprietari.
Ci sono sia appartamenti solo piano terra, sia appartamenti su 4 livelli,( interrato,terra,primo e mansarda),
E altri appartamenti ( primo piano+ mansarda).
Quelli che hanno mansarda hanno anche un piccolo balcone sul tetto.
Parti comune c è solo atrio garage.
Un paio di condomini, si lamentano da diverso tempo ti di infiltrazione dal tetto.
A chi spetta pagare? A tutti?
Vorrebbero dividere la spesa in parti uguali?
In base ai millesimali come funziona?
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Credo che il tuo possa essere un classico caso di condominio orizzontale.

Premesso che il tetto è una parte comune condominiale, ossia è una proprietà di tutti i condòmini, quello che nel tuo caso fa la differenza è il fatto che vi siano
"tutti ingressi indipendenti. "

Potrebbe fare al caso l'art. 1123, ultimo comma
"Qualora un edificio abbia più' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità'."

Per quanto concerne la ripartizione, e presumendo che non vi siano le tab. millesimali:
deve avvenire in modo proporzionale alle unità abitative.
Si può usare, a riferimento, sia la rendita catastale, oppure la superficie in mq delle unità abitative interessate..
Si potrebbe ripartire in parti uguali solo se le unità siano tutte uguali, ma non è il caso.
 

xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie della risposta...ma non ho compreso...ad esempio io sono a piano terra, con cantina interrata....non ho accesso in alcun modo al tetto... E sopra di me ho , quindi un altro appartamento con la relativa mansarda e terrazzino a tasca sul tetto.... Io sono tenuto al pagamento del tetto?
L' edificio è rettangolo, e ha gli ingressi degli appartamenti su 3 lati, come diciamo fosse una U..
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
come già chiaramente detto ......il tetto è comune a tutti
copre sia chi è direttamente sotto sia chi è più giu nella verticale

per essere tu esentato il tetto dovrebbe essere di esclusiva proprietà (indicato nel rogito) di uno dei condòmini.....allora pagherebbe solo il proprietario
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Condominio, senza amministratore.
Edificio rettangolare, tutti ingressi indipendenti. 12 proprietari.
12 proprietari, o 12 appartamenti, magari con più proprietari che ne possiedono più di uno ?
Perché, con più di 8 condomini, l'amministratore è obbligatorio.
A chi spetta pagare? A tutti?
Esatto, a tutti i proprietari che dal tetto sono coperti, compreso i pianiterra.
Parti comune c è solo atrio garage.
Più tetto, fondamenta, strutture portanti, terreno su cui sorge edificio, impianti....
In base ai millesimali come funziona?
Per pagare in base ai millesimi di proprietà , è necessario che un tecnico incaricato predisponga le apposite tabelle.
Forse , avendo l'obbligo dell'amministratore ( come sembra dalla tua descrizione), sarebbe il caso di nominarne uno, e far predisporre le tabelle dei millesimi una volta per tutte.

Io sono tenuto al pagamento del tetto?
Si, sei anche tu coperto dal tetto.
 

xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
Leggevo il codice civile e sua interpretazione


Condominio: la ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto

di Matteo Santini

Il tetto viene definito come l'insieme delle opere destinate a preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.

Il codice civile all'articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni dell'edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini.

L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".

Il comma secondo del suddetto articolo prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.

Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.

L'espressione "in misura diversa" contenuta al secondo comma dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi€

Il fatto che , ad esempio l infiltrazione è su una parte del tetto, che non copre tutti gli appartamenti cambia qualcosa?
Nel senso avendo degli ingressi indipendenti sui tre lati del fabbricato, come se fosse una U, io come altri non siamo coperti dallo stesso tetto che è presente dalla parte opposta...
E il fatto che chi ha la mansarda ha anche terrazzino a tasca sul tetto, non configura un godimento diverso del ben???
 
Ultima modifica di un moderatore:

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Il fatto che , ad esempio l infiltrazione è su una parte del tetto, che non copre tutti gli appartamenti cambia qualcosa?
Se è una parte di un unico tetto , no.
È un po’ come la facciata: le spese spettano anche a chi si affaccia solo sul retro.

Questo è un tetto per la cui conformazione pagano le spese solo quelli che ci stanno sotto, e non tutti:
Risultato della ricerca immagini di Google per http://www.cedaspa.it/wp-content/uploads/2016/06/slide-tetti.jpg
Questo è un tetto per cui pagano tutti:
Risultato della ricerca immagini di Google per http://www.promosedia.it/wp-content/uploads/2016/08/rifacimento-tetto-treviso.jpg
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Vanno bene le immagini
ma quello che giova al caso qui trattato e che si tratti di un condominio orizzontale, presumibilmente costituito da 3 blocchi corrispondenti ai relativi 3 ingressi/scale.
Se i 3 blocchi sono per certi versi indipendenti, l'uno dall'altro, ed anche per quanto concerne la copertura del tetto allora è applicabile il 1123 ultimo comma, come indicavo
 

xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il tetto presenta al centro una parte piana, dalla quale partono due falde ,una da una parte e una dall' altra....
 

xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
Image_3621.jpg

Dopo gli scarichi sul tetto, c è una zona in piano, e poi dalla parte opposta ricomincia il tetto, come quello in foto, le infiltrazioni sono presenti sul tetto sopra il balcone con i panni stesi e sopra la persiana aperta.il primo blocco a sinistra, è tutto di un proprietario dal terra a cielo, il secondo blocco lo stesso... Il mio , come altri appartamenti non ha nulla a che fare con questa falda di tetto.
Se invece l infiltrazione deriva dal terrazzino a tasca?
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Consiglio vivamente di nominare un amministratore, obbligatorio se siete più di 8 condomini (non unità immobiliari), che saprà risolvere il problema facilmente, con la giusta attribuzione delle spese.
A occhio, viste le foto, le spese per quella parte di tetto compete al proprietario del secondo blocco .
Immagino che prima di intervenire, saranno analizzate le cause delle infiltrazioni.
 

xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
La parte grigia, è la zona in piano...penso che dalle foto si riesca a capire un minimo.... però come si fa a decidere a chi spetta??
 

xman80

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sembra facile....non è così scontato....
Poi l amministratore lui decide chi deve pagare? In base a cosa??? Mmmmm la vedo nera
 

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