Ristrutturazione vecchia casa e costo Oneri relativi elevatissimo

[polluz]

Buongiorno a tutti, sto ristrutturando una vecchia casa e sto cercando di capire come sia possibile che io debba pagare oneri che sono praticamente il 30% di quanto spenderò per metterla in sesto.

Semplifico al massimo la questione. (non metto le pertinenze ecc...)

300mc di locali non abitabili rurali che trasformerò in abitabili civili.

Devo pagare questo
- oneri di ristrutturazione ex rurale (su 300mc)
tot. euro oneri urbanizzazione primaria
tot. euro oneri urbanizzazione secondaria

- mutamento di destinazione d'uso residenziale (sui soliti 300mc)
tot. euro oneri urbanizzazione primaria (tariffa un po' più alta degli oneri di ristrutturazione)
tot. euro oneri urbanizzazione secondaria (tariffa un po' più alta degli oneri di ristrutturazione)

- standards urbanistici (sugli stessi metri)
- costo di costruzione (sugli stessi metri)

Il tutto fa un gran cifrone soprattutto perchè si sommano gli oneri di ristrutturazione con quelli di mutamento di destinazione. per fare un esampio 8000euro i primi e 10000 i secondi.

Ma la mia domanda è: è corretto che io debba pagare due volti sugli stesso metri cubi nello stesso immobile?

Cioè non dovrei pagare solo una volta gli oneri sul mutamento di destinazione d'uso?

Sono ignorante in materia e i tecnici hanno pareri contrastanti.

Chiedo aiuto a voi, magari ci siete già passati!

Grazie a tutti.

- polluz -

 

[Umberto Granducato]

standards urbanistici

cosa intendi?

costo di costruzione

sicuro sia sui metri e non sul costo della ristrutturazione?

 

[polluz]

cosa intendi?

Monetizzazione di superficie da destinare a standards urbanistici.
es. rendo abitazione un fienile e al comune devo concedere tot metri quadri della mia terra (per parcheggio parco verde pubblico) oppure gli devo pagare questi standards

sicuro sia sui metri e non sul costo della ristrutturazione?

si è sul costo della ristrutturazione ho copia-incollato troppo!

 

[Umberto Granducato]

Monetizzazione di superficie da destinare a standards urbanistici.
es. rendo abitazione un fienile e al comune devo concedere tot metri quadri della mia terra (per parcheggio parco verde pubblico) oppure gli devo pagare questi standards

si esatto

 

[polluz]

Il problema non è la monetizzazione o il costo di costruzione.

La cosa che mi lascia perplesso è che io prima paghi a pieno tutti gli oneri di ristrutturazione di abitazione ex rurale e dopo sul medesimo immobile io paghi le tariffe di cambio destinazione d'uso. (queste sono divise per tariffa per urbanizzazione primaria e tariffa per urbanizzazione secondaria come gli oneri).
Stiamo parlando di un pezzo di cascina da 100mq. Non di una villa signorile.

Mi sembra veramente esagerato pagare prima come se la ristrutturassi e dopo ancora di più per il cambio di destinazione.

 

[SALVES]

Ciao polluz
Cosa prevede il progetto esattamente cioe descrivi gli ambienti interni di com'era l'edificio e di come diventerà e quale tipologia di intervento ha dichiarato il tuo tecnico cioè l'ha dichiarata come ristrutturazione o cosa?
Ciao salves

 

[polluz]

E' una ristrutturazione.
Un locale di sgombero diventa una camera da letto e bagno.
Una stanzone che era un magazzino diventa cucina salotto.
Due garage vengono sistemati e restano tali.
Si rifa il tetto.
Si fa impianto idraulico e elettrico.
Si fa la cappottatura e l'isolamento infissi compresi.

Grazie!

Ciao

 

[SALVES]

A parere mio salvo leggi regionali e regolamenti locali di cui non sono a conoscenza, gli oneri concessori relativi alla richiesta di rilascio del permesso per ristrutturazione e parziale cambio d'uso di cui si tratta la tua pratica edilizia ai sensi dell'art.17 comma 3 let,b) del d.p.r 380/01 il contributo di costruzione non è dovuto, anche per il semplice fatto che la legge 10/1977 è stata abrogata cosi come tascritto all'art. 136 del medesimo d.p.r. 380/01.

