Ritardo consegna appartamento: il costruttore può considerarsi inadempiente?

[ChrisssTM]

Ciao a tutti,
vorrei un vostro parere sulla mia situazione contrattuale e capire come interpretare un paragrafo del contratto preliminare che ho sottoscritto:

"Il rogito notarile di compravendita e la contestuale consegna delle unità immobiliari promesse in vendita avverrà presumibilmente entro il 30 aprile 2025, salvo ritardi non dipendenti dalla volontà della parte promittente e/o da cause di forza maggiore.
È in facoltà della sola parte promittente ritenere unilateralmente differito il termine che precede, sino ad un massimo di 3 (tre) mesi, laddove per fatti a sé non direttamente imputabili, a titolo di dolo o colpa grave, non siano esauriti gli adempimenti propedeutici alla stipula del rogito notarile di compravendita. La diversa data, a tal fine indicata dalla parte promittente, si intenderà essenziale nell’esclusivo interesse di quest’ultima."

Oggi la palazzina è in fase di tamponatura, quindi la consegna effettiva si prospetta nel 2026.

La mia domanda è: il costruttore può considerarsi inadempiente, anche se il ritardo è dovuto a cause non dipendenti dalla sua volontà, come il ritardo di una ditta appaltatrice? Oppure la clausola gli consente di posticipare la consegna oltre i 3 mesi indicati, giustificando il ritardo con motivazioni esterne?

Grazie mille a tutti!

 

[Bagudi]

No, il costruttore non si può considerare inadempiente, proprio perchè il ritardo non è imputabile a colpa o dolo.

E' piuttosto normale (purtroppo) che la consegna di immobili di nuova costruzione ritardi anche parecchi mesi e le cause possono essere le più diverse.

 

[ChrisssTM]

No, il costruttore non si può considerare inadempiente, proprio perchè il ritardo non è imputabile a colpa o dolo.

E' piuttosto normale (purtroppo) che la consegna di immobili di nuova costruzione ritardi anche parecchi mesi e le cause possono essere le più diverse.

grazie intanto per la risposta!

purtroppo immaginavo, il dubbio mi veniva perchè la frase "salvo ritardi non dipendenti dalla volontà della parte promittente e/o da cause di forza maggiore" era stata posta prima della facoltà di differire di 3 mesi, e quindi mi era venuto il dubbio interpretativo "salvo ritardi non dipendenti dalla volontà della parte promittente" ma comunque sino ad un massimo di 3 mesi.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti,
vorrei un vostro parere sulla mia situazione contrattuale e capire come interpretare un paragrafo del contratto preliminare che ho sottoscritto:

"Il rogito notarile di compravendita e la contestuale consegna delle unità immobiliari promesse in vendita avverrà presumibilmente entro il 30 aprile 2025, salvo ritardi non dipendenti dalla volontà della parte promittente e/o da cause di forza maggiore.
È in facoltà della sola parte promittente ritenere unilateralmente differito il termine che precede, sino ad un massimo di 3 (tre) mesi, laddove per fatti a sé non direttamente imputabili, a titolo di dolo o colpa grave, non siano esauriti gli adempimenti propedeutici alla stipula del rogito notarile di compravendita. La diversa data, a tal fine indicata dalla parte promittente, si intenderà essenziale nell’esclusivo interesse di quest’ultima."

Oggi la palazzina è in fase di tamponatura, quindi la consegna effettiva si prospetta nel 2026.

La mia domanda è: il costruttore può considerarsi inadempiente, anche se il ritardo è dovuto a cause non dipendenti dalla sua volontà, come il ritardo di una ditta appaltatrice? Oppure la clausola gli consente di posticipare la consegna oltre i 3 mesi indicati, giustificando il ritardo con motivazioni esterne?

Grazie mille a tutti!

Il venditore è inadempiente ad un contratto di compravendita immobiliare, che per natura non ha mai scadenze perentorie (salvo che siano espressamente concordate e motivate) solo nel momento in cui la parte adempiente dimostri che ormai non ha più convenienza ad acquistare o ad acquistare a quelle cifre, o sta patendo un danno misurabile e dimostrabile.
Perchè questo concetto prenda forma, però, l'adempiente deve formalmente contestare l'inadempimento, deve fissare una nuova data e da quella data far partire i calcoli.
Il punto, nel tuo caso, è che sia per i tre mesi già concessi, sia per la flessibilità nella normativa e sia per la causa di forza maggiore o perchè è colpa di altri (fornitori, clima ecc) nel 100% dei casi se il costruttore giustifica i ritardi non è inadempiente.
Solo un ritardo davvero ingiustificabile o non più sopportabile dall'acquirente potrebbe ricadere nel caso opposto e rilevare un inadempimento anche parziale del costruttore, però speriamo non accada perchè un grosso ed ingiustificato ritardo potrebbe nascondere ben altre problematiche.
Ci vuole pazienza con i cantieri...