In ogni caso il calcolo del valore a cui applicare quanto previsto dal comma 10 dell'art.16 del d.p.r. 380/01, e non considerando l'abrogazione di quanto previsto dall'art.9 let.b) della legge 10/77 è per la sola parte che subisce il cambio d'uso e non per la totalita dell'immobile ed è da considerarsi ai prezzi di mercato dei lavori da svolgersi e non a eventuali prezziari regionali.

C'è anche da dire che se la zona in cui insiste l'immobile non esistono o risultano non realizzabili le opere di urbanizzazione primaria e secondaria cosi descritti ai commi 7 e 8 dell'art. 16 del d.p.r.380/01 la delibera comunale avrebbe dovuto prevedere una percentuale di abbattimento e/o esenione a tali oneri di contributo di costruzione.

Non so se tale ragionamento è stato considerato dai tecnici che hanno dato tra di loro pareri discordanti, in caso faglielo visionare.

Ciao salves

 

[polluz]

Ciao, salves. Prima di tutto grazie per le risposte.

Questa mattina sono stato in comune chiedendo delucidazioni.

gli ho fatto vedere il 380/10 art 17. comma b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

Mi hanno detto che non vale nel mio caso. Dicono che non è un edificio unifamiliare e quindi non si può applicare. L'immobile è diviso in due parti una dei miei nonni che ancora ci abitano e una mia (che mi hanno donato)

Catastalmente una parte, con la terra che ci sta attorno è di mia proprietà e l'altra con un altro pezzo di terra è dei miei nonni. Ci sono dei confini netti a catasto ma il corpo è unico. Immagina una cascina unica.

Mi dicono che è corretto per me pagare prima gli oneri di ristrutturazione su tutto quello che ristrutturo (490 mc di appartamento e 290 di autorimesse.
tariffe di
6,97euro x mc oneri primari
10,95euro x mc oneri secondari

Fanno 7800 e 4400 che mi scontano del 50% perchè la casa ha piu di 50 anni (vengono poco più di 6000 euro)

E poi devo pagare tariffe di mutamento destinazione d'uso per 290mc (che sarebbero 490 - una parte che era già urbanizzata) e 77 mq di autorimesse.
per i 290 abbiamo
8,71euro x mc tariffa mutamento primaria
13,69 x mc tariffa mutamento secondaria

e per i 77 mq
13,69 x mq tariffa mutamento locali ex pertinenza agricola

qua non c'è lo sconto del 50% e la tariffa è piena e il totale fa altri 7500 euro circa.

In più c'è la monetizzazione che sono 5600 euro
E il costo di costruzione che mi hanno comunicato stamattina di circa 3000 euro (in base ai preventivi che mi hanno richiesto)

Se sommi tutto fa oltre 23000 euro.

A questo si aggiungerà una seconda parte (terrazzo e altre autorimesse) che abbiamo fatto in un altra pratica per non vincolarci al dovere finire tutta la ristrutturazione per avere l'agibilità (non so se mi bastano i soldi per tutti e due i pezzi e volevo abitare nel pezzo ristrutturato indipendentemente dalla fine dei lavori sul terrazzo)

Questa seconda parte a spanne se contano allo stesso modo sarà di 8000 euro (i volumi sono più o meno gli stessi ma non sono chiusi e quindi non abitabili, si dice così?)


30000 euro su una casa su cui preventivo di spenderci 150000 euro per ristrutturarla mi sembrano tanti.

Il funzionario ha detto che se la facevo da 0 spendevo la metà ma essendo zona protetta (collinare) e in parte agricola per me è un privilegio poterla trasformare e quindi pago.

Al discorso del privilegio non ho retto, in quanto tutta l'area che sta attorno a questa casa è diventata edificabile e ci hanno costruto infinite villette. Mio nonno non essendo avvezzo alla burocrazia e avendo gli anni che ha non si è mai preoccupato della cosa.
Se si vede il piano regolatore si nota che tutta l'area è blu (urbana) e in centro c'è un pallino verde (agricolo) dove c'è questa casa.


Privilegi....

Non so più dove sbattere la testa, i soldi sono tanti, voglio solo essere sicuro di pagare il giusto.

Ho poca fiducia in quelli del comune in quanto, mi sono accorto per caso che mi stavano facendo pagare la monetizzazione su tutto il volume e non solo sull'area che passava da agricola a urbana (l'ho messa in grassetto).

Accorgendomene e comunicandoglielo ho risparmato 3000 e rotti euro. Per un loro errore.

Come faccio a fidarmi?

Aiuto.