 

[ChrisssTM]

Il venditore è inadempiente ad un contratto di compravendita immobiliare, che per natura non ha mai scadenze perentorie (salvo che siano espressamente concordate e motivate) solo nel momento in cui la parte adempiente dimostri che ormai non ha più convenienza ad acquistare o ad acquistare a quelle cifre, o sta patendo un danno misurabile e dimostrabile.
Perchè questo concetto prenda forma, però, l'adempiente deve formalmente contestare l'inadempimento, deve fissare una nuova data e da quella data far partire i calcoli.
Il punto, nel tuo caso, è che sia per i tre mesi già concessi, sia per la flessibilità nella normativa e sia per la causa di forza maggiore o perchè è colpa di altri (fornitori, clima ecc) nel 100% dei casi se il costruttore giustifica i ritardi non è inadempiente.
Solo un ritardo davvero ingiustificabile o non più sopportabile dall'acquirente potrebbe ricadere nel caso opposto e rilevare un inadempimento anche parziale del costruttore, però speriamo non accada perchè un grosso ed ingiustificato ritardo potrebbe nascondere ben altre problematiche.
Ci vuole pazienza con i cantieri...

Grazie mille, chiarissimo!

Il problema principale per me non è tanto la pazienza, ma il fatto che il mio interlocutore (l’agenzia) mi aveva rassicurato: nel 2024 mi dissero che potevo tranquillamente mettere in vendita il mio immobile attuale perché i lavori di tamponatura erano iniziati e il rogito sarebbe stato sicuramente entro il 2025.

Invece, dopo mesi, i lavori sono ancora fermi alla tamponatura… e nel frattempo io devo lasciare il mio appartamento

Ovviamente, di tutto questo ho pochissimo di scritto, quasi nulla.

 

[Bagudi]

Grazie mille, chiarissimo!

Il problema principale per me non è tanto la pazienza, ma il fatto che il mio interlocutore (l’agenzia) mi aveva rassicurato: nel 2024 mi dissero che potevo tranquillamente mettere in vendita il mio immobile attuale perché i lavori di tamponatura erano iniziati e il rogito sarebbe stato sicuramente entro il 2025.

Invece, dopo mesi, i lavori sono ancora fermi alla tamponatura… e nel frattempo io devo lasciare il mio appartamento

Ovviamente, di tutto questo ho pochissimo di scritto, quasi nulla.

E' un problema comune, purtroppo.
Io consiglio sempre di darsi molto più tempo di quanto previsto per vendere il proprio immobile, per precauzione, sapendo cosa può succedere.

Però, se i lavori non vanno avanti da tempo, sarebbe il caso di informarsi presso l'ufficio tecnico del comune se ci siano delle problematiche serie.

 

[Giuseppe Di Massa]

Grazie mille, chiarissimo!

Il problema principale per me non è tanto la pazienza, ma il fatto che il mio interlocutore (l’agenzia) mi aveva rassicurato: nel 2024 mi dissero che potevo tranquillamente mettere in vendita il mio immobile attuale perché i lavori di tamponatura erano iniziati e il rogito sarebbe stato sicuramente entro il 2025.

Invece, dopo mesi, i lavori sono ancora fermi alla tamponatura… e nel frattempo io devo lasciare il mio appartamento

Ovviamente, di tutto questo ho pochissimo di scritto, quasi nulla.

Agenzia frettolosa ed inesperta, mai, ma davvero mai, si vende l'immobile dell'acquirente in cantiere pensando di avere certezze, pertanto va atteso il momento giusto oppure laddove sia possibile, inserire clausole di salvaguardia per i ritardi (inevitabili) del cantiere.
Quando ho avuto cantieri in vendita, dopo alcuni anni di esperienza, "gonfiavo" le consegne degli immobili dichiarate dal costruttore, proporzionalmente al momento in cui ci trovavamo.
Un anno a inizio cantiere, 6/8 mesi se eravamo al tetto, 4/6 mesi se eravamo alle finiture. E comunque si andava spesso più lunghi di così.

 

[ChrisssTM]

E' un problema comune, purtroppo.
Io consiglio sempre di darsi molto più tempo di quanto previsto per vendere il proprio immobile, per precauzione, sapendo cosa può succedere.

Però, se i lavori non vanno avanti da tempo, sarebbe il caso di informarsi presso l'ufficio tecnico del comune se ci siano delle problematiche serie.

In realtà la mia è la terza palazzina, e stanno andando molto lenti sulle prime due... i lavori sono fermi "da me" ma procedono su quelle precedenti.

Agenzia frettolosa ed inesperta, mai, ma davvero mai, si vende l'immobile dell'acquirente in cantiere pensando di avere certezze, pertanto va atteso il momento giusto oppure laddove sia possibile, inserire clausole di salvaguardia per i ritardi (inevitabili) del cantiere.
Quando ho avuto cantieri in vendita, dopo alcuni anni di esperienza, "gonfiavo" le consegne degli immobili dichiarate dal costruttore, proporzionalmente al momento in cui ci trovavamo.
Un anno a inizio cantiere, 6/8 mesi se eravamo al tetto, 4/6 mesi se eravamo alle finiture. E comunque si andava spesso più lunghi di così.

In realtà, come dici tu, mi ero dato 8 mesi dalla fine del tetto. Il problema è che poi negli ultimi 10 mesi hanno fatto solo le tamponature