 

[polluz]

Essendo scettico sul discorso unifamiliarità ho trovato questo.... mmmmh che ne dite?


dossier EDIFICIO UNIFAMILIARE
anno 2011
EDILIZIA PRIVATA: Il carattere di unifamiliarità di un fabbricato a destinazione abitativa è ricavabile dalle caratteristiche architettoniche dell’edificio, in ragione del volume, della superficie, del numero e della funzione e caratteristica dei vani, in rapporto alle esigenze ed alla possibilità di utilizzo da parte di un unico nucleo familiare.
La circostanza che l’edificio non sia completamente isolato non vale ad escludere il carattere di unifamiliarità.
La nozione di edificio unifamiliare assunta dalla norma, non è nella sua accezione strutturale, ma socio economica e coincide con la piccola proprietà immobiliare meritevole, per gli interventi di ristrutturazione, di un trattamento differenziato rispetto alle altre tipologie edilizie.
Deve ritenersi irrilevante la comunione di talune strutture portanti o di qualche muro di confine e devono conseguentemente essere considerate unifamiliari, per tipologia obiettiva, anche le case realizzate a schiera o in blocco ma strutturalmente funzionalmente indipendenti.
Il D.P.R. 06.06.2001 n. 380, all’art. 17, disciplina la “Riduzione o esonero dal contributo di costruzione”, prevedendo, al comma 3, che “Il contributo di costruzione non è dovuto:… b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;”.
La norma riprende sostanzialmente il contenuto dell’art. 9, comma 1, della legge 28.01.1977, n. 10, in relazione al quale la giurisprudenza (cfr. TAR 07.09.1999 n. 770; TAR Veneto 30.03.1996 n. 480) aveva avuto modo di chiarire che il carattere di unifamiliarità di un fabbricato a destinazione abitativa è ricavabile dalle caratteristiche architettoniche dell’edificio, in ragione del volume, della superficie, del numero e della funzione e caratteristica dei vani, in rapporto alle esigenze ed alla possibilità di utilizzo da parte di un unico nucleo familiare.
Va rilevato che la normativa regionale della Lombardia conferma l’esonero. Infatti, la L.R. 11.03.2005 n. 12 nel disciplinare, all’art. 43, le modalità di pagamento del “Contributo di costruzione”, espressamente dispone, al 2° comma, che “Il contributo di costruzione di cui al comma 1 non è dovuto, ovvero è ridotto, nei casi espressamente previsti dalla legge”, così rinviando alle previsioni della legge nazionale.
Nella fattispecie all’esame viene in rilievo la ristrutturazione, senza aumento di volumetria, di una porzione di un tipico fabbricato rurale a corte, già da tempo convertito a destinazione residenziale.
Confermando l’indirizzo già espresso al riguardo (cfr. TAR Brescia, 03.03.2006 n. 268) il Collegio ritiene che la circostanza che l’edificio non sia completamente isolato non valga ad escludere il carattere di unifamiliarità.
Invero, la norma di cui all'art. 17, comma 3, lett. b), del DPR 06.06.2001, n. 380, va riferita alle costruzioni unifamiliari che hanno destinazione residenziale, con esclusione delle unità immobiliari che siano ricomprese in più ampi edifici, quali i condomini, caratterizzati dall'esistenza di parti e servizi funzionalmente comuni, ma non richiede il completo isolamento dell'edificio.
La ratio che ispira la specifica esenzione è infatti di derivazione sociale e pertanto la nozione di edificio unifamiliare assunta dalla norma, non è nella sua accezione strutturale, ma socio economica e coincide con la piccola proprietà immobiliare meritevole, per gli interventi di ristrutturazione, di un trattamento differenziato rispetto alle altre tipologie edilizie (cfr. Tar Lombardia, Milano, Sez. II, 10.10.1996, n. 1480).
Deve pertanto ritenersi irrilevante la comunione di talune strutture portanti o di qualche muro di confine e devono conseguentemente essere considerate unifamiliari, per tipologia obiettiva, anche le case realizzate a schiera o in blocco ma strutturalmente funzionalmente indipendenti (cfr. Tar Lombardia, Brescia, 01.03.1995, n. 185; id. 07.09.1999, n. 770) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 13.05.2011 n. 713 - link a Sito Istituzionale della Giustizia amministrativa).

Aggiunto dopo 1...

mmh manca un mio post precedente. Deve essere moderato?
QUello in cui parlavo del fatto che sono andato in comune e mi hanno detto che non si applica l'esonero perchè non era unifamiliare?